Jedro

Dogovor o odplačni uporabi parkirnih mest ni vključen v pisno pogodbo. Dokaznega bremena o ustno sklenjenem dogovoru o odplačnem najemu parkirnih mest pa tožeča stranka ni zmogla. Ob odsotnosti drugih dokazov zgolj izpovedba priče, zaposlene pri tožeči stranki, o ustnem dogovoru, ki ga druga stran ni potrdila, pritožbenega sodišča ni prepričala.

Kadar je napaka v izjavi očitna, je treba dati prednost resnični volji.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni: - v izpodbijani III. točk izreka delno tako, da je tožena stranka dolžna v roku 8 dni po vročitvi sodbe tožeči stranki plačati še zneske: – 552,45 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19. 11. 2014, – 552,45 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 17. 12. 2014, – 552,45 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16. 1. 2015, – 1.104,49 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19. 6. 2014, – 552,45 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19. 7. 2014, – 552,45 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19. 8. 2014, – 552,45 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16. 9. 2014, – 552,45 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16. 10. 2014 dalje, vse do plačila, - v izpodbijani IV. točki izreka pa se spremeni tako, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki v roku 8 po vročitvi te sodbe plačati tožeči stranki pravdne stroške v znesku 1.604,25 EUR od naslednjega dne po poteku izpolnitvenega roka dalje do plačila.

II. V preostalem delu se pritožba zavrne in se v izpodbijanem, a nespremenjenem delu sodba sodišča prve stopnje (v III. točki delno in v IV. točki izreka) in sklep sodišča prve stopnje (I.točka izreka) potrdi.

III. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške pritožbenega postopka v znesku 1.053,72 EUR v roku 8 dni, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od naslednjega dne po poteku izpolnitvenega roka dalje do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je s sodbo (pravilno: s sodbo in sklepom): – sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 8058/2015 z dne 28. 1. 2015 razveljavilo v celotnem še nerazveljavljenem delu, torej tudi v celoti 1. in 3. točki izreka (I. točka izreka), – toženi stranki naložilo, da je dolžna tožeči stranki v 15 dneh od prejema te sodbe plačati naslednje zneske: - 2.355,20 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 27. 10. 2014 dalje do plačila, - 2.355,20 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16. 10. 2014 dalje do plačila, - 2.359,55 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19. 11. 2014 dalje do plačila, - 1.177,60 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 17. 12. 2014 dalje do plačila, - 997,60 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 17. 12. 2014 dalje do plačila, - 1.181,95 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 17. 12. 2014 dalje do plačila, - 1.185,95 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16. 1. 2015 dalje do plačila, - 8,7 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19. 6. 2014 dalje do plačila, - 4,35 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19. 7. 2014 dalje do plačila, - 4,35 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19. 8. 2014 dalje do plačila, - 4,35 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16. 9. 2014 dalje do plačila, - 4,35 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16. 10. 2014 dalje do plačila, - 86,93 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 15. 12. 2014 dalje do plačila, - 48,85 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 15. 1. 2015 dalje do plačila, - 14,46 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 27. 1. 2015 dalje do plačila (II. točka izreka), – zavrnilo pa je zahtevek za naslednje zneske: - 767,08 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19. 11. 2014 dalje do plačila, - 553,14 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 17. 12. 2014 dalje do plačila, - 553,14 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16. 1. 2015 dalje do plačila, - 1.275,43 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19. 6. 2014 dalje do plačila, - 767,08 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19. 7. 2014 dalje do plačila, - 767,08 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19. 8. 2014 dalje do plačila, - 767,08 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16. 9. 2014 dalje do plačila, - 767,08 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16. 10. 2014 dalje do plačila, - znesek zakonskih zamudnih obresti od 14,46 EUR za čas od 8. 12. 2014 do 26. 1. 2015 (III. točka izreka).

– Toženi stranki je naložilo, da je dolžna tožeči stranki povrniti tudi njene pravdne stroške v višini 761,73 EUR, v primeru z zakonskimi zamudnimi obrestmi (IV. točka izreka).

2. Tožeča stranka je vložila zoper odločbo pravočasno pritožbo, in sicer zoper I., III. in IV. točko izreka, iz vseh pritožbenih razlogov. Predlaga, da sodišče druge stopnje sodbo v zavrnilnem delu spremeni tako, da tožbenemu zahtevku tožeče stranke v celoti ugodi, podredno pa, da sodbo v izpodbijanem delu razveljavi in zadevo vrne v ponovno odločanje prvostopenjskemu sodišču, v vsakem primeru pa naloži toženi stranki v plačilo stroške pritožbenega postopka v roku 8, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Priglaša pritožbene stroške.

3. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila. Predlaga zavrnitev pritožbe in potrditev sodbe sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu. Priglaša stroške za odgovor na pritožbo.

4. Po določilu 347. člena ZPP sodišče druge stopnje odloča o pritožbi brez obravnave kadar oceni, da ta za odločitev v zadevi ni potrebna. Če senat sodišča druge stopnje spozna, da je treba za pravilno ugotovitev dejanskega stanja ponoviti vse ali le nekatere izmed izvedenih dokazov pred sodiščem druge stopnje ali če je bistvene kršitve določb pravdnega postopka glede na njihovo naravo mogoče odpraviti z opravo procesnih dejanje pred sodiščem druge stopnje, mora razpisati obravnavo (prim. prvi in drugi odstavek cit. člena). Očitki tožeče stranke v pritožbi se pretežno nanašajo na nepravilno ugotovitev dejanskega stanja, ki naj bi prerasla v bistveno kršitev določb postopka, in sicer zlasti v zvezi z vsebino med pravdnima strankama sklenjene pogodbe. Da bi odpravilo kršitve, je sodišče druge stopnje sklenilo dopolniti dokazni postopek in je v ta namen opravilo pritožbeno obravnavo. Ker ne gre za zapleteno zadevo, od odločitve o pritožbi pa tudi ni mogoče pričakovati rešitve pomembnega pravnega vprašanja, je pritožbeni senat sklenil, da za pripravo in vodenje obravnave pooblasti sodnico poročevalko. Ob razpisu obravnave je odločil tudi, da bo o zadevi odločila sodnica poročevalka kot sodnica posameznica (četrti in peti odstavek 347. člena ZPP).

5. Pritožbeno sodišče je na pritožbeni obravnavi ponovilo dokaze z vpogledom v listine v spisu, v soglasju s strankami je prebralo tudi izpovedbe prič in zakonitega zastopnika tožene stranke, ki jih tako ni bilo potrebno ponovno zaslišati na obravnavi. Po tako izvedenem dokaznem postopku je pritožbeno sodišče zaključilo, da je pritožba v delu, ki se nanaša na obratovalne stroške, utemeljena, v preostalem delu pa ni utemeljena.

6. Pravdni stranki sta sklenili Pogodbo št. 2/2014 o najemu poslovnih prostorov v objektu C., ki jo je tožeča stranka kot najemodajalec podpisala dne 1. 4. 2014, tožena stranka kot najemnik pa dne 13. 8. 2014 (priloga A 1). Med strankama ni sporno, da je bila tožena stranka pred podpisom obravnavane pogodbe predhodno že dolgoletni najemnik (drugih) poslovnih prostorov v isti zgradbi. Iz 1. člena pogodbe je razvidno, da gre za najem 128 m² površine prostorov v 8. nadstropju. Iz 6. člena pogodbe izhaja, da bo najemodajalec za uporabo prostorov najemniku zaračunal mesečno najemnino za ceno 9,2 EUR/m². Poleg najemnine bo najemnik mesečno poravnaval obratovalne stroške, v katere so vključeni stroški upravljanja poslovne stavbe, energentov, tehnično vzdrževalnih del, fizičnega in tehničnega varovanja, čiščenja prostorov in urejanja funkcionalnega zemljišča in podobno. Trenutna informativna cena je 3,57 EUR. Davek na dodano vrednost ni zajet v mesečni najemnini oziroma obratovalnih stroških in se obračuna posebej. Iz navedb tožeče stranke izhaja, da v najemnino niso všteti obratovalni stroški in je cena obratovalnih stroškov ob podpisu pogodbe znašala 3,57 EUR/m² x 128 m² = 456,96 EUR (+22% DDV); tožena stranka pa je najela tudi sedem parkirnih mest z mesečno najemnino 25,00 EUR za vsako parkirno mesto, kar skupaj znaša 7 x 25,00 EUR = 175,00 EUR (+22% DDV). Po navedbah tožeče stranke je bilo med strankama dogovorjeno, da bo najemnina za parkirna mesta všteta in prikazana kot obratovalni strošek in je zato obračun obratovalnih stroškov sledeč: 456,96 EUR (obratovalni stroški brez parkirnin) + 175,00 EUR (sedem parkirnin) = 631,96 EUR. (Če je torej pri vtoževanih računih v izračunu upoštevana postavka 3,57 EUR/m2 (oz. z DDV 4,35 EUR/m2), gre zgolj za obratovalne stroške brez najema parkirnih mest, če pa postavka znaša 4,94 EUR/m2, je poleg obratovalnih stroškov vključena tudi najemnina za sedem parkirnih mest). Tožena stranka pa je navajala, da so vtoževani računi izstavljeni in obračunani v neskladju s podpisano najemno pogodbo, saj najemna pogodba v drugem odstavku 6. člena jasno določa višino obratovalnih stroškov kot fiksen znesek za vse najete površine, vse skupaj znesek 3,57 EUR, kar je celoten znesek, ki mu je treba prišteti le še DDV, skupaj torej 4,35 EUR. Po navedbah tožene stranke najemna pogodba za parkirna mesta ni bila nikoli sklenjena.

7. Sodišče prve stopnje se je postavilo na stališče, da je vsebina pogodbe jasna in ne potrebuje razlage, določila pogodbe pa se uporabljajo tako, kot se glasijo. Na podlagi izpovedb I. P. in M. G. je sodišče ugotovilo, da je zapis pogodbe pripravila tožeča stranka. Tožena stranka se je iz naslova obratovalnih stroškov zavezala plačati za vsak koledarski mesec znesek 4,35 EUR (v tem znesku je že vštet DDV). V presežku je sodišče prve stopnje zahtevek iz naslova obratovalnih stroškov zavrnilo. Glede najema parkirnih prostorov je sodišče prve stopnje ugotovilo, da parkirni prostori niso predmet najemne pogodbe (priloga A1). Tožeča stranka je sicer trdila, da je bil med strankama sklenjen samostojen dogovor o plačilu parkirnih prostorov, vendar pa tožeča stranka ni zmogla dokaznega bremena v tej smeri. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je tožeča stranka v vtoževanem obdobju odstopila od pred tem uveljavljene prakse med strankama, saj je v preteklosti tožeča stranka plačilo parkirnih mest specificirano navedla v posameznem računu. Ker v obravnavanem obdobju plačila parkirnih mest ni več specificirano navedla v računih, je tožeča stranka tista, ki nosi dokazno breme za svojo trditev, da je bil med strankama glede parkirnih mest tudi v obravnavanem obdobju še vedno dogovorjen odplačen najem. Stranki sta namreč ravno v aprilu 2014 na novo uredili svoja pogodbena razmerja. Ker je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je šlo za trda pogajanja, v katerih tožeča stranka ni bila pripravljena popuščati, kot sta izpovedala I. P. in M. G., to posledično pomeni razlog več za predpostavko, da naj bi bilo vse zapisano v pogodbenem besedilu. Okoliščina, da tožeča stranka v specifikacijah računov ni več omenila plačila za parkirne prostore, sodišče prve stopnje ni štelo v prid trditvam o obstoju pogodbe o odplačnem najemu parkirnih prostorov. Glede na vse navedeno je sodišče prve stopnje po temelju zavrnilo zahtevek na plačilo najemnine za parkirne prostore.

8. Pritožnica navaja, da je nelogično, da bi imela tožena stranka pri tožeči stranki neodplačno v najemu sedem parkirnih mest glede na to, da tožeča stranka parkirna mesta oddaja in jih je toženi stranki oddajala že v preteklosti in jih je ta tudi plačevala. Pritožbeno sodišče ne sledi navedenim pritožbenim izvajanjem. Sodišče prve stopnje je pravilno presodilo, da sta zaradi preselitve tožene stranke v osmo nadstropje pravdni stranki v aprilu 2014 na novo uredili najemno razmerje. Dogovor o odplačni uporabi parkirnih mest ni vključen v pisno pogodbo št. 2/2014. Dokaznega bremena o ustno sklenjenem dogovoru o odplačnem najemu parkirnih mest pa tožeča stranka ni zmogla. Priča I. P. in zakoniti zastopnik tožene stranke M. G. sta glede odplačnosti najema parkirnih mest izpovedala različno. Sodišče prve stopnje odločitve ni oprlo na izpovedbo I. P. Ob odsotnosti drugih dokazov zgolj izpovedba priče, zaposlene pri tožeči stranki, o ustnem dogovoru, ki ga druga stran ni potrdila, sodišča ni prepričala. Iz obrazložitve sodišča prve stopnje je tudi razvidno, da je sodišče presodilo okoliščino, da je tožena stranka najem parkirnih mest v preteklosti plačevala. Vendar je sodišče prve stopnje pojasnilo, da okoliščine, da specifikacija računov ne omenja več plačila za parkirne prostore, ne gre v prid utemeljitvi tožeče stranke pač pa tožene stranke. Okoliščina, da je tožena stranka delno plačala vtoževana račun št. 128/14001232, s katerim so bili toženi stranki zaračunani tako obratovalni stroški kot najem sedmih parkirnih mest, je pojasnjena z izpovedbo M. G., da je bila pogodba št. 2/2014 dejansko podpisana šele cca. septembra 2014 in je tožena stranka v obdobju od aprila do septembra prejemala račune še v zneskih po prejšnji pogodbi, vendar je tožena stranka vse do podpisa pogodbe 2/2014 pričakovala sklenitev cenovno sprejemljive pogodbe (in bi tožeča stranka v tem primeru za razliko v ceni izstavila dobropise), zato tožena stranka ni zavračala računov, kajti ni hotela ustvarjati napetosti. Poleg tega ne držijo pritožbene navedbe, da gre za izkazano kontinuiteto medsebojnega razmerja, katerega pravdni stranki nista spreminjali, ampak gre zgolj za drugačen prikaz stroškov ob enakem končnem rezultatu. Omenjeni drugačen prikaz ni prepričljivo pojasnjen. Sodišče prve stopnje je kot odločilne upoštevalo okoliščine, da odplačen najem ni zapisan v pogodbeno besedilo, veljavno v spornem obdobju, specifikacija vtoževanih računov pa ga tudi (za razliko od predhodnega obdobja) ne vsebuje. Glede na vse navedeno je odločitev sodišča prve stopnje glede plačila najema parkirnih mest pravilna. Kot izhaja iz vsega povedanega, ne držijo niti pritožbene navedbe, da je obrazložitev sodišča prve stopnje sama s seboj v nasprotju, in je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da tožeča stranka v tem delu ni zmogla dokaznega bremena.

9. Prav pa ima pritožba glede obratovalnih stroškov. Pritožbeno sodišče pritrjuje pritožnici, da ni logično, da bi tožena stranka za poslovni prostor površine 128 m² plačevala zgolj 3,57 EUR (4,35 skupaj z DDV) mesečno, pri čemer ti stroški vključujejo ogrevanje, odvoz smeti, elektriko, varnostno-recepcijsko službo, popravila, urejanje funkcionalnega zemljišča... Niti ni običajno, da bi se na tak način zniževala celokupna cena najema. Izpovedba M. G. o tem ni logična in prepričljiva. Po presoji pritožbenega sodišča gre za očitno pomoto v zapisu pogodbe, ki ni bila skladna z voljo pogodbenih strank pri sklepanju pogodbe. Iz izpovedbe priče I. P. jasno izhaja, da je zapis 3,57 EUR v drugem odstavku 6. člena posledica navadne napake pri delu z osebnim računalnikom, saj je izpadel zapis, da se znesek 3,57 EUR nanaša na m². Kot je prepričljivo pojasnil I. P., je bilo M. G. jasno, da gre za napako, saj je bil najemnik v tej hiši dolga leta in je bil znesek prav v tem členu pogodbe skozi vsa besedila pogodb skorajda enak, vedno nekaj čez 3,00 EUR za m². Medtem ko so bila parkirna mesta predmet posebnega dogovora, torej posebnega najema. Zato teh dveh postavk ne gre enačiti.

10. Kadar je napaka v izjavi očitna, je treba dati prednost resnični volji.1 Ker je sodišče prve stopnje v delu glede obratovalnih stroškov zmotno ugotovilo dejansko stanje in v posledici tega tudi zmotno uporabilo materialno pravo, saj je tožeči stranki za vtoževano obdobje na račun obratovalnih stroškov priznalo le znesek 4,35 EUR mesečno, namesto 4,35 EUR x 128 m2, je bilo treba pritožbi v tem delu ugoditi in sodbo delno spremeniti tako, da se tožeči stranki prizna še preostanek do zneska 556,80 EUR mesečno, torej še 552,45 EUR mesečno. Odločitev temelji na določbi prve alineje 358. člena ZPP. V preostalem delu pa je bilo treba pritožbo zavrniti in sodbo v preostalem izpodbijanem delu potrditi (353. člen ZPP). V preostalem namreč niso podani niti izrecno uveljavljani pritožbeni razlogi, niti razlogi, na katere pazi sodišče druge stopnje po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP).

11. Ker je višje sodišče pritožbi tožene stranke delno ugodilo, je bilo treba poseči tudi v odločitev o stroških pravdnega postopka, saj se je končni uspeh pravdnih strank spremenil. Tožeča stranka je uspela s približno 93 % svojega zahtevka, tožena stranka pa s 7 %. Glede na uspeh v pravdi je sodišče priznalo tožeči stranki 1.631,22 EUR pravdnih stroškov, toženi stranki pa 26,97 EUR pravdnih stroškov. Po medsebojnem pobotanju, je tožena stranka dolžna tožeči stranki povrniti 1.604,25 EUR stroškov postopka.

12. Izrek o pritožbenih stroških temelji na določilu prvega odstavka in drugega odstavka 165. člena ter drugega odstavka 154. člena ZPP. Pritožbeno sodišče je stroške pravdnih strank odmerilo na podlagi specificiranega stroškovnika, ki je v spisu, v skladu z Odvetniško tarifo. Tožeči stranki je priznalo odvetniške stroške za zastopanje na pritožbeni obravnavi 750 točk in za sestavo pritožbe 750 točk, 2 % administrativne stroške, 22 % DDV, potne stroške in sodno takso za pritožbo. Toženi stranki pa je priznalo nagrado za zastopanje na pritožbeni obravnavi 750 točk, za odgovor na pravno sredstvo 750 točk, 2 % administrativnih stroškov in 22 % DDV. Tako odmerjeni pravdni stroški tožeče stranke znašajo 1.197,52 EUR, tožene stranke pa 856,76 EUR. Po medsebojnem pobotanju je tožena stranka dolžna tožeči stranki povrniti 1.053,72 EUR pritožbenih stroškov. V primeru zamude s plačilom gredo tožeči stranki tudi zakonske zamudne obresti za čas zamude.

1 Če obstaja razhajanje me oblikovano in izjavljeno voljo, vendar naslovnik razume, kaj je izjavitelj v resnici želel oziroma bi to lahko razumel, če bi ravnal z dolžno skrbnostjo (napaka v izjavi je očitna). Pri tem položaju je sklenjena pogodba z vsebino, ki je enaka želeni volji, torej z vsebino, s katero jo je izjavitelj želel skleniti in jo je naslovnik razumel, čeprav je izjavitelj po pomoti izjavil drugačno voljo (voljo za sklenitev pogodbe z drugačno vsebino). Prim. Obligacijsko pravo, Splošni del, N. Plavšak in ostali, GV Založba Ljubljana 2009, stran 196 – 197.