Jedro

Odločitev je zmotno oprlo na določbo 178. čl. SZ-1, po katerem se spornega razmerja ne more presojati. Sodišče prve stopnje je zavrglo tožbo zaradi razveljavitve prodajne pogodbe zaradi kršitve predkupne pravice in sklenitve pogodbe s tožnikom pod istimi pogoji, ker je zaključilo, da je bila vložena po izteku enoletnega objektivnega roka, ki ga določa 4. odst. 178. čl. SZ-1. Tožnik je zakoniti predkupni upravičenec po določbi 124. čl. SPZ. Sodišče prve stopnje je svojo odločitev zmotno presojalo po določbah 178. čl. SZ-1. Omenjena določba je uvrščena v prehodne in končne določbe SZ-1 v poglavje VIII.2. Posebne pravice najemnika – prejšnjega imetnika stanovanjske pravice. V obravnavanem primeru ne gre za kršitev predkupne pravice najemnika - prejšnjega imetnika stanovanjske pravice, ampak za kršitev predkupne pravice, ki jo tožniku kot etažnemu lastniku daje določba 124. čl. SPZ, in se razlikuje od predkupne pravice, ki jo je v korist najemnika - prejšnjega imetnika stanovanjske pravice določil SZ-1. Pravne posledice kršitve predkupne pravice iz konkretnega razmerja določa 512. čl. OZ.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje zavrglo tožbo in tožeči stranki naložilo, da je dolžna povrniti prvi toženi stranki 35,68 EUR in drugi toženi stranki 1.105,83 EUR stroškov postopka, obema v 15-ih dneh, po izteku paricijskega roka pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zamude do plačila.

Proti sklepu se pritožuje tožnik po pooblaščencu iz vseh pritožbenih razlogov, zlasti zaradi napačne uporabe materialnega prava, in predlaga, da pritožbeno sodišče sklep spremeni in tožbenemu zahtevku v celoti ugodi ter naloži toženi stranki v plačilo stroške postopka. V pritožbi navaja, da sodišče prve stopnje utemeljuje svojo odločitev o zavrženju tožbe na tem, da je bil zamujen prekluzivni rok iz 4. odst. 178. čl. Stanovanjskega zakona (SZ-1). Prvostopno sodišče očitno prezre, da spada 178. čl. SZ-1 v poglavje o posebnih pravicah najemnika stanovanja, ki je bil prejšnji imetnik stanovanjske pravice in se na ostale etažne lastnike stavbe najmanj v delu glede rokov za uveljavljanje predkupne pravice ne more nanašati. To povsem očitno izhaja iz celotnega VIII. poglavja SZ-1, predvsem iz določb 176. člena. Gre namreč za pravice najemnika - bivšega imetnika stanovanjske pravice v primeru, če se takšno stanovanje prodaja. Zato so tudi te določbe SZ-1 zajete v prehodnih in končnih določbah in se v konkretnem primeru ne morejo in ne smejo uporabljati, saj za konkretni primer veljajo določbe SPZ in OZ. Torej je evidentno, da ne gre za specialni predpis, ki se uporablja za konkretno razmerje. Če torej ne obstaja situacija, da se prodaja stanovanje, v katerem biva najemnik, ki je bivši imetnik stanovanjske pravice, se določbe VIII. poglavja SZ-1 ne more uporabljati. V konkretni zadevi gre za povsem klasično prodajo etažnega stanovanja, za katero v SZ-1 ni določb o predkupni pravici. Le-te so v SPZ in OZ. Tožba je bila zato vložena pravočasno. Seveda bi bil lahko na mestu ugovor, da tožnik ni ravnal po 2. odst. 508. čl. OZ, vendar bi bil tak ugovor neutemeljen, saj se ta določba o plačilu kupnine ob podajanju izjave o uveljavljanju predkupne pravice lahko uporabi le v primeru, da je prodajalec obvestil predkupnega upravičenca o prodaji stanovanja in njegovi ceni. V danem primeru pa tožnik ni bil obveščen o prodaji, niti ni vedel za višino kupnine. Konkretna situacija pokaže, da je tožnik upravičen zahtevati razveljavitev pogodbe in da se stanovanje po isti ceni proda njemu glede na določbe SPZ in OZ, saj je bila tožba tako v subjektivnem in objektivnem roku pravočasna.

Na pritožbo je odgovoril drugi toženec, ki meni, da niso izpolnjeni zakonski pogoji za vložitev tožbe ne po SZ-1, ki je specialnejši predpis, ne po OZ, na kar se sklicuje tožnik v pritožbi. Zato predlaga zavrnitev pritožbe.

Pritožba je utemeljena.

Tožnik izpodbija sodbo iz vseh pritožbenih razlogov, pri tem pa se pritožba z absolutnimi bistvenimi kršitvami določb postopka ne ukvarja. Uradni preizkus izpodbijane sodbe ni odkril nobene tovrstne kršitve. Pač pa pritožba utemeljeno opozarja na napačno uporabo materialnega prava. Tudi pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje odločitev zmotno oprlo na določbo 178. čl. Stanovanjskega zakona (SZ-1), po katerem se spornega razmerja ne more presojati. Sodišče prve stopnje je zavrglo tožbo zaradi razveljavitve prodajne pogodbe zaradi kršitve predkupne pravice in sklenitve pogodbe s tožnikom pod istimi pogoji, ker je zaključilo, da je bila vložena po izteku enoletnega objektivnega roka, ki ga določa 4. odst. 178. čl. SZ-1. Po ugotovitvah sodišča prve stopnje je bil drugi toženec vknjižen v zemljiško knjigo kot lastnik 16.7.2004, tožnik je za prodajo izvedel 24.10.2005, tožbo pa je vložil 7.11.2005, torej prepozno.

Pravilna je ugotovitev sodišča prve stopnje, da je tožnik zakoniti predkupni upravičenec po določbi 124. čl. Stvarnopravnega zakonika (SPZ). 1. odst. 124. čl. SPZ določa, da če ima nepremičnina dva ali več etažnih lastnikov in nima več kot pet posameznih delov, imajo pri prodaji posameznega dela v etažni lastnini drugi etažni lastniki predkupno pravico. V konkretnem primeru ima večstanovanjska hiša na naslovu G. 8, P., štiri posamezne dele in dva ali več etažnih lastnikov. Kot je bilo že navedeno, pa je sodišče prve stopnje svojo odločitev zmotno presojalo po določbah 178. čl. SZ-1. Omenjena določba je uvrščena v prehodne in končne določbe SZ-1 v poglavje VIII.2. Posebne pravice najemnika – prejšnjega imetnika stanovanjske pravice. V obravnavanem primeru ne gre za kršitev predkupne pravice najemnika - prejšnjega imetnika stanovanjske pravice, ampak za kršitev predkupne pravice, ki jo tožniku kot etažnemu lastniku daje določba 124. čl. SPZ, in se razlikuje od predkupne pravice, ki jo je v korist najemnika - prejšnjega imetnika stanovanjske pravice določil SZ-1. Pravne posledice kršitve predkupne pravice iz konkretnega razmerja določa 512. čl. Obligacijskega zakonika (OZ). Po ugotovitvah sodišča prve stopnje med strankama ni bilo sporno, da prvi toženec pred sklenitvijo prodajne pogodbe z drugim tožencem sporne nepremičnine ni ponudil v odkup tožniku in ostalim etažnim lastnikom. V takem primeru 1. odst. 512. čl. OZ določa, da če je prodajalec prodal stvar in prenesel lastnino na tretjega, ne da bi o tem obvestil predkupnega upravičenca in je bila tretjemu znana ali ni mogla ostati neznana predkupna pravica upravičenca, lahko ta v šestih mesecih, šteto od dneva, ko je izvedel za prodajno pogodbo, zahteva, da se pogodba razveljavi in stvar pod enakimi pogoji proda njemu. Ob do sedaj neizpodbitih ugotovitvah, da je tožnik izvedel za prodajo dne 24.10.2005, tožbo pa je vložil dne 7.11.2005, tožba ni bila prepozno vložena. Zaradi zmotne uporabe materialnega prava sodišče prve stopnje ni ugotovilo vseh odločilnih dejstev za pravilno in zakonito odločitev, kar je narekovalo razveljavitev izpodbijanega sklepa in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo odločanje (355. člen Zakona o pravdnem postopku – ZPP). V novem postopku bo moralo sodišče prve stopnje zanesljivo ugotoviti, ali so izpolnjeni pogoji iz 1. odst. 512. čl. OZ. Pri tem naj tudi upošteva, da po določilih oz. plačilo kupnine ni procesna predpostavka za vložitev tožbe zaradi kršitve predkupne pravice, če lastnik ni obvestil predkupnega upravičenca o nameravani prodaji.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo (3. odst.165. čl. ZPP).