Jedro

Morebitni ekonomski interes tožnika kot potencialnega kupca nepremičnine v družbeni lastnini lahko pogojuje tudi njegov pravni interes za ugotavljanje ničnosti brez javne dražbe (8. čl. ZPN) prodane nepremičnine v družbeni lastnini, če dokaže dejstva, ki tako ekonomsko zainteresiranost utemeljujejo (preko prodane nepremičnine ima npr. dostop do svoje hiše).

Izrek

Reviziji se ugodi, sodbi sodišč prve in druge stopnje se razveljavita, zadeva pa vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Revizijski stroški so nadaljnji pravdni stroški.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek na ugotovitev, da je kupoprodajna pogodba, ki sta jo toženi stranki sklenili dne 8.1.1992, kolikor se nanaša na gospodarski del objekta parc. št. 1293 k.o. nična. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožeče stranke zavrnilo kot neutemeljeno in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo.

Proti takšni sodbi vlaga revizijo tožeča stranka zaradi zmotne uporabe materialnega prava s predlogom na razveljavitev sodb nižjih sodišč in vrnitev zadeve v novo sojenje. Stališče, da interes potencialnega kupca nepremičnine, torej ekonomski interes, ne more pogojevati tudi pravnega interesa na ugotovitev ničnosti pogodbe, ni pravilno. Sporna nepremičnina predstavlja v naravi gospodarsko poslopje, ki je ločeno od stanovanja drugega toženca in nikoli ni bilo sestavni del njegovega stanovanja. Zato ga tudi ni bilo mogoče prodati tožencu v skladu z določbo 117. člena stanovanjskega zakona. Pogodba pa nasprotuje določbam 8. člena zakona o prometu z nepremičninami, saj zaradi prodaje ni bila razpisana javna dražba. Tožnik je življenjsko vezan na sporno gospodarsko poslopje, saj ima poleg dostop do stanovanjske hiše, je torej aktivno legitimiran in pravno zainteresiran na ugotovitev ničnosti sporne kupoprodajne pogodbe.

Toženi stranki na revizijo nista odgovorili, javni tožilec Republike Slovenije pa se o njej ni izjavil (3. odstavek 390. člena ZPP).

Revizija je utemeljena.

Za uveljavljanje ničnosti po določbi 109. člena ZOR je legitimirana vsaka zainteresirana oseba. Nična pa je pogodba, ki med drugim nasprotuje prisilnim predpisom (1. odstavek 103. člena ZOR). Tak prisilni predpis je v obravnavanem primeru zakon o prometu z nepremičninami, ki v 8. členu določa, da se nepremičnine v družbeni lastnini prodajajo občanom le na javni dražbi. Prodaja v nasprotju z navedeno določbo, ki je prisilni predpis, je torej nična. Sodišče druge stopnje pa šteje, skladno s stališčem sodišča prve stopnje, da tožnik ni izkazal pravnega interesa za ugotavljanje navedene ničnosti; le njegova ekonomska zainteresiranost (preko sporne nepremičnine ima dostop do svoje stanovanjske hiše) mu še ne daje pravnega interesa, ki izhaja iz materialnega prava (iz že omenjene določbe zakona o prometu z nepremičninami). Zakon o prometu z nepremičninami naj bi ne varoval interesov kupca, temveč interese titularja družbene lastnine.

Vendar pa navedenega pravnega gledanja ni mogoče posploševati na vse situacije, ki nastajajo ob prodaji nepremičnin v družbeni lastnini. Dosledna izpeljava takega načelnega stališča bi namreč pomenila oženje legitimacije za uveljavljanje ničnosti le na pogodbene stranke (in javnega pravobranilca). Javna dražba nepremičnine zaradi njene prodaje predpostavlja na kupčevi strani pojav več pravnih subjektov, ki imajo interes, da nepremičnino kupijo. Takšen interes je tudi ekonomske narave, vendar v vseh primerih res ne more biti pravno varovan in v primeru prodaje brez javne dražbe predstavljen v obliki poklicanosti za uveljavljanje ničnosti po določbi 109. člena ZOR. Le v okviru takega načelnega gledanja je stališče sodišča druge stopnje sprejemljivo. Vendar pa ni mogoče pravnega interesa in statusa zainteresirane osebe odvzeti tistemu potencialnemu kupcu nepremičnine v družbeni lastnini (ki ni bila prodana na javni dražbi), katerega ekonomski interes je pogojen z okoliščinami, ki jih zatrjuje tožeča stranka. Sklicuje se namreč na dejstva, ki predmet pogodbe med toženima strankama opredeljujejo kot funkcionalni prostor k tožnikovi hiši, oziroma (kot se dodatno zatrjuje v reviziji), da gre za "življenjsko in prostorno vezanost te nepremičnine zaradi dostopa do nje". Do teh okoliščin se doslej nižji sodišči (predvsem sodišče prve stopnje) v razlogih sodb, ki se nanašajo na dejansko podlago, nista opredeljevali, čeprav gre za odločilna dejstva za pravno presojo o tem, ali je morebitni tako izkazani ekonomski interes tožnika obenem tudi njegov pravni interes za uveljavljanje ničnosti sporne pogodbe v smislu 109. člena ZOR. Če po tožniku zatrjevana dejstva drže, bo najbrž dana podlaga za izenačitev tožnikovega ekonomskega interesa s pravnim interesom za vložitev te tožbe. Revizijsko sodišče je že zato sodbi sodišč druge in prve stopnje razveljavilo, ker je zaradi zmotne uporabe materialnega prava bilo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno (2. odstavek 395. člena ZPP) in zadevo vrnilo v novo sojenje.

Sicer pa sodišče druge stopnje najde pravno podlago za svojo odločitev tudi v pravilih stanovanjskega zakona o lastninjenju stanovanj v družbeni lastnini in sicer z ugotovitvijo, da je "prva tožena stranka prodala sporni del nepremičnine drugemu tožencu očitno kot del stanovanja po določbi 117. člena stanovanjskega zakona". Če gre res za del stanovanja (sodišče druge stopnje z besedo "očitno" temu pritrjuje), bi utegnila biti navedena pravna podlaga osporavane odločitve pravilna. Vendar pa niti iz razlogov izpodbijane sodbe, prevsem pa iz razlogov sodbe sodišča druge stopnje, navedena dejanska podlaga ni izkazana. Za uporabo določb 117. člena stanovanjskega zakona bi v tem primeru moralo biti zanesljivo ugotovljeno, da gospodarsko poslopje, o katerem teče pravda, res spada v sklop stanovanja drugega toženca in da je ta že pred sklenitvijo osporavane prodajne pogodbe bil tudi glede tega prostora deležen stanovanjske zaščite. O tem segmentu dejstev dejanske podlage pa revizijsko sodišče ne najde ustreznih podatkov, zaradi česar tudi v tem obsegu obvelja ugotovitev, da je za pravilno uporabo določb 117. člena stanovanjskega zakona dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Izpodbijano sodbo in sodbo sodišča prve stopnje zato tudi v tem obsegu zadene že opisana procesna posledica uporabe določbe 2. odstavka 395. člena ZPP.

Sodišče prve stopnje bo torej moralo v ponovljenem postopku zaradi pravilne uporabe materialnega prava ugotoviti prej nakazana dejstva, pri čemer pa glede na opisane razloge posebni napotki za sojenje na prvi stopnji niti niso potrebni.

Izrek o stroških revizijskega postopka temelji na določbi 3. odstavka 166. člena ZPP.

Določbe zakona o pravdnem postopku in zakona o obligacijskih razmerjih, na katerih temelji odločitev revizijskega sodišča, se uporabljajo na podlagi 1. odstavka 4. člena ustavnega zakona za izvedbo temeljne ustavne listine o samostojnosti in neodvisnosti Republike Slovenije (Uradni list RS, št. 1/91-I).