Jedro

Upoštevaje splošna pravila o nastanku pogodbe je ta sklenjena, ko pogodbenika dosežeta soglasje o bistvenih sestavinah, pri čemer je trenutek njenega nastanka vezan na prejem sprejema ponudbe s strani ponudnika (15. člen in prvi odstavek 21. člena Obligacijskega zakonika – OZ). Enako velja za prodajno pogodbo glede kmetijskega zemljišča, s tem pridržkom, da je potrebno dodatno upoštevati prej opredeljeni namen zakonodajalca, da je sklenitelj pogodbe, kolikor so med sprejemniki ponudbe predkupni upravičenci, tisti, ki ima najboljši vrstni red (enako Miha Juhart, Promet s kmetijskimi zemljišči v: Pravna praksa št. 22, z dne 13.11.1997, str. 13 in naslednje). Stališče, da je takšna pogodba sklenjena tedaj, ko ponudnik prejme izjavo kupca z najboljšim vrstnim redom o sprejemu ponudbe, je bilo že zavzeto tudi v sodni praksi (največkrat je bil v tej zvezi citiran sklep Vrhovnega sodišča RS, opr. št. II Ips 835/2007 z dne 28.1.2009). Zaradi zakonske ureditve, po kateri je predvidena odobritev posla s strani upravne enote (22. člen ZKZ), velja, da je pogodba sklenjena pod odložnim pogojem te odobritve. Zgolj v takšnem pravnem okvirju je nuditi sodno varstvo na podlagi sklenjene pogodbe za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. Pripomniti velja, da je obravnavano stališče zavzela pravna teorija in sodna praksa za primer, ko med sprejemniki ponudbe ni več predkupnih upravičencev z enakim vrstnim redom najvišjega ranga. Takšna situacija izhaja tudi iz navedb tožene stranke v obravnavani zadevi.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba v naložitvenem delu (prvi in drugi odstavek izreka) in glede odločitve o stroških postopka (četrti odstavek izreka) razveljavi ter zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje.

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo naložilo tožencema, da izstavita tožeči stranki zemljiškoknjižno dovolilo glede prenosa njunih solastnih deležev vsak do 1/2 na nepremičninah parc. št. , vl. št. , k.o. na ime tožeče stranke do celote (prvi in drugi odstavek izreka). Pri tem je zavrnilo tožbeni zahtevek na sklenitev prodajne pogodbe (tretji odstavek izreka) in odločilo o pravdnih stroških (četrti odstavek izreka).

Tožena stranka v pravočasni pritožbi izpodbija naložitveni del izreka (prvi in drugi odstavek). Uveljavlja vse dopustne pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP. Meni, da so razlogi sodišča prve stopnje nejasni in v nasprotju glede odločilnih dejstev, ki se nanašajo na sprejem ponudbe, in njegovi zaključki v nasprotju z izvedenimi dokazi, pri čemer izrecno uveljavlja postopkovne kršitve iz 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Tožena stranka stoji na stališču, da tožnica ni upravičena do pravnega varstva v obliki izstavitve zemljiškoknjižnega dovolila, saj pogodba, ki je zavezovalna podlaga za razpolagalni pravni posel, med pravdnima strankama ni nastala. Pri tem se sklicuje na neizpolnitev zakonskih pogojev glede sprejema ponudbe, ki so opredeljeni v določilih 21. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih – ZKZ. Zaradi neutemeljene zavrnitve neizvedenih dokazov, ki jih je tožeča stranka v tej zvezi predlagala, meni, da je podana tudi kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Predlaga razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno sojenje ter podrejeno spremembo izpodbijane sodbe tako, se se tožbeni zahtevek v celoti zavrne. Priglaša pritožbene stroške.

Tožeča stranka v odgovoru na pritožbo zavrača pritožbena stališča in predlaga potrditev odločitve sodišča prve stopnje. Priglaša pritožbene stroške.

Pritožba je utemeljena.

Postopkovnih kršitev, na katere je dolžno pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), kakor tudi tistih, ki jih je tožena stranka izrecno uveljavljala, ni zaslediti. Postopkovna kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, katero uveljavlja kot nasprotje med razlogi o odločilnih dejstvih, ki se nanašajo na sprejem ponudbe, ni podana. Iz obrazložitve sodišča prve stopnje jasno izhaja zaključek, da je prodajalec prejel sprejem ponudbe. Glede na koncu obrazložitve pojasnjeno razlago določila drugega odstavka 21. člena ZKZ zatrjevana dejstva v zvezi z vprašanjem, ali je do prejema prišlo s pošiljko s strani sprejemnika ali kako drugače, niti niso odločilna. Že zato morebitno nasprotje med njimi niti ne more biti zajeto v zatrjevano postopkovno kršitev. Na pavšalno pritožbeno grajo postopkovne kršitve iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ko tožena stranka ne pojasni, v čem so zaključki sodišča prve stopnje o odločilnih dejstvih v nasprotju z izvedenimi dokazi, pritožbeno sodišče ne more odgovoriti. Sodišče prve stopnje je tudi zadovoljivo pojasnilo ob zavrnitvi dokaznih predlogov, da ti niso v zvezi z odločilnimi dejstvi (213. člen ZPP), zato tožena stranka ne more biti uspešna z uveljavljanjem kršitve načela kontradiktornosti iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

Vendar je prvostopno sodišče zmotno uporabilo materialno pravo, zaradi česar je bilo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Ker je potrebna obširna dopolnitev dokaznega postopka, je pritožbeno sodišče sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu ZPP) razveljavilo in mu zadevo v tem obsegu vrnilo v novo sojenje (prvi odstavek 350. člena in 355. člen ZPP). V posledici delne razveljavitve odločitve o glavni stvari je pritožbeno sodišče razveljavilo tudi odločitev o stroških postopka.

Pri prodaji kmetijskih zemljišč sta posebej urejena splošna ponudba prodajalca (20. člen ZKZ) in sprejem ponudbe (prvi odstavek 21. člena), pri čemer se pri postopku prodaje posebej zasleduje varstvo predkupnih upravičencev po zakonsko določenem vrstnem redu (23. člen ZKZ). Pri opredelitvi kriterijev vrstnega reda je v ospredju čim tesnejša povezava bodočega kupca z zemljiščem z vidika kmetijskega obdelovanja, s čimer se varuje javni interes ohranjanja kmetijske dejavnosti.

Upoštevaje splošna pravila o nastanku pogodbe je ta sklenjena, ko pogodbenika dosežeta soglasje o bistvenih sestavinah, pri čemer je trenutek njenega nastanka vezan na prejem sprejema ponudbe s strani ponudnika (15. člen in prvi odstavek 21. člena Obligacijskega zakonika – OZ). Enako velja za prodajno pogodbo glede kmetijskega zemljišča, s tem pridržkom, da je potrebno dodatno upoštevati prej opredeljeni namen zakonodajalca, da je sklenitelj pogodbe, kolikor so med sprejemniki ponudbe predkupni upravičenci, tisti, ki ima najboljši vrstni red (enako Miha Juhart, Promet s kmetijskimi zemljišči v: Pravna praksa št. 22, z dne 13.11.1997, str. 13 in naslednje). Stališče, da je takšna pogodba sklenjena tedaj, ko ponudnik prejme izjavo kupca z najboljšim vrstnim redom o sprejemu ponudbe, je bilo že zavzeto tudi v sodni praksi (največkrat je bil v tej zvezi citiran sklep Vrhovnega sodišča RS, opr. št. II Ips 835/2007 z dne 28.1.2009). Zaradi zakonske ureditve, po kateri je predvidena odobritev posla s strani upravne enote (22. člen ZKZ), velja, da je pogodba sklenjena pod odložnim pogojem te odobritve. Zgolj v takšnem pravnem okvirju je nuditi sodno varstvo na podlagi sklenjene pogodbe za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. Pripomniti velja, da je obravnavano stališče zavzela pravna teorija in sodna praksa za primer, ko med sprejemniki ponudbe ni več predkupnih upravičencev z enakim vrstnim redom najvišjega ranga. Takšna situacija izhaja tudi iz navedb tožene stranke v obravnavani zadevi.

Sodišče prve stopnje je kljub temu, da je pridobilo spise upravne enote glede postopka prodaje obravnavanih nepremičnin, in da je v svojih razlogih vsebinsko povzelo zgornje pravno izhodišče (tretji odstavek 3. strani sodbe), zmotno zaključilo, da je sodno varstvo na pogodbeni podlagi v obliki tožbenega zahtevka na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila utemeljeno, ne da bi se bilo dolžno spuščati v ugotavljanje morebitnih predkupnih upravičencev in njihovega vrstnega reda (drugi in tretji odstavek 5. strani sodbe).

Takšna razlaga bi pomenila, da so do sodnega varstva z navedenim dajatvenim zahtevkom upravičeni vsi, ki so ponudbo pravočasno sprejeli, kar je nesprejemljivo tako s procesnega, kakor tudi materialnopravnega vidika, oboje upoštevaje zakonodajalčev temeljni namen, da se v javnem interesu proda kmetijsko zemljišče zgolj najustreznejšemu kupcu.

S takšnim pristopom, kot ga je ubralo sodišče prve stopnje, bi se dopuščale številne pravde, ki bi zgolj stroškovno obremenile prodajalca, medtem ko bi bile za tožnike - sprejemnike ponudbe, razen predkupnega upravičenca z najboljšim vrstnim redom, brez učinka oziroma pomena, saj posla nikoli ne bi mogli realizirati. Odobritve upravne enote, ki je pogoj za učinkovanje pogodbe, namreč ne bi mogli pridobiti, saj se v upravnem postopku preverja prav upoštevanje navedenega vrstnega reda (3. alineja tretjega odstavka 19. člena ZKZ). Spodbujanje takšnega pravdanja je zagotovo v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja v pravdnem postopku (9. člen ZPP), ki narekuje takšno ravnanje strank pri uveljavljanju sodnega varstva, da se ne povzročajo nepotrebni stroški. Posebej se poudarja, da je tudi pravica do sodnega varstva omejena s pravicami drugih (tretji odstavek 15. člena Ustave RS), pri čemer mora njen nosilec pri uveljavljanju slediti njenemu namenu in upoštevati pravni standard občutka poštenja vseh razumnih in pravičnih ljudi (tako Jan Zobec v: Pravdni postopek: zakon s komentarjem, 1. knjiga, Uradni list, GV založba, 2005, stran 98).

Z materialnopravnega vidika je potrebno upoštevati, da je bodoči prodajalec zavezan dati splošno ponudbo nedoločenemu krogu ljudi glede prodaje individualno določene stvari – t. im. species (20. člen ZKZ). Ker gre za izjemo od splošnega pravila individualizirane ponudbe (tretji odstavek 22. člena OZ), je pravilno razlagati učinek njenega sprejema specifično in življenjsko sprejemljivo zgolj upoštevaje, da bo prodajalec lahko izpolnil prodajno zavezo le enemu izmed sprejemnikov ponudbe. Tako je lahko pogodba sklenjena le z enim izmed njih, upoštevaje kriterije vrstnega reda, ki jih je zakonodajalec predvidel v 23. členu ZKZ.

Enak zaključek potrjuje tudi uporaba materialnopravnega temeljnega načela, da so tudi pravice iz obligacijskih razmerij omejene z enakimi pravicami drugih, pri čemer jih je treba izvrševati v skladu s temeljnimi načeli in z njihovim namenom (prvi odstavek 7. člena OZ). Sprejemniki ponudbe so namreč v svoji pravici, da so s sprejemom postali pogodbeniki, omejeni oziroma pravilneje izključeni s pravico sprejemnika ponudbe, ki je predkupni upravičenec z najboljšim vrstnim redom. Pri tem je nedopustno, da bi svojo pravico uresničevali mimo namena ureditve postopka sklepanja pogodbe po ZKZ, ki se izraža v varstvu javnega interesa, da je prodano zemljišče kupcu, ki je najtesneje z njim kmetijsko povezan. Tak pristop potrjuje tudi pravna teorija, ko časovni trenutek nastanka pogodbe premika z argumentom upoštevanja posebnih okoliščin posla po preteku zakonskega roka za sprejem ponudbe (Miha Juhart, isto tam, str. 15), s čimer se ne sledi splošnemu pravilu, da ta nastane že s trenutkom prejema sprejema. Odločilen je torej trenutek, ko postane jasno, kateri od sprejemnikov je tudi postal edini pogodbenik. Tedaj pravice preostalih sprejemnikov ponudbe, da s sprejemom ponudbe sklenejo pogodbo, ugasnejo.

Razjasnitvi pravnega položaja po izteku roka za sprejem ponudbe služi zakonska obveznost upravne enote, da vse sprejemnike obvesti o preostalih, ki so pravočasno sprejeli ponudbo (drugi odstavek 21. člena ZKZ). Namen navedenega določila je zagotovo v tem, da je vsem ob poznavanju zakonskega vrstnega reda predkupnih upravičencev znano, s kom je pogodba sklenjena oziroma, kdo naj se obrne na prodajalca glede nadaljnje izvedbe posla. Nenazadnje se lahko kot udeleženci v tej zvezi tudi podrobneje pozanimajo pri upravni enoti, ki je postopek s ponudbo in njenimi sprejemi vodila. Ob takšni razlagi ni razloga, da bi bili vsi sprejemniki ponudbe upravičeni do sodnega varstva iz pogodbene podlage, kakor zmotno izhaja iz obrazložitve sodišča prve stopnje.

Pri tem ni za zanemariti niti opozorila teorije, da je zakonsko besedilo zgoraj citiranih določil ZKZ pravno-tehnično pomanjkljivo in v določeni meri nejasno (primerjaj Miha Juhart, isto tam), kar terja posebno previdnost in občutek za pravičnost pri pravni razlagi. Ker uporaba analogije ni na mestu zaradi pojasnjene specifičnosti področja ureditve zakonske predkupne pravice, je pravilno zapolniti zakonske vrzeli upoštevaje splošna načela pravnega reda (drugi odstavek 3. člena Zakona o sodiščih – ZS), med katerimi je načelo poštenja ter dobrih običajev splošna pravna civilizacijska vrednota (tako Jan Zobec v: enako kot zgoraj). V takšni situaciji mora sodna veja oblasti toliko bolj s premišljeno razlago vplivati na zajezitev morebitnih poskusov zlorab pravnega varstva (primerjaj o preventivni vlogi sodišča Jože Juhart v: Civilno procesno pravo FLR Jugoslavije, Univerzitetna založba Ljubljana, 1961, str. 73 in naslednja). Vztrajanje pri razlagi, da je prodajalec pogodbo sklenil z vsemi sprejemniki ponudbe, četudi brez učinka do izpolnitve pogoja odobritve upravne enote, namreč lahko odpre v pogojih pomanjkljive zakonodajne rešitve vrata poskusom, da se mimo namena zakona morebiti vendarle doseže realizacija prenosa lastninske pravice. Pomanjkljiva zakonska ureditev terja od sodnika, da še v večji meri prevzame pojasnjeno preventivno funkcijo in ne prelaga odgovornosti zahtevne pravne razlage v celoti na javne uslužbence upravne enote v postopku odobritve posla, kakor se zavzema sodišče prve stopnje v svoji obrazložitvi (tretji odstavek na 5. strani sodbe).

Pritožbeno sodišče še poudarja, da za utemeljenost zahtevka za izdajo zemljiškoknjižne listine ne zadostuje zgolj presoja, da je pogodba obligacijskopravno veljavno sklenjena. Upoštevati je treba, da pravnomočni sodbi, ki nadomesti takšno listino (ne pogodbo, kakor zmotno pojasnjuje sodišče prve stopnje na koncu drugega odstavka na 5. strani sodbe), zemljiškoknjižno sodišče ne more odreči lastnosti zemljiškoknjižne listine (5. točka prvega odstavka 40. člena Zakona o zemljiški knjigi - ZZK-1). Zato morajo biti v pravdnem postopku ugotovljene vse okoliščine, ki so pogoj za izvedbo obravnavane listine v zemljiški knjigi. Le če so vsi pogoji izpolnjeni, lahko sodba nadomesti zahtevano listino (enako sklep Vrhovnega sodišča RS, opr. št. II Ips 433/2006 z dne 4.12.2008 ter sodba in sklep Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. Cp 4511/2009 z dne 3.3.2010 ter sklep Višjega sodišča v Mariboru, opr. št. I Cp 10/2009).

Prvostopno sodišče se bo v ponovljenem postopku moralo upoštevaje zgornje materialnopravno izhodišče opredeliti do vseh odločilnih dejstev v pojasnjeni smeri. Zlasti se bo moralo opredeliti, ali je tožnik sprejemnik ponudbe z najboljšim vrstnim redom predkupnega upravičenca. Kolikor to ni, pogodba z njim ni mogla nastati. Kolikor bo ugotovilo, da je pogodba z njim sklenjena, bo nadalje moralo preučiti, ali so izpolnjeni tudi vsi pogoji, da bo lahko sodba nadomestila zemljiškoknjižno listino, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo.

Ker je izpodbijano sodbo razveljavilo, je pritožbeno sodišče odločitev o stroških pritožbenega postopka pridržalo za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).