Jedro

Morebitni ustni dogovori o bistvenih sestavinah pogodbe (v obravnavanem primeru da se zapadle in neporavnane obveznosti poplačujejo iz dane varščine) v primeru, ko je za sklenitev predpisana pisna oblika, po materialnem pravu ne morejo biti veljavni.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba ter sklep sodišča prve stopnje potrdita.

II. Vsaka stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z uvodoma navedeno sodbo in sklepom odločilo, da se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 62241/2012 z dne 8. 5. 2012 v prvem in tretjem odstavku izreka obdrži v veljavi, ter da je tožena stranka dolžna v roku osmih dni od prejema sklepa plačati tožeči stranki stroške postopka v višini 313,46 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka roka za plačilo dalje do plačila.

2. Zoper sodbo in sklep se po svojem pooblaščencu pravočasno pritožuje tožena stranka iz vseh dopustnih pritožbenih razlogov ter predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo ter sklep razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje, tožeči stranki pa naloži, da toženi stranki povrne stroške pritožbenega postopka v roku osmih dni od prejema sklepa, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka roka za prostovoljno izpolnitev dalje do plačila.

3. Tožeča stranka je na pritožbo po svojem pooblaščencu odgovorila, ter predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbo v celoti zavrne in toženi stranki naloži v plačilo stroške pritožbenega postopka tožeče stranke v roku osmih dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od nastopa zamude dalje do plačila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V tem gospodarskem sporu gre za spor majhne vrednosti, saj se tožbeni zahtevek nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR (prvi odstavek 495. člena Zakona o pravdnem postopku, ZPP). V sporih majhne vrednosti je sodbo mogoče izpodbijati samo iz razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava.

6. Sodišče prve stopnje je izdalo izpodbijano sodbo z naslednjimi dejanskimi ugotovitvami, na katere je pritožbeno sodišče vezano: - med pravdnima strankama ni sporno, da sta pravni prednik tožeče stranke in tožena stranka dne 10. 5. 2006 sklenili pogodbo, na podlagi katere je tožena stranka za določen čas od 20. 5. 2006 do 30. 4. 2011 najela nepremičnine tožeče stranke na V. - da sta stranki dne 5. 9. 2006 k pogodbi sklenili še Aneks št. 1, s katerim sta spremenili določila glede zavarovanja obveznosti iz pogodbe, - da je tožena stranka po pogodbi pravnemu predniku tožeče stranke dne 25. 5. 2006 plačala varščino v višini 12.589,00 EUR, - da je tožena stranka po izteku najemnega razmerja sporno nepremičnino nemoteno uporabljala naprej, in da je bila primopredaja spornih nepremičnin opravljena dne 14. 11. 2012. 7. Med pravdnima strankama pa je bilo sporno, ali je prišlo do ustnega dogovora, ki je vključeval soglasje o tem, da se zapadle in neporavnane obveznosti iz pogodbe po 30. 6. 2011 poplačujejo iz dane varščine, ter do kdaj je imela tožena stranka sporne nepremičnine v posesti oziroma kdaj je prenehalo najemno razmerje.

8. Sodišče prve stopnje je presodilo, da je za odločitev o tožbenem zahtevku pravno pomembno le, ali je v obdobju (za marec in april 2012), za katerega tožeča stranka terja plačilo najemnine in stroškov po pogodbi, le-ta veljala. Iz obrazložitve izpodbijane sodbe izhaja, da je svojo odločitev oprlo na Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP), ki v drugem odstavku 12. člena določa, da mora biti najemna pogodba sklenjena v pisni obliki, sicer ni veljavna. Predpisana oblika pa velja tudi za vse kasnejše spremembe ali dopolnitve pogodbe. Vendar so po določilu četrtega odstavka 51. člena Obligacijskega zakonika (OZ) veljavni tudi poznejši ustni dogovori, s katerimi se zmanjšujejo ali olajšujejo obveznosti ene ali druge stranke, če je posebna oblika predpisana samo v interesu pogodbenih strank. Sodišče prve stopnje je nadalje ugotovilo, da četudi bi bil sicer sklenjen tak ustni dogovor med strankama, znesek varščine ne bi zadostoval za poplačilo iztoževanega zneska, zato se iz tega razloga sodišče prve stopnje ni ukvarjalo z vprašanjem, ali je bil zatrjevan dogovor dejansko sklenjen, saj ugotovitev tega dejstva ne bi vplivala na odločitev o tožbenem zahtevku. Svojo odločitev je oprlo na ugotovitev, da četudi je med pravdnima strankama sporno, kdaj je najemno razmerje prenehalo (dne 27. 6. 2012 ali dne 14. 11. 2012), ugotovitev tega spornega dejstva ne bi vplivala na obstoj terjatve, saj se oba datuma namreč nanašata na čas po obdobju, za katerega tožeča stranka zahteva plačilo v tem postopku.

9. Pritožbeno sodišče uvodoma pojasnjuje, da je sodišče prve stopnje sicer oprlo svojo odločitev na ugotovitev, da znesek varščine (glede na višino mesečne najemnine ter glede na obdobje, na katerega se nanaša) ne bi zadostoval za poplačilo vtoževanega zneska, in se iz tega razloga niti ni ukvarjalo z vprašanjem, ali je bil zatrjevan dogovor dejansko sklenjen, saj naj ugotovitev tega dejstva ne bi vplivala na odločitev o tožbenem zahtevku. Ob tem pritožbeno sodišče dodaja, da se sodišču prve stopnje glede na nesklepčnost ugovora tožene stranke - zatrjevan ustni dogovor (kot bo pojasnjeno v nadaljevanju), niti ne bi bilo treba ukvarjati z vprašanjem ali bi znesek varščine zadoščal za poplačilo vtoževane terjatve.

10. Tožena stranka v pritožbi kot bistveno uveljavlja, da je sodišče prve stopnje izpodbijano sodbo izdalo brez izvedbe glavne obravnave. Pojasnjuje, da sta obe stranki v podkrepitev svojih navedb predlagali izvedbo dokazov z zaslišanjem določenih oseb. Po mnenju pritožnice že sam predlog za izvedbo testimonialnih dokazov po naravi stvari implicira zahtevo stranke, da se opravi narok za glavno obravnavo. Ker naj bi obe pravdni stranki zahtevali izvedbo testimonialnih dokazov, sodišče pa naroka ni opravilo, naj bi s tem najprej sprejelo prepovedano vnprejšnjo dokazno oceno o domnevni nerelevantnosti dejstev, ki bi se dokazovala z zaslišanjem prič, nato pa strankam tudi ne bi dalo možnosti obravnavanja pred sodiščem, kar je temeljna ustavna in mednarodna pravica, celo svoboščina. V tem delu naj bi sodišče prve stopnje po mnenju tožene stranke zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 8. in 10. točki drugega odstavka 339. člena ZPP (znotraj tega pa naj bi kršilo tudi določilo 454. člena ZPP).

11. Pritožbeno sodišče zavrača naveden pritožbeni očitek kot neutemeljen. Poudarja, da mora stranka v sporih majhne vrednosti izvedbo naroka izrecno zahtevati, pri čemer ni mogoče šteti, da dokazni predlog za zaslišanje strank ali prič pomeni takšno zahtevo, saj ni nujno, da bo sodišče predlogu ugodilo (primerjaj, sodba VSL II Cpg 756/2014). Pritožbene navedbe, da je sodišče prve stopnje kršilo določbe pravdnega postopka, ker je izdalo izpodbijano sodbo brez naroka za glavno obravnavo in izvedbe dokazov z zaslišanjem predlaganih prič, tako niso utemeljene. Skladno z določbami 454. člena ZPP namreč sodišče izda odločbo brez razpisa naroka, če po prejemu odgovora na tožbo oziroma po prejemu pripravljalnih vlog ugotovi, da med strankami ni sporno dejansko stanje in da ni drugih ovir za izdajo odločbe (prvi odstavek 454. člena ZPP), kot tudi v primeru, če po prejemu odgovora na tožbo oziroma pripravljalnih vlog ugotovi, da je o spornem dejanskem stanju mogoče odločiti že na podlagi predloženih pisnih dokazov, nobena stranka pa izvedbe naroka v vlogah iz 452. člena ZPP ni zahtevala (drugi odstavek 454. člena ZPP). Glede na navedeno zakonsko podlago lahko torej sodišče - v nasprotju s pritožbenim stališčem tožene stranke - tudi v primeru spornega dejanskega stanja ob izpolnjenih predpostavkah iz drugega odstavka 454. člena ZPP izda sodbo brez razpisa naroka, kot je to storilo v obravnavanem primeru. Sicer pa tudi iz številnih odločb višjih sodišč v primerljivih zadevah z obravnavano tematiko izhajajo enaki razlogi kot iz predmetne sodbe (primerjaj, sodbe Višjega sodišča v Ljubljani I Cpg 135/2013 z dne 7. 10. 2013, I Cpg 166/2013 z dne 4. 10. 2013, I Cpg 1256/2012 z dne 13. 9. 2013). Pravna teorija in sodna praksa sta si torej enotni, da mora stranka izvedbo naroka izrecno zahtevati, pri čemer ni mogoče šteti, da dokazni predlog z zaslišanjem strank ali prič pomeni takšno zahtevo, saj ni nujno, da bo sodišče predlogu ugodilo(1). Tožena stranka v pritožbi niti ne trdi, da bi narok izrecno zahtevala, o spornem dejanskem stanju pa je bilo tudi po presoji pritožbenega sodišča mogoče odločiti že na podlagi trditev in pisnih dokazov. Pritožbeno sodišče tako zaključuje, da je glede na nesklepčnost ugovora tožene stranke - obstoj zatrjevanega ustnega dogovora za odločitev o zadevi niti ni pravno relevantno dejstvo, sodišče prve stopnje ravnalo pravilno, ko dokazov v zvezi s tem ni izvajalo, pri čemer je zavrnitev dokaznih predlogov z zaslišanjem prič A.O. in R.L. tudi ustrezno obrazložilo (primerjaj, 5. točka obrazložitve izpodbijane sodbe), zato ni podana očitana absolutna bistvena kršitev pravil postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP.

12. Tožena stranka nadalje neutemeljeno očita, da je materialnopravna ocena sodišča prve stopnje, da je pravno pomembno dejansko stanje razvidno že iz spisovnih listin, napačno, saj naj bi večkrat poudarila, da se je predmetna najemna pogodba spremenila na ustno dogovorjen način, pri čemer je po prepričanju tožene stranke ustno dogovorjena sprememba najemne pogodbe, kljub določilom ZPSPP, dopustna, saj razmerje med omenjenim zakonom in določili 51. člena OZ ne predstavljajo razmerja med lex specialis in lex generalis, ampak določila omenjenega člena OZ širijo svojo veljavnost in predstavljajo splošni izjemni dejanski stan od vsakokratnih določil lex specialis, ki je v tem primeru ZPSPP. Tako naj bi bilo jasno, da je ustni dogovor, kot ga je zatrjevala tožena stranka, pravno relevanten.

13. Pritožbeno sodišče na navedeni očitek odgovarja, da je stališče sodne prakse glede nesklepčnosti ugovora tožene stranke ustaljeno (primerjaj, VSL sodba in sklep II Cpg 1549/2013, sodba VSL I Cpg 415/2011, sodba VSK Cp 988/2007, sklep VS RS III Ips 93/2011). V predmetni zadevi pravni temelj za sklenitev pogodbe predstavlja ZPSPP. Ta v 2. odstavku 12. člena določa, da mora biti najemna pogodba sklenjena v pisni obliki. V kolikor nima takšne oblike, ni veljavna. Skladno z 2. odstavkom 51. člena OZ pa oblika, predpisana za sklenitev pogodbe, velja tudi za vse njene sočasne in poznejše spremembe ali dopolnitve. Veljavne so torej le tiste spremembe in dopolnitve, ki so sprejete v takšni obliki. Morebitni ustni dogovori o bistvenih sestavinah pogodbe (v obravnavanem primeru da se zapadle in neporavnane obveznosti poplačujejo iz dane varščine) v primeru, ko je za sklenitev predpisana pisna oblika, po materialnem pravu ne morejo biti veljavni. Nadalje niti ne pride v poštev uporaba četrtega odstavka 51. člena OZ, saj je določba o pisnosti pogodbe za najem poslovnih prostorov v interesu obeh pogodbenih strank. Iz tega razloga bi bil ustni dogovor veljaven le, če se ob zmanjšanju ali olajšanju obveznosti ene stranke ne bi hkrati poslabšal tudi položaj druge pogodbene stranke. V obravnavanem primeru pa bi se z dogovorom o plačilu najemnine in stroškov iz dane varščine bistveno otežil položaj najemodajalca, saj je namen varščine v tem, da se iz tega naslova krijejo stroški morebitnega uničenja opreme ali povzročitve škode na objektu, s črpanjem teh sredstev pa se zavarovanje najemodajalca zmanjšuje. Zato je takšen ustni dogovor, kot ga je zatrjevala tožena stranka, tudi če bi bil sklenjen, pravno neveljaven, ker ni bil sklenjen v predpisani obliki. Iz tega razloga sodišču prve stopnje tudi ni bilo treba izvesti dokaza z zaslišanjem zakonitega zastopnika tožene stranke in priče A.O. 14. Nadalje je neutemeljen pritožbeni očitek, da se sodišče prve stopnje ni v zadostni meri opredelilo do vprašanja razmejitve podaljšanja najemne pogodbe za nedoločen čas in zgolj dvomesečnega podaljšanja te najemne pogodbe do dne 30. 6. 2011, in da je v posledici jasno, da so pravno napačne ocene sodišča prve stopnje, da je vtoževani znesek utemeljen na podlagi za nedoločen čas podaljšani najemni pogodbi, ter da naj bi v tem delu sodišče prve stopnje zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj da je obrazložitev izpodbijane sodbe v tem delu tako pomanjkljiva, da je niti ni mogoče preizkusiti. Po presoji pritožbenega sodišča je sodišče prve stopnje ugotovilo (in na kar je pritožbeno sodišče vezano), da je v spornem obdobju (marec in april 2012) pogodba o poslovnem najemu veljala, saj je prišlo do transformacije pogodbe v pogodbo za nedoločen čas (27. člen ZPSPP) ter svojo odločitev ustrezno obrazložilo. Zatrjevane kršitve določb postopka po 8., 10. in 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP zato niso podane.

15. Glede na pravilnost odločitve sodišča prve stopnje o glavni stvari se izkaže kot neutemeljen pritožbeni očitek tudi glede stroškov postopka, ki naj bi jih po mnenju pritožnice ob neuspehu morala nosila tožeča stranka.

16. Pritožba tožene stranke glede na navedeno ni utemeljena in ker pritožbeno sodišče ni našlo kršitev, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), jo je zavrnilo in sodbo ter sklep sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

17. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Ker odgovor na pritožbo ni v ničemer pripomogel k odločanju pritožbenega sodišča, in tako ni bil potreben za postopek, krije tožeča stranka sama svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 155. člena ZPP).

(1) Primerjaj, Betetto, N., v: Ude, L. in drugi, Pravdni postopek, zakon s komentarjem, 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana, 2009, str. 722.