Jedro

Tožnica kljub temu ni upravičena do plačila provizije za posredovanje, saj toženca ni seznanila z možnostjo nakupa stanovanja A2-S2 in ga ni obvestila, da so bili sprejeti splošni pogoji prodaje, opr. št. SV 175/08 z dne 25. 9. 2008, s sprejetjem katerih je predmetno stanovanje vstopilo na nepremičninski trg.

Zgolj vzpostavitev stika med prodajalcem nepremičnine (tretjo osebo) in potencialnim kupcem (naročnikom) na splošno, brez sodelovanja pri pogajanj in pripravah za sklenitev konkretnega pravnega posla v zvezi z določeno nepremičnino, nepremičninske družbe ne opravičuje do prejema plačila za posredovanje.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka krije sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z uvodoma navedeno sodbo razsodilo, da se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. VL 132944/2009 z dne 19. 9. 2009, razveljavi še v 1. in 3. točki izreka in se tožbeni zahtevek v celoti zavrne (točka I. izreka) ter da mora tožeča stranka (v nadaljevanju: tožnica) plačati toženi stranki (v nadaljevanju: tožencu) pravdne stroške v višini 910,30 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka 15 dnevnega paricijskega roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti dalje do plačila (točka II. izreka).

2. Zoper navedeno sodbo sodišča prve stopnje se pritožuje tožnica, in sicer zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter posledične zmotne uporabe materialnega prava po 2. in 3. točki prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) ter smiselno predlaga, da sodišče druge stopnje pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi oziroma podredno, da pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, vse s stroškovno posledico za toženca. Bistvo pritožbene graje je, da je bila predmet "dogovora o posredovanju in napotitvi na ogled nepremičnine z dne 7. 3. 2008" (v nadaljevanju: pogodbe o posredovanju) celotna stanovanjska soseska R., ki stoji na parc. št. 2098, k.o. R., saj so stanovanjski objekti v navedeni soseski nastajali postopoma, zato so bila predmet pogodbe vsa stanovanja, ki so že bila ali še bodo zgrajena v času veljavnosti predmetne pogodbe. Stanovanje B4-S3, za nakup katerega se je toženec zanimal najprej, je tako v pogodbi o posredovanju navedeno zgolj primeroma. Ob tem pritožba dodaja, da so bili splošni pogoji prodaje za objekt A2, v katerem se nahaja sporno stanovanje A2-S2, sprejeti v obliki notarskega zapisa, opr. št. SV 175/08 z dne 25. 9. 2008, torej še v času veljavnosti pogodbe o posredovanju, zaradi česar je bilo sporno stanovanje A2-S2 nedvomno predmet pogodbe. Ker je toženec predmetno stanovanje kupil v 6 mesecih po prenehanju pogodbe o posredovanju, pri tem pa je prodajno pogodbo sklenil mimo tožnice neposredno z investitorjem G., d.d. - v stečaju (v nadaljevanju: investitorjem oziroma prodajalcem), v stik s katerim ga je predhodno spravila tožnica, ji je v skladu s četrtim odstavkom 25. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju (v nadaljevanju: ZNPosr) dolžan plačati provizijo za posredovanje. V zvezi z vzpostavitvijo stika z investitorjem se tožnica sklicuje tudi na Kodeks dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami, ki ga je sprejela Gospodarska zbornica Slovenije (v nadaljevanju: Kodeks) in tako nasprotuje stališču sodišča prve stopnje, da tožnica toženca ni spravila v stik s prodajalcem predmetnega stanovanja A2-S2, zaradi česar ji provizija za posredovanje ne pripada. V zvezi z navedenim tožnica še dodaja, da je tudi stečajni upravitelj investitorja priznal njeno terjatev iz naslova posredovanja ter jo v celoti tudi plačal. Pritožba tako zaključuje, da je toženec predmetno stanovanje namenoma kupil po poteku pogodbe o posredovanju in se tako skušal izogniti plačilu provizije. V zvezi z navedenim je tožnica tudi predlagala dokaz z zaslišanjem priče L.Č., ki pa ga je sodišče prve stopnje neutemeljeno zavrnilo.

3. Tožeča stranka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. ZPP v drugem odstavku 350. člena določa, da sodišče druge stopnje preizkusi sodbo sodišča prve stopnje v mejah razlogov, ki so navedeni v pritožbi, pri tem pa pazi po uradni dolžnosti na absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7., 11. (razen glede obstoja in pravilnosti pooblastila za zastopanje pred sodiščem prve stopnje), 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP in na pravilno uporabo materialnega prava. Sodišče druge stopnje po pregledu in preučitvi sodnega spisa ugotavlja, da ni podana nobena izmed naštetih absolutnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka ter da je sodišče prve stopnje pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje in pravilno uporabilo materialno pravo. Sodišče druge stopnje tako kot pravilne povzema vse ugotovitve sodišča prve stopnje in v utemeljitev sodbe še navaja, kot sledi.

6. Pregled zadeve pokaže, da je med pravdnima strankama nesporno, da sta dne 7. 3. 2008 sklenili pogodbo o posredovanju, ki sta jo naslovili kot "dogovor o posredovanju in napotitvi na ogled nepremičnine", sporno pa je, ali je bilo predmetno stanovanje A2-S2, ki ga je kupil toženec, tudi predmet navedene pogodbe ali ne in ali ima posledično tožnica pravico do plačila provizije za posredovanje pri nakupu tega stanovanja. Med pravdnima strankama je prav tako nesporno, da je bila navedena pogodba sklenjena za obdobje 9 mesecev in se po poteku le tega ni podaljšala ter da je toženec predmetno stanovanje kupil po poteku veljavnosti pogodbe dne 20. 4. 2009, in sicer neposredno od investitorja G. d.d. - v stečaju.

7. V zvezi s prvim spornim vprašanjem sodišče druge stopnje pritrjuje obravnavani pritožbi v delu, ko ta navaja, da so bila predmet pogodbe o posredovanju vsa v času veljavnosti pogodbe zgrajena in prosta stanovanja v stanovanjski soseski R., ki stoji na parc. št. 2098, k.o. R. in ne le stanovanje B4-S3 za nakup katerega se je uvodoma zanimal toženec oziroma tudi stanovanji A4-S2 in A3-S2, za kateri je toženec naknadno prav tako izrazil zanimanje. Iz pogodbe o posredovanju namreč izhaja, da je predmet posredovanja nepremičnina "Stanovanjska soseska R. - B4-S3 in vsa prosta stanovanja", kar si sodišče druge stopnje, v nasprotju z razzlogovanjem sodišča prve stopnje, tolmači tako, da je bilo predmet posredovanja v prvi vrsti stanovanje B4-S3, nato pa tudi vsa ostala v času veljavnosti pogodbe zgrajena in prosta stanovanja v navedeni soseski, ki so ali bodo po velikosti prodajne (46,03 m² oziroma 103,12 m²) in bivalne (46,03 m² oziroma 85,44 m²) površine primerljiva z navedenim stanovanjem. Da se pogodbeni termin "prosta stanovanja" ni nanašal zgolj na že zgrajena stanovanja potrjuje tudi dejstvo, da se je toženec po tem, ko je bilo stanovanje B4-S3 prodano drugemu kupcu, izrecno zanimal tudi za nakup drugih primerljivih stanovanj, in sicer najprej stanovanja A4-S2, ki je sicer v času ogleda že bilo zgrajeno, nato pa tudi stanovanja A3-2S, ki je bilo v času sklenitve pogodbe še v gradnji. Stanovanje A3-S2 je bilo tožencu naposled tudi rezervirano, vendar se je nato kljub temu prodalo drugemu kupcu (Stanovanjskemu skladu RS). Toženec je namreč sam izpovedal, da so bila v obeh navedenih objektih (A4 in A3) predvidena podobna stanovanja po razporeditvi in ceni, zato je logično, da je bil potencialno zainteresiran tudi za nakup teh (sicer še ne zgrajenih) stanovanj. V kolikor bi bilo predmet pogodbe o posredovanju res le stanovanje B4-S3 oziroma takrat že zgrajena stanovanja (A4-S2), bi morali pravdni stranki za posredovanje pri nakupu stanovanja A3-S2 skleniti novo pogodbo o posredovanju, česar pa nista storili. Glede na navedeno sodišče druge stopnje zaključuje, da je tudi stanovanje A2-S2 s prejetjem splošnih pogojev prodaje, opr. št. SV 175/08 z dne 25. 9. 2008, postalo predmet pogodbe o posredovanju, saj je, kot prosto in stanovanju B4-S3 primerljivo stanovanje, vstopilo na trg še v času veljavnosti navedene pogodbe (3. točka prvega odstavka 5. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, v nadaljevanju: ZVKSES). Tega stališča ne more spremeniti niti dejstvo, da je toženec meseca septembra 2008 poklical nepremičninskega posrednika tožnice G.K. in mu v jezi, ker je bilo stanovanje A3-S2 navkljub toženčevi rezervaciji prodano drugemu kupcu rekel, da jih ne rabi več. Toženec namreč ni zatrjeval, da je s tem prišlo do preklica naročila za posredovanje (840. člen Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju: OZ) v zvezi s drugim odstavkom 26. člena ZNPosr) in odstopa od sklenjene pogodbe.

8. Ima pa sodišče prve stopnje prav, da tožnica kljub temu ni upravičena do plačila provizije za posredovanje, saj toženca ni seznanila z možnostjo nakupa stanovanja A2-S2 in ga ni obvestila, da so bili sprejeti splošni pogoji prodaje, opr. št. SV 175/08 z dne 25. 9. 2008, s sprejetjem katerih je predmetno stanovanje vstopilo na nepremičninski trg. ZVKSES namreč v 3. točki prvega odstavka 5. člena določa, da se oglaševanje in prodaja posameznega dela stavbe (stanovanja) ne sme začeti, dokler ni prodajalec v obliki notarskega zapisa določil splošnih pogojev prodaje posameznih delov stavbe. Tožnica namreč sama priznava, da toženca po tem, ko ji je ta po telefonu meseca septembra 2008 povedal, da je ne rabi več, ni obveščala o prostih stanovanjih v predmetni soseski in ga ni obvestila o sprejetju navedenih splošnih pogojev prodaje stanovanja A2-S2 in to kljub temu, da sama zastopa stališče, da so bila predmet pogodbe vsa prosta stanovanja v soseski R. (že zgrajena in tista v fazi gradnje). Da je predmetno stanovanje na voljo za nakup je toženec namreč izvedel šele neposredno od investitorja, s katerim ga je tožnica sicer res spravila v stik, kot to zatrjuje sama (1. alineja 21. točke Kodeksa), vendar le v zvezi s prejšnjimi stanovanji (B4-S3, A4-S2 in A3-S2), ne pa tudi v zvezi s predmetnim stanovanjem A2-S2, kar pomeni, da ji provizija za nakup tega stanovanja ne pripada. Nepremičninska družba in nepremičninski posrednik, ki zanjo opravlja posle posredovanja, morata namreč pri opravljanju storitev oziroma poslov posredovanja v prometu z nepremičninami ravnati s skrbnostjo dobrega strokovnjaka (prvi odstavek 14. člena ZNPosr v zvezi s 17. točko Kodeksa) in morata varovati interese strank v skladu z dobrimi poslovnimi običaji (16. točka Kodeksa) ter ne smeta prenehati z opravljanjem storitev posredovanja pred prenehanjem pogodbe o posredovanju (6. alineja 22. točke Kodeksa). Navedeno pomeni, da bi morala toženka kljub temu, da je menila, da toženec ni več zainteresiran za nakup stanovanja z njeno pomočjo, slednjega v skladu z dobrimi poslovnimi običaji in skrbnostjo dobrega strokovnjaka obvestiti, da so bili sprejeti splošni pogoji, opr. št. SV 175/08 z dne 25. 9. 2008, in da je sedaj na voljo za nakup tudi stanovanje A2-S2, ki v celoti ustreza željam in potrebam toženca, saj je bila v času sprejeta navedenih splošnih pogojev pogodba o posredovanju še v veljavi.

9. Ob tem sodišče druge stopnje še dodaja, da ima nepremičninska družba (tožnica) res pravico do plačila za posredovanje tudi v primerih, ko naročitelj (toženec) oziroma njegov ožji družinski član sklene pogodbo v zvezi z nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, s tretjo osebo, s katero je naročitelja spravil v stik nepremičninski posrednik in je bila ta pogodba sklenjena v šestih mesecih po prenehanju pogodbe o posredovanju (četrti odstavek 25. člena ZNPosr v zvezi s 6. točko IV. člena Splošnih pogojev tožnica), vendar pa mora biti v tem primeru predmet posredovanja konkretna nepremičnina (stanovanje A2-S2). ZNPosr namreč tudi v 3. točki 2. člena določa, da posredovanje v prometu z nepremičninami pomeni opravljanje registrirane pridobitne dejavnosti posredništva v prometu z nepremičninami, pri čemer posamezni posli posredovanja v prometu z nepremičninami vsebujejo vse dejavnosti pri vzpostavljanju stika med naročiteljem in tretjo osebo ter pri pogajanjih in pripravah za sklenitev pravnih poslov, katerih predmet je določena nepremičnina, kot so kupna, prodajna, najemna, zakupna ali druga pogodba za določeno nepremičnino. Zgolj vzpostavitev stika med prodajalcem nepremičnine (tretjo osebo) in potencialnim kupcem (naročnikom) na splošno, brez sodelovanja pri pogajanj in pripravah za sklenitev konkretnega pravnega posla v zvezi z določeno nepremičnino, nepremičninske družbe ne opravičuje do prejema plačila za posredovanje. Tožnica namreč ni seznanila naročitelja (toženca) s ponudbo, mu ni posredovala kontaktnih podatkov tretje osebe (investitorja), ni vodila ali organizirala ogleda predmetnega stanovanja (A2-S2) in ni organizirala sestanka med naročiteljem in tretjo osebo (2. do 5. alineja 21. točke Kodeksa), zato ne more biti govora o posredovanju med tožencem in investitorjem v zvezi z nakupom predmetnega stanovanja. Nepremičninska družba ima tako pravico do plačila za posredovanje šele, ko je sklenjena pogodba, pri sklenitvi katere je dejansko posredovala (prvi odstavek 25. člena ZNPosr v zvezi s 1. točko IV. člena Splošnih pogojev tožnica), pri čemer je bistvo posredovanja v zvezi s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe vzpostavitev stika med naročnikom in tretjo osebo, ki vključuje tudi pogajanja ter priprave za sklenitev pravnega posla, katerega predmet pa mora biti vedno konkretno določena nepremičnina (1)(v konkretnem primeru stanovanje A2-S2).

10. Glede na obrazloženo se kot utemeljena pokaže tudi zavrnitev dokaznega predloga tožnice po zaslišanju priče LČ, ki naj bi potrdil navedbe tožnice v smeri, da se je toženec z investitorjem namenoma dogovarjal za nakup predmetnega stanovanja po prenehanju pogodbe o posredovanju, s čimer se je želel izogniti plačilu vtoževane provizije, saj izpovedba navedene priče ne bi spremenila odločitve sodišča druge stopnje o zavrnitvi tožbenega zahtevka. Ob tem sodišče druge stopnje v luči pritožbenih navedb še dodaja, da priznanje in poplačilo tožničine terjatve iz naslova posredovanja v stečajnem postopku nad družbo G. d.d. - v stečaju, za razsojo v predmetni zadevi ni pomembno.

11. Na podlagi navedenega je sodišče druge stopnje obravnavano pritožbo tožnice v celoti zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

12. Tožnica s pritožbo ni uspela, zato je dolžna sama kriti svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. in prvi odstavek 165. člena ZPP).

Op. št. (1): Tako tudi sodba Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. I Cp 1715/2012 z dne 12. 12. 2012.