Jedro

Za presojo (odločitev) ali je lastnik stanovanja upravičeno odklonil prodajo je pomembna ugotovitev ali je hiša, ki jo ima imetnik stanovanjske pravice stanovanjska hiša.

Izrek

Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se v izpodbijanih delih (točka 1., 2., 3. in 5. izreka) razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, tako kot že s sodbo z dne 05.12.1994, da je tožena stranka družba S. dolžna prodati tožniku stanovanje št. 14 v prvem nadstropju zgradbe Š. 25 v kraju L. s popusti predvidenimi za privatizacijo stanovanj. Zavrnilo pa je z isto sodbo tožbeni zahtevek družbe S., da je D. P. dolžan izprazniti in jim izročiti preje navedeno stanovanje. Delno je zavrnilo tudi tožbeni zahtevek D. P. vendar se ta tožnik zoper zavrnilno sodbo ne pritožuje tako, da je v tem delu (tč. 4. izreka) pravnomočna.

Odločilo je še, da je družba S. dolžna povrniti D. P. 278.216,50 SIT pravdnih stroškov z obrestmi. S sklepom pa je odločilo o nagradi izvedenca (tč. 6. izreka).

Sodbo sodišča prve stopnje izpodbija družba S. (pod tč. 1., 2., 3., 5. in 6. izreka), zaradi napačne ugotovitve dejanskega stanja in posledično napačne uporabe materialnega prava. Višjemu sodišču predlagajo, da naj sodbo v izpodbijanih delih spremeni oziroma jo razveljavi zaradi ponovnega sojenja. Pritožnica je prepričana, da imetnik stanovanjske pravice J. P. ni vložil zahteve za odkup predmetnega stanovanja, ker se je zavedal, da kot lastnik hiše ni upravičen do odkupa. Pokojni J. P. bi se lahko preselil v lastno hišo, skupaj z ženo in sinom D. Ob uveljavitvi stanovanjskega zakona in ob smrti pokojnega so bili zato podani pogoji za odpoved stanovanjskega razmerja. Hiša na B. 58, ni počitniška hiša, temveč stanovanjska hiša, kar je razvidno iz zemljiške knjige, fotokopij in gradbenega dovoljenja ter se je sodišče lahko prepričalo ob ogledu, da gre za stanovanjski objekt primeren za stalno bivanje treh oz.

sedaj dveh oseb. Zaključki prvega sodišča se ne skladajo z dejstvom, da tožnikova mati stalno prebiva v hiši na B. 58, ki stoji v strnjenem naselju, oddaljenem približno 15 km od kraja L., z dobro cestno povezavo in infrastrukturo. Obrazložitev sodišča, da je počitniška hiša, ker je edini bivalni del v hiši dnevni prostor z izhodom na vrt, zraven pa je manjša kuhinja, spalni prostori pa so na mansardi, ni sprejemljiva. Vsi omenjeni prostori so večji kot v stanovanjskem bloku in se bivalne razmere tožeče stranke s preselitvijo gotovo nebi poslabšale, pač pa le izboljšale. Po svoji zasnovi in razporedu je hiša gotovo primerna za dve osebi. Nov izvedenec gradbene stroke naj zato oceni ali gre za počitniško ali stanovanjsko hišo, z upoštevanjem gradbene dokumentacije. Pritožnica se tudi ne strinja z oceno izpovedb prič o dejstvu, da tožnik in njegov oče nista živela v predmetnem stanovanju, ker misli, da sodišče prve stopnje ni bilo kritično, ko ni verjelo prepričljivim izpovedbam P., medtem ko izpovedbe J. in K. niso zanesljive, so spreminjajoče ter so zato brez odločilne pravne vrednosti.

Na pritožbo je odgovoril D. P., ki jo zavrača. Postavljeni izvedenec je jasno povedal, katera merila je potrebno upoštevati za opredelitev stanovanjske oziroma počitniške hiše. Pokojni J. P. je že zgrajeno počitniško hišico želel naknadno legalizirati in jo je izključno iz davčnih razlogov opredelil kot stanovanjski objekt, kar pa za predmetno odločitev ni relevantno. Odločilno je, da objekt na B. 58 ni primeren za trajno prebivanje.

Pritožba je utemeljena.

Za odločitev o upravičenosti tožnika D. P., da odkupi stanovanje na Š. 25 v kraju L., ki je lastnina tožene stranke je bilo treba predvsem ugotoviti, kakšen je bil glede uporabe stanovanja status tožnika, na dan smrti imetnika stanovanjske pravice na tem stanovanju, tožnikovega očeta J. P., ki je umrl 20.07.1992. Tožnik namreč opira svoj zahtevek na določilo tretjega odstavka 147. člena Stanovanjskega zakona (SZ), da se prenese pravica sklenitve kupoprodajne pogodbe na ožjega družinskega člana, če imetnik stanovanjske pravice umre pred sklenitvijo najemne pogodbe, vendar pred potekom roka za privatizacijo.

Sporno je v obravnavanem primeru predvsem vprašanje razlogov zaradi katerih tožena stranka, kot lastnik lahko odkloni prodajo stanovanja, ker je prejšnjemu imetniku stanovanjske pravice prenehalo stanovanjsko razmerje oziroma mu je mogoče odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov, skladno z določbami Zakona o stanovanjskih razmerjih. Odklonitev prodaje po 2. odstavku 128. člena SZ je utemeljena tudi tedaj, če je stanovanjsko razmerje prenehalo po uveljavitvi SZ, vendar v obdobju, ko se še uporablja Zakon o stanovanjskih razmerjih (141. člen in 2. odstavek 159. člena SZ). Na tožnika, ki niti ne trdi, da je bil na dan uveljavitve SZ imetnik stanovanjske pravice na predmetnem stanovanju so glede odkupa stanovanja prešle kvečjemu pravice imetnika J. P. s trenutkom njegove smrti, kot je bilo že navedeno, na podlagi določila tretjega odstavka 147. člena SZ. Pomembna je zato ugotovitev sodišča prve stopnje, da sta predmetno stanovanje uporabljala, za zadovoljevanje svojih stanovanjskih potreb (živela v stanovanju) v času uveljavitve Stanovanjskega zakona in tudi kasneje, tožnik kot uporabnik stanovanja (ožji družinski član) in njegov oče J. P. kot imetnik stanovanjske pravice, ker se nista preselila v hišo na B. 58. S tem, kar navaja tožena stranka v pritožbi teh ugotovitev ni mogoče izpodbiti. Sodišče druge stopnje se namreč strinja z dokazno oceno sodišča prve stopnje, da niso dokazane temu nasprotne trditve tožene stranke, oprte le na ne dovolj zanesljive izpovedbe nekaterih prič.

Prenagljeni so in po mnenju sodišča druge stopnje, ne dovolj prepričljivi, na podlagi do sedaj izvedenih dokazov, zaključki sodišča prve stopnje, da objekt na B. 58, ni stanovanjska hiša, temveč je, kot misli sodišče prve stopnje, objekt primeren le za počitek in oddih, ne pa za trajno bivanje.

Mogoče se je strinjati s pritožnico, da na podlagi ugotovitev sodišča prve stopnje o hiši na B. 58, in njeni lokaciji ni podloge za sklepanje, da gre za objekt, ki ne omogoča trajnega bivanja.

Okoliščina, da v hiši na B. 58 stanje L. P., kot kaže, že več kot osem let, omogoča predvsem sklep, da je možno trajno bivanje v tem objektu in ne temu nasprotnega sklepanja o le občasni (sezonski) možnosti uporabe objekta. Temu nasprotni pomisleki sodišča prve stopnje, oprti zlasti na izvid in mnenje izvedenca A. Č. so premalo pojasnjeni zlasti glede posplošenega zaključka, da hiša ni bila zgrajena kot stanovanjski objekt, kar se niti ne sklada z gradbenim dovoljenjem. Že po prvotni zasnovi je šlo za zidan enostanovanjski objekt, čeprav v običajni, skromnejši izvedbi, kot je to razvidno glede velikosti in razporeditve prostorov tudi iz mnenja izvedenca, na podlagi ogleda z dne 12.09.1994. Manj jasno je tudi na podlagi ogleda sodišča prve stopnje z dne 05.05.1999, kakšno je stanje objekta po izvršeni prizidavi, ker zapisniku o ogledu ni priložena skica oziroma ni popolne gradbene dokumentacije, zlasti kar zadeva število prostorov in njihovo površino na mansardi in o dovoljenju pristojnih upravnih organov za njihovo uporabo.

Ni ob tem jasna navedba izvedenca, da so se zaradi adaptacije le povečali "tehnični prostori" in kaj končno to pomeni, ko gre za oceno ali gre za stanovanjski objekt. Na podlagi gole ugotovitve, da je slaba izolacija hiše, da objekt ni potresno varen, da so nenavadne stopnice iz pritličja do mansarde, da obstaja peč le v dnevnem prostoru (pritličju) in so razen ene, vse sobe na mansardi; ni mogoče (enostavno) sklepati, da ne gre za stanovanje oz. stanovanjsko hišo kot to sicer ugotavlja, kot odločilno, sodišče prve stopnje.

V nadaljevanju te pravde je zato treba predvsem odločati o tem (predhodnem) vprašanju, ali gre za stanovanje oziroma stanovanjsko hišo v V., B. 58, ki stoji po navedbah tožene stranke v strnjenem stanovanjskem naselju, po kriterijih, ki so veljali po prejšnjem zakonu o stanovanjskih razmerjih za to opredelitev. Na tej podlagi je treba oceniti pomanjkljivosti, ki jih navaja sodišče prve stopnje, skladno z izvedenim mnenjem izvedenca gradbene stroke kot odločilne, predvsem na podlagi popolne gradbene dokumentacije v zvezi z izgradnjo in kasnejšimi dograditvami objekta in tudi glede morebitnih dovoljenj pristojnega upravnega organa za uporabo objekta. Sodišče druge stopnje misli, da bo mogoče šele na podlagi te dokumentacije podrobneje zaslišati tudi izvedenca gradbene stroke, da bo pojasnil določneje, kako vplivajo posamezne omenjene pomanjkljivosti oziroma vse skupaj na opredelitev, da ne gre za stanovanjsko hišo. Na podlagi te ugotovitve sicer res ni utemeljen ugovor tožene stranke zoper zahtevek tožnika na sklenitev kupoprodajne pogodbe s popusti predvidenimi v stanovanjskem zakonu. Če pa bo prišlo sodišče prve stopnje, na podlagi ponovne ocene dokazov do temu nasprotnega prepričanja, da je hiša v B. 58 stanovanjska, bo moralo še presoditi, na podlagi določb Zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur.l. SRS št.35/82 in 14/84) ali je bilo iz teh razlogov mogoče odpovedati imetniku stanovanjske pravice stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov. Vsa omenjena vprašanja so končno pomembna tudi ko gre za odločitev o zahtevku slovenskih železnic, da je D. P. dolžan izprazniti in izročiti predmetno stanovanje.

V primeru ugotovitve, da je utemeljen tožbeni zahtevek na sklenitev kupoprodajne pogodbe bo moralo prvostopno sodišče odločati tudi o vsebini tega pravnega posla in o tem navesti razloge v obrazložitvi sodbe, da jo bo mogoče preizkusiti v tem delu.

Sodišče druge stopnje misli, da je treba za pravilno ugotovitev dejanskega stanja opraviti novo glavno obravnavo pred sodiščem prve stopnje in je zato v izpodbijanem delu razveljavilo sodbo sodišča prve stopnje ter zadevo vrnilo temu sodišču v novo sojenje (370. člen ZPP). Posledica te odločitve je, da se odločitev o stroških pritožbenega postopka odloži za končno odločbo (4. odstavek 166. člena ZPP).