Jedro

Najemnik kot bivši imetnik stanovanjske pravice lahko uveljavlja predkupno pravico v roku 30 dni od kar je zvedel za kupoprodajno pogodbo.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Tožnica je s tožbo zahtevala razveljavitev kupoprodajne pogodbe, ki sta jo za stanovanje, ki ga najema (kot bivša imetnica stanovanjske pravice), sklenili toženi stranki in od prve tožene stranke zahtevala, da sklene kupoprodajno pogodbo z njo. Sodišče je njeno tožbo zavrglo kot nedopustno. V razlogih je navedlo, da je tožnica tožbo vložila po preteku roka, ki ga zakon določa za uveljavljanje predkupne pravice.

Zoper sklep se je iz vseh pritožbenih razlogov pritožila tožnica.

Graja stališče sodišča prve stopnje, da rok za vložitev tožbe predkupnega upravičenca začne teči z dnem, ko izve za prodajo, čeprav mu niso znane bistvene sestavine pogodbe. Meni, da bi sodišče moralo ugotavljati ne le, kdaj je bila pritožnica obveščena o prodaji, temveč kdaj je izvedela za višino kupnine. Nadalje navaja, da ni res, da je za pogodbo izvedela decembra 2002. Glede dopisa odvetnika K. pravi, da je, glede na to, da v zemljiški knjigi ni bilo predloga za vpis lastninske pravice, menila, da do prodaje ni prišlo. Dejstvo, da je plačala elektriko, pa še ne pomeni, da je izvedela za prodajo in njene pogoje. Tožnica opozarja, da je sodišče tako pomembno dejstvo presodilo na podlagi izpovedi stranke in njenega izvenzakonskega partnerja in navaja, da je tako pomembne in odločilne okoliščine potrebno izkazati brez vsakršnega dvoma. Sama je ponudila prepričljive dokaze, kdaj natančno ji je bil vročen pisni izvod sporne prodajne pogodbe. Sodišču očita nevestno in neskrbno presojo vsakega dokaza posebej in vseh dokazov skupaj ter kršitev pravil o dokaznem bremenu. Pritožnica nadalje navaja, da garancija v smislu

178. člena SZ-1 ne pomeni le bančne garancije. Banke v Republiki Sloveniji namreč fizičnim osebam po ustaljeni poslovni praksi sploh ne izstavljajo bančnih garancij, nosilci predkupne pravice po SZ-1 pa so le fizične osebe, kar pomeni, da zakonodajalec ni imel v mislih bančne garancije. Če pa s položitvijo garancije ni bila podana procesna predpostavka, bi morala biti v skladu s 108. členom ZPP pozvana k dopolnitvi. Pritožnica na koncu izpodbija tudi odločitev o stroških pravdnega postopka. Sodišče ne bi smelo priznati stroškov za vložitev prve pripravljalne vloge druge tožene stranke, saj so bili nepotrebni. Pripravljalna vloga je bila vložena po prvem naroku za glavno obravnavo, kar pomeni, da je bila v celoti nedopustna, z njo pa ni druga tožena stranka v ničemer odgovarjala na listine pritožnice, ki so ji bile dostavljene po prvem naroku za glavno obravnavo, ali povedala karkoli novega, kar ni bilo povedano že prej.

Če pa bi že sledili navedbam sodišča, da plačilna garancija ni bila ustrezna v smislu 178. člena SZ-1, pa so bili vsi stroški toženih strank nepotrebni, oziroma jih je povzročilo sodišče z neekonomičnim vodenjem pravde.

Pritožba je neutemeljena.

V času sklepanja izpodbijane kupoprodajne pogodbe veljaven Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 18/91, 19/91, 13/93 - odločba US, 9/94, 22/94 - odločba US, 29/95-ZPDF, 23/96, 24/95 - odločba US, 44-96 - odločba US, 23/96, 1/2000, 22/2000-ZJS, 87/2002-SPZ) je za vložitev tožbe zaradi kršitve predkupne pravice na stanovanju določal tridesetdnevni rok od dneva, ko je predkupni upravičenec dobil pogodbo na vpogled, oziroma od dneva, ko je izvedel zanjo, če mu ni bila dana na vpogled (20. člen). Sodišče druge stopnje se strinja s presojo sodišča prve stopnje, da rok za vložitev tožbe iz naslova predkupne pravice teče tudi, če upravičencu niso znane vse bistvene sestavine pogodbe.

Ker je bilo med strankama nesporno, da prvi toženec kot prodajalec tožnici kot predkupni upravičenki kupoprodajne pogodbe ni predložil na vpogled, je sodišče ugotavljalo, kdaj je tožnica izvedela za pogodbo. Glede na navedbe v pritožbi, je treba poudariti, da pri presoji dokazov (z izjemo domneve o resničnosti vsebine javne listine - 224. člen ZPP) sodišče ni bilo vezano na nobena dokazna pravila, ki bi narekovala, kakšna dokazna moč gre posameznemu dokazilu (kot to smiselno trdi pritožnica, ko navaja, da druga tožena stranka in njen izvenzakonski partner ne moreta dokazati odločilnega dejstva za končno odločitev sodišča). Sodišče je izpovedbi druge tožene stranke in priče Ž. M. ocenilo za prepričljivi in logični in na podlagi njih utemeljeno zaključilo, da je tožnica za pogodbo izvedela (in jo tudi prebrala) decembra 2002. Ob tem je nazorno prikazalo tudi argumente, zakaj je izpoved tožnice, da ob plačevanju elektrike ni vedela za sporno pogodbo, neprepričljiva. Vročilnica, na katero se sklicuje pritožba, ugotovitve sodišča prve stopnje v ničemer ne omaja, saj dokazuje le, da je tožnici ob vročitvi tožbe maja 2004 bil vročen tudi izvod kupoprodajne pogodbe, kar pa nikakor ne izključuje možnosti, da je zanjo zvedela že prej. Tako je dokazna ocena sodišča prve stopnje prepričljiva in izvedena v skladu z metodološkimi napotki, ki jih daje 8. člen ZPP.

Tožnica je tožbo za uveljavljanje predkupne pravice vložila leto in pol po tem, ko je izvedela za pogodbo. Rok, ki ga je zamudila, je prekluzivne narave, zaradi česar je sodišče prve stopnje tožbo pravilno zavrglo. Glede pritožbenih navedb o položeni garanciji sodišče druge stopnje zgolj v pojasnilo opozarja na določbe Stanovanjskega zakona (20. člen SZ in 178. člen SZ-1), iz katerih jasno izhaja, da morajo zneski, za katere je dana garancija, zapasti v plačilo do dneva vložitve tožbe. Temu pa s strani tožnice priložena zaveza za plačilo kupnine, ki zapade po sklenitvi pogodbe, ne ustreza.

Sodišče prve stopnje tudi ni kršilo določb 11. ter 155. člena ZPP in je pravilno odmerilo stroške postopka, ki jih je tožnica glede na svoj neuspeh v pravdi dolžna povrniti toženima strankama. Napačna je ocena v pritožbi, da pripravljalna vloga druge tožene stranke ni bila potrebna in da je bila nedopustna, ker je bila vložena po prvem naroku za glavno obravnavo. Pooblaščenec druge tožene stranke je namreč šele dne 21.3.2005 pridobil pooblastilo in po tem, ko ni uspel s prošnjo za preložitev naroka, povsem upravičeno vložil pripravljalno vlogo. To je bila poleg odgovora na tožbo tudi edina pripravljalna vloga druge tožene stranke, stroški zanjo pa so bili odmerjeni v skladu z Odvetniško tarifo.

Po obrazloženem se izkaže, da je sodišče prve stopnje pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje ter pravilno uporabilo materialno pravo, pri čemer ni zagrešilo nobene od očitanih procesnih kršitev.

Ker tudi po uradni dolžnosti upoštevane bistvene kršitve določb pravdnega postopka niso podane, je sodišče druge stopnje na podlagi

353. člena ZPP pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).