Jedro

Sodišče pred izdajo sodbe ni dolžno pojasnjevati pravdnima strankama, katera dejstva šteje za neprerekana oziroma priznana.

Sodna praksa pravne napake ni našla v prodaji stanovanja, ki sicer ni imelo uporabnega dovoljenja, a tudi še ni bilo dokončano. Jasno je, da nedokončano stanovanje uporabnega dovoljenja ne more imeti. Če je razlog za to le nedokončana gradnja, pravne napake ni. Odgovor na zastavljeno vprašanje je treba poiskati v vsakem konkretnem primeru. Pričakovanje kupca, da bo stanovanje ali hiša imela uporabno (in pred tem gradbeno) dovoljenje, pa je gotovo utemeljeno, če se stanovanje ali hiša prodaja zgrajena.

Gradbeno dovoljenje je bilo pridobljeno v za to predvidenem upravnem postopku in je dokončno ter pravnomočno. V zgolj takšnem postopku pa je lahko odpravljeno in če ni, je pravdno sodišče vezano na pravnomočno in dokončno odločbo in ne more samo preizkušati njene materialne ali procesne pravilnosti.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo zahtevek tožeče stranke za plačilo 37.369,83 EUR (kar predstavlja plačano aro in del kupnine za nepremičnino, ki naj bi bila obremenjena z neodpravljivo pravno napako). Tožeči stranki je sodišče naložilo plačati 1.872,30 EUR pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Pritožbo vlaga tožeča stranka zaradi vseh pritožbenih razlogov iz 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), ter predlaga, da pritožbeno sodišče spremeni sodbo tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku ali pa sodbo razveljavi in zadevo vrne v ponovno odločanje pred drugega sodnika. Tožeča stranka očita, da je sodba obremenjena z več bistvenimi kršitvami postopka, ki so prerasle v to, da tožnica v postopku ni bila slišana oziroma je sodišče pripisalo drugačno vsebino njenim navedbam. Konkretno, sodišču prve stopnje očita, da je sodba obremenjena z bistveno kršitvijo postopka po 8. točki drugega odstavka 399. člena ZPP, saj je sodišče neutemeljeno zavrnilo dokazni predlog za postavitev izvedenca gradbene stroke ter zaslišanje priče A. A. Tožnica še meni, da je sodišče zagrešilo relativno bistveno kršitev pravil pravdnega postopka s tem, ko dejanskega stanja ni ugotavljajo na podlagi priznanih in nespornih dejstev, na kar je sodišče prve stopnje tudi tekom pravdnega postopka večkrat opozorila. Sodišče tožeče stranke ni obvestilo o tem, katera dejstva šteje za nesporna v skladu z načelom odprtega sojenja (285. člen ZPP).

Pritožnica še navaja, da je sodišče prve stopnje, s sklicevanjem na določbe prodajne pogodbe o odpovedi prekoračilo trditveno podlago tožene stranke. Zmotno je tudi uporabilo materialno pravo, s tem ko vprašanja odpravljivosti pravne napake javnopravne narave ni presojalo v času, ko je tožnica izvedela za napako, temveč jo je presojalo v času sojenja. Tožnica navaja, da v času, ko je bila pravna napaka ugotovljena, ni mogla pričakovati, da bo nelegalno gradnjo mogoče legalizirati in da dejstvo, da sta toženca tekom pravdnega postopka pridobila pogojno gradbeno dovoljenje, ne bi smelo imeti vpliva na presojo, ali je šlo za odpravljivo napako. Tožnica izpodbija tudi odmero pravdnih stroškov.

3. Tožena stranka je vložila odgovor in predlagala zavrnitev pritožbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče pred izdajo sodbe ni dolžno pojasnjevati pravdnima strankama, katera dejstva šteje za neprerekana oziroma priznana. Očitana kršitev iz 1. odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 285. členom ZPP torej ni bila storjena. Tudi zavrnitev dokaznega predloga za zaslišanje priče A. A. ne predstavlja bistvene kršitve določb pravdnega postopka. Pritožnica meni, da je kršitev podana, ker je priča tožnico spremljala pri pogovorih s tožencema, zaradi neizvedbe dokaza pa je zmoten zaključek sodišča, da tožnica ob nakupu nepremičnine ni bila dovolj skrbna. Za odločitev o tožbenem zahtevku to, ali je bila tožnica skrbna ali ne, ni odločilno. Enako kot za zavrnjeni dokaz z zaslišanjem priče, velja tudi za dokaz z izvedencem gradbene stroke, več o tem pa bo obrazloženo v nadaljevanju obrazložitve.

6. Višje sodišče ne sprejema stališča sodišča prve stopnje, da pomanjkanje gradbenega dovoljenja predstavlja pravno napako samo, če takšnega dovoljenja sploh ni mogoče pridobiti in tudi ni našlo sodne prakse, na katero se v 12. točki obrazložitve izpodbijane sodbe sklicuje sodišče prve stopnje. Sodna praksa je res že večkrat odgovarjala na vprašanje, ali pomanjkanje upravnih dovoljenj pomeni javnopravno omejitev na prodani stvari v smislu 494. člena Obligacijskega zakonika (OZ) in s tem pravno napako. Nazadnje se je do tega vprašanja opredelilo in natančno analiziralo sodno prakso Vrhovno sodišče RS v odločbi II Ips 161/2015. Kot pravno napako je doslej sodna praksa opredelila prodajo garaže brez gradbene dokumentacije, brez lokacijskega in gradbenega dovoljenja, ki stoji na območju, kjer je po ureditvenem planu predvidena obvozna cesta; prodajo hiše, glede katere je upravni organ zavrnil prodajalčevo zahtevo za izdajo gradbenega dovoljenja za njeno nadzidavo, inšpekcijski organ pa mu je naložil takojšnjo ustavitev nadzidave in predlagal zaznambo črne gradnje v zemljiški knjigi.(1) Ni pa je našla v prodaji stanovanja, ki sicer ni imelo uporabnega dovoljenja, a tudi še ni bilo dokončano. Jasno je, da nedokončano stanovanje uporabnega dovoljenja ne more imeti. Če je razlog za to le nedokončana gradnja, pravne napake ni.(2) Odgovor na zastavljeno vprašanje je treba poiskati v vsakem konkretnem primeru. Pričakovanje kupca, da bo stanovanje ali hiša imela uporabno (in pred tem gradbeno) dovoljenje, pa je gotovo utemeljeno, če se stanovanje ali hiša prodaja zgrajena.(3)

7. V skladu s 494. členom OZ prodajalec odgovarja za posebne omejitve javnopravne narave, če je vedel za njih oziroma če je vedel, da jih je mogoče pričakovati, pa jih kupcu ni sporočil. V obravnavanem primeru je bil predmet prodajne pogodbe končana stanovanjska hiša. Nedvomno je bila torej obremenjena s pravno napako, saj ni imela gradbenega dovoljenja za dva prizidka k osnovni stavbi, ki sta predstavljala črno gradnjo.(4) Takšna omejitev javnopravne narave torej predstavlja pravno napako, saj lastnik ne more mirno uživati vseh lastninskih upravičenj na tej nepremičnini.(5)

8. Sodišče prve stopnje pa je povsem pravilno obrazložilo, da lahko kupec v takšni situaciji uresniči svojo odstopno pravico po 2. odstavku 490. členu OZ, če pred tem obvesti prodajalca o pravni napaki in od njega zahteva, da v primernem roku pravilno izpolni svojo obveznost. Šele če prodajalec v primernem roku ne odpravi napake, lahko kupec uresniči odstopno pravico, če zaradi takšne napake ni več mogoče doseči namena pogodbe. Notifikacijska dolžnost kupca ter določitev primernega roka za odpravo napake varujeta interes prodajalca, da se izpolni namen pogodbe in zasledujeta splošno načelo pogodbenega prava, da naj pogodba ostane v veljavi, če je to mogoče.(6) Razveza pogodbe je skrajna sankcija.(7) Ugotovitvam sodišča prve stopnje, da tožnica pred odstopom od pogodbe tožencev o svojih ugotovitvah o nelegalni gradnji ni seznanila (12. točka obrazložitve izpodbijane sodbe) in zahtevala odprave napake, pritožnica ne nasprotuje. Zato je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da je tožnica neutemeljeno odstopila od prodajne pogodbe. Kako sta toženca na očitke nelegalne gradnje reagirala po tožničinem odstopu od pogodbe, za odločitev o tožbenem zahtevku ne more biti odločilno.

9. Glede na trditve tožene stranke se je sodišče prve stopnje ukvarjalo še z vprašanjem, ali je bila morda napaka takšna, da je ni bilo mogoče odpraviti. Ob smiselni uporabi pravila 470. člena OZ bi lahko namreč tožnica odstopila od pogodbe brez dodatnega roka, če bi šlo za situacijo, ko bi bilo očitno, da prodajalec v dodatnem roku ne bo odpravil oziroma mogel odpraviti napake.

10. Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da pogoji za odstop od pogodbe brez poziva na odpravo napake niso (bili) podani. Pri tem se je pravilno oprlo na izvedene dokaze, zlasti strokovno mnenje B. B. z 21. 6. 2013, s katerim je tožnica razpolagala že, ko je odstopila od pogodbe. Iz mnenja namreč izhaja, da na podlagi veljavnih prostorskih aktov, kljub določenim časovnim omejitvam, ni mogoče izključiti legalizacije prizidkov. Pravilno je tudi upoštevalo, da sta se toženca s prodajno pogodbo zavezala, da bosta storila vse, da bosta tožnico obvarovala kakršnihkoli neugodnih posledic v zvezi z morebitnimi pravnimi napakami in tudi, da so imele pogodbene stranke pred odpovedjo pogodbe dobre odnose, toženca pa sta med drugim tudi vsakokrat pomagala tožnici pri popravilih na nepremičnini.

11. Tožnica neutemeljeno graja metodološki pristop sodišča pri presoji, ali je bil predmet prodajne pogodbe obremenjen z javnopravno omejitvijo, ki ni odpravljiva, ker je sodišče upoštevalo tudi gradbeno dovoljenje, ki sta ga toženca pridobila med tem pravdnim postopkom. Na prvem naroku za glavno obravnavo predloženo gradbeno dovoljenje je bilo le eden od dokazov, ki pa ga je sodišče prve stopnje pravilno dokazno ocenilo v skladu z metodološkim napotkom iz 8. člena ZPP. Pritožbene navedbe, da gradbeno dovoljenje tožnice ne zavezuje, saj ni bila stranka postopka, so nerelevantne.(8) Gradbeno dovoljenje je bilo pridobljeno v za to predvidenem upravnem postopku in je dokončno ter pravnomočno. V zgolj takšnem postopku pa je lahko odpravljeno in če ni, je pravdno sodišče vezano na pravnomočno in dokončno odločbo in ne more samo preizkušati njene materialne ali procesne pravilnosti(9) (kar skuša tožnica doseči s trditvami o tem, da sta toženca do gradbenega dovoljenja prišla na nezakonit in nepošten način).

12. Vprašanje, ali sta toženca že naredila tisto, kar naj bi bila dolžna narediti na podlagi gradbenega dovoljenja, ki sta ga pridobila med tem pravdnim postopkom in kako sta to naredila (glede na to, da je tožnica neutemeljeno odstopila od pogodbe), za odločitev o tožbenem zahtevku ni v ničemer odločilno. Pritožbeni očitek bistvene kršitve določb pravdnega postopka, ki naj bi bila storjena zato, ker sodišče prve stopnje ni izvedlo dokaza z izvedencem gradbene stroke v zvezi s temi vprašanji (ki jih niza pritožnica v prvem odstavku na tretji strani pritožbe), torej ni utemeljen. Dokaz ni bil predlagan za dokazovanje odločilnih dejstev. Glede na ravnanje tožeče stranke, ki je sodišču, ko je želelo izvesti ta dokaz, sporočila, da predlaga odločitev na podlagi že izvedenih dokazov (list. št. 102 v spisu), pa je pritožbeno grajanje neizvedbe dokaza tudi contra factum proprium.

13. Neutemeljene so tudi navedbe, da je sodišče prekoračilo trditveno podlago tožene stranke s sklicevanjem na določbe prodajne pogodbe, da v primeru odstopa tožnica ni upravičena do vrnitve are in da se del že plačane kupnine šteje za najemnino. Tožena stranka je takšne trditve podala že v odgovoru na tožbo.

14. Pritožbeni očitek zmotne uporabe materialnega prava pri priznanju pravdnih stroškov ni utemeljen. Sodišče prve stopnje je dvakrat obračunalo znesek 167,70 EUR za zastopanje dodatne stranke, vendar pa, kot izhaja iz specifikacije priglasitve (17. odstavek izpodbijane sodbe), je bil en znesek priznan v okviru nagrade za postopek, drugi pa v okviru nagrade za narok.

15. Pritožba torej ni utemeljena, višje sodišče pa tudi ni ugotovilo kakšne od kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP), zato je na podlagi 353. člena ZPP pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Na ostale pritožbene navedbe višje sodišče ne odgovarja, ker za odločitev niso bistvenega pomena.

16. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela. Odgovor tožeče stranke na pritožbo tožene stranke ne ustreza standardu potrebnosti iz 1. odstavka 155. člena ZPP. Pravdni stranki zato krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Op. št. (1): Odločbe Vrhovnega sodišča III Ips 31/1997, II Ips 770/2009. Op. št. (2): Odločba Vrhovnega sodišča II Ips 563/2004. Op. št. (3): Odločba Vrhovnega sodišča II Ips 161/2015. Op. št. (4): Prim. odločbo Vrhovnega sodišča RS, opr. št. III Ips 31/97 z 28. 1. 1999. Op. št. (5): To nenazadnje izhaja tudi iz zavrnitve vloge tožnice za pridobitev subvencije.

Op. št. (6): Pacta sunt servanda.

Op. št. (7): Glej: N. Plavšak v M. Juhart, N. Plavšak (red): Obligacijski zakonik (OZ) (posebni del) s komentarjem, tretja knjiga, GV založba, 2004, stran 182. Op. št. (8): Je pa po njenem odstopu od pogodbe podana nekoliko posebna situacija, saj so interesi tožnice sedaj diametralno nasprotni interesom tožene stranke; v primeru, ko bi zahtevala odpravo napake pa bi bilo ravno nasprotno.

Op. št. (9): Sodba Vrhovnega sodišča RS, opr. št. II Ips 662/2009 z dne 28. 2. 2013.