Jedro

Ker je promet s kmetijskimi zemljišči dopusten le po postopku in na način določen z ZKZ, je nična „pogodba o ari“, sklenjena med pravdnimi strankami, kot predpogodba, katere predmet so v pretežnem delu kmetijska zemljišča. Ker je predmet obveznosti po pogodbi o ari kot predpogodbi nedopusten, je nemogoč tudi dogovor o ari kot odstopnini; če namreč ne obstoji obveznost skleniti glavno pogodbo, ni mogoče niti odstopiti od sklenitve pogodbe in posledično ne obstoji niti obveznost stranke, ki je aro sprejela, da mora vrniti dvojno aro.

Izrek

Pritožbi se ugodi in izpodbijana sodba spremeni tako, da se zavrne zahtevek za plačilo 15.439,83 EUR s pripadki.

Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti pravdne stroške v znesku 2.057,59 EUR v roku 15 dni pod izvršbo.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje toženki naložilo, da je dolžna plačati tožeči stranki znesek 15.439,83 EUR ter ji povrniti pravdne stroške v znesku 2.165,56 EUR s pripadki v primeru zamude. Iz razlogov sodbe izhaja, da je toženka tožnikoma dolžna povrniti še en znesek are (vtoževana obveznost) na podlagi dne 24. 1. 2007 podpisane pogodbe, naslovljene kot „pogodba o ari“, ker je po oceni sodišča tožena stranka tista, ki je odgovorna za to, da je prišlo do odstopa od citirane pogodbe (za kmetijska zemljišča).

Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka „iz vseh razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP)“ s predlogom, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo ustrezno spremeni. Soglaša, da je potrebno sklenjeno „pogodbo o ari“ presojati v luči ravnanj obeh pravdnih strank, oporeka pa dokazni oceni sodišča, da so podpis pogodbe preprečile okoliščine, ki so se pojavile na strani tožene stranke. Da temu ni tako dokazujejo določila Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ), ki kogentno za prodajalca in kupca predpisujejo postopek pridobitve lastninske pravice na kmetijskem zemljišču in ki vsakršno odstopanje kaznujejo z neveljavnostjo sklenjenega pravnega posla oziroma nezmožnostjo pridobitve lastninske pravice. Taka ureditev je v javnem interesu, zato je zmotno stališče sodišča, da gre za okoliščino, ki se je pojavila na strani tožene stranke. Tudi iz izpovedb pravdnih strank izhaja, da sta vedeli za posebnost postopka prodaje, še preden sta sklenili navedeno pogodbo. Zanašali sta se le na trditve zakonca toženke, da se predkupni upravičenec ne bo pojavil. Sodišče je zmotno presodilo tudi vlogo nepremičninske agente. „Pogodba o ari“ nima nobenega smisla, upoštevaje določila ZKZ, še posebej 22. člena, ki kogentno določa 60 dnevni rok za sklenitev glavne pogodbe. Sodišče se do teh nelogičnosti sploh ni opredelilo. Ključno je tudi, da tožnika nista imela sklenjene pogodbe o posredovanju z nepremičninsko agentko, česar toženka ni vedela niti v času prejema tožbe. To je vsekakor bistveno in vpliva na položaj strank, zlasti njuno vedenje, da kupujeta kmetijsko zemljišče ter da obstoji kogenten postopek po ZKZ za prenos lastništva na kmetijskem zemljišču. Tako ni moč slediti razlagi sodišča, da je toženka izkoristila njuno pravico odstopiti od sklenitve glavne pogodbe, saj tega preprosto ni storila, temveč je le spoštovala sicer iztožljivo pravico predkupnega upravičenca ter z njim sklenila glavno pogodbo, ki je v obravnavanem primeru tudi edina pogodba, katero je lahko odobrila upravna enota. Zahtevek in odločitev sodišča prve stopnje predstavlja dejansko zlorabo pravic ter je v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja, saj toženka ni ravnala prostovoljno, ko je sklenila glavno pogodbo s predkupnim upravičencem. Tudi sicer je sploh vprašljiva veljavnost sklenjene „pogodbe o ari“ ravno z vidika 3. člena OZ, kajti dejansko so pravdne stranke medsebojne obveznosti uredile v nasprotju s prisilnimi predpisi. Ker je toženka tožnikoma vrnila tisto, kar je na podlagi navedene pogodbe prejela, je izpolnila vse svoje obveznosti in bi zato sodišče moralo zahtevek tožečih strank kot neutemeljen zavrniti.

Na pritožbo je odgovorila tožeča stranka, ki soglaša z materialnopravnim stališčem sodišča prve stopnje o toženkini odgovornosti za ne-sklenitev kupoprodajne pogodbe. Neutemeljene in prilagojene potrebam konkretnega postopka so tudi navedbe toženke, da določila ZKZ kogentno določajo tako za prodajalca kot kupca potek pridobitve lastninske pravice na kmetijskem zemljišču, kot tudi trditve, da bi se sodišče moralo spuščati v opredelitev „pogodbe o ari“. Zakaj je do sklenitve pogodbe prišlo, je za predmetni postopek irelevantno. Dejstvo je, da je bila pogodba sklenjena in da toženka lastninske pravice pravno veljavno ni prenesla na tožečo stranko. Tožnikoma ni mogoče očitati poskusa, da bi izigrala določila ZKZ, saj je bila toženka tista, ki je menila, da se predkupni upravičenec na objavljeno ponudbo ne bo javil in da bo pravni posel lahko izpeljala. Predlaga zavrnitev pritožbe kot neutemeljene.

Pritožba je utemeljena.

Po oceni pritožbenega sodišča tožena stranka v pritožbi utemeljeno opozarja na zmotno materialnopravno presojo med pravdnima strankama sklenjene „pogodbe o ari“ glede njene veljavnosti kot tiste dejanske in materialnopravne podlage uveljavljanega tožbenega zahtevka, ki mu je sodišče prve stopnje ugodilo.

Vtoževana terjatev tožeče stranke temelji na dne 24. 1. 2007 med pravdnima strankama sklenjeni pogodbi, naslovljeni kot „pogodba o ari“, s katero se je toženka tožnikoma zavezala prodati nepremičnine (v pogodbi navedene parcele), vpisane v vl. št. XX k.o. R. v skupni izmeri 8134 m2, v pretežnem delu kmetijska zemljišča, za kupnino 154.398,30 EUR in na podlagi v znamenje sklenjene pogodbe izročene are v višini 15.439,83 EUR v gotovini; v primeru odstopa od te pogodbe pa so se stranke dogovorile, da se ara šteje kot odstopnina. Ker je toženka od sklenitve pogodbe odstopila, vrnila pa le enojno aro, tožnika zahtevata še znesek v višini ene are. Ker so se pravdne stranke s „pogodbo o ari“ dogovorile, da bodo pogodbo za navedene nepremičnine sklenile najkasneje do 5.3.2007, gre za predpogodbo (33. člen Obligacijskega zakonika – OZ), katere predmet so bile v pretežnem delu kmetijska zemljišča toženke, vpisane v vl. št. XX k.o. R., z dogovorjeno aro kot odstopnino – skesnino (68. člen OZ).

ZKZ v 2. odstavku 17. člena določa, da teče promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami (za promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami po ZKZ se po 1. odstavku šteje pridobitev lastninske pravice s pravnimi posli med živimi in v drugih primerih, ki jih določa ta zakon) po postopku in na način, določen s tem zakonom, če ni glede predkupne pravice kmetijskih zemljišč, gozdov in kmetij z drugim zakonom določeno drugače. Po 20. členu ZKZ mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo v treh izvodih izročiti vsaki upravni enoti na območju, kjer to kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži z ustreznimi podatki in morebitnimi drugimi prodajnimi pogoji. Po 21. členu mora vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti. Fizična ali pravna oseba, ki sklene pravni posel z lastnikom nepremičnine, poda po 1. odstavku 22. člena ZKZ vlogo za odobritev pravnega posla pri pristojni upravni enoti v 60 dneh po poteku roka iz 4. odstavka 20. člena ZKZ. Promet s kmetijskimi zemljišči (gozdovi ali kmetijami) po ZKZ je torej dopusten le po postopku in na način, kot je to določeno s tem zakonom.

Po 35. členu OZ je pogodba nična, če je predmet obveznosti nemogoč, nedopusten, nedoločen ali nedoločljiv. Predmet obveznosti je po 37. členu OZ nedopusten, če je v nasprotju s prisilnimi predpisi. Ker je promet s kmetijskimi zemljišči po ZKZ dopusten le po postopku in na način določen z navedenim zakonom, je nična tudi „pogodba o ari“, sklenjena med pravdnimi strankami, kot predpogodba, katere predmet so v pretežnem delu kmetijska zemljišča (na ničnost pazi sodišče po 92. členu OZ po uradni dolžnosti). Ker je predmet obveznosti po citirani pogodbi o ari kot predpogodbi nedopusten, je nemogoč tudi dogovor o ari kot odstopnini; če namreč ne obstoji obveznost skleniti glavno pogodbo, ni mogoče niti odstopiti od sklenitve pogodbe in posledično ne obstoji niti obveznost stranke, ki je aro sprejela, da mora po 2. odstavku 68. člena OZ vrniti dvojno aro. Iz obrazloženega jasno sledi, da uveljavljani tožbeni zahtevek tožeče stranke nima potrebne materialnopravne podlage, kar pomeni, da je tožbeni zahtevek tožeče stranke neutemeljen, saj nima podlage v določbah 87. člena OZ. Na podlagi 1. odstavka 351. člena v zvezi s 5. alinejo 358. člena ZPP je zato pritožbeno sodišče moralo pritožbi tožene stranke ugoditi in izpodbijano sodbo spremeniti tako, da je zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo 15.439,83 EUR s pripadki.

Zaradi spremembe izpodbijane sodbe je pritožbeno sodišče moralo na podlagi 2. odstavka 165. člena ZPP odločiti o stroških vsega postopka. Ker je tožena stranka v postopku s končno odločbo uspela, je na podlagi 1. odstavka 154. člena ZPP upravičena do povrnitve za pravdo potrebnih stroškov (1. odstavek 155. člena ZPP). V skladu z dejansko nastalimi, z določeno zahtevo opredeljeno in pravočasno uveljavljanimi (1., 2. in 3. odstavek 163. člena ZPP) stroški ter Odvetniško tarifo (OT) je pritožbeno sodišče stroške tožene stranke (upoštevajoč 20% DDV ter materialne stroške) odmerilo za postopek pred sodiščem prve stopnje na 1.404,54 EUR (3060 točk ob vrednosti točke 0,459 EUR) ter pritožbene stroške 653,05 EUR (750 točk ter 308,80 EUR sodne takse), kar skupaj znaša 2.057,59 EUR. Te stroške je naložilo v plačilo tožeči stranki.