Jedro

Nestrokovna izvedba žaluzij, zaradi katere stanovanje ne dosega predpisane osvetljenosti, v nasprotju s pogodbenim dogovorom vgrajena vrsta parketa ter dejstvo, da je tožnica pred sklenitvijo pogodbe pozvala toženca k odpravi napak oz. povrnitvi stroškov, toženec pa je to zavrnil, utemeljujejo zaključek, da je tožnica imela pravico odstopiti od pogodbe.

Glede na to, da se tožnica ni dogovorila s tožencem, da pred sklenitvijo pogodbe na lastne stroške izvede položitev keramike v kopalnici in da se je strinjala, da toženec vrednost keramike po osnovnem projektu ne bo odštel od cen, je potem, ko do sklenitve pogodbe za stanovanje ni prišlo, upravičena do povrnitve tega, za kar je stanovanje več vredno, ne pa do povrnitve stroškov.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi, sodba sodišča prve stopnje se v II. točki izreka spremeni tako, da se tožbeni zahtevek za plačilo 2.847,41 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 5. 8. 2009 zavrne, v III. točki izreka pa tako, da se znesek stroškov, ki jih je tožena stranka dolžna povrniti tožeči stranki, zniža za 257,80 EUR.

II. Sicer se pritožba zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem in nespremenjenem delu potrdi.

III. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške pritožbenega postopka v višini 859,81 EUR v 15 dneh od vročitve te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po izteku roka za prostovoljno plačilo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku za plačilo 32.205 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 5. 9. 2009 dalje (I. točka izreka) in za plačilo 2.847,41 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 5. 8. 2009 dalje (II. točka izreka). Tožencu je naložilo povrnitev tožničinih stroškov postopka (III. točka izreka).

2. Toženec v pritožbi zoper navedeno sodbo uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga, naj pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni in tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno pa predlaga, naj jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Bistvo spora je v vprašanju, na čigavi strani so razlogi, zaradi katerih ni prišlo do sklenitve pogodbe. V sodbi ni upoštevano, da je bil dejanski razlog za nesklenitev pogodbe finančne narave na strani kupovalke, in stališče ni obrazloženo. Iz dopisov potencialnih kupcev z dne 22. 10. 2008 in 4. 11. 2008 izhaja, da so zaradi spremenjenih razmer na trgu želeli doseči znižanje cen, v nasprotnem primeru pa bi odstopili od pogodb. Poleg tega so bile napačno uporabljene določbe Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih hiš (v nadaljevanju ZVKSES), Obligacijskega zakona (v nadaljevanju OZ) in Zakona o varstvu potrošnikov (v nadaljevanju ZVPot), ker do sklenitve pogodbe sploh še ni prišlo. Po ZVKSES lahko kupec odstopi od pogodbe, ne da bi prej zahteval odpravo napake, le če ima nepremičnina takšno napako, ki znatno ovira njeno normalno uporabo ali če glede bistvenih lastnosti odstopa od lastnosti, določenih v prodajni pogodbi. Vrsta parketa in žaluzije ne morejo predstavljati take napake. Osvetlitev notranjih površin sploh ni bila predmet očitkov v tožbi. Tožbeni očitek se je nanašal le na nestrokovno namestitev okenskih in vratnih žaluzij, kar je neutemeljeno, izračun osvetlitve pa je med postopkom samoiniciativno opravil izvedenec. Pri tem je upošteval napačen pravilnik. Ker je bila vloga za izdajo gradbenega dovoljenja popolna že pred 21. 4. 2004, ko je bila opravljena ustna obravnava, je za presojo relevanten Pravilnik o minimalnih tehničnih pogojih za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj iz leta 2000 in ne iz leta 2003. Izračun po starem pravilniku pokaže zadostno osvetljenost. Vgradnja rolojev zato pomeni ustrezno nadomestno tehnično rešitev problema, ki se je pokazal ob koncu gradnje, ki ne vpliva na namembnost, funkcionalnost in kvaliteto stanovanja. Nadalje trdi, da je zaključek o večji primernosti klasičnega parketa v primerjavi z gotovim parketom le subjektivna ocena izvedenca. Že iz tabele v dopolnitvi mnenja izhaja, da ima vsak od parketov svoje prednosti in da sta najmanj enakovredna. Tak zaključek izhaja tudi iz izvedenskega mnenja A., izdelanega v drugi pravdni zadevi, ki je povezana s stanovanjem v isti zgradbi. Vgradnja prefabriciranega hrastovega parketa ne vpliva na funkcionalnost prostora, v določenih pogledih pa gre celo za boljši parket. Dejansko gre za minimalno spremembo znotraj izgovorjene pravice v tehničnem opisu kot sestavnem delu splošnih pogojev prodaje. Z zavrnitvijo predloga za postavitev novega izvedenca je bila storjena bistvena kršitev določb postopka. Absurdno je stališče sodbe, da ni bilo razlogov za postavitev novega izvedenca. Kaj bi lahko predstavljalo bolj utemeljen razlog za postavitev novega izvedenca kot dve različni mnenji v istovrstnih zadevah, ki bosta lahko privedli do nasprotujočih si odločitev. Napačen je zaključek sodbe, da uporabno dovoljenje in tehnični pregled ne dokazujeta, da je bilo stanovanje brez napak. Pritožnik trdi, da dokazujeta, da je bilo stanovanje brez napak, ki znatno ovirajo normalno rabo stanovanja. Ker so bili razlogi, zaradi katerih ni prišlo do sklenitve pogodbe, na strani tožnice, ni upravičena do povrnitve vrednosti vlaganj v kopalnico. Toženec zaradi vgrajenih ploščic ni bil obogaten. Vgradnja specifičnega izbora keramike je predstavljala oviro za nadaljnjo prodajo stanovanja. Protispisen je zaključek, da je tožnica izvajala spremembe s soglasjem toženca. Nasprotno, dogovorjena je bila sprememba, vendar jo izvede toženec. Četudi do sklenitve pogodbe ni prišlo iz razlogov na toženčevi strani, glede na vsebino in namen pogodbe o rezervaciji ni podlage za dodatne zahtevke tožnice. Obveznost vrnitve dvojnega zneska rezervacije bi predstavljala neke vrste pogodbeno kazen kot dogovorjeno pogodbeno odškodnino. Višji znesek bi bil toženec dolžan šele, če bi bila škoda višja.

3. Tožnica v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev. Navedla je, da je opozorila na napako in zahtevala odpravo ali znižanje kupnine, pa se toženec na njeno zahtevo ni odzval. Projektna dokumentacija ni bila popolna do 21. 4. 2004, ampak jo je toženec dopolnjeval še v aprilu 2006, in ni predložil dokazil, da bi bila popolna že do aprila 2004. Ker so bili stroški, nastali z vgradnjo ploščic v kopalnici, potrebni in koristni, jih je toženec po pravilih o neupravičeni obogatitvi dolžan povrniti.

4. Pritožba je delno utemeljena.

Glede zahtevka za vrnitev dvojnega zneska plačane rezervacije

5. Tožbeni zahtevek za plačilo 32.205 EUR temelji na 5. členu pogodbe, sklenjene med pravdnima strankama, po katerem lahko v primeru, če ne pride do sklenitve pogodbe iz razlogov na strani kupca, prodajalec zadrži rezervacijo, v nasprotnem primeru pa je kupec upravičen do dvojnega zneska rezervacije. Pri presoji vprašanja, iz čigavih razlogov ni prišlo do sklenitve pogodbe, sodba izhaja s stališča, da je smela tožnica zavrniti sklenitev pogodbe, ne da bi prej zahtevala odpravo napake ali znižanje kupnine, če ima nepremičnina napako, ki znatno ovira njeno normalno uporabo ali če glede bistvenih lastnosti odstopa od lastnosti, določenih v pogodbi. Pri tem se je oprlo na določbo ZVKSES, po kateri se za predpogodbo, s katero sta se kupec in prodajalec zavezala skleniti prodajno pogodbo za stanovanje, uporabljajo določbe zakona o prodajni pogodbi (1. točka tretjega odstavka 4. člena), na 37.c člen ZVPot, po katerem potrošnik pred odstopom od pogodbe ni dolžan postaviti dodatnega roka za izpolnitev, in na peti odstavek 20. člena ZVKSES o predpostavkah za odstop od pogodbe, ne da bi kupec prej zahteval odpravo napake oziroma znižanje kupnine.

6. Stališče izpodbijane sodbe, da do sklenitve pogodbe ni prišlo iz razlogov na toženčevi strani, temelji na ugotovitvah in zaključkih: - da je tožnica na račun rezervacije plačala 16.102,50 EUR, - da je tožnica tožencu 9. 4. 2009 poslala dopis s predlogom za sklenitev pogodbe in za odpravo napak ter za znižanje kupnine, toženec pa je v pisnem odgovoru 17. 4. 2009 zanikal obstoj zatrjevanih napak, - da so okenske in vratne žaluzije nameščene nestrokovno, tako da pokrivajo tudi do 25 % svetle okenske površine, da gre za projektantsko napako, za katero odgovarja toženec in da napaka znatno ovira normalno rabo stanovanja, saj je zadostna osvetlitev prostora zelo pomemben dejavnik za normalno rabo prostora, - da je vgrajen prefabriciran hrastov deščični parket, ne pa – kot je bilo dogovorjeno in pri čemer je tožnica med gradnjo vztrajala – klasični parket, da je kvaliteta klasičnih vrst parketa višja od gotovih vrst parketa, da se razlikujejo v možnosti obnavljanja in v vplivu na toplotno in zvočno izolativnost prostora, kar se posledično odraža v končni ceni vgradnje, da razlika ne vpliva na funkcionalnost in namembnost prostora in da ne gre za minimalno spremembo v primerjavi z dogovorjenim, - da ostale zatrjevane napake bodisi nisi dokazane, bodisi ne gre za bistvene napake, ki bi utemeljevale odstop od pogodbe.

7. Pritožbeni očitek, da se sodba ni opredelila do toženčevih navedb o finančnih razlogih, zaradi katerih tožnica ni sklenila pogodbe, ni utemeljen. V 47. točki obrazložitve je zavrnjen ta toženčev ugovor z obrazložitvijo, da ti razlogi ob ugotovljenem obstoju stvarnih napak, ki so dajale podlago za znižanje kupnine in za odstop od pogodbe, ne morejo biti pomembni.

8. Neutemeljen je pritožbeni očitek o zmotni uporabi določb ZVKSES, OZ in ZVPot, ki določajo predpostavke za odstop kupca od pogodbe, češ da do sklenitve pogodbe še ni prišlo. Pravilno je stališče izpodbijane sodbe, da je za presojo, na čigavi strani so razlogi za nesklenitev pogodbe, odločilno, ali bi tožnica v dani situaciji imela pravico odstopiti od pogodbe oziroma odkloniti izpolnitev pogodbe, se pravi, ali bi ji zatrjevane in ugotovljene stvarne napake ter njeno ravnanje v zvezi z njimi v odnosu do toženca dajali odstopno upravičenje.

9. Neutemeljeni so očitki v zvezi z izvedbo okenskih in vratnih žaluzij. Tožnica je zatrjevala, da je posledica nestrokovne izvedbe žaluzij prekrivanje svetle okenske odprtine do 25 %. Očitek, da je izvedenec samoiniciativno naredil izračun osvetlitve, je že iz tega razloga neutemeljen. Neutemeljene so tudi navedbe o uporabi napačnega predpisa, na katerem temelji navedeni izračun. V skladu s prehodno določbo 28. člena Pravilnika o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj sme biti le projektna dokumentacija, ki je sestavni del popolne vloge za pridobitev gradbenega dovoljenja, vložene najkasneje do 31. 12. 2004, izdelana po pravilniku iz prvega odstavka 29. člena tega pravilnika. Toženec je v pripombah na izvedensko mnenje zatrjeval, da se je kasnejša dopolnitev projektne dokumentacije nanašala le na prikaz vplivnega območja in prometne ureditve, v pritožbi pa trdi, da je bila vloga popolna pred izvedbo ustne obravnave. Zahteva za izdajo gradbenega dovoljenja mora v skladu z zakonom vsebovati tudi projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja, sestavni del tega projekta pa je tudi prikaz vplivnega območja objekta (5. točka drugega odstavka 58. člena v zvezi z drugim odstavkom 54. člena Zakona o graditvi objektov – ZGO-1). Pritožnik tako s svojimi pravočasno podanimi navedbami ni izkazal predpostavk za uporabo pravilnika iz leta 2000. 10. Neutemeljeni so tudi očitki v zvezi z zaključkom, da vgraditev prefabriciranega deščičnega parketa namesto dogovorjenega klasičnega parketa predstavlja stvarno napako. Očitek bistvene kršitve določb postopka ni utemeljen. Pritožnik ne izpodbija argumenta sodbe, da je postavljeni izvedenec odgovoril na vse njegove pripombe. Okoliščina, da je drug izvedenec v drugi pravdi podal drugačno mnenje o istem vprašanju, sama po sebi še ne pomeni, da je podan dvom v pravilnost podanega mnenja. Pritožbeno stališče, da ima vsak od parketov svoje prednosti in svoje slabosti in da sta najmanj enakovredna, nima podlage v mnenju izvedenca, podanem v tem postopku, še posebej ob upoštevanju izvedenčeve ugotovitve, da se razlika kaže tudi v ceni vgradnje. Ob dejstvu, da je bila dogovorjena vgradnja klasičnega parketa in da je tožnica vztrajala pri tem še med samo gradnjo, pritožbeno sodišče tudi ne dvomi v pravilnost zaključka, da gre za stvarno napako (3. točka 459. člena OZ).

11. Neutemeljen je očitek o zmotnosti stališča, da tehnični pregled in izdano uporabno dovoljenje dokazujeta, da stanovanje ni imelo napak, ki bi znatno ovirale normalno rabo stanovanja. V upravnem postopku izdana odločba temelji na presoji o izpolnjenosti predpostavk za izdajo uporabnega dovoljenja, ki se ne prekrivajo s pojmom stvarnih napak po pravilih civilnega prava. Natančnejši odgovor ni potreben, ker niti pritožnik ni obrazložil svojega stališča. 12. Neutemeljen je nazadnje pritožbeni očitek, da ugotovljene pomanjkljivosti ne zadostujejo za zaključek, da bi imela tožnica pravico odstopiti od pogodbe. Tudi po oceni pritožbenega sodišča nestrokovna izvedba žaluzij, zaradi katere stanovanje ne dosega predpisane osvetljenosti, v nasprotju s pogodbenim dogovorom vgrajena vrsta parketa ter dejstvo, da je tožnica pred sklenitvijo pogodbe pozvala toženca, naj odpravi odpravljive napake ali povrne stroške, ki bi ji nastali v zvezi s tem, oziroma zniža kupnino, toženec pa ji je odgovoril, da ne gre za napake(1), utemeljujejo zaključek, da bi tožnica imela pravico odstopiti od pogodbe. Pravilno je zato stališče izpodbijane sodbe, da do sklenitve pogodbe ni prišlo iz razlogov na strani toženca.

Glede zahtevka za povrnitev stroškov

13. Utemeljen pa je pritožbeni očitek v zvezi z odločitvijo o povrnitvi stroškov, ki so nastali tožnici z nakupom materiala in plačilom polaganja keramike v kopalnici stanovanja, ki je bil predmet dogovora o plačilu rezervacije. Iz ugotovitev sodbe izhaja, da se je tožnica za izvedbo teh del dogovorila sama z izvajalcem gradbenih del brez vednosti toženca kot investitorja in da je podpisala izjavo, da toženec vrednosti keramike po osnovnem projektu ne bo odštel od cene, da pa toženec kasneje ni nasprotoval, da tožnica sama opremi kopalnico s ploščicami na lastne stroške.

14. Zgolj nenasprotovanje toženca ne zadostuje za zaključek o tem, da je tožnica opravila nekaj namesto njega in da je zato upravičena do povrnitve stroškov, ki jih je imela v zvezi z nakupom in položitvijo želene keramike. Iz gornjih ugotovitev izhaja utemeljenost zahtevka na podlagi določb drugega in tretjega odstavka 190. člena OZ (na kateri se tožnica sklicuje tudi v odgovoru na pritožbo), vendar pa ti določbi ne dajeta podlage zahtevku za povrnitev stroškov, ampak zahtevku za povrnitev tega, kar je bil drugi zaradi izjalovljenega pričakovanja glede sklenitve pogodbe obogaten. Po stališču sodne prakse ima upravičenec na podlagi teh določb pravico zahtevati povrnitev večje vrednosti nepremičnine, ki je posledica vloženih stroškov (2). Zahtevek za povrnitev stroškov tako ni utemeljen. Ker tožnica ni zatrjevala, da bi bilo stanovanje zaradi njenega vložka več vredno, pa tudi ni podlage za spremembo ali razveljavitev sodbe glede odločitve o tem zahtevku.

15. Po navedenem je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo v II. točki izreka spremenilo tako, da se tožbeni zahtevek za plačilo 2.847,41 EUR z zahtevanimi zakonskimi zamudnimi obrestmi zavrne (prvi odstavek 351. člena v zvezi s peto alinejo 358. člena ZPP) ter ustrezno spremenilo odločitev o stroških postopka pred sodiščem prve stopnje. Sicer je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem in nespremenjenem delu potrdilo.

16. Sprememba uspeha pravdnih strank je narekovala spremembo odločitve o stroških postopka na prvi stopnji (drugi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Toženčevi potrebni stroški postopka na prvi stopnji znašajo skupaj 2.578,02 EUR. Gre za nagrado za postopek (765,70 EUR po tar. št. 3100) ter nagrado za narok (706,80 EUR po tar. št. 3102) in materialne stroške (20 EUR po tar. št. 6002), vse povečano za 20 % davek na dodano vrednost, in strošek za izvedenca (655,85 EUR). Glede na 90 % uspeh je tožnica upravičena do povrnitve 3.124,73 EUR (njeni stroški so po neizpodbijanih ugotovitvah sodbe sodišča prve stopnje znašali 3.471,92 EUR), toženec pa glede na 10 % uspeh do povrnitve 257,80 EUR. Po medsebojnem pobotanju je toženec dolžan tožnici povrniti 3.214,12 EUR. Stroškovno odločitev v izpodbijani sodbi je bilo zato treba spremeniti tako, da se znesek stroškov, ki jih je toženec dolžan plačati tožnici, zniža za 257,80 EUR.

17. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na enakem razmerju uspeha pravdnih strank. Toženčevi potrebni stroški znašajo 1.969,13 EUR. Gre za nagrado za pritožbo (942,40 EUR po tar. št. 3210), za materialne stroške (20 EUR), oboje povečano za 22 % davek na dodano vrednost, in za sodno takso (795 EUR). Glede na 10 % uspeh je upravičen do povrnitve 196,91 EUR. Tožničini potrebni stroški znašajo 1.174,13 EUR. Gre za nagrado za pritožbo (942,40 EUR po tar. št. 3210) in za materialne stroške (20 EUR), oboje povečano za 22 % davek na dodano vrednost. Glede na 90 % uspeh je upravičena do 1.056,72 EUR. Po medsebojnem pobotanju je toženec dolžan tožnici povrniti 859,81 EUR.

18. Odločitev o obveznosti plačila zamudnih obresti od dolgovanih stroškov temelji na 378. členu Obligacijskega zakonika, glede začetka teka zamudnih obresti pa na pravnem mnenju občne seje Vrhovnega sodišča z dne 13. decembra 2006. (1) Prim. drugi odstavek 470. člena OZ.

(2) Prim. npr. odločbe VS RS II Ips 125/2011 z dne 8. 12. 2011 ter VSL II Cp 879/2012 z dne 19. 12. 2012 in I Cp 2184/2009 z dne 21. 10. 2009.