Jedro

Vprašanje, ali je tožeča stranka izpolnila svoje obveznosti po Pogodbi, na obveznost tožene stranke plačati najemnino v dogovorjeni višini ne vpliva. Najemnik namreč zgolj zato, ker najemodajalec ne izpolnjuje svojih obveznosti po Pogodbi, ni odvezan dolžnosti plačevati najemnino. Dokler Pogodba velja, jo mora izpolnjevati tako, kot se glasi.

Če pogodba za najem poslovnega prostora ni sklenjena v pisni obliki, ni veljavna. Predpisana oblika velja tudi za vse njene kasnejše spremembe oziroma dopolnitve. Zatrjevani ustni dogovor o reinvestiranju 80 % plačane najemnine v energetsko obnovo objekta z namenom, da se doseže zmanjšanje stroškov obratovanja in s tem omogoči rentabilno poslovanje toženi stranki tudi v zimski sezoni, se nanaša na bistvene sestavine najemne pogodbe (predmet najemna in višina najemnine), saj se z njim pravzaprav zmanjšuje obveznost tožene stranke, hkrati pa povečuje obveznost tožeče stranke, ki za oddajo prejme bistveno manjšo odmeno. Glede na to, da ne gre za stranske točke pogodbe, ni mogoče uporabiti tretjega in četrtega odstavka 51. člena ter drugega in tretjega odstavka 56. člena OZ.

Namen določbe 110. člena OZ je preprečitev prenehanja pogodbe zaradi nepomembnih razlogov. Razlog, ki ga sam zakon in sicer ZPSPP določa kot odstopno upravičenje, ne more ustrezati pojmu neznatnosti v smislu uporabe 110. člena OZ.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Vsaka stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da se Pogodba o najemu poslovne stavbe in zemljišč ter vlaganjih z dne 12. 7. 2000 z vsemi pripadajočimi aneksi, sklenjena med tožečo in toženo stranko za poslovno stavbo mladinskega prenočišča B. na naslovu G., s pripadajočimi nepremičninami parc. št. 67/1, 67/2, 67/3, 67/4, 67/5 in 67/6, vse k. o. ..., z dnem 1. 12. 2016 razveže (I. točka izreka). Toženi stranki je naložilo, da je dolžna navedeno poslovno stavbo B. v roku 8 dni izprazniti in jo prazno vseh oseb ter stvari, ki so last tožene stranke, izročiti v neposredno in izključno posest tožeči stranki (II. točka izreka) ter v roku 15 dni tožeči stranki povrniti pravdne stroške v znesku 1.355,15 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od naslednjega dne od poteka 15-dnevnega izpolnitvenega roka dalje do plačila (III. točka izreka).

2. Zoper sodbo sodišča prve stopnje se je pravočasno pritožila tožena stranka. Uveljavljala je vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Pritožbenemu sodišču je predlagala, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglasila je pritožbene stroške.

3. Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila. Predlagala je, da pritožbeno sodišče pritožbo zavrne in izpodbijano sodbo potrdi. Priglasila je stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Med pravno prednico tožeče stranke P. in pravno prednico tožene stranke M. d. o. o. je bila 12. 7. 2000 sklenjena Pogodba o najemu poslovne stavbe in zemljišč ter vlaganjih (A2), s katero je M. d. o. o. sporne nepremičnine (v naravi mladinsko prenočišče B.), katere lastnica in najemodajalka je bila tožeča stranka, vzela v najem. K Pogodbi so bili sklenjeni tudi Aneksi št. 2, 3 in 4 (A3 – A5), z Aneksom št. 4 je v najemno razmerje vstopila R. in na podlagi cenitve višine najemnine sodnega cenilca je bila dogovorjena nova višina najemnine. Tožeča stranka je s tožbo zahtevala sodno odpoved Pogodbe z aneksi, izpraznitev prostorov in njihovo izročitev v posest tožeči stranki. Tožena stranka je zahtevku nasprotovala. Pri tem ni trdila, da ne držijo trditve tožeče stranke o neplačanih najemninah.

6. Pritožbeno sodišče tudi ugotavlja, da sam način sklenitve Pogodbe med pravdnima strankama ni bil sporen. Pogodbo sta namreč sklenili pravna prednica tožeče stranke P. in pravna prednica tožene stranke M., d. o. o. Glede na ugovorne trditve tožene stranke je bilo sporno zlasti vprašanje seznanjenosti tožene stranke s cenitvijo višine najemnine s strani sodnega cenilca z dne 6. 11. 2009 (A20) in posledično na novo dogovorjena višina najemnine v Aneksu št. 4 k Pogodbi, ki ga je za toženo stranko podpisal njen takratni direktor V. B. Ugovorom tožene stranke, tudi tistim, ki se nanašajo na samo vsebino Pogodbe, je tožeča stranka nasprotovala, sodišče prve stopnje pa se je v izpodbijani sodbi do vseh ugovorov tožene stranke tudi opredelilo. Zato o sodbi presenečenja ni mogoče govoriti (primerjaj drugi odstavek 351. člena ZPP).

7. Vprašanje, ali je tožeča stranka izpolnila svoje obveznosti po Pogodbi, na obveznost tožene stranke plačati najemnino v dogovorjeni višini ne vpliva. Najemnik namreč zgolj zato, ker najemodajalec ne izpolnjuje svojih obveznosti po Pogodbi (če bi se to seveda sploh izkazalo za resnično), ni odvezan dolžnosti plačevati najemnino. Dokler Pogodba velja, jo mora izpolnjevati tako, kot se glasi. V konkretnem primeru bi lahko najemnik svoje pravice uveljavljal tako, da bi tožečo stranko pozval naj objekt energetsko obnovi in ji zato določil primerni rok, ali pa odstopil od Pogodbe (prim. 16. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih - ZPSPP in 589. in 590. člen Obligacijskega zakonika – OZ), česar ni storil. 8. Prav tako niso utemeljeni pritožbeni očitki o neutemeljeni zavrnitvi dokaznega predloga za zaslišanje priče V. B. Sodišče prve stopnje je v izpodbijani sodbi navedlo razloge, zakaj navedenega ni zaslišalo kot priče. Slednji bi namreč lahko potrdil le, da obstaja nezapisan dogovor o reinvestiranju plačane najemnine. Četudi bi tak dogovor dejansko obstajal, bi šlo za reinvestiranje zgolj že plačanih obrokov najemnine, konkretni spor pa se nanaša na sodno odpoved zaradi neplačane najemnine. Tudi sicer pa je stališče sodišča prve stopnje, da bi moral biti dogovor o reinvestiranju 80 % plačane najemnine sklenjen v pisni obliki, materialno pravno pravilno. 12. člen ZPSPP določa, da se najemna pogodba za poslovno stavbo oziroma poslovni prostor sklene v pisni obliki. Če pogodba ni sklenjena v pisni obliki, ni veljavna. Predpisana oblika velja tudi za vse njene kasnejše spremembe oziroma dopolnitve (drugi odstavek1 51. člena OZ). Zatrjevani ustni dogovor o reinvestiranju 80 % plačane najemnine v energetsko obnovo objekta z namenom, da se doseže zmanjšanje stroškov obratovanja in s tem omogoči rentabilno poslovanje toženi stranki tudi v zimski sezoni, se nanaša na bistvene sestavine najemne pogodbe (predmet najemna in višina najemnine), saj se z njim pravzaprav zmanjšuje obveznost tožene stranke, hkrati pa povečuje obveznost tožeče stranke, ki za oddajo prejme bistveno manjšo odmeno. Glede na to, da ne gre za stranske točke pogodbe, po oceni pritožbenega sodišča ni mogoče uporabiti tretjega2 in četrtega3 odstavka 51. člena ter drugega4 in tretjega5 odstavka 56. člena OZ.

9. Tudi do same višine najemnine se je sodišče prve stopnje opredelilo in ugotovilo, da sta pravdni stranki v prvem odstavku 2. člena Aneksa št. 4 z dne 21. 5. 2010 k Pogodbi (A5) dogovorili novo višino najemnine in sicer 2.769,00 EUR brez DDV. Ker je vsako stran Aneska št. 4 za najemnika lastnoročno podpisal V. B., takratni direktor tožene stranke, je sodišče pravilno zavrnilo ugovor, da tožena stranka z višino najemnine ni soglašala oziroma z njo ni bila seznanjena. Iz ugotovitev sodišča namreč izhaja, da je tožena stranka nesporno z Aneksom št. 4 razpolagala oziroma bila z njim seznanjena, le temu pa je bila priložena tudi cenitev višine najemnine sodnega cenilca.

10. Nadalje ne drži, da se sodišče prve stopnje naj ne bi prepričljivo opredelilo do ugovorov tožene stranke glede kršitve drugega odstavka 18. člena6 Uredbe o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (v nadaljevanju Uredba). To je storilo v 29. in 30. točki obrazložitve izpodbijane sodbe. Ugotovilo je, da je bila s strani sodnega cenilca 6. 11. 2009 opravljena cenitev višine najemnine (A20), ki je bila nato priložena Aneksu št. 4 (7. točka prvega člena Aneksa št. 4), in je na njej temeljila na novo dogovorjena višine najemnine v navedenem Aneksu. Glede na to je tudi pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da je tožena stranka, ki je z Aneksom št. 4 nesporno razpolagala oziroma bila z njim seznanjena, nedvomno vedela za opravljeno cenitev oziroma bi zanjo morala vedeti. Ker tožena stranka drugih oziroma konkretiziranih pritožbenih očitkov v zvezi z uporabo navedene Uredbe in samo cenitvijo najemnine ni podala, z očitkom, da se sodišče prve stopnje do ugovorov v zvezi s kršitvijo Uredbe ni prepričljivo opredelilo, ne more biti uspešna.

11. V zvezi s presojo uporabe 110. člena OZ oziroma presojo pojma „neznaten del obveznosti“ se pritožbeno sodišče v celoti sklicuje na razloge sodišča prve stopnje (35. točka obrazložitve) in dodaja, da je namen določbe 110. člena OZ preprečitev prenehanja pogodbe zaradi nepomembnih razlogov. Razlog, ki ga sam zakon in sicer ZPSPP določa kot odstopno upravičenje v 2. alineji 28. člena in sicer zamuda s plačilom najemnin za dva meseca od dneva, ko je bil najemnik s strani najemodajalca na to opomnjen, ne more ustrezati pojmu neznatnosti v smislu uporabe 110. člena OZ. Pri tem ni zanemarljivo niti dejstvo, da je v času naroka za zadnjo glavno obravnavo tožena stranka iz naslova neplačanih najemnin dolgovala že 56.418,13 EUR.

12. Iz izpodbijane sodbe izhaja, da je tožena stranka v pobot uveljavljala terjatev iz naslova plačanih zavarovanj, namestitve ključavnice, montaže in ostalih drobnih materialov, namestitve zaščite gostov v nočnem času, izdelave požarnega reda in revizije ocene tveganj. Skupaj naj bi tožena stranka za normalno obratovanje objekta plačala 5.560,69 EUR (odgovor na tožbo, list. št. 9). V pritožbi je tožena stranka navajala, da je v pobot uveljavljala terjatev v višini 6.991,12 EUR s pripadki, kar pa glede na prej navedeno ne drži. Zato v pritožbi višje uveljavljani znesek terjatve uveljavljane v pobot predstavlja nedovoljeno pritožbeno novoto, ki jo pritožbeno sodišče ne more upoštevati (prvi odstavek 337. člena ZPP).

13. Utemeljeno pa je tožena stranka navajala, da za pobotanje ni potrebno soglasje nasprotne stranke, saj je pobot enostranska izjava ene stranke drugi stranki. Vendar navedeno po oceni pritožbenega sodišča ne vpliva na pravilnost izpodbijane odločitve. Iz 7. člena Pogodbe in tudi sicer v vsakem primeru velja, da mora stranka, ki poda ugovor pobota, izkazati obstoj v pobot uveljavljane terjatve. Tej je tožeča stranka nasprotovala, zato se je dokazno breme prevalilo na toženo stranko. Iz izpodbijane sodbe izhaja, da tožena stranka stroškov, ki jih je zatrjevala v odgovoru na tožbo in katerih plačilo je uveljavljala s pobotnim ugovorom, ni izkazala, saj v spis ni predložila nobenega dokaza, da so ji zatrjevani stroški dejansko nastali (212. člen ZPP). Zgolj njeno pavšalno pritožbeno zatrjevanje o nasprotnem oziroma o listinsko izkazanem upravičenju do pobota, navedene ugotovitve o neizkazanem obstoju v pobot uveljavljanje terjatve tožene stranke ne more uspešno izpodbiti.

14. Prav tako se je sodišče prve stopnje opredelilo do ugovora nezmožnosti izpolnitve (116. člen OZ) in ta ugovor zavrnilo (31. in 32. točka obrazložitve). Ocenilo je namreč, da tožena stranka dokaznega bremena o obstoju nemožnosti izpolnitve ni zmogla. Z navedenim se pritožbeno sodišče strinja. Tožena stranka se je sicer v dokaz trditev o nemožnosti izpolnitve sklicevala na spletno stran, na kateri naj bi se nahajalo poročilo statističnega urada za leto 2013 in dopis z dne 7. 11. 2014, ki pa ga v spis ni predložila. Glede na to in dejstvo, da iz ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da tožena stranka ni konkretizirala, kako se je poslabšanje razmer na trgu izrazilo v njenem poslovanju, zlasti pa ni predložila nobene dokumentacije, ki bi izkazovala, da spornih najemnin (konec leta 2014 in v letu 2015) ni mogla plačati zaradi upada povpraševanja po turističnih storitvah, ki jih ponuja v najetih prostorih v turističnem kraju B., je odločitev sodišča prve stopnje pravilna. Tožena stranka je namreč nemožnost izpolnitve na eni strani utemeljevala na padcu vrednosti nepremičnin in najemnin v letu 2009, na drugi strani pa na upadu obiska turistov. Padec vrednosti nepremičnin v letu 2009 ne more biti razlog naknadne nemožnosti v konkretnem primeru, saj je tožena stranka šele v letu 2010 podpisala Aneks št. 4 k Pogodbi, v katerem se je dogovorila oziroma soglašala z višino najemnine, upoštevaje opravljeno cenitev višine najemnine v skladu z Uredbo. V zvezi z upadom turistov pa se je tožena stranka sklicevala zgolj na svojo bilanco stanja in zgoraj navedeni dopis, ki pa ga v spis ni predložila. Zato je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da ni izkazala, da spornih najemnin ni mogla plačati zaradi nenadnega upada povpraševanja, na katerega upravičeno ne bi mogla računati.

15. S tem je pritožbeno sodišče odgovorilo na vse pritožbene navedbe, ki so odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP).

16. Glede na vse zgoraj navedeno pritožbeni očitki o absolutni bistveni kršitvi določb postopka iz 8., 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ter 5., 8., 214., 215., 227. in 228. člena ZPP niso utemeljeni. Ker pritožbeno sodišče tudi ni našlo nobene od kršitev na katero pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

17. Vsaka stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, tožeča stranka pa z odgovorom na pritožbo ni pripomogla k odločitvi pritožbenega sodišča, zaradi česar ti stroški niso bili potrebni za postopek (prvi odstavek 154. člena in 155. člen v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP).

1 Zahteva zakona, da mora biti pogodba sklenjena v določeni obliki, velja tudi za vse njene poznejše spremembe ali dopolnitve. 2 Vendar so veljavne poznejše ustne dopolnitve o stranskih točkah, o katerih oblična pogodba nič ne govori, če to ni v nasprotju z namenom, zaradi katerega je oblika predpisana. 3 Veljavni so tudi poznejši ustni dogovori, s katerimi se zmanjšujejo ali olajšujejo obveznosti ene ali druge stranke, če je posebna oblika predpisana samo v interesu pogodbenih strank 4 Vendar pa so veljavni sočasni ustni dogovori o stranskih točkah, o katerih v oblični pogodbi ni nič rečeno, če niso v nasprotju z njeno vsebino ali če niso v nasprotju z namenom, zaradi katerega je oblika predpisana. 5 Veljavni so tudi sočasni ustni dogovori, s katerimi se zmanjšujejo ali olajšujejo obveznosti ene ali obeh strank, če je posebna oblika predpisana samo v interesu pogodbenih strank. 6 Kadar se na stvarnem premoženju države oziroma samoupravne lokalne skupnosti ustanavlja druga stvarna pravica ali se stvarno premoženje države oziroma samoupravne lokalne skupnosti oddaja v najem, višina nadomestila oziroma najemnine pa v enem letu izkustveno preseže 10.000 eurov, se opravi cenitev višine nadomestila oziroma najemnine.