Jedro

Določbo prvega odstavka 125. člena SZ (oz. 173. člena SZ-1) je treba razlagati tako, da je novi lastnik upravičen do sklenitve najemne pogodbe z najemnikom, vendar z enakimi pogodbenimi določili. Če najemnik odkloni pogodbo, ki mu je predložena v skladu s SZ, potem je šteti, da biva v stanovanju nezakonito po 58. členu SZ oz. 111. členu SZ-1.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi ter se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, da se je tožena stranka dolžna izseliti iz enosobnega stanovanja s kabinetom v izmeri 41,90 m2 v prvem nadstropju hiše na Š. 1 v L., ki ga sestavljajo ena soba, kabinet, kuhinja, klet in drvarnica, ter to stanovanje izpraznjeno oseb in vseh svojih stvari izročiti tožeči stranki v 15. dneh, da ne bo izvršbe, ter na povrnitev pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje prvostopne odločbe do plačila (1. odstavek izreka). Odločilo je, da je tožeča stranka dolžna povrniti toženi stranki pravdne stroške v višini 52.670,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe sodišča prve stopnje do plačila (2. odstavek izreka).

Zoper sodbo se je tožeča stranka pravočasno pritožila iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi ter vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje oz. sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi.

Navaja, da je podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka po

14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodišče namreč zmotno in v nasprotju s predloženimi dokazi ugotavlja, da je tožeča stranka toženca pozvala k sklenitvi nove najemne pogodbe, v kateri je bila določena profitna najemnina. V nasprotju s to ugotovitvijo iz priložene najemne pogodbe izhaja, da se stanovanje oddaja za neprofitno najemnino (4. člen najemne pogodbe). Čeprav tožnik pogojev najema ni spreminjal, ga sodišče poučuje, da kot najemodajalec ne more enostransko spreminjati pogojev najema, najemnik pa ima pravico odkloniti lastnikove zahteve, ki presegajo obveznosti po najemni pogodbi s prejšnjim lastnikom. V posledici zmotne ugotovitve dejanskega stanja je bilo materialno pravo nepravilno uporabljeno, saj so bili pogoji najemne pogodbe, ki jih je tožeča stranka predložila toženi stranki, zakoniti. Tožnik je kot lastnik stanovanjske hiše ravnal v skladu s svojo zakonsko obveznostjo, da s toženo stranko sklene najemno pogodbo. Do sklenitve najemne pogodbe ni prišlo zgolj iz neupravičenih razlogov na strani tožene stranke.

Toženec se kljub izrecnemu opozorilu tožnika, da bo sicer vložil tožbo na izpraznitev stanovanja, ni odzval na tožnikov poziv za sklenitev pogodbe, čeprav zato ni imel opravičljivega razloga. Glede prevzema pravic in obveznosti najemodajalca iz najemnega razmerja s prejšnjim lastnikom stanovanja, med katere sodi tudi odpoved najemnega razmerja, sodišče prve stopnje izhaja iz zmotne predpostavke, da je bila stanovanjska najemna pogodba sklenjena s prejšnjimi lastniki stanovanja, od katerih je tožnik stanovanje odkupil. Prodajalci, ki so na podlagi pravnomočnega sklepa o dedovanju Okrajnega sodišča v Ljubljani z dne 18.2.2003 po denacionalizacijskem upravičencu postali lastniki spornega stanovanja in ga prodali tožniku, s tožencem niso sklenili nobene najemne pogodbe, kar vse izhaja iz spisu priloženih listin ter navedb pravdnih strank. S sklenitvijo kupne pogodbe tožeča stranka glede najemnega razmerja tožene stranke ni mogla prevzeti pravic in obveznosti po 610. členu Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ).

Pritožba je bila vročena nasprotni stranki v odgovor, vendar nanjo ni odgovorila.

Pritožba je utemeljena.

Stanovanjski zakon (Ur.l. RS, št. 18/91 s spremembami) je v 125. členu res določal, da določila najemne pogodbe, sklenjene med zavezancem za vrnitev stanovanja in najemnikom-prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice, ostanejo v veljavi tudi po vrnitvi stanovanja upravičencu do denacionalizacije-lastniku. Novi Stanovanjski zakon iz leta 2003 (v nadaljevanju SZ-1) je to pravilo tudi nadgradil, tako da se nanaša tudi na pravne naslednike, vključno s kupci in prodajalci (173. člen SZ-1). Določba, da ostanejo določila prejšnje najemne pogodbe v veljavi, pa ne pomeni, da pogodbe med novim lastnikom in dotedanjim najemnikom ni treba skleniti. Varstvo dotedanjega najemnika namreč ne pomeni, da novi lastnik nima pravice do sklenitve pogodbe z njim. Pravice in obveznosti iz najemnega razmerja obstajajo namreč med pogodbenima strankama. Pogodbeni stranki pa sta lastnik in najemnik. Ker ima pogodba ne le civilnopravne, temveč tudi javnopravne učinke, imata obe stranki interes, da pogodbo skleneta.

Navedeno določbo je treba torej razlagati tako, da je novi lastnik upravičen do sklenitve najemne pogodbe z najemnikom, vendar z enakimi pogodbenimi določili, kot je veljala med najemnikom in prejšnjim lastnikom. Če najemnik odkloni sklenitev pogodbe, ki mu je predložena v skladu s SZ, potem je treba šteti, da biva v stanovanju nezakonito po 58. členu SZ oz. 111. členu SZ-1, lastnik pa lahko kadarkoli vloži tožbo na izpraznitev stanovanja pri rednem sodišču. V nasprotju s predloženo najemno pogodbo je navedba sodišča prve stopnje, da je v novi najemni pogodbi določena profitna najemnina, zaradi česar naj bi imela tožena stranka pravico odkloniti lastnikove zahteve, ki presegajo obveznosti po najemni pogodbi s prejšnjim lastnikom. V najemni pogodbi, ki jo je tožeča stranka predložila toženi stranki (priloga A5 in B8), je namreč v določbi 4. člena določena neprofitna najemnina, v 1. členu najemne pogodbe pa je tudi izrecno določeno, da sprememba lastnika stanovanja ne vpliva na že obstoječe najemno razmerje in da pridobitelj lastninske pravice stopi v pravni položaj najemodajalca. Ker je podano nasprotje o odločilnem dejstvu med tem, kar se navaja v razlogih sodbe o vsebini listine in med samo listino (najemno pogodbo), je podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP.

Pritožbi je bilo treba zato ugoditi, izpodbijano sodbo razveljaviti ter zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje (prvi odstavek

354. člena ZPP). V novem sojenju naj sodišče prve stopnje odpravi navedeno pomanjkljivost ter o zadevi ponovno odloči. Odločitev o pritožbenih stroških temelji na določbi tretjega odstavka

165. člena ZPP.