Jedro

Šele pravnomočna odločitev o tem, kdo je predkupni upravičenec, daje stranki možnost, da od prodajalca zahteva sklenitev pogodbe in da kasneje vloži zahtevo za odobritev pravnega posla.

Izrek

1. Tožba se zavrne.

2. Zahteva prizadete stranke A.A. za povrnitev stroškov postopka se zavrne.

Obrazložitev

Z izpodbijano odločbo in sklepom je drugostopni organ odločil, da se ugodi pritožbi A.A. zoper odločbo RS, Upravne enote Ormož, št. 330-1230/2009 z dne 25. 8. 2009 in se navedena prvostopna odločba odpravi (1. točka izreka), zahtevek B.B. za odobritev pravnega posla, sklenjenega s prodajno pogodbo, ki sta jo dne 12. 8. 2009 za kupnino 10.000,00 € sklenila C.C. kot prodajalec in B.B (tožnik) kot kupec za parc. št. 127/1 vl. št. 65 k.o. ... se zavrže (2. točka izreka), zahteva za povračilo stroškov se zavrne (3. točka izreka). V obrazložitvi navaja, da je prvostopni organ z izpodbijano odločbo odobril naveden pravni posel, vendar pa je pritožba (A.A., ki ima v tem upravnem sporu položaj prizadete stranke-v nadaljevanju „prizadeta stranka“) zoper tako odločitev, glede na določbe 20., 21. in 22. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ, Ur. list RS št. 55/03 z dne 9. 6. 2003-UPB1), utemeljena. V obravnavani zadevi je bila ponudba prodajalca objavljena na oglasni deski Upravne enote Ormož od 30. 1. 2008 do 29. 2. 2008, v zakonitem roku pa sta se za nakup predmetnih parcel prijavila tožnik in prizadeta stranka. Oba sprejemnika ponudbe sta uveljavljala predkupno pravico kot mejaša. Pritožbeni ugovori, da je tožnik vlogo za odobritev pravnega posla vložil več kot 15 mesecev po poteku zakonskega roka so sicer neutemeljeni, vendar pa je potrebno prvi odstavek 22. člena ZKZ razlagati tako, da v primeru, če stranka s svojim zahtevkom pri sodišču uspe, teče 60 dnevni rok za vložitev vloge za odobritev pravnega posla pri pristojnem upravnem organu od pravnomočnosti sodbe dalje (drugostopni organ se pri tem stališču sklicuje na sodno prakso, npr. sodbe Upravnega sodišča RS, št. U 357/2008 z dne 13. 10. 2009, U 2747/2007-9 z dne 26. 8. 2008, U 322/2005 z dne 5. 9. 2006). Sodba Upravnega sodišča RS, Oddelek v Mariboru, št. U 343/2008-18 z dne 12. 5. 2009 (s katero je bila zavrnjena tožba prizadete stranke zoper odločbo Upravne enote Ormož z odločbo, št. 330-464/2008 z dne 7. 4. 2008, s katero je bila zavrnjena njena zahteva za odobritev pravnega posla za isto nepremičnino) je postala pravnomočna dne 12. 5. 2009, zato bi moral tožnik vložiti vlogo za odobritev pravnega posla najkasneje do 13. 7. 2009. Tožnik pa je vlogo vložil dne 13. 8. 2009, torej prepozno, zato bi jo moral prvostopni organ zavreči. Gre namreč za prekluzivni rok, ki ga ni mogoče podaljšati, v primeru zamude pa pomeni za stranko izgubo pravice do odobritve pravnega posla in s tem posledično nezmožnost pravno veljavnega prenosa lastninske pravice na predmetni nepremičnini. Ostale pritožbene navedbe v zvezi z neizpolnjevanjem pogojev za odobritev pravnega posla so brezpredmetne. Glede na navedeno je pritožbeni organ, na podlagi drugega odstavka 251. člena ZUP, pritožbi ugodil, odpravil izpodbijano odločbo in sam rešil zadevo. Pritožničino zahtevo za povrnitev stroškov pritožbe pa je zavrnil na podlagi prvega odstavka 113. člena Zakona o splošnem upravnem postopku (Uradni list RS št. 24/06- UPB2 s spremembami), kjer je določeno, da gredo stroški, ki nastanejo organu ali stranki med postopkom ali zaradi postopka v breme tistega, na katerega zahtevo se je postopek začel. Tožnik v tožbi navaja, da je v obravnavani zadevi vlogo za odobritev pravnega posla s priloženo prodajno pogodbo najprej podala A.A., vendar pa je bila njena vloga zavrnjena s strani Upravne enote Ormož z odločbo, št. 330-464/2008 z dne 7. 4. 2008, ker je bilo ugotovljeno, da ima predkupno pravico do nakupa te zemlje tožnik v skladu z določili 23. in 24. člena ZKZ. Prizadeta stranka je zoper navedeno odločbo najprej vložila pritožbo (ki je bila zavrnjena), potem upravni spor (o katerem je odločilo Upravno sodišče RS s sodbo opr. št. U 343/2008-18 z dne 12. 5. 2009 tako, da je tožbo zavrnilo), potem je vložila še revizijo, o kateri še ni odločeno. Po prejemu navedene sodbe Upravnega sodišča je s prodajalcem sklenil prodajno pogodbo in dne 13. 8. 2009 vložil vlogo za odobritev pravnega posla pri Upravni enoti Ormož. Drugostopni organ je izpodbijano odločitev utemeljil na sodni praksi, s katero pa predmetna zadeva ni primerljiva, ker se nanaša na primere, ko je bila na zahtevo predkupnega upravičenca pri pristojnem Okrožnem sodišču izdana zamudna sodba, ki je nadomestila pravni posel – kupoprodajno pogodbo, ki je prodajalec ni hotel skleniti (s predkupnim upravičencem po prednostnem vrstnem redu). V obravnavani zadevi pa je ves čas šlo za upravni postopek in njegovo nadaljevanje. Čeprav je med dnevom izdaje navedene sodbe Upravnega sodišča RS (št. U 343/2008) in vložitvijo vloge za odobritev pravnega posla res minilo že več kot 60 dni, pa organ ne more upoštevati navedene sodne prakse, ki se ne nanaša na obravnavan primer, za katerega ZKZ sploh ne določa izteka roka. Poleg tega je navedeno sodbo prejel šele v mesecu juniju potem, ko ga je o prispelem pismu obvestila poštna delavka in ga je prevzel na pošti, medtem ko obvestila v hišnem predalčniku ni našel. Predlaga, da sodišče tožbi ugodi in odpravi izpodbijano odločbo in sklep.

V odgovoru na tožbo tožena stranka prereka vse tožbene navedbe kot neutemeljene iz razlogov, ki so navedeni v obrazložitvi izpodbijane odločbe in predlaga, da sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrne.

Na tožbo sta odgovorila tudi prodajalec C.C. in ponudnica A.A., ki imata oba v tem postopku položaj prizadete stranke po določbah prvega odstavka 19. člena Zakona o upravnem sporu (ZUS-1, Ur. list RS št. 105/06 s spremembami).

Prodajalec C.C. v odgovoru na tožbo smiselno navaja, da se je o prodaji predmetnega zemljišča pogovarjal z obema ponudnikoma, pravni posel pa je najprej sklenil z gospo A.A., saj je ta že dalj časa kazala interes za nakup, medtem ko tožnik tega interesa v preteklosti nikoli ni omenil. Poleg tega ji je pred leti sam dovolil, da zgradi hišo tik na meji. Z nakupom predmetnega zemljišča bi se izognila nadaljnjim problemom, ki bi jih lahko imela z novim lastnikom spornega zemljišča (ker se njena hiša nahaja na meji). Pogodbo s tožnikom je sklenil avgusta 2009 potem, ko je bilo pravnomočno ugotovljeno, da ima on predkupno pravico. Gospod B.B. je konfliktna osebnost, ki mu že od vsega začetka grozi s tožbo, če pravnega posla z njim ne bo sklenil. Ker se kot lastnik predmetnega zemljišča (vinograda) čuti odgovornega za njegovo obdelovanje, sam pa ga zaradi zdravstvenih težav ne more več obdelovati, je dne 1. 4. 2010 (s prizadeto stranko) sklenil notarsko overjen dogovor o obdelovanju zemlje in spravilo pridelka v letih 2010 in 2011, v kolikor postopek do takrat še ne bo zaključen. Smiselno predlaga, da sodišče tožbo zavrne.

Druga ponudnica A.A. v odgovoru na tožbo navaja, da je odločitev drugostopnega organa pravilna, rok za vložitev vloge za odobritev pravnega posla pa je potekel že z iztekom 60 dni od poteka 30 dnevnega roka za sprejem ponudbe, to je že dne 29. 4. 2008 in ne šele dne 13. 7. 2009. Tožnik je namreč bil ob izteku roka za sprejem ponudbe v povsem enakem položaju in je imel enake procesne pravice kot ona, vendar pa jih ni izkoristil in lastnika nepremičnine ni pozval k podpisu pisne prodajne pogodbe, prav tako tudi ni vložil tožbe za izdajo sodbe, ki bi nadomestila pravni posel. Ker tega ni storil, tudi ni pretrgal tega 60-dnevnega zakonskega roka iz 22. člena ZKZ, ki velja za vložitev zahteve za odobritev pravnega posla. Pa tudi če dopustimo sklepanje, da je bil 60 dnevni rok za tožnika iz 22. člena ZKZ pretrgan zaradi postopkov odobritve pravnega posla prizadete stranke, je tudi ta rok tožniku vsekakor iztekel najkasneje 60 dni po pravnomočnosti sodbe Upravnega sodišča RS, št. U 343/2008 z dne 12. 5. 2009. Tožnikove trditve o domnevni nepravilnosti vročitve navedene sodbe so povsem nedokazane in po njenem mnenju tudi neresnične. Predlaga, da sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrne, tožniku pa naloži plačilo njenih stroškov postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

K 1. točki izreka: Tožba ni utemeljena.

V obravnavani zadevi je sporno vprašanje, ali je tožnik pravočasno vložil zahtevo za odobritev pravnega posla pri upravni enoti. V zvezi s tem je v 22. členu ZKZ določeno, da se vloga za odobritev pravnega posla vloži najkasneje v 60 dneh po poteku roka iz četrtega odstavka 20. člena tega zakona (torej po poteku 30 dnevnega roka za sprejem ponudbe, ki teče od dneva, ko je bila ponudba objavljena na oglasni deski upravne enote).

Glede na citirane zakonske določbe (22. v zvezi s četrtim odstavkom 20. člena ZKZ), po katerih je treba vlogo za odobritev pravnega posla vložiti najkasneje v 60 dneh po poteku 30 dnevnega roka za sprejem ponudbe, bi torej moral predkupni upravičenec (ki je prvi na prednostnem seznamu) v tem roku podati vlogo za sklenitev pravnega posla. Vendar pa tega ne more storiti, če prodajalec pogodbe z njim noče skleniti oz. če jo je sklenil že s kom drugim, kot je to v obravnavanem primeru, ko jo je sklenil s prizadeto stranko.

V prvem primeru (če prodajalec pravnega posla noče skleniti z nikomer) ima ponudnik - predkupni upravičenec po določbah ZKZ možnost, da sklenitev pogodbe (oz. po nekaterih mnenjih le zahtevo za izstavitev z.k. listine) v skladu s ponudbo zahteva na rednem sodišču v pravdnem postopku. Taka tožba na sklenitev prodajne pogodbe (v skladu s ponudbo) po obstoječi upravno-sodni praksi (zgoraj navedeni) ponudniku varuje 60-dnevni rok za vložitev zahteve za odobritev pravnega posla po določbah 22. člena ZKZ, dokler postopek pred pravdnim sodiščem ni pravnomočno končan.

V obravnavanem primeru, ko pa je prodajalec pravni posel sklenil s prizadeto stranko, ki pa potem ni uspela z zahtevo za odobritev pravnega posla, ker po odločitvi upravnega organa ni bila prednostna upravičenka po določbah ZKZ (ampak je bil to tožnik), je glede 60-dnevnega roka iz 22. člena ZKZ situacija podobna - dokler vprašanje oz. upravna zadeva (ne)odobritve pravnega posla ni pravnomočno rešena (pritožbeni postopek, upravni spor), tožnik ne more niti od prodajalca, niti po sodni poti v pravdnem postopku zahtevati razdrtja že sklenjene pogodbe oz. da prodajalec pogodbo sklene z njim. Šele pravnomočna odločitev o tem, kdo je predkupni upravičenec (oz. da to ni tisti, s katerim je bila sklenjena pogodba), daje tožniku možnost, da od prodajalca zahteva sklenitev pogodbe in da potem vloži zahtevo za odobritev pravnega posla.

Nasprotna razlaga, da bi morali vsi ponudniki, ki menijo, da imajo predkupno upravičenje za nakup ponujenega zemljišča, od prodajalca v navedenem 60- dnevnem zakonskem roku zahtevati sklenitev pogodbe ali pa v istem roku vložiti tožbo na njeno sklenitev (oz. na izstavitev z.k. listine), bi ponudnike prisilila v vlaganje tožb, še preden bi bila znana oz. pravnomočna odločitev upravnega organa glede predkupnega upravičenca; pravdno sodišče pa bi potem (verjetno) moralo vse postopke glede vloženih tožb prekiniti in počakati na (pravnomočno) odločitev upravnega organa o tem, kdo je predkupni upravičenec po določbah ZKZ. Takšen postopek (oz. razlaga) bi bil neracionalen, vse ponudnike (teh bi lahko bilo tudi večje število) bi silil v vlaganje tožb, še preden bi zanesljivo izvedeli, kdo je predkupni upravičenec.

Upoštevaje navedeno, sodišče ugovor prizadete stranke, da je rok za vložitev vloge za odobritev pravnega posla tudi za tožnika potekel že z iztekom 60 dni od poteka 30 dnevnega roka za sprejem ponudbe, torej že dne 29. 4. 2008, šteje za neutemeljen.

V obravnavanem primeru je torej 60-dnevni rok po 22. členu ZKZ, v katerem bi moral tožnik zahtevati odobritev pravnega posla, za tožnika začel teči z dnem, ko mu je bila (kot stranskemu udeležencu oz. prizadeti stranki) vročena sodba tukajšnjega sodišča št. U 343/2008-18 z dne 12. 5. 2009, s katero je odločitev upravnega organa, da se zahteva prizadete stranke za odobritev pravnega posla zavrne (ker ni prednostna upravičenka) postala pravnomočna. Kot je razvidno iz spisov navedene zadeve (št. U 343/2008), pa je bila ta sodba tožniku vročena po določbah ZPP dne 8. 6. 2009, kar je razvidno iz povratnice, ki je v sodnem spisu navedene zadeve. Tako je tudi 60- dnevni rok, če se računa od dneva, ko je tožnik prejel navedeno sodbo tukajšnjega sodišča, potekel dne 7. 8. 2009. Ker je tožnik vlogo za odobritev pravnega posla nesporno vložil dne 12. 8. 2009, jo je torej vložil prepozno tudi glede na datum, ko mu je bila vročena navedena sodba.

Glede na navedeno je sodišče ugotovilo, da je bila odločitev upravnega organa zakonita, zato je tožbo zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1. K 2. točki izreka: Glede na določbo četrtega odstavka 25. člena ZUS-1, po kateri v primeru, če sodišče tožbo zavrne, vsaka stranka trpi svoje stroške postopka, je bilo treba zahtevo prizadete stranke za povrnitev stroškov postopka zavrniti.