Jedro

Če prodajalec zaradi neurejenega zemljiškoknjižnega stanja ni vpisan v zemljiški knjigi, to še ni razlog za ničnost prodajne pogodbe.

Pri poslu s slamnatim kupcem gre lahko za navidezno pogodbo, ki nima pravnega učinka oziroma za veljavno vzporedno pogodbo, če prodajalec ve za dogovor med resničnim in navideznim kupcem in je njegova volja, da kot sopogodbenik nastopa resnični kupec.

Izrek

1. Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

2. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo toženi stranki naložilo, da mora tožeči stranki v 15 dneh plačati kupnino za poslovne prostore št. 5 v A. v znesku 20.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16. 9. 2008 do plačila ter ji v istem roku povrniti pravdne stroške v znesku 2.080,00 EUR.

2. Proti navedeni sodbi se je pravočasno pritožila tožena stranka in navedla, da je sodišče v celoti prezrlo, da nikoli ni prevzela spornih poslovnih prostorov v posest ter da pravni prednik tožeče stranke nikoli ni bil zemljiškoknjižni lastnik teh poslovnih prostorov, ki še zdaj niso evidentirani v zemljiški knjigi in zato vknjižba lastninske pravice na ime tožene stranke nikoli ni bila možna. Glede na to je logična navedba tožene stranke, da sta se s pravnim prednikom tožeče stranke, to je družbo V. d.d. dogovorila, da bo pogodba stopila v veljavo šele takrat, ko bo ugotovljeno, da bo pravna prednica tožeče stranke lahko izpolnila svojo obveznost iz kupoprodajne pogodbe, to je na toženo stranko prenesla lastninsko pravico, vključno z zemljiškoknjižnim prepisom. Že dejstvo, da pravna prednica tožeče stranke nikoli ni zahtevala izpolnitve kupoprodajne pogodbe ali začela kakšnega postopka za izterjavo dokazuje, da je tudi ona štela pogodbo za neuveljavljeno in brezpredmetno. Šlo je za izrecni dogovor med direktorjem pravne prednice tožeče stranke M. Č. in toženo stranko. Ta dogovor bi moral pojasniti predvsem M. Č., ki ga sodišče ni zaslišalo, ker naj bi bil v psihiatrični bolnišnici. Pri tem ni nobenega podatka, da je priča trajno nesposobna za zaslišanje. Kupoprodajna pogodba je dvostransko obveznostni posel, v katerem prodajalec jamči za uspešnost prenosa lastninske pravice, saj je to bistvena obveznost, ki jo je prevzel s sklenitvijo pogodbe (III Ips 59/2006). Materialnopravno je šlo v tem primeru za nezmožnost izpolnitve (116. in 117. člen OZ), ne pa za navideznost pogodbe. O tem izpodbijana sodba nima nobenih razlogov in je podana bistvena kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Razlogi zaradi katerih je bila kupoprodajna pogodba z dne 1. 9. 2008 neveljavna, niso isti kot za ničnost pogodbe, ki jo je tožena stranka sklenila zaradi groženj z Z. R. Izpodbijana sodba zato napačno povzema, da naj bi tožena stranka spremenila razloge za ničnost pogodb. Napačna je presoja, da naj bi šlo pri grožnjah le za izpodbojnost, posledično pa napačna ocena, da je tožena stranka prekludirana pri uveljavljanju napak volje. Tudi v tem pogledu je bilo potrebno zaslišanje M. Č., saj je bil prva žrtev izsiljevanja in groženj, enako njegov sin Z. in tožena stranka sama. Z. R. je dejstvo, da je bila v letu 2008 podpisana kupoprodajna pogodba med V. d.d. in toženo stranko le izkoristil, da je dosegel sklenitev pogodbe s toženo stranko, namesto, da bi pogodbo sklepal z V. d.o.o. Namen je očitno lahko samo v tem, da se je želel izogniti izpodbojnosti pogodbe, ker je bilo V. B. d.d. takrat že v predstečajnem postopku, kar je Z. R. dobro vedel. O denarnem toku domnevne kupnine ni nobenega dokazila.

3. Tožeča stranka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba je utemeljena.

5. V tej pravdi tožeča stranka od tožene stranke zahteva plačilo 20.000,00 EUR kupnine za poslovne prostore v Zagrebu, ki je bila dogovorjena s kupoprodajno pogodbo, sklenjeno med pravno prednico tožeče stranke V. d.d. in toženo stranko dne 1. 9. 2008. Tožena stranka je najprej trdila, da kupnine ni dolžna plačati, ker tožeča stranka ne more dokazati svojega lastništva in na toženo stranko ne bo mogla nikoli prenesti lastninske pravice zaradi neurejenega zemljiškoknjižnega stanja in je zato pogodba nična. Poleg tega naj bi med podpisnikoma pogodbe obstajal izrecen dogovor, da bo pogodba realizirana in veljavna šele ob morebitnem uspešnem vpisu v zemljiško knjigo in bo šele takrat nastala obveznost plačila kupnine. Ko je v nadaljevanju postopka tožeča stranka predložila dokaz, da je tožena stranka isto nepremičnino prodala naprej Z. R. za 48.000,00 EUR, je tožena stranka dodatno še navedla, da gre za verigo ničnih pravnih poslov, sklenjenih pod grožnjo in prisilo ter v nasprotju s prisilnimi predpisi in moralo. Zaradi propadlega poslovnega sodelovanja med M. Č. (direktorjem V. d.d.) in Z. R. naj bi se slednji želel delno poplačati s prostori na A.. Pogodbe ni želel skleniti neposredno z V. d.d. zaradi morebitnega izpodbijanja posla v stečaju, ki je družbi že grozil. Zaradi resnih groženj in pritiskov je tožena stranka (ki je bila takrat partnerka sina M. Č.) pristala, da bo vmesni člen.

6. Navedene trditve je sodišče prve stopnje najprej presojalo v luči določbe prvega odstavka 86. člena Obligacijskega zakonika (OZ), po katerem je nična pogodba, ki nasprotuje ustavi, prisilnim predpisom in morali, če namen kršenega pravila ne odkazuje na kakšno drugo sankcijo ali če zakon v posameznem primeru ne predpisuje kaj drugega. Višje sodišče pritrjuje stališču sodišča prve stopnje, da neurejeno zemljiškoknjižno stanje ne more biti razlog za ničnost pogodbe, pravilen pa je tudi zaključek, da tožena stranka ni uspela dokazati zatrjevanega dogovora, da pogodba stopi v veljavo šele ob morebitnem vpisu nepremičnine v zemljiško knjigo. S pavšalno pritožbeno trditvijo, da je obstoj takega dogovora izkazan že s samim dejstvom, da sporni poslovni prostori še vedno niso vpisani v zemljiško knjigo, pritožnica ne more omajati prepričljivih razlogov sodišča prve stopnje glede (točka 9 obrazložitve), ki je ocenilo tudi izpovedbo tožene stranke, iz katere izhajajo povsem drugi razlogi za sklenitev pogodbe. Pritožba nadalje neutemeljeno očita sodišču prve stopnje, da je napačno presodilo, da je tožena stranka spremenila trditve glede ničnostnih razlogov (kar izhaja že iz povzetka trditev tožene stranke v točki 5 te sodbe), zmotno pa je tudi nadaljnje pritožbeno stališče, da so grožnje Z. R. učinkovale ne samo „inter partes“ ampak tudi „erga omnes“ in imajo zato za posledico ničnost pogodbe in ne izpodbojnost. Pravilen je zato zaključek sodišča, da je tožena stranka zamudila rok za uveljavljanje napak volje (99. člen OZ).

7. Materialnopravno zmotno pa je stališče sodišča prve stopnje, da kljub temu, da je bilo v postopku ugotovljeno (točka 13 obrazložitve), da je tožena stranka v dogovoru med lastniki in predstavniki V. d.o.o., Z. R. in ostalih sodelovala le kot navidezni kupec, ne more iti za navidezno pogodbo, ki glede na določbo prvega odstavka 50. člena OZ ne bi imela pravnega učinka med strankama. Sodišče je namreč zaključilo, da dejstvo, da je sklenila tožena stranka pogodbo kot navidezni kupec, na njeno veljavnost nima nobenega vpliva. Ob ugotovitvi, da gre za posel s slamnatim oziroma navideznim kupcem, bi moralo sodišče prve stopnje izhajati iz naslednjih teoretičnih izhodišč (1) (ki jim sledi tudi sodna praksa (2). Pri poslih s slamnatim kupcem gre za tri udeležence pogodbenega razmerja: prodajalca, resničnega kupca in navideznega kupca. Položaj prodajalca je pri tem lahko: 1) prodajalec lahko za dogovor med resničnim in navideznim kupcem sploh ne ve; 2) lahko za dogovor med resničnim in navideznim kupcem ve, vendar hoče le pogodbo z navideznim kupcem, samo z njim hoče biti v pogodbenem razmerju; in 3) lahko za dogovor med resničnim in navideznim kupcem ve in je njegova volja, da je njegov sopogodbenik resnični kupec (v obravnavanem primeru Z. R.). Le v prvih dveh primerih prodajna pogodba med prodajalcem in navideznim kupcem (v obravnavanem primeru med pravnim prednikom tožeče stranke in toženo stranko) ni navidezna – ker namreč ni soglasne volje pogodbenikov o tem, da so njune izjave volje navidezne. Le v tretjem primeru se lahko pojavi vprašanje obstoja vzporedne prodajne pogodbe, namreč prikrite prodajne pogodbe med prodajalcem in resničnim kupcem, s tem pa tudi do posledic iz 50. člena OZ. Višje sodišče še dodaja, da je neutemeljena pritožbena navedbA, da tožena stranka ni uveljavljala navideznosti pogodbe, ampak nezmožnost izpolnitve po 116. in 117. členom OZ, ker sodišče ni vezano na navedeno pravno podlago strank (tretji odstavek 180. člena ZPP).

8. Zaradi zmotne uporabe materialnega prava je dejansko stanje v tej zadevi ostalo nepopolno ugotovljeno, delno tudi zato, ker M. Č., ki je v imenu pravnega prednika tožeče stranke podpisal sporno pogodbo, ni bil zaslišan, očitno le na podlagi njegovega obvestila, da je na zdravljenju v psihiatrični bolnici. Višje sodišče je zaradi navedenega pritožbi tožene stranke ugodilo, sodbo sodišča prve stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (355. člen ZPP). Zaradi celostne dokazne ocene in ker se sodišče prve stopnje ni ukvarjalo z vsemi zatrjevanimi dejstvi, ker jih ni štelo za pomembne, je višje sodišče ocenilo, da samo ne more dopolniti postopka.

9. V novem postopku naj sodišče obravnava še trditve, ki se nanašajo na položaj tožene stranke kot navideznega kupca (kot npr. izsiljena kompenzacija dolga M. Č. do Z. R.; Z. R. se je želel poplačati s prostori, a ni hotel neposredne pogodbe s prodajalcem; denarnega toka ni bilo...) in ponovno oceni izpovedbe strank in prič (in jih po potrebi tudi ponovno zasliši) še v luči prej navedenega, saj je tožena stranka med drugim izpovedala, da „je bila njihova želja speljat posel na tak način“ in da je vedela, da bo nepremičnino dobil Z. R. V novem postopku naj sodišče prve stopnje glede že nakazanih relevantnih dejstev zasliši tudi M. Č.

10. Odločitev o pritožbenih stroških temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.

(1) D. Ogrizek, Prodajna pogodba z navideznim kupcem (in 66. člen ZOR), Pravosodni bilten 1-2/88, str. 54. (2) Sodba II Ips 963/2007 z dne 6. 12. 2007, sklep II Ips 139/2010 z dne 28. 10. 2010, sodba in sklep II Ips 232/2008 z dne 15. 7. 2009, VSL sklep 1834/2012 z dne 13. 2. 2013