Jedro

Sodišče prve stopnje je po izvedenem dokaznem postopku in skrbni oceni vseh dokazov prepričljivo ugotovilo, da je bila med strankami dejansko dogovorjena kupnina 19.000,00 EUR, ki je bila v celoti poravnana, tožencema pa je bilo izstavljeno tudi vknjižbeno dovoljenje.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožeča stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka, toženi stranki pa mora v 15 dneh povrniti 407,43 EUR njenih pritožbenih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči prvi dan po poteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, da ji mora prvo tožena stranka plačati 3.600,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 10. 1. 2013 do plačila in drugo tožena stranka 3.600,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 10. 1. 2013 do plačila (I. točka izreka) in tožnici naložilo, da mora tožencema povrniti pravdne stroške v znesku 1.389,84 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (II. točka izreka).

2. Proti navedeni sodbi se je pravočasno pritožila tožnica, ki meni, da je treba pri presoji dogovora med pravdnima strankama izhajati iz vsebine pisne prodajne pogodbe za nepremičnino (52. člen Obligacijskega zakonika - OZ). Tožnica je za sklenitev prodajne pogodbe res pooblastila odvetnico, zmoten pa je zaključek o vlogi I. S. Toženca sta na naroku 19. 3. 2019 pojasnila, da je vse v zvezi s prodajo nepremičnine urejala njena nekdanja pooblaščenka, s katero sta se dogovorila vse v zvezi z višino in plačilom kupnine. V dokaznem postopku zaslišana prejšnja pooblaščenka pa je povedala, da je imel I. S. posebno pooblastilo s strani tožnice. I. S. je zaslišan kot priča povedal, da je bil kurir, ki ni odločal o višini kupnine, da ni imel pooblastila od tožnice, imel pa je pooblastilo prejšnje pooblaščenke. I. S. je povedal tudi o vrednotenju stanovanja, ki je sprva znašalo 36.000,00 EUR, zaradi katastrofalnega stanja nepremičnine in zasedenosti pa se je oblikovala cena 27.000,00 EUR. Dodatno znižanje kupnine na 19.000,00 EUR ni prepričljivo. Tožnica meni, da je s podajo izjavo predkupnim upravičencem izkazana njena volja po sklenitvi prodajne pogodbe s kupnino v znesku 27.000,00 EUR. Zakon nudi upravičenje predkupnemu upravičencu podati zahtevo za razveljavitev pogodbe in prodajo stvari pod enakimi pogoji, zaradi česar obid zakonskih določil in predkupnih upravičencev ni dopustno. Tožnica je bila pisno seznanjena le s prodajno pogodbo in kupnino v znesku 27.000,00 EUR, zato ni pravilen zaključek, da je soglašala s kupnino 19.000,00 EUR. Ni res, da tožnica z ničemer ni izkazala plačila are, saj je že v tožbi navajala, da je bila ara plačana ob podpisu pogodbe. Ker so toženca in tedanja pooblaščenka prodajno pogodbo nesporno sklenili, je tako izkazano plačilo are kot prvega obroka kupnine. Višina plačane are dokazuje pogodba, saj je pogodbena določila treba razlagati tako kot so zapisana. Iz izpodbijane sodbe je izostala tudi kritična presoja pogodbenega določila, da se pogodba sklepa prostovoljno in zavedajoč se vseh pravic in obveznosti in morebitnih posledic, ki lahko nastanejo. Zmoten je zaključek sodišča prve stopnje o datumu sklenitve pogodbe 12. 12. 2012. Sodba v tem delu tudi nima razlogov oziroma je nasprotje med tem, kar se nahaja v razlogih sodbe o vsebini listin in med samimi temi listinami, zato je podana kršitev 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP. Iz prodajne pogodbe namreč izhaja, da je bila sklenjena 10. 12. in ne 12. 12. 2012. Posledično je napačen tudi zaključek o sporazumu med pravdnima strankama o višini kupnine, kakor je to zapisal I. S. v elektronskem sporočilu z dne 11. 12. 2012. Zavajujoča je navedba sodišča, da tožnica zatrjuje prejem 19.800,00 EUR. Zmoten je tudi sklep o povrnitvi stroškov, saj iz obrazložitve ni mogoče ugotoviti potrebe po povrnitvi stroškov dopisa (155. člen ZPP), poleg tega pa se DDV odmerijo v višini točk in ne v višini 22 % od neto zneska. Storitve opravljene pred 6. 4. 2019 bi se morale obračunati po tedaj veljavni vrednosti točke v znesku 0,459 EUR.

3. Pritožba je bila vročena v odgovor tožencema, ki predlagata njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožnica je kot prodajalka s tožencema kot kupcema sklenila Prodajno pogodbo za posamezni del številka 900 v stavbi številka 957 k. o. ...(priloga A2), iz katere izhaja, da sta se toženca zavezala tožnici plačati kupnino v znesku 27.000,00 EUR. Toženca sta tožnici poravnala kupnino v znesku 19.000,00 EUR, v predmetnem postopku pa tožnica zahteva še razliko do 27.000,00 EUR. Trdi, da sta toženca poravnala aro v znesku 2.700,00 EUR, preostalo kupnino pa sta se zavezala plačati najkasneje do 10. 1. 2013. Znesek 17.100,00 EUR sta plačala 4. 2. 2013, tako da dolgujeta še 6.200,00 EUR. Toženca sta trdila, da je bila ustno dogovorjena kupnina v znesku 19.000,00 EUR in da je kupnina 27.000,00 EUR zapisana v prodajni pogodbi le navidezna.

6. Sodišče prve stopnje je po izvedenem dokaznem postopku in skrbni oceni vseh dokazov prepričljivo ugotovilo, da je bila med strankami dejansko dogovorjena kupnina 19.000,00 EUR, ki je bila v celoti poravnana, tožencema pa je bilo izstavljeno tudi vknjižbeno dovoljenje. Ob takšni ugotovitvi se pritožnica ne more uspešno sklicevati na 52. člen OZ1, saj je v skladu z določbo 58. člena OZ pogodba, za katero se zahteva pisna oblika, veljavna, čeprav ni bila sklenjena v tej obliki, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale, razen če iz namena, zaradi katerega je bila oblika predpisana, očitno ne izhaja kaj drugega (teorija realizacije). Vse to je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje.

7. Ni sporno, da je bila za pogajanja in za sklenitev te prodajne pogodbe s strani tožnice pooblaščena odvetnica ...., ki ji je pri dogovorih s tožencema pomagal I. S. Ali je bil slednji res pooblaščen (tudi)2 od tožnice, kar skuša problematizirati pritožba, ni pravno pomembno. Obstoj zatrjevanega dogovora o naknadnem znižanju v pogodbi določene kupnine je potrdila pooblaščenka tožnice, ki je tožencema izdala tudi potrdilo, da je s plačilom 19.000,00 EUR poravnana celotna kupnina za predmetno stanovanje (priloga B4). Prepričljivo in skladno so o takšnem dogovoru in razlogih3 zanj izpovedali tudi toženca in I. S. Tudi iz elektronskega sporočila I. S. pooblaščenki tožnice (priloga B3) izhaja, da je bilo zaradi „dolga na elektriki“ dogovorjena kupnina 19.000,00 EUR in da bosta kupca danes plačala aro v višini 1.900,00 EUR. Pritožnica glede na navedeno ne more uspeti s trditvijo, da je že na podlagi pogodbe, v kateri je v 2. členu ugotovljeno, da je ara v višini 2.700,00 EUR plačana ob podpisu pogodbe, dokazano plačilo are v tem znesku kot prvega dela kupnine.

8. Neutemeljene so pritožbene trditve, da je bila že s podajo izjav predkupnim upravičencem4 izkazana tožničina volja po sklenitvi pogodbe za kupnino 27.000,00 EUR in da ni soglašala z nižjo kupnino. Pooblaščenka tožnice je povedala, da je tožnico sproti obveščala o vsem, tudi o znižanju kupnine, tožnica pa nikoli ni trdila, da odvetnica, ki se je dogovorila za nižjo kupnino, ni bila pooblaščena za pogajanja in sklenitev pogodbe.

9. Pritožbene navedbe, da ni logično, da bi se kupnina še dodatno5 znižala zaradi zasedenosti in zanemarjenosti stanovanja, ne omajejo zaključka sodišča prve stopnje o obstoju zatrjevanega dogovora o znižanju kupnine in da je v pisni pogodbi določena kupnina le navidezna. Če nepremičnina tudi za 27.000,00 EUR ni bila prodana, je bolj logično, da je prišlo še do dodatnega znižanja kupnine, še posebej ob dejstvu, da se je iz naslova stroškov za ponoven priklop elektrike in dolga nabralo že 1.500,00 EUR dolga, o čemer je izpovedal prvi toženec in izhaja tudi iz elektronskega sporočila I. S. z dne 11. 12. 2012. Glede na datum in že omenjeno vsebino tega sporočila, so neutemeljeni tudi pritožbeni očitki o zmotnem in neobrazloženem zaključku sodišča prve stopnje o datumu sklenitve pogodbe in tudi zatrjevana bistvena kršitev določb postop ni podana.

10. Neutemeljeni so tudi pritožbeni razlogi glede odločitve o stroških postopka. Sodišče prve stopnje res ni navedlo, za kateri dopis je tožencema priznalo 50 točk in zakaj je bil potreben za pravdo, vendar iz spisa izhaja, da sta toženca sodišču posredovala dva dopisa, med drugim tudi sporočila naslove predlaganih prič. Zmotno je tudi stališče, da bi morale biti storitve opravljene pred 6. 4. 2019 obračunane po tedaj veljavni vrednosti točke, to je 0,459 EUR. V sodni praksi se je že ustalilo stališče, da se uporabi vrednost odvetniške točke v času odmere oziroma odločanja o stroških postopka.6

11. Zaradi navedenega in ker višje sodišče ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

12. Izrek o stroških temelji na 165. členu ZPP. Tožnica s pritožbo ni uspela (prvi odstavek 154. člena ZPP), tožencema pa mora povrniti njune stroške, in sicer 500 točk za odgovor na pritožbo po OT tar. št. 21/1, 50 točk (10%) za zastopanje več strank po 7. členu OT, 2% po 11. členu OT in 22% DDV, kar ob upoštevanju vrednosti točke 0,6 EUR znaša 407,43 EUR.

1 Ki določa, da mora biti pogodba, s katero se prenaša lastninska pravica nepremičnini ali s katero se ustanavlja druga stvarna pravica na nepremičnini, sklenjena v pisni obliki. Sankcija za pomanjkanje obličnosti je ničnost pogodbe, če iz namena predpisa s katerim je določena oblika, ne izhaja kaj drugega (55. člen OZ). 2 Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je I. S. pomagal takratni pooblaščenki tožnice in jo do določene mere celo nadomeščal, vendar je pooblaščenka vsa njegova dejanja odobrila, in da v takem primeru prevzemnik naročila odgovarja za delo namestnika (četrti odstavek 770. člena OZ). 3 Nepremičnina je bila zanemarjena, zasedena z najemnikom, ki ga ni vzdrževal, zaradi neplačevanja stroškov je prišlo tudi do izklopa elektrike. 4 Nepremičnina je bila ponujena trem predkupnim upravičencem (najemnik, Mestna občina... in Stanovanjski sklad) za ceno 27.000,00 EUR, predkupne pravice nihče ni uveljavljal. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je cena v pogodbi kljub drugačnemu dogovoru ostala ista, da bi se stranke izognile ponovnemu pošiljanju ponudbe za odkup predkupnim upravičencem. Pritožbeni očitek, da je šlo za obid zakona, na ugotovljen obstoj dogovora o znižanju kupnine med prodajalko in kupcema, nima nobenega vpliva. Na kršitev predkupne pravice bi se lahko sklicevali le predkupni upravičenci. 5 I. S. je povedal, da je bila cena zaradi stanja stanovanja in zasedenosti znižana s 36.000,00 EUR na 27.000,00 EUR. 6 Sklepa VSL I Cp 1523/2019, II Cp 1793/2019 in drugi.