Jedro

V konkretni zadevi je potrebno odgovoriti na vprašanje, ali predviden poseg - rušenje nosilne stene v stanovanju tožnice posega v skupne dele večstanovanjske hiše ali ne. Če predviden poseg posega v skupne dele večstanovanjske hiše, potem je pravica graditi izkazana le s soglasjem vseh etažnih lastnikov. Skupni deli večstanovanjske stavbe niso le skupni prostori, ampak tudi skupni gradbeni elementi v večstanovanjski stavbi in stanovanjski stavbi za posebne namene. V kategorijo skupnih delov torej spada omenjeni gradbeni element (nosilna stena v stanovanju tožnice), za poseg v katerega je tožnica zahtevala gradbeno dovoljenje. Zakon za takšne vrste posegov zahteva najvišjo stopnjo strinjanja vseh etažnih lastnikov oziroma njihova stoprocentna soglasja. Zato je bilo v konkretnem primeru potrebno uporabiti drugi odstavek 29. člena SZ-1, saj je zakon za posle, za katere je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov, izrecno navedel vsa gradbena dela in izboljšave, za katere je treba pridobiti gradbeno dovoljenje.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

Z izpodbijano odločbo je toženka investitorki – tožnici zavrnila zahtevek za izdajo gradbenega dovoljenja za rekonstrukcijo stanovanja št. 15 zaradi rušitve dela nosilne stene v VII. etaži, stanovanjskega objekta ..., zgrajenega na zemljišču parc. št. 1955/3, k.o. ... Iz obrazložitve je bilo razvidno, da obravnavani preboj nosilnega zidu posega na skupen del objekta, ki je na podlagi 18. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1) v solastnini vseh etažnih lastnikov. V skladu z določili drugega odstavka 29. člena SZ-1 je potrebno za vsa gradbena dela in izboljšave, za katere je potrebno gradbeno dovoljenje, pridobiti soglasje vseh etažnih lastnikov. Ker torej toženka zahtevku za izdajo gradbenega dovoljenja ni priložila soglasja vseh etažnih lastnikov, je upravni organ ugotovil, da pravica graditi oziroma izvajati obravnavani poseg ni izkazana, zato niso izpolnjeni pogoji iz 6. točke 66. člena Zakona o graditvi objektov (ZGO-1) in je zahtevek zavrnil. Drugostopenjski upravni organ je zavrnil pritožbo tožnice.

Tožnica se z navedeno odločitvijo ne strinja in v tožbi navaja, da je vložila 30. 6. 2011 zahtevo za izdajo gradbenega dovoljenja za rekonstrukcijo stanovanja (posameznega dela etažne lastnine), v katerem je nameravala opraviti preboj nosilne stene dimenzije 3,20 x 2,45 m. Predložila je vsa potrebna dokazila v okviru upravnega postopka. Zaradi pripomb enega izmed etažnih lastnikov je tožena stranka opravila ustno obravnavo in naknadno od tožnice zahtevala dopolnitev PGD študije o požarni varnosti in revizijo gradbene dokumentacije. Tožnica je tudi to zahtevano dokumentacijo toženi stranki dostavila. Na podlagi navedenega je tožena stranka izdala zavrnilno odločbo z dne 24. 2. 2012, ki jo je tožnica uspešno izpodbijala. V zavrnilni odločbi tožena stranka ni na sedmih straneh niti enkrat z besedo omenila pridobljenih soglasij. S tem, ko so bila v ponovljenem postopku ta soglasja na novo potrebna, je bila tožnici povzročena materialna škoda zaradi nekonsistentnega ravnanja tožene stranke. Tožena stranka se sklicuje na sodbo Upravnega sodišča I U 1024/2011, ki pa jo vsebinsko napačno povzema. Citirana sodna odločba se namreč nanaša na povsem drugačno dejansko stanje. V izpodbijani odločbi je bilo napačno uporabljeno materialno pravo, in sicer določilo 29. člena SZ-1. Ta določba se nahaja v poglavju o upravljanju večstanovanjskih objektov ter tako zadeva razmerja med etažnimi lastniki in upravnikom. V spornem primeru pa gre za lastninsko-pravna razmerja med posameznimi etažnimi lastniki, ki so urejena v II. poglavju SZ-1 in ne v III. poglavju, kjer je urejeno upravljanje večstanovanjske stavbe. Zakonsko določilo, na katero je svojo odločitev oprla tožena stranka, je torej potrebno uporabiti kadar gre za posege na skupnih delih, ki se nahajajo v delih etažne lastnine v solasti večih etažnih lastnikov, kot na primer pri posegih v solastni smetarnik, kolasarnico. Tudi spremenjeni drugi odstavek 29. člena SZ-1 ne daje ustrezne materialno-pravne podlage za uporabo v konkretnem primeru. Nanaša se na situacijo, ko se z gradbenim posegom poseže izven gabaritov posameznega dela etažne lastnine. Sporen poseg pa se je dogajal samo znotraj posameznega dela etažne lastnine in je kot takšen bil v celoti povsem brez vpliva na upravičenje ostalih etažnih lastnikov. Tožnica opozarja na pomen ureditve posameznega vprašanja v primernem poglavju ter oddelku zakona (primer zamudnih obresti). Potrebno je poudariti, da je v konkretnem postopku govor o posegu v posameznem delu etažne lastnine, ki ga je znotraj tega samostojnega dela etažne lastnine izvršila tožnica, kot edina lastnica tega dela etažne lastnine. Zaradi tega tožnik ugotavlja, da je v tem primeru tožnica izvršila določene spremembe v posameznem delu etažne lastnine, ki so predstavljale poseg v skupne dele, v smislu drugega odstavka 122. člena Stvarno-pravnega zakonika (SPZ). Tožnica je pridobila dokumentacijo, iz katere izhaja, da poseg, ki ga je predvidela tožnica, ne predstavlja poslabšanja skupnih delov. Tožnica razlaga sodbo I U 1024/201, in sicer v smislu, da je v dejanskem stanu sodbe šlo za gradbeni poseg v skupne dele med dvema posamičnima deloma objekta. V primeru iz te sodbe je investitor deloma posegel tudi v nosilno steno, ki je mejila na skupni prostor v solasti vseh etažnih lastnikov (stopnišč) ter se tako poseg ni vršil samo in izključno znotraj enega posameznega dela etažne lastnine, kot je situacija v konkretnem primeru. Tožnik tudi opozarja na določbe Ustave, ki se nanašajo na pravico do zasebne lastnine. Prav tako zatrjuje kršitev pravil postopka, saj je že cel postopek opozarjala na njegovo nekonsistentnost. V prvi fazi postopka, do razveljavitve odločbe tožene stranke z dne 24. 2. 2012, se je tožena stranka v celoti podredila zahtevam stranskega udeleženca, ki so bile popolnoma neutemeljene, kar je v svoji odločbi ugotovil tudi pritožbeni organ tožene stranke. Tožnica opozarja tudi na dejstvo, da je prav pritožbeni organ tožene stranke dne 12. 8. 2011 izdal mnenje, kjer je jasno zapisal, da v konkretnem primeru tožnica potrebuje soglasja več kot polovice deležev etažnih lastnikov. Sodišču predlaga, da odločbo tožene stranke odpravi v celoti in ji naloži povrnitev stroškov postopka.

Toženka na tožbo ni odgovorila, sodišču pa je poslala zahtevane spise.

Tožba ni utemeljena.

Po presoji sodišča je odločitev organa prve stopnje, potrjena z odločitvijo organa druge stopnje, pravilna in zakonita, zato se sodišče sklicuje na razloge odločbe organa prve stopnje, dopolnjene z razlogi organa druge stopnje (drugi odstavek 71. člena Zakona o upravnem sporu – v nadaljevanju: ZUS-1). V zvezi s tožbenimi ugovori pa dodaja. Sodišče uvodoma ugotavlja, da gre v obravnavani zadevi za stavbo v pretežni dejanski rabi za stanovanjske namene, zato se zanjo na podlagi 1. člena v povezavi z 2. členom SZ-1 uporabljajo določbe SZ-1. V zadevi ni sporno, da obsegajo dela po vlogi v priloženem projektu za pridobitev gradbenega dovoljenja rušenje nosilne stene v stanovanju tožeče stranke v VII. nadstropju večstanovanjskega objekta.

V zadevi je sporno ali je tožnica s priloženimi soglasji etažnih lastnikov večstanovanjske hiše izkazala pravico graditi, ki je po 6. točki prvega odstavka 66. člena ZGO-1 eden izmed pogojev za izdajo gradbenega dovoljenja. Tožnica je mnenja, da soglasja vseh etažnih lastnikov ni potrebno predložiti in da zadoščajo soglasja etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico lastniških deležev na skupnih delih (drugi odstavek 15. člena SZ-1).

Stanovanje je posamezen del večstanovanjske stavbe, lastnik tega stanovanja pa sme kot etažni lastnik v okviru izvrševanja svoje lastninske pravice brez soglasja ostalih etažnih lastnikov opraviti izvedbena dela v tem posameznem delu (prvi odstavek 15. člena SZ-1). Soglasje etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih večstanovanjske stavbe, je po drugem odstavku 15. člena SZ-1 predpisano za primere, ko izvedbena dela v posameznem delu pomenijo tudi poseg v skupne dele. Vendar to velja le, če gre za posege v skupne dele, ki ne presegajo okvirov vrednega upravljanja.

Po 18. členu SZ-1 so skupni deli večstanovanjske hiše solastnina etažnih lastnikov, zato za upravljanje z njimi velja posebna ureditev. Prvi odstavek 67. člena SPZ določa, da solastniki skupno upravljajo stvar v solastnini, peti odstavek tega člena pa, da je za posle, ki presegajo okvire rednega upravljanja, potrebno soglasje vseh solastnikov. Ker je bilo v praksi težko doseči 100 procentov, 100-procentno soglasje solastnikov večstanovanjskih stavb, je SZ-1 v prvem odstavku 29. člena določil, da ne glede na določbo 67. člena SPZ o poslih, ki presegajo okvir rednega upravljanja odločajo solastniki (etažni lastniki) s soglasjem več kakor treh četrtin glede na njihove solastniške deleže. Za nekatere posle, za katere je ocenil, da je njihov vpliv na posameznega solastnika še posebej pomemben, je ohranil zahtevo po soglasju vseh solastnikov (drugi odstavek 29. člena SZ-1). Zakonodajalec je torej ocenil, da gre v primerih, ko gre za gradbena dela in izboljšave na skupnih delih, za katere je treba pridobiti gradbeno dovoljenje, za tako pomembne posege, da mora z njimi soglašati vsak posamezen solastnik.

Zato je v konkretni zadevi potrebno odgovoriti na vprašanje, ali predviden poseg – rušenje nosilne stene v stanovanju tožnice posega v skupne dele večstanovanjske hiše ali ne. Če predviden poseg posega v skupne dele večstanovanjske hiše, potem je pravica graditi izkazana le s soglasjem vseh etažnih lastnikov.

Skupni deli večstanovanjske stavbe niso le skupni prostori, ampak tudi skupni gradbeni elementi v večstanovanjski stavbi in stanovanjski stavbi za posebne namene. Kateri so ti skupni gradbeni elementi, natančno določa drugi odstavek 5. člena SZ-1, ki določa, da so to temelji, nosilni zidovi in druge vrste konstrukcij, stropi, streha, fasada, dimniki, prezračevalne tuljave, svetlobni jaški, jaški dvigal in druge podobne konstrukcije. V kategorijo skupnih delov torej spada omenjeni gradbeni element (nosilna stena v stanovanju tožnice), za poseg v katerega je tožnica zahtevala gradbeno dovoljenje. Kot že rečeno, zakon za takšne vrste posegov zahteva najvišjo stopnjo strinjanja vseh etažnih lastnikov oziroma njihova stoprocentna soglasja. Zato je bilo v konkretnem primeru potrebno uporabiti drugi odstavek 29. člena SZ-1, saj je zakon za posle, za katere je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov, izrecno navedel vsa gradbena dela in izboljšave, za katere je treba pridobiti gradbeno dovoljenje. V konkretnem primeru tudi ni bilo sporno, da predstavlja obravnavana porušitev nosilne stene v zadnji etaži večstanovanjskega objekta in vgraditev novih jeklenih nosilcev, rekonstrukcijo v smislu 7.2. točke 2. člena ZGO-1, kakršna se po določbi prvega odstavka 3. člena ZGO-1 lahko začne na podlagi gradbenega dovoljenja. Sodišče se tako v celoti strinja s stališčem obeh upravnih organov, da obravnavana rekonstrukcija posega v upravičenja ostalih lastnikov skupnega elementa.

Sodišče zavrača tudi tožbeni ugovor, da bi bilo potrebno uporabiti določbe 15. člena SZ-1, saj se te določbe uporabljajo le, ko gre za opravo vzdrževalnih del, sprememb in izboljšav v posameznem delu, katera sicer lahko pomenijo poseg v skupne dele, vendar pa pri tem posegu ne sme iti za posle iz 29. člena SZ-1, med drugim torej za dela, za kakršna je potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje, Sodišče zavrača tožbeni ugovor, da je bila izpodbijana odločba na nek način odločba presenečenja, saj naj bi se zahteva po soglasjih pojavila šele v tem delu postopka. Iz predhodnega postopka (odločba Ministrstva z dne 13. 7. 2012, na strani 6) jasno vsebuje navodila upravnemu organu prve stopnje, da je potrebno v postopku preveriti, ali ima investitorica pravico graditi, da jo je potrebno opozoriti na to, da bo potrebno predložiti soglasje vseh solastnikov skupnih delov objekta, v katere se s predmetno rekonstrukcijo posega, saj gre v konkretnem primeru nesporno za rušitev dela nosilne stene v večstanovanjskem objektu, kakršen spada po določbi 5. člena SZ-1 med skupne dele, ki so solastnina vseh etažnih lastnikov posameznih delov. Prav tako sodišče iz predloženih upravnih spisov ni opazilo v čem naj bi bila očitna nekonsistentno vodenje postopka tožene stranke.

Sodba I U 1024/2011, ki naj bi se po mnenju tožeče stranke nanašala na drugačno dejansko situacijo, v resnici ne zaznamuje identičnega dejanskega stanja kot je to v konkretnem primeru, vendar pa je stališče omenjene sodbe nesporno takšno, da je potrebno v vsakem konkretnem primeru ugotoviti, ali gre za takšno gradbeno delo in izboljšavo, za katero je potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje in v takšnem primeru posledično pridobiti soglasje vseh etažnih lastnikov (drugi odstavek 29. člena SZ-1).

Ker na odločitev v zadevi ne morejo vplivati niti ostale tožbene navedbe, je sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrnilo (prvi odstavek 63. člena ZUS-1).

Odločitev o stroških temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1, po katerem trpi vsaka stranka svoje stroške postopka, če sodišče tožbo zavrne.