Jedro

Če se pogodbeni stranki dogovorita v pogodbi za drugačen odpovedni rok za izpraznitev poslovnega prostora, mora sodišče upoštevati določila pogodbe in ne ZPSPP.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba spremeni tako, da se glasi: "Nalog za izpraznitev poslovnega prostora opr. št. P z dne 24.5.1993 ostane v celoti v veljavi." Toženec je dolžan povrniti tožnici nadaljnje pravdne stroške nastale pred sodiščem prve stopnje v znesku 34.025,00 SIT in stroške pritožbenega postopka v znesku 21.993,00 SIT v 15 dneh, da ne bo potrebna izvršba.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razveljavilo nalog za izpraznitev poslovnega prostora P z dne 24.5.1993 ter zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožnica zahtevala od toženca izpraznitev poslovnega prostora. V posledici take odločitve je tožnici naložilo povrnitev pravdnih stroškov tožencu v znesku 20.400,00 SIT.

Zoper tako sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje tožnica, ki v pritožbi predlaga, da pritožbeno sodišče ugodi njeni pritožbi ter izpodbijano sodbo spremeni tako, da stroškovno ugodi njenemu zahtevku; podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne prvemu sodišču v ponovno odločanje. V pritožbi tožnica navaja, da je odločitev sodišča prve stopnje v nasprotju s predloženo listinsko dokumentacijo, to je najemno pogodbo z dne 15.2.1992. Navedena pogodba bi se obnovila še za eno leto, če bi toženec še naprej uporabljal poslovni prostor, tožnica pa temu ne bi nasprotovala. Tožnica je temu nasprotovala, saj je tožencu z dopisom 30.12.1993 sporočila, da ji izroči poslovne prostore do 15.5.1993. Tak dogovor je pismeno sklenjen in je obvezujoč za obe stranki.

Pravdni stranki sta se tudi dogovorili, da znaša odpovedni rok 3 mesece in zato ne drži ugotovitev, da za to ne obstoji pismena pogodba in da toženec na ta pogoj ni pristal. Tožnica je postopala tako kot je določeno v pogodbi in se dopis tožnice ne more šteti za enostransko izjavo za podaljšanje trimesečnega roka.

Toženec je na pritožbo tožnice odgovoril in predlagal, da pritožbeno sodišče zavrne pritožbo kot neutemeljeno in potrdi sodbo sodišča prve stopnje.

Pritožba je utemeljena.

Pravdni stranki sta sklenili najemno pogodbo za poslovni prostor za dobo enega leta (15.2.1992 - 15.2.1993) s tem, da se pogodba molče obnavlja za čas, za katerega je bila sklenjena, če najemnik tudi po preteku časa, za katerega je bila pogodba sklenjena, še naprej uporablja poslovni prostor, najemodajalec pa temu ne nasprotuje. Iz določil pogodbe (čl. 7) še izhaja, da se šteje, da najemodajalec ne nasprotuje obnovi pogodbe, če ni do preteka časa, za katerega je bila pogodba sklenjena, pismeno zahteval, da mu najemnik izroči prostore.

Pravdni stranki sta se tudi dogovorili, da v primeru odpovedi znaša odpovedni rok tri mesece (tretji odstavek čl. 7 pogodbe). Iz ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da je tožnica kot najemodajalka odpovedala najemno pogodbo konec leta 1992 (kopija dopisa z dne 28.12.1992) s tem, da je tožencu dala v skladu s pogodbo 3-mesečni odpovedni rok in zahtevala izpraznitev poslovnega prostora do 15.5.1993. Glede na taka jasna določila pogodbe in ugotovitve sodišča prve stopnje, so napačni zaključki, da sodišče ne more šteti, da gre za podaljšanje veljavnosti najemne pogodbe, saj toženec za to ni dal pismenega soglasja, saj kaj takega nihče ne zatrjuje in dokazuje. Neutemeljeno se sodišče prve stopnje sklicuje tudi na neskladje v datumih, ko tožnica navaja, da je datum odpovedi 15.2.1992, ko gre za očitno pisno napako, saj je jasno, da isti dan, ko je bila podpisana pogodba, ni bila tudi odpovedana. Sicer pa kot že omenjeno sodišče prve stopnje že tudi samo ugotavlja, da je tožnica tožencu odpovedala najemno razmerje konec leta 1992. Nadalje je sodišče prve stopnje napačno uporabilo materialno pravo, ko je oprlo odločitev na določilo čl. 27 Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur.l.SRS št. 16/74, v nadaljevanju besedila ZPSPP) in sicer zaradi tega, ker naj bi tožnica vložila tožbo več kot 1 mesec po preteku najemne pogodbe za določen čas. Na to določilo bi sodišče prve stopnje lahko oprlo svojo odločitev, če se pravdni stranki s pogodbo ne bi dogovorili za 3-mesečni odpovedni rok po preteku pogodbe za določen čas. Ker je 3-mesečni odpovedni rok potekel 15.5.1993, tožba pa je bila vložena 18.5.1993, enomesečni rok, na katerega veže ZPSPP pravne posledice, še ni potekel in je zaradi tega, kot že omenjeno, materialnopravna napačna odločitev sodišča prve stopnje, ko je zavrnilo tožbeni zahtevek. Sodišče prve stopnje je zmotno presodilo listine (pogodba in odpoved) in je bilo zaradi tega utemeljeni pritožbi ugoditi in izpodbijano sodbo spremeniti tako, da je pritožbeno sodišče v celoti ugodilo tožbenemu zahtevku (čl. 373 tč. 2 ZPP).

Sprememba izpodbijane sodbe ima za posledico tudi spremembo o odločitvi o pravdnih stroških. Tožnica je v celoti uspela s tožbenim zahtevkom in v posledici tega ji mora tožena stranka v celoti povrniti njene pravdne stroške nastale v postopku pred sodiščem prve stopnje in stroške pritožbenega postopka. Ti stroški so odmerjeni v skladu z veljavno odvetniško tarifo in Zakonom o sodnih taksah. Tak izrek o stroških temelji na določilu čl. 166 v zvezi s čl. 154 in 155/2 ZPP.