Jedro

Šestmesečni rok predkupnega upravičenca za uveljavljanje predkupne pravice teče od dne, ko je ta zvedel za prodajno pogodbo in za prenos lastninske pravice, pri čemer ni treba, da bi takrat izvedel tudi za vse pogoje prodajne pogodbe. V roku šestih mesecev se namreč kot solastnik nepremičnine lahko o celotni vsebini prodajne pogodbe prepriča z vpogledom listin v zemljiški knjigi.

Izrek

Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijani sklep v 2. in 3. točki izreka razveljavi ter v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje, sicer se pritožba (glede 1. točke izreka) zavrne ter v tem obsegu izpodbijana odločba potrdi.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

: Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom odločilo, da je stvarno pristojno za odločanje v tem sporu. Tožbo tožeče stranke, s katero je ta zahtevala razveljavitev prodajne pogodbe med prvo toženo stranko ter drugo in tretje toženo stranko z dne 8.7.2004 in uveljavljala predkupno pravico na solastninskem deležu parcele 413/2 do 30/80, pa je zavrglo. Ocenilo je namreč, da je tožeča stranka zamudila rok za uveljavitev predkupne pravice. Tožeči stranki je še naložilo, da je dolžna toženim strankam povrniti njihove stroške pravdnega postopka.

Zoper sklep se pritožuje tožeča stranka iz vseh dopustnih pritožbenih razlogov, v pritožbi izpodbija tudi sklep Okrajnega sodišča v Kranju, P 133/2006, z dne 24.8.2007 v njegovi 1. točki, zoper katero ob izdaji sklepa ni bilo posebne pritožbe. Sodišče prve stopnje je z omenjenim sklepom odločilo, da je vrednost spornega predmeta v obravnavani zadevi 170.335,00 EUR. Tožeča stranka je vložila tožbo zaradi kršitve zakonite predkupne pravice, pri čemer je zahtevala razveljavitev prodajne pogodbe, ki se nanaša tudi na nepremičnino, ki jo ima sama v solasti. Pogodba se nanaša na več nepremičnin, tožeča stranka pa uveljavlja pravico do nakupa le ene nepremičnine. Zato vrednost spora ne more biti celotna vrednost prodajne pogodbe, temveč zgolj vrednost 5.152,35 EUR, kar predstavlja vrednost parcele, ki jo želi tožeča stranka kupiti. Posledično je nepravilen tudi sklep o pristojnosti Okrožnega sodišča v Kranju in odločitev o stroških postopka. Pritožba izpodbija odločitev sodišča, da je tožnik zamudil rok za vložitev tožbe. Napačna je odločitev in stališče, da šestmesečni rok ne teče od dneva, ko je upravičenec zvedel za pogoje prodajne pogodbe, temveč od dneva, ko je izvedel za samo pogodbo. Po stališču sodišča naj bi bilo za vložitev tožbe dovolj, da bi predkupni upravičenec na kakršenkoli način izvedel, da je del nepremičnine prodan, ne da bi vedel, kdo je kupec, kakšen del se je prodal in kakšna je cena in drugi pogoji. Zakonske določbe OZ izrecno vežejo začetek teka prekluzivnega roka na dan, ko se upravičenec seznani s pravimi pogoji. Sodišče je selektivno citiralo sodno prakso, saj odločba Vrhovnega sodišča RS II Ips 596/2001 govori o pogojih po 20. členu Stanovanjskega zakona, ki je lex specialis. Napačna pa je tudi odločitev sodišča, naj bi tožeča stranka za pogodbo izvedela najkasneje 25.10.2005, torej več kot šest mesecev pred vložitvijo tožbe. Sodišče je zmotno ugotovilo dejansko stanje in zaradi neizvedbe posameznih dokazov tudi zagrešilo bistvene kršitve postopka iz 8. točke 2. odstavka 339. člena in 14. alineje 2. odstavka 339. člena ZPP. Sodišče ni navedlo razlogov, zakaj ne verjame tožeči stranki, da je prvič zvedela za obstoj prodajne pogodbe na naroku 17.11.2005. O teh okoliščinah tudi ni zaslišalo S. M. K., ki je bil predlagan s pripravljalno vlogo 12.3.2008, čeprav je po drugi strani zaslišalo zastopnika druge in tretje tožene stranke V. G., ki ni bil nevtralna priča. Sodišče je tudi vpogledalo v pravdni spis P 397/2004, kjer pa je razvidno, da je sodišče ravno zaradi novih navedb dalo tožeči stranki dodaten rok. Sodnica S. T. je torej navedbo o prodaji parcele 413/2 štela kot novoto, sodnica je bila predlagana za zaslišanje, tega dokaza pa sodišče prve stopnje ni izvedlo. Sama izvedba teh dokazov bi lahko podala odgovor o subjektivnem vedenju tožeče stranke o prodajni pogodbi. Sodišče ni upoštevalo korespondence v začetku leta 2006, ki je potekala med strankama in ki posledično kaže, da bi tožeča stranka, če bi za pogodbo vedela prej, tudi tožbo lahko vložila prej. Napačen je zaključek sodišča, da se tožeča stranka ni mogla zanesti na izdano začasno odredbo, saj je bila ta izdana na celoten solastniški delež prve tožene stranke. Sodišče je začasno odredbo tudi napačno ocenilo in je protispisno navedlo, da se je nanašala le na 1/8 parcele. Dopis geodetskemu podjetju izkazuje ravno nasprotno, kot zaključuje prvostopno sodišče. Tudi samo vabilo na mejno obravnavo ni moglo pomeniti, da bi tožeča stranka morala vedeti za prenos lastništva, saj se je vabilo nanašalo tudi na parcelo 414, ki ima stično točko s parcelo 413/2. V. G. ob zaslišanju ni navedel, da bi sam seznanil tožnika o sklenjeni prodajni pogodbi. To je navedel za 3.11.2005, vendar pa gre za osebo, ki ji sodišče ne more podeliti večjega zaupanja kot strankam. Zapiski pooblaščenca druge in tretje tožene stranke so bili lahko ustvarjeni kadarkoli in ni mogoče brezpogojno verjeti v njihovo verodostojnost. Ker posamezne navedbe teh zapisnikov izrecno nasprotujejo dejanskemu stanju, tožeča stranka njihovo verodostojnost prereka. Tudi indici glede odčitavanja števcev ne morejo izkazovati, da je bila tožeča stranka pred 17.11.2005 seznanjena s prodajo. Sodišče je zato zmotno in napačno ugotovilo dejansko stanje, ko je štelo, kdaj naj bi tožeča stranka zvedela za pogodbo oziroma prodajo. Pritožba nato podaja še dodatne argumente, ki pa se ne nanašajo na odločitev o zavrženju tožbe, temveč že na meritorno odločitev o zadevi.

Na pritožbo je odgovorila prva tožena stranka in prerekala podane pritožbene navedbe.

Pritožba je delno utemeljena.

Primarni tožbeni zahtevek tožeče stranke se nanaša na razveljavitev prodajne pogodbe, sklenjene dne 8.7.2004 med prvo toženo stranko kot prodajalcem in drugo ter tretje toženo stranko kot kupcema, predmet katere je prodaja nepremičnin parc. št. 414, vl. št. 427, k.o. K. v celoti in parc. št. 413/2 in 413/3, vl. št. 2164, k.o. K. do 3/8. Iz podatkov tožbe je razvidno, da je bila pogodbena cena za omenjene nepremičnine 170.335,00 EUR, tožnik pa je kot vrednost spora navedel zgolj znesek 5.152,35 EUR, torej znesek, ki se nanaša na 2. točko njegovega tožbenega zahtevka glede sklenitve prodajne pogodbe za solastniški delež na parceli št. 413/2, k.o. K. do 3/8. Okrajno sodišče v Kranju je zato s sklepom z dne 24.8.2007 pravilno korigiralo vrednost spornega predmeta v smislu 3. odstavka 44. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), pri čemer je utemeljeno upoštevalo tudi pritožnikov primarni tožbeni zahtevek. Razveljavitev celotne prodajne pogodbe namreč nima zanemarljivih pravnih posledic, kot skuša prikazati tožnik, katerega dolžnost je, da v primeru več posameznih zahtevkov navede vrednost spora za vsakega izmed njih (41. člen ZPP). Tožnik se tako ne more sklicevati zgolj na vsebino podrejenega tožbenega zahtevka, saj sodišče o njem odloča šele, če oceni, da je primarni tožbeni zahtevek neutemeljen (3. odstavek 182. člena ZPP). Gre torej za samostojna zahtevka z ločeno vrednostjo spora. Ker je bila odločitev Okrajnega sodišča v Kranju pravilna, pa je posledično pravilna tudi odločitev Okrožnega sodišča v Kranju o njegovi stvarni pristojnosti, zato je v tem delu pritožbeno sodišče pritožbo tožnika zavrnilo in potrdilo izpodbijani sklep v 1. točki izreka (2. točka 365. člena ZPP).

Po določilu 3. odstavka 66. člena SPZ imajo v primeru, če je predmet solastnine nepremičnina, drugi solastniki pri prodaji predkupno pravico. Če je bil opravljen prenos lastnine, ne da bi bil o tem obveščen predkupni upravičenec, pa ima slednji po 1. odstavku 512. člena Obligacijskega zakonika (OZ) pravico, da v šestih mesecih, šteto od dne, ko je izvedel za prodajno pogodbo, zahteva, da se pogodba razveljavi in stvar pod enakimi pogoji proda njemu. Šestmesečni rok, od kar je solastnik izvedel za sklenitev prodajne pogodbe in prenos lastninske pravice, pa je dovolj dolg, da se solastnik nepremičnine o pogojih prodaje prepriča z vpogledom v zbirko listin v zemljiški knjigi. Zato pritožbeno sodišče soglaša s stališčem sodišča prve stopnje, da je potrebno rok za uveljavljanje predkupne pravice pričeti šteti od dneva, ko je bil predkupni upravičenec seznanjen s prodajno pogodbo in prenosom lastninske pravice, ne pa od dneva, ko je izvedel za vse prodajne pogoje. Zakon namreč tega kriterija ne določa. Pritožba nadalje graja dokazno oceno sodišča prve stopnje, da je tožeča stranka za pogodbo izvedela najkasneje 25.10.2005, torej več kot šest mesecev pred vložitvijo tožbe. Ker je sodišče glavno obravnavo zaključilo 1.10.2009, torej po uveljavitvi novele ZPP-D, bi morala tožeča stranka v skladu z določilom 286.b člena kršitve določb pravdnega postopka pred sodiščem prve stopnje uveljavljati takoj, ko je to mogoče, razen kršitev, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP). Med te kršitve pa ne sodi več kršitev načela kontradiktornosti iz 8. točke 2. odstavka 339. člena ZPP, zato so pritožbene navedbe glede omenjene kršitve, ki naj bi jo sodišče zagrešilo z opustitvijo zaslišanja prič S. M. K. in S. T., neutemeljene. Tožeča stranka bi morala namreč opustitev izvedbe teh dokazov grajati takoj po končanem dokaznem postopku na zadnjem naroku, česar pa ni storila. Utemeljeno pa opozarja pritožnik, da je sodišče prve stopnje zmotno ocenilo izvedene listinske dokaze. Ne drži tako ugotovitev sodišča, da je bila izdana začasna odredba v pravdi P 623/2004 na prepoved odtujitve, obremenitve oziroma razpolaganja prve tožene stranke na parceli 413/2 zgolj glede 1/8 deleža prve tožene stranke na tej nepremičnini. Iz sklepa o izdaji začasne odredbe (list. št. A 9 spisa) izhaja, da je bila ta izdana za celoten solastninski delež tožene stranke, kar pa je lahko vplivalo na dobro vero tožnika, da nepremičnina pred zaključkom pravdnega postopka, v katerem je bila izdana začasna odredba, ne bo prodana. Sodišče je tudi napačno ocenilo dopis tožnika družbe G. d.o.o., saj omenjeni dopis kaže, da se je tožnik zanašal na izdano začasno odredbo, ne pa da je bil seznanjen z zemljiškoknjižnim stanjem, ki je takrat že izkazovalo lastninsko pravico druge in tretje tožene stranke. Sodišče je omenjeni listini torej razlagalo v nasprotju z njuno vsebino, kar predstavlja absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 15. točke 2. odstavka 339. člena ZPP. Pritožba pa ima tudi prav, ko opozarja, da sodišče prve stopnje ni ocenilo korespondence med pravdnima strankama v letu 2006, čeprav je ta dokaz izvedlo, ter da je napačno ocenilo izpovedbo priče S. L., ki je razgovore s tožnikom opravil pred podpisom prodajne pogodbe z drugo in tretje toženo stranko. Glede na navedeno bi lahko takratni direktor prve tožene stranke tožnika seznanil le o nameri prodaje, ne pa o že sklenjeni prodajni pogodbi in prenosu lastninske pravice v zemljiški knjigi. Glede na nasprotja v ugotovitvi sodišča prve stopnje o odločilnih dejstvih in dokazih, ki so bili v zvezi z njimi izvedeni, pa je pritožbeno sodišče odločilo, da bo sklep o zavrženju tožbe razveljavilo ter zadevo vrnilo istemu sodišču v novo sojenje (3. točka 365. člena ZPP). Ocenilo je, da je sodišče napačno dokazno ocenilo posamezne izvedene dokaze, kar pa je vplivalo na celoten dokazen zaključek o prepozni vložitvi tožnikove tožbe. Ker je sodišče prve stopnje dokaze z zaslišanjem prič in strank izvajalo neposredno, vse dokaze pa je potrebno ponovno ovrednotiti, je sodišče druge stopnje ocenilo, da je odprava kršitev s strani sodišča prve stopnje stroškovno in časovno smotrna, posebej glede na to, da o glavni stvari še ni bilo odločeno. Če bo sodišče prve stopnje namreč po ponovni oceni izvedenih dokazov ugotovilo, da je tožba pravočasna, bo moralo odločati še o ostalih predpostavkah za uspešno uveljavljanje pravice predkupnega upravičenca po določilu 512. člena OZ.

Pritožbeno sodišče se v tej fazi postopka, ko se presoja šele pravočasnost vložene tožbe, do siceršnje utemeljenosti tožbenega zahtevka ni opredeljevalo, zato v tej smeri tudi ni odgovarjalo na pritožbene navedbe tožene stranke. Sodišče prve stopnje naj v novem sojenju glede predpostavke pravočasnosti vložene tožbe ponovno presodi vse izvedene dokaze, pri čemer naj upošteva, da je za pričetek teka roka pravno odločilno, kdaj je tožnik zanesljivo zvedel za sklenitev prodajne pogodbe in prenos lastninske pravice, ne pa, kdaj bi glede na okoliščine o nameravani prodaji to lahko izvedel. Ker bosta pravdni stranki tudi ob morebitni uspešni realizaciji predkupne pravice še vedno v solastniškem razmerju, pa jima pritožbeno sodišče svetuje, da spor rešita po mirni poti, lahko tudi v postopku mediacije.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določilu 3. odstavka 165. člena ZPP.