Jedro

Tožena stranka zneska znižanja ni uveljavljala niti v predmetnem postopku, ko je postavila pobotni ugovor; njenega predloga za imenovanje izvedenca, ki naj bi ocenil del najemnine, ki odpade na kletni prostor, sodišče prve stopnje utemeljeno ni upoštevalo, saj je šlo za informativni dokaz, torej takšen, ki bi pritožnici šele omogočil, da navede, za kolikšen znesek uveljavlja znižanje najemnine. Takšen dokaz pa glede na veljavni Zakon o pravdnem postopku (ZPP) ni dopusten (1. odst. 7. čl.).

Izrek

Pritožba tožene stranke se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje: 1.) ugotovilo, da obstoji terjatev tožeče stranke do tožene stranke v znesku 3.600,00 EUR (862.704,00 SIT) z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 15.6.2006 do plačila; 2.) ugotovilo, da ne obstoji v pobot uveljavljena terjatev (v zvezi z mizami v višini 153.600,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23.12.2004 dalje in za znižanje najemnine zaradi nemožnosti uporabe najetih prostorov zaradi smradu v višini do tožnikove terjatve), ter je pobotni ugovor zavrnilo; 3.) sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Kopru, opr. št. Ig 1 z dne 10.9.2006, vzdržalo v veljavi v 1. in 3. točki izreka tako, da je tožena stranka dolžna v roku 8 dni plačati tožeči stranki glavnico v znesku 3.600,00 EUR (862.704,00 SIT) z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 15.6.2006 do plačila in stroške izvršilnega postopka v znesku 146,05 EUR (35.000,00 SIT) z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19.9.2006 do plačila; 4.) toženi stranki naložilo, da mora v 15 dneh povrniti tožeči stranki 546,87 EUR nadaljnjih pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Proti navedeni sodbi je tožena stranka po svoji tedanji pooblaščenki, vložila pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov in predlagala njeno spremembo tako, da pritožbeno sodišče tožbeni zahtevek v celoti zavrne. Trdi, da iz izvedenega dokaznega postopka z gotovostjo izhaja, da je v najetih prostorih občasno smrdelo; to so potrdili na prvi stopnji zaslišani, ki jih našteva pritožnica. Predmet najema je bila tudi klet – vinoteka, v kateri je najbolj smrdelo. Najemnina je bila dogovorjena za celoten predmet najema, torej tudi za vinoteko. Pravico brezplačne uporabe vinoteke po predhodni najavi, ki si jo je tožeča stranka izgovorila, prvostopno sodišče razlaga napačno in v škodo tožene stranke, saj ni šlo za pravico neomejene brezplačne uporabe, ampak za razna praznovanja po predhodni najavi. Trditvi tožene stranke, da degustacije in promocije vin v vinoteki zaradi smradu ni mogla opravljati, je tožeča stranka oporekala le pavšalno, zato bi to dejstvo moralo sodišče šteti za dokazano. Iz izpovedi zaslišanih izhaja, da si je tožeča stranka prizadevala smrad odpraviti, stroške neuspešnih poskusov odprav pa je neupravičeno prevalila na toženo stranko. Opozarja na 14. čl. ZPSPP, po katerem je najemodajalec dolžan izročiti predmet najema v takem stanju, da služi pogodbenemu namenu, t.j. opravljanju gostinske dejavnosti in ga v takem stanju vzdrževati ves čas najema. Iz izvedenega dokaznega postopka izhaja, da predmeta najema že v času izročitve ni bilo mogoče v celoti uporabljati za namene, za katere je bila sklenjena najemna pogodba (motor vgrajene čistilne naprave je bil premajhne kapacitete, zaradi česar se je kvaril in je zaudarjal smrad), tudi ne gre za vzdrževalna dela v smislu zadnjega odst. 13. čl. najemne pogodbe, ki bi bremenila toženo stranko oz. razlog za nemožnost uporabe vinoteke ni na njeni strani, spričo česar ji je tožeča stranka odškodninsko odgovorna. Tožena stranka je z veliko mero verjetnost dokazala obstoj dogovora o znižanju najemnine kot odškodnine zaradi nemožnosti uporabe kleti – vinoteke, res pa ne, za koliko naj bi se najemnina znižala, ker se o višini zneska stranki nista mogli dogovoriti, spričo česar je logično, da ni plačala zadnjega računa za najemnino. Da sta se stranki dogovorili za znižanje najemnine, je potrdila priča Ž.M. Dogovoru je oporekal le zakoniti zastopnik tožeče stranke, ki mu je sodišče prve stopnje verjelo, ne da bi upoštevalo druga ugotovljena in nesporna dejstva. Prvostopno sodišče bi moralo imenovati izvedenca, ki bi ocenil, kolikšen del dogovorjene najemnine odpade na kletni prostor. Tudi v kolikor tožena stranka ni dokazala obstoja dogovora in znižanju najemnine zaradi nemožnosti uporabe kleti – vinoteke, je upravičena do odškodnine na podlagi 15. čl. ZPSPP.

Tožeča stranka je po svoji pooblaščenki odgovorila na pritožbo, predlagala njeno zavrnitev in uveljavljala povrnitev stroškov.

Pritožba tožene stranke ni utemeljena.

Po ugotovitvah sodišča prve stopnje sta pravdni stranki 6.5.2004 sklenili najemno pogodbo za nepremičnine, predmet najema je bil določen v 3. čl. te pogodbe, poleg ostalega je obsegal tudi klet – vinoteko. Na podlagi izpovedb v postopku na prvi stopnji zaslišanih (njihove izpovedbe so povzete na 4. strani obrazložitve) je sodišče ugotovilo, da je v kleti – vinoteki občasno smrdelo. Pritožbeno sodišče ne soglaša z razlago 4. čl. najemne pogodbe, kakršno je sprejelo sodišče prve stopnje, češ da je tožeča stranka itak lahko ves čas neomejeno uporabljala kletne prostore, zaradi česar po njegovem mnenju tožena stranka niti ne bi mogla biti upravičena do znižanja najemnine zaradi njihove neuporabe že iz tega razloga. Po mnenju pritožbenega sodišča že gramatikalna razlaga tega določila ne omogoča takšnega zaključka, ampak ravno obratno, kaže na možnost (le) občasne uporabe teh prostorov po tožeči stranki (v pogodbi je tudi navedeno, da tožeča stranka predhodno najavi uporabo teh prostorov en teden prej).

Pravilen pa je zaključek sodišča prve stopnje, da tožena stranka ni dokazala obstoja dogovora med pravdnima strankama o znižanju najemnine zaradi smradu v kleti – vinoteki; obstoj takšnega dogovora bi nujno pomenil tudi dogovor o znesku, za katerega naj bi se znižala pogodbeno dogovorjena najemnina. Tožena stranka pa dogovorjenega zneska znižanja najemnine ni zatrjevala, to priznava tudi v pritožbi. Poleg tega pa zneska znižanja ni uveljavljala niti v predmetnem postopku, ko je postavila pobotni ugovor; njenega predloga za imenovanje izvedenca, ki naj bi ocenil del najemnine, ki odpade na kletni prostor, sodišče prve stopnje utemeljeno ni upoštevalo, saj je šlo za informativni dokaz, torej takšen, ki bi pritožnici šele omogočil, da navede, za kolikšen znesek uveljavlja znižanje najemnine. Takšen dokaz pa glede na veljavni Zakon o pravdnem postopku (ZPP) ni dopusten (1. odst. 7. čl.).

Tudi če bi držala trditev tožene stranke, da ji tožeča stranka ni izročila poslovnega prostora v stanju, v kakršnem bi ga morala po pogodbi izročiti (ker je smrdelo v kletnih prostorih), bi tožena stranka glede na veljavni Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP, Ur.l. SRS, št. 18/74 s sprem.) imela le opcijo odstopa od pogodbe ali opcijo, da sama ustrezno uredi poslovni prostor (15. čl.), in da stroške popravila, ki ne gredo v njeno breme, pobota z najemnino (17. čl.); torej glede na ZPSPP, na katerega se sklicuje pritožnica, niti nima opcije znižanja najemnine. Slednjo bi imela le glede na 597. čl. Obligacijskega zakonika, OZ (zakupnikove pravice, če ima stvar kakšno stvarno napako), vendar pa bi morala tudi v takšnem primeru konkretno navesti, za koliko uveljavlja znižanje najemnine zaradi stvarne napake, tega pa ni storila. Na novo v pritožbi, pa še vedno zgolj pavšalno, zatrjuje obstoj odškodninske odgovornosti zaradi nemožnosti uporabe stvari in teh trditev ni mogoče upoštevati (1. odst. 337. čl. ZPP).

Upoštevaje gornjo obrazložitev je pritožbeno sodišče, na podlagi 353. čl. ZPP, pritožbo tožene stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje. Hkrati je odločilo, da nosi tožeča stranka svoje stroške v zvezi z odgovorom na pritožbo, glede na to, da ni v njem navajala nič takega, kar bi prispevalo k odločitvi v obravnavani zadevi (1. odst. 155. čl. ZPP).