Jedro

Tožnik ima prav, ko opozarja, da pristojna upravna enota ne bo odobrila pogodbe, če bo v trenutku odločanja v zemljiški knjigi kot lastnik prodanih nepremičnin vpisan drugi toženec. Zato ni dvoma, da tožnik ima pravni interes za vložitev izbrisne tožbe. Ima pa sodišče druge stopnje prav, ko opozarja, da je odločitev o tem, ali sta toženca s sklenitvijo pravnega posla kršila etična načela, odvisna od predhodne odločitve, ali je bila prodajna pogodba po prvi ponudbi sklenjena oziroma, ali je tožnikov tožbeni zahtevek za sklenitev pisne prodajne pogodbe utemeljen.

Čeprav je glede tega predhodnega vprašanja odprta pravda pod opr. št. II P 321/2009, ZPP v 13. členu prepušča sodišču odločitev o tem, ali bo samo rešilo to predhodno vprašanje ali pa bo postopek prekinilo, dokler o tem vprašanju ne bo pravnomočno odločeno v posebni pravdi. V obravnavani zadevi se je sodišče prve stopnje odločilo, da bo o tem predhodnem vprašanju odločilo samo.

Toženca v pritožbah izpodbijata pravilnost odločitve sodišča prve stopnje o predhodnem vprašanju, izpodbijata pa tudi oceno, da je bilo njuno ravnanje nemoralno. Na te pritožbene ugovore sodišče druge stopnje zaradi zmotnega materialnopravnega izhodišča, da tožnik sploh nima pravnega interesa za izbrisno tožbo, ni odgovorilo.

Izrek

Reviziji se ugodi, sodba sodišča druge stopnje se razveljavi in se zadeva vrne temu sodišču v novo sojenje.

Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je prva toženka 1. 3. 2004 v skladu z določbami Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) pristojni upravni enoti izročila ponudbo za prodajo kmetijskega posestva kot celote za 235.000 EUR in je bila ponudba objavljena na oglasni deski od 2. 3. 2004 do 1. 4. 2004. Ponudbo so sprejeli trije: tožnik, drugi toženec in A. A., prva toženka pa z nobenim od njih ni hotela skleniti pogodbe. Po njenih navedbah zato, ker pogodba ne bi bila odobrena, ker je bila v ponudbi tudi parc. št. 201/1 k.o. ..., katere del je predstavljal grajski park in funkcionalno zemljišče graščine, ki je kulturna dediščina. Parc. št. 201/1 k.o. ... je bila nato 28. 5. 2004 razdeljena v parc. št. 201/1 in parc. št. 193/1. Tožnik je v roku iz prvega odstavka 22. člena ZKZ vložil tožbo pod opr. št. II P 485/2004, sedaj II P 321/2009, s katero zahteva sklenitev kupne pogodbe na podlagi sprejema ponudbe z dne 1. 3. 2004 in izstavitev zemljiškoknjižne listine.

2. V zadevi II P 485/2004 je sodišče prve stopnje njegov tožbeni zahtevek zavrnilo, sodišče druge stopnje je takšno odločitev potrdilo, Vrhovno sodišče pa je reviziji tožnika ugodilo in s sklepom razveljavilo sodbo sodišča druge stopnje. V obrazložitvi je navedlo, da parcelacija sama po sebi ne predstavlja razloga za odklonitev sklenitve prodajne pogodbe, sodišče druge stopnje pa podatka, da nekatere parcele iz ponudbe spadajo v območje NO2, naselbinsko območje ..., sploh ni ocenilo v smislu pravnih posledic, ki izhajajo iz takšne ureditve. Navedlo je, da Zakon o varstvu kulturne dediščine ne vsebuje nobene določbe, ki bi prodajalcu zemljišč, na kateri stojijo spomeniki, nalagala parcelacijo. Zakon v 63. členu določa le, da imata država in lokalna skupnost, na območju katere je spomenik, predkupno pravico. Vrhovno sodišče je opozorilo, da iz lokacijske informacije z dne 25. 3. 2004, na katero se v dopisu sklicuje tožena stranka in sodišče v svoji obrazložitvi, pod točko 4 celo izrecno izhaja, da Občina B. na zgoraj navedenih zemljiščih ne bo uveljavljala predkupne pravice. Potrdilo o uveljavljanju predkupne pravice z dne 9. 10. 2003, na katerega se je tožena stranka tekom pravdnega postopka sklicevala, pa sodišču sploh ni bilo predloženo. Vrhovno sodišče je posebej opozorilo, da ZKZ za veljavno sklenitev pogodbe o prodaji kmetijskih zemljišč res predpisuje odobritev pristojnega upravnega organa, kar predstavlja odložni pogoj za veljavno sklenitev takšne pogodbe, da pa to ni predmet pravne presoje v konkretnem primeru, saj do sklenitve pogodbe sploh ni prišlo. Vrhovno sodišče je opozorilo, da mora sodišče v konkretnem primeru presoditi, ali so podane okoliščine, ki toženi stranki narekujejo sklenitev zavezovalnega pravnega posla (in v skladu s tem tudi ustreznega razpolagalnega pravnega posla). Poudarilo je, da tožena stranka ne more kot razlog za odklonitev sklenitve zavezovalnega pravnega posla navajati okoliščin, ki nakazujejo težave, povezane z izpolnitvijo obveznosti, še posebej če je njihov nastanek posledica njenega lastnega ravnanja. Opozorilo je tudi, da samo dejstvo naknadne sklenitve (in izvršitve) kupoprodajne pogodbe s tretjo osebo za parcele, ki so predmet tožbenega zahtevka, spričo določbe 190. člena ZPP ne predstavlja razloga za zavrnitev tožbenega zahtevka. Poudarilo je, da je obligacijskopravna zaveza prodajalca, da izroči stvar, popolnoma neodvisna od tega, ali on stvar sploh ima, oziroma je njen lastnik. Okoliščina, da prodajalec ni lastnik stvari, ne vpliva na veljavnost prodajne pogodbe (glej 440. člen OZ) in enako tudi naknadna izguba lastninske pravice prodajalca ne povzroči, da s tem preneha prodajalčeva zaveza, da izpolni tisto, k čemer se je zavezal s prodajno pogodbo.

3. Med tem je prva toženka 7. 12. 2004 na UE ponovno vložila ponudbo za prodajo večinoma istih zemljišč kot v prvi ponudbi. To ponudbo je sprejel drugi toženec, ki je bil tudi novi zakupnik. Dne 2. 2. 2005 sta sklenila še pisno prodajno pogodbo, ki je bila - potem ko je bil v zadevi II P 485/2004 tožnikov zahtevek pravnomočno zavrnjen - odobrena s strani pristojne upravne enote, drugi toženec pa se je vpisal kot lastnik v zemljiško knjigo. Tožnik je zato 21. 8. 2009 zoper njiju vložil še izbrisno tožbo z vmesnim ugotovitvenim zahtevkom, da je pogodba, ki sta jo sklenila toženca nična, ker nasprotuje moralnim načelom.

4. Sodišče prve stopnje je zahtevku ugodilo. Sodišče druge stopnje pa je ugodilo pritožbi tožencev in je sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožbo zavrglo. Zavzelo je stališče, da bi tožnik pravni interes za uveljavljanje zahtevka za ugotovitev ničnosti pogodbe in izbrisno tožbo pridobil šele, če bi uspel z zahtevkom za sklenitev pogodbe v zadevi II P 321/2009 in bi bila ta pogodba s strani pristojne upravne enote odobrena.

5. Zoper takšno odločitev tožnik vlaga revizijo in predlaga, naj Vrhovno sodišče reviziji ugodi in odločitev sodišča druge stopnje spremeni tako, da pritožbi tožencev zavrne in potrdi sodbo sodišča prve stopnje. Navaja, da sta toženca na pomanjkanje pravnega interesa prvič opozorila v zadnji pritožbi. Meni, da bi morala na to opozoriti že v postopku pred sodiščem prve stopnje, da bi se o tem izreklo tudi sodišče prve stopnje v svoji odločbi. Tako pa mu je bila okrnjena pravica do izjave. Poudarja, da stališče sodišča druge stopnje ni pravilno. Opozarja, da je upravni postopek odobritve sklenitve prodajne pogodbe za kmetijsko zemljišče, uveden z dnem, ko kupec poda vlogo na pristojno upravno enoto. Če bo glede na ta trenutek lastnik nepremičnin tretja oseba in ne oseba, zoper katero je tožnik uspel z zahtevkom na sklenitev pogodbe, bo upravna enota odobritev pravnega posla zavrnila. Opozarja, da njegov zahtevek temelji na 92. členu Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), saj glede na določila ZKZ brez dvoma šteje za zainteresirano osebo za ugotavljanje ničnosti pravnega posla med tožencema.

6. Sodišče je revizijo vročilo tožencema, ki sta nanjo odgovorila. Prva toženka navaja, da je ugovor, da tožnik za uveljavljanje izbrisne tožbe nima pravnega interesa, uveljavljala že v vlogi z dne 14. 1. 2014 in da zato ni prekludirana. Poudarja, da je ta ugovor ponovila v pritožbi in da je zato prav, da je sodišče druge stopnje o tem ugovoru odločilo. Drugi toženec pa opozarja, da je odločitev sodišča druge stopnje pravilna, saj bi tožnik lahko tožbo za sklenitev pogodbe umaknil, ali pa bi se izkazalo, da sploh nima potrebnih denarnih sredstev za nakup nepremičnin in bi bila situacija absurdna, saj bi medtem dosegel prepis nazaj na prvo toženko. Lažje bi bilo če bi tožnik sprejel tudi drugo ponudbo in bi potem upravna enota morala odločiti, kateri posel bo odobrila.

7. Revizija je utemeljena.

8. Vrhovno sodišče je že v zadevi II Ips 151/2012 izčrpno obrazložilo, da so določbe ZKZ, ki urejajo institut predkupne pravice, prisilne narave in so namenjene usmerjanju prometa s kmetijskimi zemljišči tako, da ostanejo v primarni pridelovalni funkciji v obsegu, ki je potreben za zagotovitev prehranske varnosti prebivalcev Slovenije. Posebej je pojasnilo, da upoštevajoč spremenjene določbe Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) in ZKZ in na njuni podlagi sprejeto načelno pravno mnenje iz leta 2012, v primeru kršitve prisilnih določb ZKZ, ni več mogoče na načelni ravni izključiti zahtevkov za ugotovitev ničnosti pogodbe. Poudarilo pa je, da bo odločitev o utemeljenosti zahtevka na ugotovitev ničnosti vselej odvisna od okoliščin konkretnega primera.

9. V načelnem pravnem mnenju iz leta 2012 je Vrhovno sodišče zavzelo stališče, da je pri prodaji kmetijskih zemljišč po določbah veljavnega ZKZ kupoprodajna pogodba sklenjena že takrat, ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe, vendar pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojne upravne enote. Zavzelo je stališče, da je v primeru, ko je izjavo o sprejemu ponudbe podalo več predkupnih upravičencev, pogojno sklenjenih več zavezovalnih pravnih poslov in da je zahteva po predložitvi pogodbe o pravnem poslu v postopku odobritve pravnega posla iz 22. člena ZKZ izpolnjena, če se predkupni upravičenec, ki je pravočasno sprejel ponudbo, sklicuje na izjavo o sprejemu ponudbe. Navedlo je, da predkupni upravičenec, katerega pravni posel je bil odobren s pravnomočno odločbo pristojne upravne enote, lahko s tožbo v pravdnem postopku od prodajalca zahteva izročitev zemljiškoknjižnega dovolila (Pravna mnenja Vrhovnega sodišča RS, št. I/2012, str. 17).

10. Po prvem odstavku 22. člena ZKZ mora oseba, ki sklene pravni posel z lastnikom nepremičnine, vlogi za odobritev pravnega posla priložiti sklenjeno pogodbo o pravnem poslu. Vrhovno sodišče je že večkrat (prvič v zadevi II Ips 369/2010) poudarilo, da je treba upoštevati, da je bila pred sprejemom navedenega načelnega pravnega mnenja prevladujoča praksa sodišč in upravnih organov, da mora predkupni upravičenec pred vložitvijo vloge za odobritev pravnega posla najprej iztožiti sklenitev pogodbe in izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila v pravdnem postopku, pristojna upravna enota pa je v tem primeru štela, da rok za vložitev zahteve za odobritev začne teči šele od pravnomočnosti sodbe.

11. Tudi v obravnavani zadevi tožnik v skladu s prevladujočo sodno prakso v 60-dnevnem roku ni vložil zahteve za odobritev pravnega posla ampak tožbo za sklenitev pogodbe in izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. V primeru zavrnitve zahtevka, tožnik zaradi poteka 60 dnevnega roka ne bi mogel več zahtevati odobritve pravnega posla. Zato je revizijsko sodišče zaradi zagotovitve pravne varnosti v tem vmesnem obdobju v vseh tovrstnih zadevah tožbe obravnavalo kot sklepčne, s tem, da je v primeru, ko je bilo zahtevkom ugodeno, v izreku vselej dodalo, da se prenos lastninske pravice v zemljiški knjigi na podlagi takšne sodbe opravi šele potem, ko sklenjeno prodajno pogodbo odobri pristojna upravna enota. Z ugoditvijo zahtevku za sklenitev pogodbe je tožniku omogočeno, da v 60 dneh od pravnomočnosti odločbe pred upravno enoto zahteva odobritev pravnega posla.

12. Tožnik ima prav, ko opozarja, da pristojna upravna enota ne bo odobrila pogodbe, če bo v trenutku odločanja v zemljiški knjigi kot lastnik prodanih nepremičnin vpisan drugi toženec. Zato ni dvoma, da tožnik ima pravni interes za vložitev izbrisne tožbe. Ima pa sodišče druge stopnje prav, ko opozarja, da je odločitev o tem, ali sta toženca s sklenitvijo pravnega posla kršila etična načela, odvisna od predhodne odločitve, ali je bila prodajna pogodba po prvi ponudbi sklenjena oziroma, ali je tožnikov tožbeni zahtevek za sklenitev pisne prodajne pogodbe v zadevi II P 321/2009 utemeljen.

13. Čeprav je glede tega predhodnega vprašanja odprta pravda pod opr. št. II P 321/2009, Zakon o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v 13. členu prepušča sodišču odločitev o tem, ali bo samo rešilo to predhodno vprašanje ali pa bo postopek prekinilo, dokler o tem vprašanju ne bo pravnomočno odločeno v posebni pravdi(1). V obravnavani zadevi se je sodišče prve stopnje odločilo, da bo o tem predhodnem vprašanju odločilo samo.

14. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je imel tožnik v času prve ponudbe s toženko sklenjeno zakupno pogodbo z dne 23. 10. 2003 za del prodajanih zemljišč za dobo enega leta in je torej prvo ponudbo sprejel kot zakupnik (31. točka obrazložitve). Obrazložilo je, da za ugotovitev, da ima tožnik pravni interes za uveljavljanje izbrisnega zahtevka, zadošča ugotovitev, da je tožnik ob sprejemu prve ponudbe imel status predkupnega upravičenca, da pa tudi glede na vrsto nepremičnin ni ovir za sklenitev pogodbe. Opozorilo je, da je nadaljnja odločitev o tem, kateri od predkupnih opravičencev, ki so sprejeli ponudbo, ima predkupno pravico najboljšega vrstnega reda (ali „ustreznejše“ zakupno razmerje), v pristojnosti upravne enote. Odločilo je (upoštevajoč odločbo Vrhovnega sodišča II Ips 422/2006), da parcelacija sama po sebi ne predstavlja utemeljenega razloga za odklonitev sklenitve prodajne pogodbe po prvi ponudbi, niti to ne izhaja iz Zakona o varovanju naravne in kulturne dediščine, saj je bilo izkazano, da Občima B. na zemljiščih, na katerih stojijo spomeniki, ne bo uveljavljala predkupne pravice (41. in 42. točka obrazložitve sodbe sodišča prve stopnje). Sodišče prve stopnje je odločilo tudi, da ponudba veže tudi glede nekmetijskih zemljišč, ki jih je toženka vključila v ponudbo posestva kot celote (71. točka).

15. Toženca v pritožbah izpodbijata pravilnost odločitve sodišča prve stopnje o predhodnem vprašanju, izpodbijata pa tudi oceno, da je bilo njuno ravnanje nemoralno. Na te pritožbene ugovore sodišče druge stopnje zaradi zmotnega materialnopravnega izhodišča, da tožnik sploh nima pravnega interesa za izbrisno tožbo, ni odgovorilo. Zato je Vrhovno sodišče reviziji ugodilo, sodbo sodišča druge stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo temu sodišču v novo sojenje.

16. Če sodišče razveljavi odločbo, zoper katero je bilo vloženo pravno sredstvo, in zadevo vrne v novo sojenje, pridrži odločitev o stroških postopka v zvezi s pravnim sredstvom za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

Op. št. (1): Višje sodišče ima prav, da glede na stališče v zadevi II Ips 433/2006 (enako v zadevi II Ips 115/2013), da samo dejstvo naknadne sklenitve (in izvršitve) kupoprodajne pogodbe s tretjo osebo za parcele, ki so predmet tožbenega zahtevka, spričo določbe 190. člena ZPP ne predstavlja razloga za zavrnitev tožbenega zahtevka za sklenitev pogodbe in izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, postopka II P 321/2009 ne bi bilo treba prekiniti.