Jedro

Prvi dolžnik bi moral že pred sodiščem prve stopnje predložiti cenitveno poročilo, ki bi bistveno odstopalo od cenitvenega poročila sodnega izvedenca, s čimer bi lahko prišlo do utemeljenega dvoma v pravilnost podanega mnenja sodnega cenilca.

Prvi dolžnik, glede na to da je od začetka očital sodnemu cenilcu previsoko oceno, bi lahko že v prvih ali v drugih pripombah napovedal, da je že angažiral sodnega cenilca in da ta ne more izdelati korektnega cenitvenega poročila v danem roku 8 dni ter predlagal podaljšanje roka.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijani sklep sodišča prve stopnje.

Prvi dolžnik sam krije svoje stroške tega pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z v uvodu navedenim sklepom ugotovilo, da znaša tržna vrednost nepremičnine parc. št. ... k.o. P. (ID ...) 110.000,00 EUR (I. točka izreka), parc. št. ... k.o. P. (ID ...) 81.000,00 EUR (II. točka izreka), parc. št. ... k.o. P. (ID ...) 6.500,00 EUR (III. točka izreka) in parc. št. ... k.o. P. (ID ...) 82.000,00 EUR (IV. točka izreka). Zavrnilo je še predlog prvega dolžnika za postavitev novega cenilca (V. točka izreka). Ugotovilo je, da prvi dolžnik s svojimi navedbami ni dokazal, da je vrednost nepremičnin dejansko ocenjena previsoko. Navedel je le, da so objekti v slabem stanju in potrebni obnove, za kar je sicer predložil fotografije, vendar te niso zadosten dokaz, da bi sodišče podvomilo v pravilnost ocenitve vrednosti. Prvi dolžnik je navedel kakšna je skupna ocenjena vrednost nepremičnin G., pa še ta je po njegovem mnenju previsoka, vendar za to ni predložil niti enega samega dokaza, kot na primer cenitveno poročilo drugega cenilca, katerega ocenjena vrednost bi bistveno odstopala od vrednosti, ugotovljenih s strani sodnega cenilca. Sodni cenilec je prepričljivo pojasnil zakaj je pri oceni vrednosti upošteval način primerljivih prodaj in nabavnovrednostni način, ki sta podprti s primerljivimi prodajami in izračunom nadomestitvenih stroškov, ne pa načina kapitalizacije donosa. Končno oceno tržne vrednosti je uskladil kot približno srednjo vrednost, dobljeno pri obeh načinih ocenjevanja. Sodni cenilec je pojasnil, da je pri oceni vrednosti upošteval, da je dostop do nepremičnin urejen preko sosednjega zemljišča in da ni služnosti, kar je, kot je poudaril, razvidno iz mreže prilagoditev - fizične lastnosti po načinu primerljivih prodaj ter funkcionalno zastaranje po nabavnovrednostnem načinu. Navedel je še, da je dostop do nepremičnin fizično možen in urejen. Prvi dolžnik je šele v vlogi 20. 8. 2013 zahteval drugega cenilca za ocenitev vrednosti nepremičnin, vendar po prepričanju sodišča prepozno. Sodišče je že s sklepom z dne 14. 2. 2012 določilo sodnega cenilca in kolikor je prvi dolžnik menil, da ni primeren za ocenitev, bi lahko predlagal drugega cenilca že po prejemu sklepa.

Zoper ta sklep sodišča prve stopnje vlaga pritožbo prvi dolžnik po pooblaščeni odvetniški družbi iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku

338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) v zvezi s prvim odstavkom 366. člena ZPP in s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju: ZIZ) . V pritožbi navaja, da je na njegove pripombe sodni cenilec odgovoril, vendar izjemno kratko in se v celoti skliceval na navedbe v cenitvenem poročilu, ki so bile pomanjkljive, na kar je prvi dolžnik opozoril takoj na začetku. Sodni cenilec ni primerno pregledal objektov in zemljišč, ki so bili potrebni za oceno. F.-B. F. je bil po pooblastilu prvega dolžnika prisoten ob cenilčevem ogledu in si ni ustrezno ogledal prostorov, zgolj površno ter opravil nekaj fotografij, ki ne izkazujejo realnega stanja. Sodni cenilec ni ustrezno upošteval dejstva, da je na nepremičnini vknjižena služnost stanovanja in da je dostop do vseh objektov preko druge parcele, kjer ni urejene služnosti. Kljub temu, da je v odgovoru navedel, da je vse upošteval, to ni razvidno iz cenitvenega poročila. Prvi dolžnik je naročil mnenje neodvisnega sodnega cenilca Z. J. za oceno tržne vrednosti nepremičnin, ki ga posreduje. Sodni cenilec Z. J. ugotavlja, da je tržna vrednost nepremičnin naslednja: […], skupno 193.000,00 EUR. Odstopanje med cenitvama je očitno. Cenitvenega poročila drugega neodvisnega cenilca sam brez svoje krivde ni mogel prej predložiti, kot šele po izdanem sklepu o ugotovitvi vrednosti nepremičnin. Po podaji prvih pripomb zoper cenitveno poročilo ni dvomil v strokovnost in pristranskost sodnega cenilca B. G., vendar ko je prejel odgovor na svoje pripombe, je ugotovil, da sodni cenilec ne odstopa od svojega mnenja in odgovarja izrecno kratko, brez konkretne obrazložitve. Drugo cenitveno poročilo je prvi dolžnik lahko pridobil šele sedaj, saj se zaradi letnih dopustov z drugim sodnim cenilcem ni uspel dogovoriti za ogled prej kot 30. 8. 2013. Glede na 8-dnevni rok za pritožbo je cenitveno poročilo temu primerno kratko. Kolikor bi imel ustreznejši čas za pripravo cenitvenega poročila (sodni cenilec B. G. je imel 30 dni), bi bila tudi obrazložitev bistveno širša. Vendar iz poročila jasno izhaja, da je sodni cenilec opravil ogled na kraju samem in podal neodvisno mnenje, ki bistveno odstopa od mnenja B. G. Sodni cenilec bi moral pri oceni parcele št. ... k.o. P. podati oceno rastja in kvalitete zemljišča (npr. vrednost lesnih zalog, kakovost lesa in podobno), da bi lahko dobil verodostojno tržno vrednost, ne zgolj na podlagi primerjave podobnih zemljišč. Zemljišča se lahko glede na rastje med seboj bistveno razlikujejo po ceni.

Sodišče prve stopnje je vročilo pritožbo upnikom.

Pritožba ni utemeljena.

Po drugem odstavku 178. člena ZIZ, na katerega se je v izpodbijanem sklepu pravilno oprlo sodišče prve stopnje, ugotovi vrednost nepremičnine na podlagi cenitve sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve. Prvi dolžnik v pritožbi neutemeljeno očita sodnemu cenilcu, da je na njegove pripombe odgovoril izjemno kratko in se v celoti skliceval na navedbe v cenitvenem poročilu, ki naj bi bile pomanjkljive. Odgovor sodnega cenilca na (prve) pripombe prvega dolžnika z dne 21. 6. 2013 je obsegal tri strani (listna št. 215 do 218), pri čemer so prve pripombe prvega dolžnika z dne 10. 6. 2013 obsegale (le) dve strani in pol. Glede na to, da je cenitveno poročilo obsegalo kar 44 strani in dodatno k tem še izpiski iz G., se sodnemu cenilcu ni bilo potrebno ponavljati ter se je lahko skliceval na navedbe v cenitvenem poročilu.

Ne drži, kar prvi dolžnik navaja v nadaljevanju pritožbe, da si sodni cenilec ni primerno pregledal objektov in zemljišč, da si prostorov ni ogledal ustrezno, temveč zgolj površno in opravil nekaj fotografij, kar naj ne bi izkazovalo realnega stanja. V cenitvenem poročilu je sodni cenilec po ortofoto posnetkih vseh štirih nepremičnin v cenitveno poročilo vključil osem fotografij stanovanjske hiše (stran 23 in 24 poročila), štiri fotografije delavniškega objekta (stran 25 poročila), štiri fotografije skladiščnega objekta (stran 27 poročila). Prikazujejo tako zunanjost kot notranjost objektov.

Prav tako prvi dolžnik v pritožbi neutemeljeno navaja, da sodni cenilec ni ustrezno upošteval dejstva, da je na nepremičnini vknjižena služnost stanovanja, da je dostop do vseh objektov preko druge parcele, kjer ni urejene služnosti, da je v odgovoru navedel, da je vse upošteval, vendar to ni razvidno iz cenitvenega poročila, da je prvi dolžnik že ob pripombah jasno navedel, da ni razvidna cenitev sodnega cenilca glede upoštevanja vseh dejstev, da v odgovoru ni podal nobenega pojasnila v zvezi s tem. Že sodišče prve stopnje je v izpodbijanem sklepu odgovorilo na te pripombe prvega dolžnika, da je sodni cenilec pojasnil, da je pri oceni vrednosti upošteval, da je dostop do nepremičnin urejen preko sosednjega zemljišča in da ni služnosti, kar je razvidno iz mreže prilagoditev - fizične lastnosti po načinu primerljivih prodaj ter funkcionalno zastaranje po nabavnovrednostnem načinu, da je navedel, da je dostop do nepremičnin fizično možen in urejen (predzadnji odstavek na šesti strani obrazložitve sklepa). V cenitvenem poročilu je sodni cenilec pri oceni tržne vrednosti nepremičnin po načinu primerljivih prodaj za stanovanjsko hišo upošteval prilagoditve glede na obravnavano nepremičnino v mreži na strani 30, za delavniški ter skladiščni objekt na straneh 31, 32, za zemljišče na strani 33, pri nabavnovrednostnem načinu za parcele ..., ... ter ... vse k.o. P. v mreži na strani 35, v oceni nabavnega stroška novega objekta je za stanovanjsko hišo upošteval fizično obrabljenost, funkcionalno zastaranje, ekonomsko zastaranje na straneh 36, 37, za oceno stroškov zunanje ureditve je upošteval fizično obrabljenost na strani 37, za delavniški objekt je upošteval fizično obrabljenost, funkcionalno zastaranje, ekonomsko zastaranje na strani 38, za skladiščni objekt je upošteval fizično obrabljenost, funkcionalno zastaranje, ekonomsko zastaranje na straneh 39, 40, nakar je vse skupaj rekapituliral in uskladil končno vrednost vseh štirih nepremičnin na straneh 41, 42 cenitvenega poročila.

Prvi dolžnik je v drugih pripombah 21. 8. 2013 predlagal postavitev novega sodnega cenilca, kar izpodbija v pritožbi. Na podlagi tretjega odstavka 254. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ se zahteva mnenje drugih izvedencev le, če so v mnenju enega ali več izvedencev nasprotja ali pomanjkljivosti ali če nastane utemeljen dvom o pravilnosti podanega mnenja, te pomanjkljivosti ali dvom pa se ne da odpraviti z novim zaslišanjem. Tega prvi dolžnik v pripombah ni izkazal in sodišče prve stopnje je pravilno, čeprav na drugi podlagi, zavrnilo predlog prvega dolžnika za postavitev novega sodnega cenilca. Prvi dolžnik bi moral že pred sodiščem prve stopnje predložiti cenitveno poročilo, ki bi bistveno odstopalo od cenitvenega poročila sodnega izvedenca, s čimer bi lahko prišlo do utemeljenega dvoma v pravilnost podanega mnenja sodnega cenilca. Tega ni storil, temveč je šele sedaj s pritožbo predložil mnenje Z. J. z dne 2. 9. 2013. V pritožbi sicer opravičuje, da tega mnenja brez svoje krivde ni mogel prej predložiti, ker po prvih pripombah zoper cenitveno poročilo ni dvomil v strokovnost in pristranskost sodnega cenilca, da je ga lahko pridobil šele sedaj, zaradi letnih dopustov. Prvi dolžnik, glede na to da je od začetka očital sodnemu cenilcu previsoko oceno, bi lahko že v prvih ali v drugih pripombah napovedal, da je že angažiral sodnega cenilca in da ta ne more izdelati korektnega cenitvenega poročila v danem roku 8 dni ter predlagal podaljšanje roka. Vendar tega ni storil. Zato sodišče druge stopnje ni upoštevalo pritožbi priloženega mnenja in tudi ne zaslišanja tega cenilca. Poleg tega je cenilec Z. J. izdelal izvedeniško mnenje po naročilu prvega dolžnika, medtem ko je sodni cenilec B. G. izdelal mnenje neodvisno po nalogu sodišča. Pritožbene navedbe prvega dolžnika, da bi moral cenilec pri oceni parcele št. ... k.o. P. podati tudi oceno rastja in kvalitete zemljišča (vrednost lesnih zalog, kakovost lesa), da bi lahko dobil verodostojno tržno vrednost, ne zgolj na podlagi primerjave podobnih zemljišč, da se lahko zemljišče glede na rastje med seboj bistveno razlikujejo po ceni, so nedopustne pritožbene novote in sodišče druge stopnje jih ni upoštevalo (prvi odstavek 237. člena ZPP v zvezi s četrtim in šestim odstavkom 286. člena ZPP in 15. členom ZIZ). Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom pravilno ugotovilo tržne vrednosti nepremičnin.

V postopku na prvi stopnji ni bila storjena nobena od tistih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, na obstoj katerih pazi sodišče druge stopnje po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 366. člena ZPP). Sodišče druge stopnje je zato na podlagi 353. člena ZPP v zvezi z drugo točko 365. člena ZPP in s 15. členom ZIZ zavrnilo pritožbo prvega dolžnika kot neutemeljeno in potrdilo potrdilo izpodbijani sklep sodišča prve stopnje.

Prvi dolžnik sam krije svoje stroške tega pritožbenega postopka, ker mu jih upnik ni neutemeljeno povzročil (šesti odstavek 38. člena ZIZ) in ker s pritožbo ni uspel ( prvi

odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP in s 15. členom ZIZ ).