Jedro

Na podlagi odpovedi preneha najemno razmerje s potekom roka (odpovedni rok), ki ga določa najemna pogodba, in ne s predajo posesti predmeta najema, kot zmotno trdi pritožba.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II.Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je toženi stranki naložilo v plačilo 1.500 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9. 11. 2022 naprej in 7.500 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 11. 4. 2023 naprej (točka I izreka). V ostalem je tožbeni zahtevek zavrnilo (za 1.500 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 11. 4. 2023 naprej - točka II izreka). Toženi stranki je naložilo v plačilo 2.666,50 EUR stroškov tožeče stranke, tožeči stranki pa 244,45 EUR stroškov tožene stranke, vse z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka roka za izpolnitev naprej (točka III in IV izreka).

2.Tožena stranka vlaga pritožbo zoper obsodilni in stroškovni del sodbe. Uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena ZPP.

Predlaga spremembo sodbe z zavrnitvijo celotnega tožbenega zahtevka, najmanj pa glede zneska 7.500 EUR. Podrejeno se zavzema za razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje, vse s plačilom pritožbenih stroškov z zamudnimi obrestmi. Navaja, da sodba temelji predvsem na zmotni uporabi materialnega prava 587. člena OZ in vsebuje bistvene kršitve ZPP. Bistvena elementa najemne pogodbe sta izročitev predmeta najema v uporabo najemniku in plačevanje najemnine za čas, ko najemnik uporablja predmet najema. Po tožnikovem prevzemu lokala v posest (december 2022) toženec ni bil več najemnik. Ni bilo več nobene pravne osnove za plačevanje najemnine. Obstoj najemne pogodbe in pravic ter obveznosti obeh pogodbenih strank so odvisne od bistva najema, to je uporabe/posesti predmeta najema s strani najemnika. Druga napaka pri razlagi najemne pogodbe in uporabi materialnega prava je vprašanje, kaj predstavlja odpoved pogodbe in kdaj dejansko preneha najemna pogodba. Za trajanje najemne pogodbe je bistveni element, da je stvar najema izročena najemniku v njegovo posest. Ko najemodajalec prevzame stvar nazaj v posest, najemne pogodbe ni več. Zmotno je stališče sodišča, da mora bivši najemnik do poteka odpovednega roka plačati najemnino. Če stranki to dogovorita, gre za pogodbeno kazen in ne za najemnino. Slednja v obravnavanem primeru ni bila dogovorjena. Tožnik nima pravnega temelja, da bi uveljavljal še šest najemnin, oziroma kot je sodišče zmotno dosodilo, pet najemnin (7.500 EUR). Zmotno je stališče sodišča, da bi morala tožena stranka dokazovati drugačen dogovor. Po materialnem pravu bi morala tožeča stranka nositi dokazno breme, da bi ji moral toženec po vrnitvi posesti še karkoli plačevati. Podana je bistvena kršitev pravil postopka. Ni bilo drugačnega dogovora, to je, da bi toženec moral zaradi odpovedi najemne pogodbe plačati pogodbeno kazen za šest mesecev, čeprav je tožnik prevzel posest. To je dokazano s pričami A. A., B. B. in C. C. Sodba nima navedbe člena OZ, 616. člen OZ ni prava osnova. Sodba je sama s seboj v nasprotju glede plačevanja najemnine za stvar, ki je v posesti najemodajalca. Bistvena napaka sodbe je, da plačevanje v času teoretičnega odpovednega roka tolmači kot dogovorjeno pogodbeno kazen. Zmoten je zaključek, da je tožbeni zahtevek za plačilo 7.500 EUR utemeljen kljub predaji poslovnega prostora tožniku v decembru 2022, ker ni bil dokazan dogovor o skrajšanju odpovednega roka oziroma ta rok ni bil skrajšan. Glede plačila 1.500 EUR sodišče ni upoštevalo dejstva, da je tožnik ob prevzemu lokala v posest decembra 2022 prevzel gostinsko opremo in zalogo v precej večji vrednosti, kot je enomesečna najemnina, ter da je bila najemnina plačana s pobotom. Zaradi napačne odločitve o glavni stvari je napačno odločeno o stroških.

3.Tožeča stranka je odgovorila na pritožbo. Predlaga, da jo višje sodišče zavrne s stroškovno posledico za tožečo stranko.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.Tožnik na podlagi najemne pogodbe za najem poslovnega prostora in zunanjih parkirnih mest, sklenjene med pravdnima strankama za nedoločen čas od 1. 5. 2022 naprej za najemnino 1.500 EUR mesečno, po enostranski odpovedi pogodbe s strani toženca, podani v novembru 2022, vtožuje plačilo neplačane najemnine za mesec junij 2022 (1.500 EUR) z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9. 11. 2022 naprej, ter plačilo šestih mesečnih obrokov najemnin v skupni višini 9.000 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od vložitve tožbe (11. 4. 2023), zapadlih v plačilo v času pogodbeno določenega šestmesečnega odpovednega roka. Toženec se je branil z ugovorom, da sta pravdni stranki s podpisom dveh sporazumov z dne 3. 11. 2022 (odpoved pogodbe o zaposlitvi in odpoved najemne pogodbe) rešili vse medsebojne odnose, sklenili dogovor, da nihče nikomur ničesar ni več dolžan in da se je tožnik s prevzemom lokala v posest in zalog v njem odpovedal odpovednemu roku in uveljavljanju pogodbeno dogovorjenih pravic.

6.Sodišče je po izvedenem dokaznem postopku pretežno ugodilo tožbenemu zahtevku (razen za za najemnino za november 2022), in sicer na podlagi določb najemne pogodbe in 616. člena OZ. Ugovor tožene stranke, da je bil ob odpovedi pogodbe sklenjen dogovor, da so vse medsebojne pogodbene obveznosti strank poravnane in o skrajšanju odpovednega roka, je zavrnilo. Prav tako je zavrnilo ugovor, da je zapadla najemnina za junij 2022 plačana z nadomestno izpolnitvijo (blago v lokalu in tablični računalnik).

7.V mejah pritožbenih navedb in ob uradnem preizkusu, pri katerem pazi na pravilno uporabo materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega postopka, naštete v drugem odstavku 350. člena ZPP, pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje o vsebini najemne pogodbe za poslovni prostor, sklenjeni 25. 4. 2022 in odpovedani s strani toženca 3. 11. 2022, ter neizpolnjenih pogodbenih obveznostih toženca. Pri odločanju je pravilno izhajalo iz pogodbenih določil točke V najemne pogodbe (priloga A2) glede plačevanja najemnine in točke VIII najemne pogodbe o odpovedi pogodbe, ki so v obravnavanem primeru skupaj z določbo 616. člena OZ relevantno materialno pravo. Pravilno je uporabilo tudi točko VII pogodbe o predaji ključev poslovnih prostorov. Pri odločanju je materialno pravo pravilno navedlo in uporabilo. Pritožbene navedbe o pomanjkljivih razlogih o pravni podlagi, na katero se je oprlo, so neutemeljeni.

8.Pravilno in popolno je ugotovilo vsa odločilna dejstva o zatrjevanjih neizpolnjenih pogodbenih obveznosti toženca na eni strani in o ugovorih toženca o ugaslih pravicah na drugi strani (o ugovoru izpolnitve z nadomestno izpolnitvijo oziroma pobotom glede zapadle neplačane najemnine za junij 2022 ter o ugovoru sklenitve dogovora o poravnanju vseh medsebojnih pogodbenih obveznosti in tožnikovi odpovedi pravicam zaradi odpovedi najemne pogodbe). Vsi ugovori spadajo v toženčevo trditveno in dokazno breme in je nasprotno pritožbeno naziranje zmotno. Prav tako so neutemeljeni pritožbeni očitki o procesni kršitvi 212. člena ZPP, češ da je sodišče nepravilno porazdelilo dokazno breme glede toženčevih ugovorov.

9.Sodba ima pravilne in popolne razloge o vseh odločilnih dejstvih, ki si med seboj ne nasprotujejo in omogočajo vsebinski preizkus. Nestrinjanje pritožnika z razlogi, dokazno oceno in sprejeto pravno odločitvijo ne vodi do očitane absolutne bistvene kršitve pravil postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, niti do relativne kršitve 8. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 339. člena ZPP. Dokazna ocena o zatrjevanih dogovorih o prenehanju pogodbenih obveznosti toženca temelji na skrbni in kritični oceni listinskih in ustnih dokazov (izpovedbe strank in prič). Preverljivo je pojasnjeno, zakaj sodišče ocenjuje, da je določeno odločilno dejstvo bodisi dokazano bodisi ni dokazano. Prepričljivo obrazložene dokazne ocene pritožba ne uspe z ničemer omajati.

10.Sodišče prve stopnje je ugotovilo naslednje dejansko stanje:

-med pravdnima strankama je bila 25. 4. 2022 sklenjena pisna pogodba za najem poslovnega prostora in parkirnih mest za mesečno najemnino v znesku 1.500 EUR in z odpovednim rokom šestih mesecev;

-toženec ni poravnal mesečne najemnine za junij 2022;

-toženec je pisno odpovedal najemno pogodbo z dnem 3. 11. 2022 in istega dne podal tožniku odpoved pogodbe o zaposlitvi z odpovednim rokom 30 dni;

-toženec je po odpovedi najemne pogodbe v lokalu posloval (skoraj) ves mesec november in za ta mesec plačal najemnino;

-ob odpovedi najemne pogodbe med pogodbenima strankama ni bil sklenjen dogovor glede opreme, ki jo je toženec pustil v lokalu, in o poravnavi vseh medsebojnih obveznosti;

-tožnik ne ob odpovedi najemne pogodbe ne ob primopredaji ključev lokala (december 2022) niti kadarkoli kasneje ni soglašal s skrajšanjem pogodbeno dogovorjenega odpovednega roka, dogovor o tem ni bil dosežen;

-toženec po 18. 11. 2022 (plačilo najemnine za november 2022) ni več plačeval najemnine.

11.Ob takih dejanskih ugotovitvah je pravno pravilna odločitev, da mora toženec tožniku plačati še najemnino za junij 2022 in 5 najemnin za čas trajanja odpovednega roka. Pritožnik z ničemer ne vzbudi dvoma o pravilnosti ocene in presoje, da ob odpovedi najemnega razmerja pravdni stranki nista sklenili dogovora o prenehanju najemnega razmerja, o poravnavi vseh medsebojnih obveznosti iz naslova najemne pogodbe niti o skrajšanju pogodbeno določenega šestmesečnega odpovednega roka. O nasprotnem se je sodišče zanesljivo prepričalo z listinami o odpovedi pogodbenih razmerij, elektronskimi sporočili med pravdnima strankama, zlasti pa z zaslišanjem tožnika in njegove žene. Zmotno je pritožbeno naziranje, da so priče A. A., B. B. in C. C. potrdile sklenitev dogovora, da tožencu ni treba plačati najemnin za čas odpovednega roka. Njihove izpovedbe so pravilno ocenjene v točki 17. Prav tako so pravilne ugotovitve, da priče takega dogovora niso potrdile, da je šlo zgolj za enostransko (neutemeljeno) izjavo in prepričanje toženca, da po primopredaji ključev ne bo več poravnaval preostalih najemnin, in da tožnik s tem (kljub prevzemu posesti poslovnega prostora) ni soglašal. Pravilna je presoja, da s strani toženca zatrjevani dogovori o prenehanju najemnega razmerja in pravic iz pogodbenega razmerja niso bili sklenjeni.

12.Zmotno je pritožbeno naziranje, da je s prevzemom posesti najemno razmerje med pravdnima strankama prenehalo in da toženec za to ni dolžan izpolniti pogodbenih obveznosti zaradi enostranske odpovedi najemne pogodbe.

13.Z zakupno/najemno pogodbo se zakupodajalec/najemodajalec zavezuje, da bo zakupniku/najemniku izročil določeno stvar v rabo, ta pa se zavezuje, da mu bo za to plačeval določeno zakupnino/najemnino. Drži, da je bistvena obveznost najemodajalca po 587. členu OZ, da rabo omogoča ves čas trajanja zakupnega/najemnega razmerja. Ali bo zakupnik/najemnik rabo tudi izvajal, pa je po pravilni ugotovitvi sodišča prve stopnje, v dispoziciji zakupnika/najemnika. Zakup/najem je po naravi trajno (trajajoče) pogodbeno razmerje. Pogodbeno določilo VIII. točke najemne pogodbe, po pravilni ugotovitvi sodišča prve stopnje, daje strankama možnost, da vsaka od njiju pogodbo brez razloga vselej odpove s šestmesečnim odpovednim rokom, v tem času pa veljajo vse obveznosti, določene z najemno pogodbo, vključno s plačilom najemnine in stroškov. Toženec je to možnost tudi izkoristil. Zakupna/najemna pogodba, katere trajanje ni določeno in ga iz okoliščin ali krajevnih običajev tudi ni mogoče določiti, preneha z enostransko izjavo volje - odpovedjo, ki jo vsaka stranka lahko da drugi, spoštujoč določeni odpovedni rok (prvi odstavek 616. člena OZ). Odpoved se lahko po dogovoru strank veže na izpolnitev določenih ravnanj (v obravnavanem primeru: plačevanje najemnin in stroškov v odpovednem roku) ali pogojev. Na podlagi odpovedi preneha najemno razmerje s potekom roka (odpovedni rok), ki ga določa najemna pogodba, in ne s predajo posesti predmeta najema, kot zmotno trdi pritožba. Odpovedni rok začne teči od vročitve odpovedi sopogodbeniku. Odpovedano dolžniško razmerje pa preneha šele, ko preteče s pogodbo določeni odpovedni rok. Šele tedaj sta pogodbeni stranki prosti svojih pogodbenih obveznosti. Kot je povedalo že sodišče prve stopnje, so z odpovednim rokom na ta način varovani interesi tiste pogodbene stranke, kateri se najemna pogodba za poslovne prostore odpoveduje.

14.Odpovedni rok je pravica, ki ni kogenten element zakupne/najemne pogodbe za nedoločen čas. V okviru prostega urejanja obligacijskih razmerij se stranki lahko dogovorita, da za njiju odpovedni rok ne velja, lahko se mu vnaprej odpovesta ali pa skleneta dogovor o trajanju, skrajšanju ali podaljšanju odpovednega roka tudi po podani odpovedi najemne pogodbe. Ker po pravilnih dejanskih ugotovitvah sodišča prve stopnje ob pisni odpovedi pravdni stranki odpovednega roka nista izključili, se mu odpovedali ali ga kakorkoli spremenili, je pravno pravilna odločitev, da je tožnik upravičen do plačila petih neplačanih najemnin za čas odpovednega roka (7.500 EUR) na podlagi pogodbenega določila VIII. točke najemne pogodbe. Drugačno pritožbeno naziranje, ki govori o nedopustni pogodbeni kazni, je zmotno.

15.Tudi odločitev o plačilu neplačane najemnine za junij 2022, pojasnjena v točki 16 sodbe, je pravilna v dejanskem in pravnem pogledu. Trditveno in dokazno breme o dogovoru o nadomestni izpolnitvi je bilo na tožencu. Pritožbeno sodišče pritrjuje oceni in ugotovitvi sodišča prve stopnje, da toženec ni zmogel že trditvenega bremena, pa tudi dokaznega ne. Pavšalnih in nekonkretiziranih navedb o pobotu, ki ga omenja v pritožbi, po pravilni oceni sodišča prve stopnje ni dokazal niti s svojo izpovedbo. Tudi v pritožbi ostaja na ravni pavšalnih navedb o "veliko večji vrednosti blaga v lokalu, ki naj bi ga ob odpovedi najemne pogodbe prevzel v posest tožnik". Takih navedb ni mogoče ovrednotiti niti oceniti ali jih obračunati kot najemnino.

16.Pritožbeni razlogi niso podani. Na pravilno ugotovljeno dejansko stanje je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo materialno pravo. Ker pri odločanju ni zagrešilo očitanih niti uradno upoštevnih procesnih kršitev, je bilo treba pritožbo zavrniti in potrditi izpodbijano sodbo (353. člen ZPP).

17.Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP. Toženec je s pritožbo propadel (prvi odstavek 154. člena ZPP), tožeča stranka pa z odgovorom na pritožbo ni prispevala k odločanju na pritožbeni ravni (prvi odstavek 155. člena ZPP). Zato trpita vsak svoje stroške pritožbenega postopka.

-------------------------------

1Zakon o pravdnem postopku,Uradni list RS, številka 26/1999 s spremembami.

2Obligacijski zakonik, Uradni list RS, številka 83/2001 s spremembami.

3Pogodbeno določilo glasi: "Najemnik se zavezuje lastniku plačevati mesečno najemnino za najete poslovne prostore iz I. točke te pogodbe od dalje v višini 1.500 EUR neto ..., najkasneje do 8 (osmega) delovnega dneva v mesecu, za tekoči mesec. V primeru zamude s plačili najemnine, je najemnik dolžan plačati tudi obresti, v višini zakonskih zamudnih obresti."

4Točka VIII Odpoved, glasi: "Vsaka pogodbena stranka lahko odpove to najemno pogodbo vselej, ne da bi za to navajal razloge, s šestmesečnim odpovednim rokom, v tem času pa veljajo vse obveznosti, določene s to pogodbo, vključno s plačilom najemnine in stroškov."

5Točka VII pogodbe glasi: "Ob prenehanju veljavnosti te pogodbe se najemnik obvezuje predati lastniku, ključe poslovnih prostorov, ki so predmet te pogodbe, očiščene in prazne osebe. Najemnik se obvezuje do predaje ključev poslovnih prostorov plačati vse stroške, ki se nanašajo na uporabo poslovnih prostorov in pritiklin do dneva predaje ključev ter izplačati eventualno odškodnino za poškodovane poslovne prostore, skupne naprave in opremo, izključujoč normalno rabo, če le-tega ne bo prej sam saniral."

6Za vsa najemna razmerja za poslovne prostore v zvezi z najemnimi pogodbami, sklenjenimi od 19. 6. 2021 naprej, se uporabljajo določbe OZ o zakupni/najemni pogodbi - 587. do 618. člen OZ; 52. člen Zakona o spremembah in dopolnitvah stanovanjskega zakona (SZ-1E).

Zveza:

Obligacijski zakonik (2001) - OZ - člen 587, 616, 616/1, 618 Zakon o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (2021) - SZ-1E - člen 52 Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP - člen 8, 212, 339, 339/1, 339/2, 339/2-14

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.