Jedro

Namen določbe 6. točke prvega odstavka 355. člena OZ je torej v izenačitvi pravnega položaja etažnih lastnikov stanovanj. Nasprotno pa ni podana potreba po izenačitvi pravnega položaja etažnih lastnikov poslovnih prostorov, saj enoletni zastaralni rok iz 1. točke prvega odstavka 355. člena OZ ne pride v poštev v primeru poslovnega odjema, ki se po naravi stvari nanaša na poslovne prostore. Takšne terjatve (v zvezi s poslovnimi prostori) zastarajo po pravilih za občasne terjatve iz 347. člena OZ ali po pravilih za zastaranje terjatev iz gospodarskih pogodb iz 349. člena OZ (oboje, če so izpolnjeni pogoji) ali v splošnem zastaralnem roku iz 346. člena OZ.

Določba 24. člena SZ-1 namreč ne zajema subsidiarne odgovornosti lastnika poslovnih prostorov. Že jezikovna razlaga citirane določbe povsem nedvoumno določa meje pomena konkretnega pravnega pravila: subsidiarna odgovornost lastnika stanovanja. Glede na izrecno ločitev stanovanjskih in poslovnih prostorov v 2. členu SZ-1, poslovni prostori tako že po jezikovni razlagi spadajo izven meja konkretnega določila.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Z uvodoma navedeno sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, da ji je tožena stranka dolžna plačati naslednje zneske, in sicer: - znesek 75,92 ERU z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 29. 9. 2017 do plačila; - znesek 80,52 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 11. 20107 do plačila; - znesek 91,47 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 12. 2017 do plačila; - znesek 30,36 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 28. 12. 2017 do plačila, ter da ji je dolžna povrniti nastale pravdne stroške z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva razsoje do plačila (I. točka izreka). Odločilo je še, da je tožeča stranka dolžna toženi stranki plačati pravdne stroške v višini 20,00 EUR v roku 8 dni od prejema pisnega odpravka sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo prvi dan po poteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti (II. točka izreka).

2. Proti tej sodbi se pritožuje tožeča stranka. Nasprotuje presoji sodišča prve stopnje, da je v predmetni zadevi potrebno uporabiti enoletni zastaralni rok iz 355. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Po mnenju tožeče stranke sodišče prve stopnje napačno interpretira tako materialno pravo kot tudi judikat, na katerega se sklicuje. Tožeča stranka je pri modifikaciji tožbenega zahtevka v spis priložila 5 spornih faktur, ki so natančno specificirane. Vsaka faktura poleg obveznih sestavin vsebuje tudi specifikacijo, iz katere je razvidno, da sta prvi dve postavki fakture obratovanje in upravljanje same tožeče stranke, torej upnika F. n., d.o.o., v preostalem delu pa je faktura sestavljena iz stroškov, ki jih je upravnik, to je tožeča stranka, plačala po izdanih fakturah drugih izvajalcev oziroma dobaviteljev. V tem delu tako terjatev nikakor ni mogla zastarati, kar je tudi v skladu z zavzetim stališčem Vrhovnega sodišča, ki pa se je sicer prav tako že spremenilo. Novejši judikati višjih sodišč dokazujejo, da gre za triletni zastaralni rok tudi v primeru stroškov upravljanja in obratovanja. Predlaga spremembo izpodbijane sodbe v smislu pritožbenih navedb s stroškovno posledico v korist tožeče stranke. Priglaša stroške pritožbenega postopka.

3. Tožena stranka v odgovoru na pritožbo pritrjuje stališču sodišča prve stopnje, predlaga zavrnitev pritožbe kot neutemeljene in priglaša stroške pritožbenega postopka.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Obravnavana zadeva predstavlja gospodarski spor majhne vrednosti, saj se tožbeni zahtevek nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR (prvi odstavek 443. v zvezi s prvim odstavkom 495. člena Zakona o pravdnem postopku- v nadaljevanju ZPP). Sodba sodišča prve stopnje se v takšnih sporih lahko izpodbija samo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP). To pomeni, da zmotna in nepopolna ugotovitev dejanskega stanja ni dopusten pritožbeni razlog, prav tako sodbe ni mogoče izpodbijati zaradi relativnih postopkovnih kršitev po prvem odstavku 339. člena ZPP.

6. V skladu s petim odstavkom 458. člena ZPP je o pritožbi odločala sodnica posameznica.

7. Sodišče druge stopnje ob preizkusu izpodbijane sodbe v mejah dovoljenih pritožbenih razlogov in v okviru uradnega preizkusa zadeve po drugem odstavku 350. člena ZPP ugotavlja, da je sodišče prve stopnje izpodbijano odločitev sprejelo z napačno uporabo materialnega prava.

8. Tožeča stranka je upravnik poslovnega objekta, ki je v lasti tožene stranke. V tem gospodarskem sporu zoper toženo stranko uveljavlja plačilo stroškov upravljanja in obratovanja, nanašajočih se na poslovni prostor v lasti tožene stranke. Slednja je poslovni prostor oddala v najem družbi A.S., d.o.o. (sedaj v stečaju), ki obveznosti iz naslova stroškov upravljanja in obratovanja poslovnega prostora tožeči stranki ni plačala, zato plačilo neplačanih obveznosti tožeča stranka terja od tožene stranke kot lastnika poslovnega prostora za obveznosti najemnika. Spor se nanaša na neporavnane mesečne obveznosti, in sicer za obdobje od meseca septembra 2017 do vključno meseca decembra 2017. 9. Sodišče prve stopnje je izpodbijano odločitev sprejelo z obrazložitvijo, da za vtoževane terjatve upravnika (tako terjatve za plačilo stroškov upravljanja kot tudi terjatve za povračilo obratovalnih stroškov in stroškov vzdrževanja) velja enoletni zastaralni rok na podlagi 6. točke prvega odstavka 355. člena OZ, saj naj bi šlo za terjatve, ki dospevajo v trimesečnih oziroma krajših rokih. Upoštevaje dejstvo, da se računi nanašajo na obdobje od meseca septembra 2017 do vključno meseca decembra 2017, ter da je enoletni zastaralni rok začel teči 1. 1. 2018 in se je iztekel 1. 1. 2019, je presodilo, da je, glede na vložitev tožbe dne 8. 5. 2020, vtoževana terjatev tožeče stranke zastarala.

10. V skladu z določbo 6. točke prvega odstavka 355. člena OZ v enem letu zastarajo terjatve upravnikov večstanovanjskih hiš za storitve upravljanja ter druge njihove terjatve, ki se plačujejo v trimesečnih ali krajših rokih. Namen takšne določbe je v izenačitvi položaja etažnih lastnikov, ki dolgujejo plačilo upravnikom, s tistimi etažnimi lastniki, ki plačilo za enako storitev dolgujejo neposredno dobavitelju. Za slednje v primeru dobave oziroma storitve za potrebe gospodinjstva namreč velja enoletni zastaralni rok iz 1. točke prvega odstavka 355. člena OZ, pri čemer se dobave oziroma storitve za potrebe gospodinjstva po naravi stvari nanašajo na stanovanja.

11. Namen določbe 6. točke prvega odstavka 355. člena OZ je torej v izenačitvi pravnega položaja etažnih lastnikov stanovanj. Nasprotno pa ni podana potreba po izenačitvi pravnega položaja etažnih lastnikov poslovnih prostorov, saj enoletni zastaralni rok iz 1. točke prvega odstavka 355. člena OZ ne pride v poštev v primeru poslovnega odjema, ki se po naravi stvari nanaša na poslovne prostore. Takšne terjatve (v zvezi s poslovnimi prostori) zastarajo po pravilih za občasne terjatve iz 347. člena OZ ali po pravilih za zastaranje terjatev iz gospodarskih pogodb iz 349. člena OZ (oboje, če so izpolnjeni pogoji) ali v splošnem zastaralnem roku iz 346. člena OZ.

12. V luči različnosti položajev etažnega lastnika stanovanja in etažnega lastnika poslovnega prostora glede roka zastaranja zadevnih terjatev sodišče prve stopnje dejstvu, da se vtoževana terjatev nanaša na poslovni prostor, ni dalo ustrezne teže in zaradi česar je, sklicujoč se na enoletni zastaralni rok iz 6. točke 355. člena OZ, materialno pravo napačno uporabilo in kar pritožba utemeljeno uveljavlja.

13. Sodišče druge stopnje ob preizkusu izpodbijane sodbe z vidika pravilne uporabe materialnega prava prav tako ugotavlja, da pravna podlaga, ki jo je vzelo sodišče prve stopnje za podlago svoje odločitve, sklicujoč se na določbo 24. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) o subsidiarni odgovornosti lastnika stanovanja za obveznosti najemnika, ni pravilna.

14. Določba 24. člena SZ-1 namreč ne zajema subsidiarne odgovornosti lastnika poslovnih prostorov. Že jezikovna razlaga citirane določbe povsem nedvoumno določa meje pomena konkretnega pravnega pravila: subsidiarna odgovornost lastnika stanovanja. Glede na izrecno ločitev stanovanjskih in poslovnih prostorov v 2. členu SZ-1, poslovni prostori tako že po jezikovni razlagi spadajo izven meja konkretnega določila. Tudi analogija v tem primeru ni uporabljiva, saj je določba 24. člena SZ-1 jasna, nedvoumna in ne pušča prostora za drugačno interpretacijo, še posebno upoštevajoč izrecno ločitev stanovanj in poslovnih prostorov v zakonu.

15. Presoja sodišča prve stopnje, da je materialna podlaga spora določena v petem odstavku 24. člena SZ-1, ki določa, da odgovarja lastnik stanovanja za obratovalne stroške najemnika subsidiarno, je zato materialnopravno zmotna.

16. Zaradi zmotnega materialnopravnega stališča glede zastaranja in pravne podlage uveljavljanega tožbenega zahtevka je ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno, saj sodišče prve stopnje pravno pomembnih dejstev glede ustrezne pravne podlage ni obravnavalo oziroma ugotavljalo. Sodišče druge stopnje zato glede na okoliščine obravnavanega primera ocenjuje, da samo ne more odpraviti ugotovljenih kršitev in v potrebni smeri dopolniti postopka. Če bi pravno odločilna dejstva prvič ugotavljalo šele sodišče druge stopnje, bi bilo nesorazmerno poseženo v pravico strank do izjave v postopku in pravico do pritožbe. Zaradi vrnitve zadeve v novo sojenje sodišču prve stopnje tudi ne bo prišlo do hujše kršitve pravice do sojenja brez nepotrebnega odlašanja, saj ugotavljanje za presojo odločilnih dejstev pred sodiščem prve stopnje ne bo trajalo dlje kot na pritožbenem sodišču. 17. V novem sojenju bo moralo sodišče prve stopnje glede na dejstvo, da se v obravnavanem primeru vtoževana terjatev nanaša na poslovni prostor, temu ustrezno presoditi utemeljenost ugovora zastaranja v skladu z že obrazloženim ter upoštevaje trditveno in dokazno podlago tožbe zahtevek obravnavati z ustreznega materialnopravnega vidika.

18. Glede na obrazloženo je sodišče druge stopnje pritožbi ugodilo, izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (prvi odstavek 355. člena ZPP).

19. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi tretjega odstavka 165. člena ZPP.

PRAVNI POUK:

20. Zoper ta sklep je dopustna pritožba na Vrhovno sodišče Republike Slovenije. Pritožbo je potrebno vložiti v roku 15 dni od prejema pisnega odpravka tega sklepa. Če se pritožba pošlje priporočeno po pošti, velja dan oddaje na pošto za dan izročitve sodišču. 21. Morebitno pritožbo je potrebno vložiti v dveh izvodih pisno pri Okrožnem sodišču v Mariboru.

22. Pritožba mora vsebovati navedbo sklepa, zoper katerega se vlaga, izjavo, da se sklep izpodbija v celoti ali v določenem delu, pritožbene razloge in podpis pritožnika (335. člen ZPP).

23. Če je pritožba nerazumljiva ali ne vsebuje vsega, kar je treba, da bi se lahko obravnavala, jo sodišče zavrže, ne da bi pozivalo vložnika, naj jo popravi ali dopolni (336. člen ZPP).

24. Sodna taksa za pritožbo mora biti plačana ob vložitvi pritožbe. Če sodna taksa ni plačana niti v roku, ki ga določi sodišče v nalogu za njeno plačilo in tudi niso podani pogoji za oprostitev, odlog ali obročno plačilo sodnih taks, se šteje, da je pritožba umaknjena (tretji odstavek 105.a člena ZPP).

25. Če je pritožba vložena po pooblaščencu, mora biti pooblaščenec odvetnik ali druga oseba, ki je opravila pravniški državni izpit (tretji odstavek 87. člena ZPP), sicer sodišče pritožbo kot nedovoljeno zavrže (drugi odstavek 89. člena ZPP).

26. Pritožbo lahko vloži stranka, ki nasprotuje razveljavitvi sklepa sodišča prve stopnje in vrnitvi zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje.

27. Sklep sodišča druge stopnje se sme izpodbijati samo iz razloga, da je sodišče druge stopnje razveljavilo odločbo sodišča prve stopnje in zadevo vrnilo v novo sojenje, čeprav bi kršitve postopka glede na njeno naravo lahko samo odpravilo (prvi in drugi odstavek 347. člena tega zakona) ali bi glede na naravo stvari in okoliščine primera lahko samo dopolnilo postopek oziroma odpravilo pomanjkljivosti (prvi odstavek 355. člena tega zakona) ali če bi moralo samo opraviti novo sojenje (drugi odstavek 354. člena in drugi odstavek 355. člena tega zakona).