Jedro

Ravnanje prodajalca in kupke odstopa od najboljših praks pri sklepanju pravnih poslov. Te v primeru obstoja predkupne pravice vključujejo pisno obvestilo prodajalca predkupnemu upravičencu z vsemi zakonsko zahtevanimi prvinami. Z odmikom od najboljših praks sta si sklenitelja pogodbe otežila dokazovanje, da je bila predkupna pravica tožnikov spoštovana, vendar pa takšen odmik sam po sebi še ne pomeni, da nista dosegla zakonskih zahtev in da je bila predkupna pravica tožnikov kršena. Tožnika sta bila namreč v resnici pravočasno seznanjena z vsemi zahtevanimi okoliščinami prodaje in sta se informirano odpovedala uveljavljanju predkupne pravice.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II.Tožeča stranka je dolžna v roku 15 dni toženi stranki povrniti stroške pritožbenega postopka v znesku 1.339,80 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku paricijskega roka do plačila.

Obrazložitev

1.Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo zahtevka tožnikov, s katerima sta vsak zase zahtevala: 1) da se razveljavi prodajna pogodba z dne 19. 3. 2021, sklenjena med tožencema, katere predmet je bila nepremičnina z ID znakom: parcela 0000 1186 za ceno 105.000 EUR; 2) da sodišče ugotovi neveljavnost vknjižbe lastninske pravice pri deležu do 449/3717 nepremičnine z ID znakom: parcela 0000 1186, vpisane v korist druge toženke; 3) da se zaradi vzpostavitve predhodnega stanja zemljiškoknjižnih vpisov pri deležu do 449/3717 nepremičnine z ID znakom: parcela 0000 1186 izbriše lastninska pravica, vpisana v korist druge toženke ter se vpiše lastninska pravica v korist njenega pravnega prednika prvega toženca in 4) da prvi toženec z vsakim tožnikom kot kupcem sklene prodajno pogodbo za solastninski delež do 449/3717 nepremičnine z ID znakom: parcela 0000 1186 za ceno 105.000 EUR (I. in II. točka izreka). Sodišče je odločilo, da je tožeča stranka dolžna plačati toženi stranki potrebne pravdne stroške, ki bodo odmerjeni s posebnim sklepom (III. točka izreka).

2.Zoper sodbo vlagata pritožbo tožnika in uveljavljata vse pritožbene razloge po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Kot bistveno navajata, da pred podpisom izjave o neuveljavljanju predkupne pravice z dne 16. 3. 2021 nista bila seznanjena z vsemi bistvenimi pogoji prodaje. Tako nista bila obveščena niti o kupcu niti o pogojih prodaje (da se z ločenima pogodbama in različnima cenama prodajajo solastninski deleži prvega toženca in družbe A., d. o. o., ter da naj bi bil hkrati podpisan sporazum o nadomestilu za minula vlaganja v višini 24.800 EUR). Tudi sicer se izjava o neuveljavljanju predkupne pravice nanaša le na prodajo solastninskega deleža prvega toženca, zato te izjave ni mogoče razširiti še na ostala dva posla. Tožnikoma ni bila nikoli dana možnost, da odkupita solastninska deleža pod istimi pogoji. Obvestilo o nameravani prodaji z vsemi bistvenimi sestavinami mora predkupnemu upravičencu posredovati prodajalec. Sodišče je takšno obvestilo prodajalca nepravilno nadomestilo z ustnimi informacijami, ki naj bi jih tožnik dobil od zakonitega zastopnika druge toženke B. B. Sporazum o nadomestilu za minula vlaganja z dne 19. 3. 2021 je lažen, antidatiran in sestavljen izključno za potrebe tega postopka, tudi sicer pa v njem dogovorjenega zneska prvi toženec kot prodajalec ni štel za kupnino. Edini namen sklepanja treh ločenih pogodb je bilo izogibanje davčnim obveznostim. Pravni posel zato nasprotuje kogentnim predpisom in morali ter je kot tak ničen. Tožnica v zvezi s predmetno prodajo ni bila v stiku ne s prodajalcem ne s kupcem, prav tako je s pogoji prodaje ni mogel seznaniti tožnik, saj z njimi niti sam ni bil seznanjen. Nepravilna je ugotovitev, da je bila tožnica zamudila rok za vložitev tožbe. Za pogodbene pogoje je namreč izvedela šele s pridobitvijo obeh prodajnih pogodb iz zemljiške knjige 2. 11. 2021, za resnične in dejanske pogodbene pogoje pa šele med postopkom, ko se je seznanila s sporazumom o povrnitvi vlaganj. Sodišče je napačno ugotovilo, da je bila druga toženka ob sklenitvi pogodbe dobroverna. B. B., C. C. in D. D. so šteli, da je poleg obeh prodajnih pogodb del enotnega posla tudi sporazum o plačilu preteklih vlaganj, toženca pri konstruiranju cene 350 EUR na m2 upoštevata tudi znesek za povračilo vlaganj v višini 24.800 EUR. Gre torej za nedovoljeno izplačilo dela kupnine v gotovini, kar bi moralo biti pravno nedovoljeno. Druga toženka je bila seznanjena s predkupno pravico solastnikov, vendar je pogodbo sklenila, ne da bi se pri prvem tožencu predhodno v zadostni meri informirala, ali je predkupna upravičenca pravilno obvestil o nameravani prodaji solastninskih deležev.

3.Toženca sta na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.Sodišče prve stopnje ni napravilo nobene bistvene kršitve določb pravdnega postopka, na pravilno in popolno ugotovljeno dejansko stanje pa je tudi pravilno uporabilo materialnopravne določbe Stvarnopravnega zakonika (tretji odstavek 66. člena) in Obligacijskega zakonika (507. in 512. člen) o predkupni pravici, njeni vsebini in posledicah njene kršitve.

6.Tako kot v postopku pred sodiščem prve stopnje tudi v pritožbenem postopku ostaja sporno, ali je bila ob sklenitvi prodajne pogodbe z dne 19. 3. 2021, katere predmet je bil solastninski delež prvega toženca na nepremičnini parcela 0000 1186, spoštovana predkupna pravica tožnikov kot solastnikov nepremičnine oziroma ali sta se tožnika s podpisom izjave o neuveljavljanju predkupne pravice z dne 16. 3. 2021 veljavno odpovedala svoji predkupni pravici.

7.Tožnika sta stališče o kršitvi predkupne pravice oprla na očitek, da pred podpisom izjave o neuveljavljanju predkupne pravice nista bila pravilno seznanjena: 1) s kupko nepremičnine, to je družbo E., d. o. o., 2) s prodajno ceno in 3) s pogoji prodaje, to je, da bosta prodajalca - prvi toženec in družba A., d. o. o. - s kupko sklenila ločeni pogodbi, v katerih bosta določeni različni ceni za m2 nepremičnine, ob tem pa bo prvi toženec s kupko sklenil še sporazum o povrnitvi vlaganj.

8.Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da sta se tožnika veljavno odpovedala predkupni pravici in svojo ugotovitev oprlo na naslednja dejstva:

-Solastniki nepremičnine parcela 0000 1186 so bili tožnika, prvi toženec in A., d. o. o., katere edini družbenik in zakoniti zastopnik je prvi toženec.

-Po odločitvi prvega toženca, da se umakne iz projekta izgradnje hotela na skupni nepremičnini, sta se tožnik in prvi toženec pogovarjala o nakupu solastninskih deležev prvega toženca in A., d. o. o., s strani tožnika, vendar so dogovori ostali na splošni ravni, saj so bila razhajanja o ceni prevelika. V pogovorih sta sogovornika v šali izmenjevala različne cene, sicer pa sta govorila o ceni 350 EUR na m2 oziroma da prvi toženec pod to ceno ne bo šel.

-Prvi toženec se je želel iz projekta umakniti v celoti ter je svoj delež in delež A., d. o. o., prodajal kot komplet, kar je tožnik ves čas vedel.

-Tožnik je iskal kupca za solastninska deleža prvega toženca in A., d. o. o. V letu 2020 je spoznal C. C., kasneje pa še B. B. in D. D., ki ju je C. C. prestavil kot partnerja pri načrtovanem projektu izgradnje hotela.

-Tožnik je zainteresirane investitorje povezal s prvim tožencem. B. B.-ju in C. C.-ju je predstavil tudi pogoje, pod katerimi prvi toženec prodaja deleža, to je, da je pripravljen prodati le oba deleža skupaj in da pod ceno 350 EUR na m2 ne bo šel, pri čemer je šlo za končno ceno, ki jo je dolžan plačati kupec.

-Tožnik je bil pred podpisom izjave o neuveljavljanju predkupne pravice s strani zakonitega zastopnika kupke B. B. ustno seznanjen, da bo kupka solastninskih deležev druga toženka, da je skupna pogodbena cena 350 EUR na m2, da je cena v eni prodajni pogodbi višja in v drugi nižja ter da je dodatno dogovorjenih še približno 25.000 EUR za povrnitev vlaganj z odloženim plačilom.

-Tožnica je bila pred podpisom izjave z vsemi navedenimi okoliščinami seznanjena s strani tožnika.

9.Pritožnika v pritožbi vztrajata, da jima ob podpisu izjave o neuveljavljanju predkupne pravice niso bili znani kupec, cena in prodajni pogoji, vendar ne uspeta vzbuditi dvoma v dokazne zaključke sodišča prve stopnje. V nasprotju s pritožbenimi navedbami sodišče prve stopnje ugotovitve, da je B. B. z navedenimi okoliščinami pravočasno ustno seznanil tožnika, ta pa je z njimi seznanil tožnico, ni oprlo le na izpoved B. B., temveč tudi na izpoved tožnikov in njunega sina F. F., zlasti pa na razpoložljivo pisno komunikacijo in izkustvena pravila. Pri presoji verodostojnosti izpovedi strank in prič je pravilno upoštevalo: 1) da je bil tožnik vnaprej seznanjen s skupno ceno solastninskih deležev prvega toženca in A., d. o. o. (350 EUR na m2), za katero solastninskih deležev ni bil pripravljen kupiti; 2) da je bil tožnik tisti, ki si je prizadeval za prodajo deležev prvega toženca in A., d. o. o., in je v ta namen tudi spravil v stik prodajalca in bodočo kupko; 3) da je tožnik že pred prodajo solastninskih deležev začel pogovore z bodočo lastnico o skupni investiciji na nepremičnini; 4) da je bil tožnik v postopku prodaje ves čas v rednem kontaktu z zakonitim zastopnikom bodoče kupke in je na njegovo prošnjo tudi priskrbel določene listine, potrebne za sklenitev prodajne pogodbe; 5) da je tožnik neposredno po sklenitvi pogodbe v sms sporočilu jasno in enoznačno potrdil svojo seznanjenost s sklepanjem več pogodb in dejstvom, da je bila v prodajni pogodbi s fizično osebo dogovorjena nižja cena kot v prodajni pogodbi s pravno osebo; 6) da so bile izpovedi tožnikov in priče F. F. v nekaterih bistvenih delih notranje in medsebojno neskladne ter upoštevajoč prej naštete okoliščine izkustveno gledano nelogične; 7) da je tožnik po sklenitvi prodajne pogodbe s kupko in z njo povezanimi osebami sodeloval pri načrtovani skupni investiciji, ne da bi prodajo kakorkoli problematiziral in 8) da je do spremembe njegovega stališča glede sporne pogodbe prišlo več mesecev po njeni sklenitvi, ko so se soinvestitorji sprli glede porazdelitve poslovnih deležev v projektnem podjetju.

10.Dokaznih zaključkov sodišča prve stopnje ne omajejo pritožbena opozorila, da vsebine pogovorov med tožnikom in zakonitim zastopnikom druge toženke B. B. niso potrdili niti prvi toženec niti priči C. C. in D. D. S tožnikom je namreč pretežno komuniciral B. B., pri čemer ni nihče trdil, da bi bil pri tem prisoten tudi kdo od navedenih. Prav tako ni odločilno, da C. C. in prvi toženec nista videla potrebe, da se tožnika obvešča o prodaji. Ključno je, da sta bila tožnika kljub takšnemu nepravilnemu stališču prodajalca v resnici pravočasno seznanjena z vsemi zahtevanimi okoliščinami in sta se informirano odpovedala uveljavljanju predkupne pravice. Sodišče prve stopnje je korektno povzelo izpoved tožnice ter pravilno izpostavilo izseke izpovedi, ki ovržejo njene navedbe, da ni bila pred podpisom izjave seznanjena z ničimer. V teh izsekih, izpovedih tožnika in priče F. F. ter izkustvenih pravilih in pravilih logičnega sklepanja je imelo zanesljivo podlago za zaključek, da je bila tudi tožnica pred podpisom izjave o neuveljavljanju predkupne pravice seznanjena z nameravano prodajo, kupko in vsemi ostalimi bistvenimi pogoji prodaje.

11.Pritožnika v pritožbi (skoraj dobesedno) ponavljata navedbe iz vloge z dne 12. 5. 2023, s katerimi sta utemeljevala domnevno lažnost, antidatiranost in prirejenost sporazuma o povrnitvi vlaganj z dne 19. 3. 2021. Na te navedbe je odgovorilo sodišče prve stopnje, pri čemer se je sklicevalo na izpovedi prvega toženca, zakonitega zastopnika druge toženke B. B. ter prič C. C. in D. D., pa tudi na sms sporočilo tožnika. Pritožnika se s temi razlogi sodišča prve stopnje ne soočita in tako tudi ne uspeta zbuditi dvoma v njihovo pravilnost.

12.Pritožnika v pritožbi ne izpodbijata več (pravilne) ugotovitve sodišča prve stopnje, da sta ves čas vedela, da se solastninska deleža prvega toženca in družbe prodajata v kompletu, torej kot celota. Prav tako ne nasprotujeta njegovemu (prav tako pravilnemu) izhodišču, ko je vse tri pogodbe štelo za tako medsebojno povezane in soodvisne, da jih je treba z vidika uveljavljanja oziroma kršitve predkupne pravice šteti za enoten posel ter v njih vsebovano pogodbeno breme kupke obravnavati kot celoto.

13.Nepomembna je izpoved prvega toženca, da sam plačila za povrnitev vlaganj v višini 24.800 EUR ni štel za kupnino. Ključno je, da tako iz njegove izpovedi kot iz izpovedi zakonitega zastopnika kupke izhaja, da je bila sklenitev tega sporazuma sestavni del prodajnega posla in da je bilo plačilo vlaganj vključeno v oblikovanje končnega zneska plačila za solastninska deleža. Še bolj pomembno je, da brez tega plačila, s katerim je s strani kupke plačani znesek dosegel s strani prodajalca zahtevano ceno, do sklenitve pogodbe in prenosa lastninske pravice ne bi prišlo. To jasno izhaja iz izpovedi B. B., da se je sam glede tega zneska želel pogajati, vendar prodajalec ni popustil in je trdno vztrajal pri skupnem plačilu 350 EUR na m2. To pa je cena, s katero sta bila tožnika ves čas seznanjena, pri čemer solastninskih deležev zanjo nista bila pripravljena kupiti.

14.Sodišče prve stopnje je upoštevalo, da je bil način prodaje v obliki dveh ločenih prodajnih pogodb z različno določenima cenama ter posebno pogodbo o povrnitvi vlaganj bistveni pogoj prodaje, s katerim sta morala biti predkupna upravičenca pravočasno seznanjena. Ob tem je ugotovilo, pritožbeno sodišče pa je temu pritrdilo, da sta tožnika za takšen način sklepanja pravnega posla ob podpisu izjave o neuveljavljanju predkupne pravice vedela.

15.Pritožnika pravilno opozarjata, da ravnanje prodajalca in kupke odstopa od najboljših praks pri sklepanju pravnih poslov. Te v primeru obstoja predkupne pravice vključujejo pisno obvestilo prodajalca predkupnemu upravičencu z vsemi zakonsko zahtevanimi prvinami. Z odmikom od najboljših praks sta si sklenitelja pogodbe otežila dokazovanje, da je bila predkupna pravica tožnikov spoštovana, vendar pa takšen odmik sam po sebi še ne pomeni, da nista dosegla zakonskih zahtev in da je bila predkupna pravica tožnikov kršena.

16.V zvezi s tem pritožnika ne nasprotujeta na sodno prakso oprtemu stališču sodišča prve stopnje, da predhodna ustna seznanitev predkupnega upravičenca s prodajo, njenimi pogoji in kupcem zadošča za veljavno odpoved predkupni pravici.

Z njim se strinja tudi pritožbeno sodišče. Enako velja za implicitno zavzeto stališče sodišča prve stopnje, da veljavna odpoved predkupni pravici ni pogojena s tem, da zahtevano obvestilo in ponudbo za nakup prodajalec predkupnemu upravičencu posreduje neposredno. Po presoji pritožbenega sodišča zadostuje, da je način obveščanja in ponudbe takšen, da lahko predkupni upravičenec nedvomno razume, da prihaja od prodajalca, da so podatki resnični in da je ponudba resna. Vse to je bilo v konkretnem primeru izpolnjeno. Tožnika sta bila o prodaji, kupki in bistvenih pogojih prodaje obveščena s strani kupke. Slednjo je, potem ko ni pristal na ponujeno ceno prvega toženca, poiskal sam tožnik, jo spravil v stik s prodajalcem in jo seznanil z nekaterimi bistvenimi pogoji prodaje, nato pa je v procesu prodaje z njo tesno sodeloval in ji pomagal, ker si je želel čimprejšnjega umika prejšnjih solastnikov zaradi zagona s kupko načrtovane investicije.

17.

18.Pritožnika sta vedela, da se želi prvi toženec v celoti umakniti iz projekta izgradnje hotela in da se solastninska deleža prvega toženca in družbe prodajata v kompletu (kot celota). Vnaprej sta bila seznanjena, da bosta s prvim tožencem in A., d. o. o., sklenjeni ločeni prodajni pogodbi. Tožnika sta zato nedvomno vedela tudi, da se del izjave o neuveljavljanju predkupne pravice, da ju je prvi toženec "obvestil o nameravani prodaji svojega solastniškega deleža", nanaša na oba solastninska deleža, ki ju je obvladoval - enega kot lastnik in drugega kot edini družbenik in zakoniti zastopnik A., d. o. o. Drugačne pritožbene navedbe so sprenevedave.

19.Z vidika obvestila predkupnih upravičencev je nepomembno dejstvo, da so na strani kupke sodelovale osebe, ki so vešče nepremičninskih poslov in so jim znana pravna pravila v zvezi s sklepanjem pogodb. Raven pravne poučenosti prodajalca in kupca namreč ne vpliva na obseg dolžnosti v razmerju do predkupnega upravičenca.

20.Za obravnavani spor so nepomembna opozorila pritožnikov, da so se pogodbene stranke z načinom prodaje solastninskih deležev v obliki treh ločenih pogodb izognile davčnim bremenom ter na ta način kršile prisilne predpise in moralna načela, zaradi česar so sklenjene pogodbe nične. Tudi če to drži, zahtevek tožnikov ni utemeljen. Za uspešno uveljavitev predkupne pravice morata biti namreč prodaja in prenos lastninske pravice učinkovita (obstoječa in veljavna). Nična in s tem neveljavna pogodba ne more utemeljevati zahtevkov predkupnega upravičenca iz naslova kršitve predkupne pravice.

21.Tožnika sta bila torej pravočasno seznanjena tako z nameravano prodajo solastninskih deležev kot s kupko in bistvenimi pogoji prodaje. Vedela sta, da lahko pod bistveno enakimi pogoji solastninski delež prvega toženca (in delež A., d. o. o.) kupita tudi sama, vendar tega nista storila, ker je bila cena 350 EUR na m2 zanju ves čas previsoka, hkrati pa sta si želela soinvestitorjev pri nameravani izgradnji hotela. Svojo odločitev sta potrdila s pisno izjavo o neuveljavljanju predkupne pravice. Kasnejši posel ni bil sklenjen pod za kupca ugodnejšimi pogoji, kot so bili pogoji, pod katerimi sta se tožnika odpovedala uveljavljanju predkupne pravice. Odločitev sodišča prve stopnje, da ob prodaji solastninskega deleža prvega toženca drugi toženki predkupna pravica tožnikov ni bila kršena, je zato materialnopravno pravilna.

22.Ker je sodišče prve stopnje ugotovilo, da sta se tožnika veljavno odpovedala predkupni pravici in zato do njene kršitve ni prišlo, se ni bilo dolžno ukvarjati še z vprašanjema pravočasnosti tožničine tožbe in dobrovernosti kupke. Ker so ugotovitve v zvezi z njima nepotrebne, so nepomembne tudi z njima povezane pritožbene navedbe, zato se pritožbeno sodišče do njih ne opredeljuje.

23.Pritožbene navedbe torej niso utemeljene, sodišče prve stopnje pa tudi ni zagrešilo po uradni dolžnosti upoštevnih kršitev, zato je sodišče druge stopnje pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

24.Tožnika s pritožbo nista uspela, zato morata tožencema povrniti stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP). Toženca sta odgovor na pritožbo vložila skupaj, zato jima je sodišče priznalo stroške enega odgovora na pritožbo, pri čemer je upoštevalo skupno vrednost spornega predmeta. Za potrebne stroške pritožbenega postopka na strani tožene stranke pritožbeno sodišče tako šteje: 2000 točk za sestavo odgovora na pritožbo in 30 točk za materialne stroške, kar povišano za 10 % zaradi zastopanja dveh strank in ob upoštevanju vrednosti odvetniške točke (0,60 EUR) znaša 1.339,80 EUR. Tožeča stranka mora toženi stranki priznani znesek stroškov povrniti z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku paricijskega roka do plačila.

-------------------------------

1Primerjaj sklep Vrhovnega sodišča RS II Ips 239/2016 z dne 31. 5. 2018.

2Primerjaj odločbi Vrhovnega sodišča RS II Ips 858/2008 z dne 1. 9. 2011 in II Ips 371/2010 z dne 1. 9. 2011.

Zveza:

RS - Ustava, Zakoni, Sporazumi, Pogodbe

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ - člen 66, 66/3 Obligacijski zakonik (2001) - OZ - člen 507, 512

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.