Jedro

Pri upravljanju nepremičnin s položajem skupnega dela stavbe je, tako kot pri vsakem skupinskem odločanju, treba upoštevati nekaj splošnih načel. Bistveno za skupno odločanje je, da o zadevah skupnosti udeleženci skupnost drug drugemu (jasno in navzven spoznavno) izrazijo svojo voljo glede predmeta skupnosti.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v II. in III. točki izreka potrdi.

II.Tožeča stranka nosi sama svoje pritožbene stroške ter je dolžna toženi stranki v roku petnajst dni povrniti stroške za odgovor na pritožbo v znesku 274,50 EUR.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je s sodbo in sklepom odločilo, da se dopustijo spremembe tožbe z dne 26. 10. 2020, z dne 5. 2. 2021 in z dne 8. 8. 2022 (I. točka izreka). Zavrnilo je tožbeni zahtevek za plačilo 7.959,72 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi od posameznih zneskov, ki so v plačilo zapadli mesečno, v obdobju od 31. 1. 2019 do 6. 7. 2022 (II. točka izreka). Tožeči stranki je naloženo, da je dolžna toženi stranki povrniti stroške tega postopka, ki bodo odmerjeni s posebnim sklepom (III. točka izreka).

2.Zoper sodbo sodišča prve stopnje, torej zoper II. in III. točko izreka odločbe sodišča prve stopnje, je vložila tožeča stranka pravočasno pritožbo. Uveljavjala je vse tri pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena ZPP. Pritožbenemu sodišču je predlagala, da pritožbi ugodi ter izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku tožeče stranke v celoti ugodi, toženi stranki pa naloži v plačilo stroške postopka tožeče stranke v roku petnajst dni, v primeru zamude pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne zamude dalje do plačila. Podrejeno je predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje, odločitev o stroških pa pridrži za končno odločbo. Priglasila je pritožbene stroške.

3.Tožena stranka je vložila pravočasen odgovor na pritožbo, v katerem je predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrne. Priglasila je stroške za odgovor na pritožbo.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugotovilo naslednje pravnorelevantno dejansko stanje. Tožena stranka je lastnica posameznega dela v stavbi z devetnajstimi posameznimi deli, ki se nahaja na naslovu X. Posamezni del tožene stranke v naravi predstavlja poslovni prostor. Njen solastniški delež na skupnih delih znaša 19,3 %. Objekt nima upravnika. Ogrevanje stavbe na navedenem naslovu je bilo vse od izgradnje nepremičnine dalje zagotovljeno iz skupne kotlarne na naslovu Y. Tožeča stranka je upravljalka kotlovnice in dobaviteljica toplotne energije za stavbe na naslovu Y. Storitve dobavljanja toplotne energije nudi tudi etažnim lastnikom stavbe na naslovu X. Trinajst od skupno petnajstih etažnih lastnikov stavbe na naslovu X., je s tožečo stranko sklenilo pogodbo o dobavi toplotne energije. Sklepa v zvezi s tem etažni lastniki niso sprejeli. Tožena stranka takšne pogodbe s tožečo stranko ni sklenila.

6.Sodišče prve stopnje je sklenilo, da načeloma sicer drži stališče tožeče stranke, da gre pri sklenitvi pogodbe z dobaviteljem za dobavo toplotne energije za posel rednega upravljanja (prvi odstavek 117. člena v zvezi z drugim odstavkom 67. člena Stvarnopravnega zakonika; SPZ). Gre namreč za posel obratovanja. Sklepi, ki jih etažni lastniki sprejmejo v okviru upravljanja, učinkujejo tudi v razmerju do etažnega lastnika, ki ni soglašal s sprejetim sklepom. Etažni lastniki o zadevah (poslih) upravljanja s stvarjo odločajo z izjavami volje, načeloma sklepi, svojo voljo pa lahko izrazijo tudi na drugačen način. Zadošča, da voljo izrazijo jasno in navzven spoznavno, torej na način, da tudi drugi etažni lastniki lahko spoznajo, kakšna ta je. V konkretnem primeru je sodišče prve stopnje ugotovilo, da s podpisom pogodb, ki se nahajajo v prilogah (A56 do A69), etažni lastniki niso izrazili volje, da se pogodba o dobavi toplotne energije sklene v imenu vseh etažnih lastnikov oziroma za celotno stavbo, v kateri se nahajajo njihovi posamezni deli. Tega namreč iz predloženih pogodb ni mogoče razbrati. Ker etažni lastniki pogodb o dobavi energije niso sklenili v imenu vseh etažnih lastnikov, na njihovi podlagi tožena stranka tožeči stranki ni zavezana za plačilo.

7.Za upravljanje nepremičnin s položajem skupnega dela stavbe, ki so predmet pravne skupnosti etažnih lastnikov, se po prvem odstavku 117. člena SPZ uporabljajo pravila SPZ o solastnini. Pri uporabi te napotitve je treba upoštevati, da tudi v 67. členu SPZ niso celovito urejena vsa vprašanja glede upravljanja stvari, ki je predmet solastnine. Zato se v primeru, če pravila SPZ v zvezi z ureditvijo solasnine ne določajo drugače, subsidiarno uporablja pravna ureditev, ki velja za skupnost (1003. člen Obligacijskega zakonika; OZ). Odločanje o skupnih zadevah udeležencev skupnosti ureja 1007. člen OZ, ki pa ne določa podrobnejših pravil o odločanju udeležencev. Ne predpisuje nobenih formalnih oblik odločanja, kot tudi ne postopka odločanja. Ne glede na navedeno pa mora za vsako skupinsko odločanje veljati nekaj splošnih načel.

8.Kot splošno načelo pri skupinskem odločanju velja, da mora imeti vsak udeleženec realno možnost soodločati. To pomeni, da se mora odločanje napovedati in opraviti v času in na kraju, ki sta vsakemu udeležencu dostopna. Pravica odločanja vključuje tudi dolžnost predlagatelja, da udeležence vnaprej obvesti o zadevi in o svojem predlogu. Pri zahtevnejših odločitvah mora imeti vsak udeleženec dovolj časa, da premisli o odločitvi in po potrebi pridobi ustrezno gradivo za odločanje. Prav tako mora imeti vsak udeleženec možnost, da s svojim stališčem pred odločitvijo seznani druge udeležence. Odločanje mora biti tudi pregledno. Vsak udeleženec ima pravico vedeti za glasovanje drugih udeležencev. Le tako bo lahko vedel, ali je odločitev veljavno sprejeta. Bistveno torej je, da o zadevah skupnosti udeleženci skupnost drug drugemu (jasno in navzven spoznavno) izrazijo svojo voljo glede predmeta skupnosti.

9.Tožeča stranka v tem primeru ne zatrjuje, da bi se etažni lastniki ob zamenjavi dobavitelja, na zgoraj opisan način, s skupnim odločanjem dogovorili o dobavi toplotne energije ter o novem dobavitelju le-te. Sklepa v zvezi s tem etažni lastniki niso sprejeli. Za skupno odločanje gre, če etažni lastniki drug drugemu izrazijo voljo za sprejem odločitve. To bi lahko izrazili pisno, lahko tudi ustno ali celo konkludentno, vendar pa na način, ki upošteva že opisana načela skupnega odločanja. V konkretnem primeru je skupno odločanje izostalo.

10.Tožeča stranka je vsakemu posameznemu etažnemu lastniku v stavbi na naslovu X., v podpis ponudila pogodbo o dobavi toplotne energije. Kot izhaja iz predloženih pogodb (priloge od A 56 do A 69), je obdobju od oktobra 2018 do februarja 2019 pogodbe o dobavi toplotne energije s tožečo stranko, kot novim dobaviteljem toplotne energije, podpisalo 15 od 17 etažnih lastnikov v stavbi na navedenem naslovu, ne pa tudi tožena stranka, ki je podpis zavrnila. Pritrditi je treba stališču tožene stranke, da so predložene pogodbe o dobavi toplotne energije, glede na njihovo vsebino, obligacijske pogodbe, ki zavezujejo le stranke, ki so te pogodbe podpisale. Kot je ugotovilo že sodišče prve stopnje, etažni lastniki s podpisom pogodb niso izrazili volje, da se pogodba o dobavi toplotne energije sklene v imenu vseh etažnih lastnikov oziroma za celotno stavbo. Ni bistveno, da je tožeča stranka pogodbe za dobavo toplote sklenila s petnajstimi od skupno sedemnajstih etažnih lastnikov v stavbi, za katere zatrjuje, da njihov solastniški deleže stavbe znaša 75,2 %. S tem so namreč etažni lastniki izrazili voljo za sklenitev pogodbe svojemu sopogodbeniku (tožeči stranki) ne pa drug drugemu.

11.Ob drugačni razlagi etažni lastniki ne bi niti vedeli, kdaj je bila dosežena zadostna večina za sklenitev posla s tretjim. To bi tudi pomenilo, da je seštevanje solastniških deležev prepuščeno dobavitelju, ki sam ugotavlja, kdaj je dosežena ustrezna večina. Situacija bi bila še bolj nepregledna v primeru, če se pogodbe, ki jih podpišejo etažni lastniki, med seboj dejansko razlikujejo. Nenazadnje bi lahko pogodbe v podpis etažnim lastnikom v isti stavbi ponujalo več dobaviteljev toplote. Vse navedene hipotetične situacije govorijo v prid razlagi, po kateri odločanje o skupni zadevi ne more potekati na način, da vsak etažni lastnik zase sklene pogodbo z dobaviteljem, ne da bi bil predhodno sprejet sklep večine etažnih lastnikov. Pravilna je zato presoja sodišča prve stopnje, da tožena stranka na podlagi določb stvarnega prava tožeči stranki ni zavezana za plačilo.

12.Stališču tožeče stranke v pritožbi, da gre za obveznost, ki jo vsakemu etažnemu lastniku v zvezi s skupnimi stroški stavbe nalaga zakon, zato v okoliščinah konkretnega primera ni mogoče pritrditi. Za obveznost, ki jo etažnemu lastniku nalaga zakon (117. člen v zvezi s 67. členom SPZ) bi šlo, če bi etažni lastniki v pravno poslovno razmerje s tožečo stranko glede dobave toplotne energije vstopili potem, ko bi v skladu s pravili o skupnem upravljanju s potrebno večino sprejeli sklep, da postane tožeča stranka novi dobavitelj toplotne energije za stavbo na naslovu X. Če bi etažni lastniki sprejeli takšno skupno odločitev, bi obveznost, ki bi jo prevzela ustrezna večina etažnih lastnikov, zavezovala tudi ostale etažne lastnike, torej tudi toženo stranko. V skladu s 67. členom SPZ namreč velja, da sprejeti sklepi zavezujejo tudi tiste, ki so jim nasprotovali. To pa niso okoliščine tega primera.

13.Tožeča stranka tudi ne more uspeti s sklicevanjem na sodno prakso, saj citirani primeri glede dejanskega stanja niso podobni sedaj obravnavanemu. V zadevah I Cpg 95/2019, III Cp 1180/2009 ter II Cpg 774/2018 je iz odločb razvidno, da je bil sprejet sklep solastnikov v okviru upravljanja s stvarjo. V drugih citiranih zadevah pa to vprašanje ni bilo izpostavljeno kot sporno, zaradi česar se predpostavlja, da je bilo soglasje večine etažnih lastnikov/solastnikov v skupni zadevi podano. Navedeno pa ne velja v konkretni zadevi, v kateri je tožena stranka ugovarjala, da etažni lastniki (o zamnjavi dobavitelja in sklenitvi pogodbe s tožečo stranko) niso sprejeli skupne odločitve.

14.Tožeča stranka v pritožbi navaja še, da je tožena stranka storitve predhodnemu dobavitelju plačevala ter je, vsaj del vtoževanega obdobja, storitve tožeče stranke uporabljala. Kot trdi, je bila tožena stranka v skupni sistem ogrevanja stavbe vključena vse do 1. 6. 2019, ko je odstranila radiatorje in o tem obvestila tožečo stranko. Kot je bilo že povedano, bi to veljalo v primeru, če bi etažni lastniki s potrebno večino skupaj sprejeli odločitev o novem dobavitelju toplotne energije. Tožeča stranka je tožbeni zahtevek v postopku pred sodiščem prve stopnje utemeljevala na podlagi trditev o skupnem upravljanju skupnih delov stavbe, ki pa ga ni uspela izkazati. Na takšen način je tudi obračunala in obrazložila višino vtoževanega zneska. Skupni znesek cene za dobavljeno energijo je razdelila med etažne lastnike ob upoštevanju solastniških deležev etažnih lastnikov na skupnih delih stavbe, ta pa je za toženo stranko znašal 19,3 %. Glede na to trditve o toženčevi dejanski uporabi skupnega sistema ogrevanja ter o njegovem plačevanju storitev bivšemu dobavitelju za odločitev na podlagi določb SPZ niso bistvene. V zvezi z morebitno drugo obligacijskopravno (izvenpogodbeno) podlago pa tožeča stranka v postopku pred sodiščem prve stopnje ni podala ustreznih navedb, niti glede temelja, niti glede višine tožbenega zahtevka. S pritožbenimi trditvami o toženčevi dejanski uporabi skupnega sistema ogrevanja stavbe zato ne more uspeti.

15.Pritožba tožeče stranke po povedanem ni utemeljena. Prav tako v postopku na prvi stopnji ni prišlo do kršitev, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Pritožbeno sodišče je zato pritožbo tožeče stranke kot neutemeljeno zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdilo (353. člen ZPP).

Zveza:

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.

16.Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato krije sama svoje pritožbene stroške ter je dolžna povrniti toženi stranki stroške za odgovor na pritožbo (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Tožena stranka je upravičena do povrnitve stroškov pritožbenega postopka v skladu s priglasitvijo. Priznani so ji bili stroški za odgovor na pritožbo 375 točk (1. točka tar. št. 22 po OT), 20 % DDV ter 2 % materialni stroški, skupaj 274,50 EUR.

-------------------------------

1Za upravljanje skupnih delov stavbe v etažni lastnini se smiselno uporabljajo določila SPZ, ki urejajo solastnino (prvi odstavek 117. člena SPZ). Solastniki imajo pravico skupno upravljati stvar v solastnini (prvi odstavek 67. člena SPZ). Za posle v zvezi z rednim upravljanjem stvari je potrebno soglasje solastnikov, katerih idealni deleži sestavljajo več kot polovico njene vrednosti (drugi odstavek 67. člena SPZ).

2N. Plavšak, v N. Bogataj in drugi, e-paket, Stvarno pravo s komentarjem SPZ, ZVEtL-1, ZZK-1 in vzorci, komentar 117. člena SPZ.

3Če pripada kakšna pravica več osebam skupaj, se uporabljajo določbe XXVIII. poglavja OZ o skupnosti, če zakon ne določa drugače (1003. člen OZ).

4Povzeto iz B. Zadel, v M. Juhart in drugi, e-paket Obligacije s komentarjem OZ, komentar 1007. člena OZ (odločanje o skupnih zadevah).

5Kot npr. navaja tožena stranka v odgovoru na pritožbo, je po navedenih pogodbah v členu 7.1. določeno, da začne pogodba veljati, ko jo podpišeta obe pogodbeni stranki, kar je tipično za obligacijskopravno pogodbo.

6Tako npr. če se sklepa posamezne pogodbe v določenem daljšem časovnem obdobju, kot v konkretnem primeru.

7Tako se npr. tožeča stranka v pritožbi sklicuje na peti odstavek 5. člena Pogodb o dobavi toplotne energije, v katerem je navedeno, da so vsi odjemalci priključeni na isto toplotno postajo ter da v primeru neplačila enega etažnega lastnika, te stroške krijejo ostali etažni lastniki, upoštevajoč sorazmerni lastniški delež vsakega etažnega lastnika. Iz predloženih pogodb pa je razvidno, da to določbo sicer vsebuje večina predloženih pogodb o dobavi toplotne energije na prilogah A56 do A69, ne pa vse.

8V. Rijavec, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana, 2004, stran 342.

Zveza:

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ - člen 67, 67/1, 67/2, 117, 117/1 Obligacijski zakonik (2001) - OZ - člen 1003, 1007

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.