Jedro

Vprašanje, ali je bilo zemljišče, ki je bilo v lokacijskem ali drugem upravnem dovoljenju določeno kot zemljišče, namenjeno redni rabi stavbe, v času izdaje dovoljenj v lasti investitorjev (med katerimi je bila tudi prva nasprotna udeleženka) ali ne, na presojo obsega pripadajočega zemljišča na podlagi primarnega kriterija po četrtem odstavku 7. člena ZVEtL ne more vplivati.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se sklep sodišča prve stopnje razveljavi ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da parcele št. 6/50, 6/51, 6/52, 5/53, 6/54 in 6/55, vse k. o. X, predstavljajo zemljišče, ki je neposredno namenjeno za redno rabo stavbe T. Na njem so po presoji sodišča prve stopnje etažni lastniki na podlagi 9. in 12. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ), veljavnega v času sklenitve kupnih pogodb, pridobili solastninsko pravico. Da z določitvijo pripadajočega zemljišča ni poseglo v pridobljeno in v zemljiško knjigo vpisano lastninsko pravico nasprotnega udeleženca P. na parceli 6/50 in parceli 6/53, obe k. o. X, pa je z izpodbijanim sklepom kot pripadajoče zemljišče in s tem splošni skupni del stavbe T., določilo le parcele 6/51, 6/52, 6/54 in 6/55, vse k. o. X. Odločilo je še, da se sklep v zemljiški knjigi izvede po uradni dolžnosti in da vsak udeleženec nosi svoje stroške postopka.

2. Pritožbo vlagajo nasprotni udeleženec E., d. o. o., in udeleženca R. in G. M. Uveljavljajo vse pritožbene razloge in kršitev svojih ustavnih pravic. Predlagajo spremembo odločitve tako, da bo predlog zavrnjen tudi glede parcel 6/51, 6/52, 6/54 in 6/55, vse k. o. X, predlagateljem pa naloženi stroški postopka. Priglašajo pritožbene stroške. V nadaljevanju pritožbeno sodišče pritožbo povzema le v bistvenih delih, posamezni za odločitev relevantni pritožbeni očitki pa bodo podrobneje povzeti v odgovoru nanje.

Pritožniki menijo, da v konkretnem primeru pogoji za uporabo Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (v nadaljevanju ZVEtL) niso bili izpolnjeni, saj zemljiškoknjižno stanje odraža dejansko stanje. Z uporabo zakona je sodišče kršilo načelo enakosti pred zakonom - ZVEtL bi ob ustavnoskladni razlagi lahko uporabili za stavbe, zgrajene po uveljavitvi Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (v nadaljevanju ZLNDL), le pod pogojem, da je bila etažna lastnina vzpostavljena po ZVEtL.

Sodišče prve stopnje svoje odločitve o obsegu pripadajočega zemljišča ne bi smelo opreti na prostorske ureditvene pogoje in upravna dovoljenja, saj pripadajoče zemljišče v njih ni bilo določeno.

Določbi 9. in 12. člena SZ nista podlaga za pridobitev solastninske pravice na zemljišču okoli stavbe. Takšne podlage ne predstavljajo niti kupne pogodbe. Opozarjajo, da prva nasprotna udeleženka ob prodaji stanovanj ni bila lastnica parcel 6/30 in 6/33, obe k. o. X. Kupila jih je šele aprila 2001. Sodišču prve stopnje očitajo tudi kršitev pravice do izjave, samovoljno sojenje ter zmotno dokazno oceno.

3. Predlagatelji in ostali udeleženci postopka na pritožbo niso odgovorili.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Pritožbeno sodišče v konkretnem primeru nima pomislekov v uporabo določb ZVEtL-a. Ker je ta zakon pretežno interventen, namenjen omejenemu številu neurejenih primerov, nastalih v preteklosti, je očitek, da je sodišče njegov 30. člen uporabilo retroaktivno, brez podlage.

ZVEtL kot interventni zakon ni namenjen le ugotavljanju pripadajočega zemljišča (k stavbam, ki so bile zgrajene pred 1. 1. 2003), ki je postalo last lastnika stavbe na podlagi pravil o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini, ampak tudi primerom, ko je lastnik stavbe lastninsko pravico na pripadajočem zemljišču pridobil na podlagi pravil o gradnji na tujem ali drugih sorodnih pravnih pravil, po katerih je pripadajoče zemljišče stavbe postalo in bilo kogentno vezano na lastninsko pravico na stavbi. Da v konkretnem primeru ne gre za tak primer, pa zgolj na podlagi dejstva, da je bila stavba zgrajena po sprejemu Ustave v letu 1991, ki varuje pravico do zasebne lastnine in dejstva, da je v zemljiški knjigi etažna lastnina že vzpostavljena, ni mogoče trditi. Ali v konkretnem primeru obstoječe zemljiškoknjižno stanje res odraža dejansko pravno stanje, bo, kot bo obrazloženo v nadaljevanju, v teku postopka šele ugotovljeno.

Pritožbeno sodišče v tem, da je zakonodajalec kot ločnico pri urejanju razmerij v zvezi s pripadajočimi zemljišči postavil datum 1. 1. 2003, to je dan uveljavitve Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ), ne vidi kršitve načela enakosti. SPZ je namreč, za razliko od prej veljavnega Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (v nadaljevanju ZTLR), ki je poznal obratno pravilo(1), dosledno uveljavil načelo superficies solo cedit. SPZ je tudi predpis, ki je etažno lastnino celovito uredil in skupaj z zemljiškoknjižnimi predpisi zagotovil vse mehanizme za varstvo pravic etažnih lastnikov. To pa ni mogoče trditi za vsa pred tem nastala razmerja, pri katerih je bila že podlaga pridobljenih pravic pogosto drugačna (zakonska pridobitev pravice uporabe ali lastninske pravice). S posameznimi deli je ob tudi sicer pomanjkljivih in neusklajenih nepremičninskih evidencah tekel zunajknjižni promet, današnja zakonska ureditev pa, saj izhaja iz drugačnih predpostavk, pridobiteljem posameznih delov ne zagotavlja zadovoljivega varstva. To so po presoji pritožbenega sodišča zadostni razlogi za razlike pri določanju pripadajočega zemljišča k stavbam, ki so bile zgrajene pred in po 1. 1. 2003. 6. Po četrtem odstavku 7. člena ZVEtL se za zemljišče, ki je namenjeno za redno rabo stavbe, šteje zemljišče, ki je bilo kot tako načrtovano v prostorskih aktih ali določeno v upravnih dovoljenjih, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena, ali v drugih upravnih aktih, s katerimi je bilo določeno takšno zemljišče. Sodišče prve stopnje je pri presoji obsega pripadajočega zemljišča upoštevalo vsebino prostorskega izvedbenega akta (PUP za plansko celoto K.), lokacijsko dovoljenje št. 351-876/96 z dne 24. 7. 1996 (s spremembami v letu 1998, 1999, 2000) vključno z razpoložljivo lokacijsko dokumentacijo in gradbeno dovoljenje, ki je bilo za gradnjo stavbe izdano 9. 7. 2000. Pritožbeno sodišče glede na ugotovljeno vsebino prostorskega akta in izdanih upravnih dovoljenj, ki v pritožbenem postopku ni izpodbijana, nima pomislekov v pravilnost ugotovitve sodišča prve stopnje, da vse v predlogu navedene parcele predstavljajo zemljišče, namenjeno redni rabi objekta T. V izogib ponavljanju se pri tem sklicuje na izčrpne in pravilne razloge sodišča prve stopnje, ki jih je navedlo v točki 6 ter 17 do 21 sklepa. V nadaljevanju te razloge dopolnjuje le še v obsegu, ki je potreben zaradi odgovora na pritožbene navedbe.

7. Drži, da PUP za plansko celoto K. (v nadaljevanju PUP) ne podaja konkretnih velikosti gradbenih parcel za območje, na katerem je bila zgrajena stavba T., in da v lokacijski dokumentaciji, na podlagi katere je bilo izdano končno lokacijsko dovoljenje, ni bilo grafičnega načrta, ki bi konkretno opredeljeval gradbeno parcelo in območje funkcionalnih površin. Vendar pa to ne pomeni podlage za zaključek, da zemljišča, namenjenega za redno rabe stavbe, na v zakonu (primarno) predpisan način, ni mogoče ugotoviti in je zato treba uporabiti druge kriterije, ki jih določa 4. odstavek 7. člena v zvezi z 6. odstavkom 30. člena ZVEtL(2). V lokacijskem dovoljenju iz leta 2000 so tako izrecno navedene parcele, na katerih je bila odobrena lokacija bodočega objekta in lokacija parkirišč, v okviru definiranja prometne ureditve pa lokacijsko dovoljenje funkcionalno zemljišče opredeli s konkretnimi parcelnimi številkami. Enako velja za gradbeno dovoljenje, saj so v njem parcele 6/12, 6/30 in 6/23, vse X(3), izrecno omenjene kot funkcionalno zemljišče, torej zemljišče, ki je skupaj z stavbiščem predstavljalo gradbeno parcelo (drugi odstavek 46. člena ZUN). Območje, ki je bilo po upravnih dovoljenjih neposredno namenjeno za redno rabo bodoče stavbe, je ob upoštevanju teh podatkov in z primerjavo načrta zazidalne situacije iz lokacijske dokumentacije 1996, načrta predvidene rabe površin, arhitektonske zazidalne in prometne ureditve in dokumentacije, ki je bila podlaga za spremembo lokacijskega dovoljenja v letu 2000, z interpretacijo oznak elementov zunanje ureditve in novega parcelnega stanja, izvedenec zato lahko ugotovil. Vsebina upravnih dovoljenj in še obstoječe lokacijske dokumentacije zato po prepričanju pritožbenega sodišča zadošča za ugotovitev obsega zemljišča, neposredno namenjenega redni rabi in ustreza pojmu „določenosti“ po četrtem odstavku 7. člena ZVEtL.

8. Bolj stroga jezikovna razlaga te določbe je nesprejemljiva, saj je treba upoštevati, da uporaba ZVEtL za stavbe, zgrajene pred 1. 1. 2003, ni časovno omejena. To pa že zaradi časa, ki je (v večini primerov) potekel med izdajo upravnih dovoljenj in drugih upravnih aktov, in časom, ko sodišče ugotavlja obseg zemljišča, potrebnega za redno rabo stavbe, pomeni, da dokumentacija (če obstaja in je dosegljiva) največkrat ne bo več popolna. V kolikor bi sodišče lahko pri odločitvi upoštevalo le tista upravna dovoljenja (s pripadajočo lokacijsko dokumentacijo), v katerih bi bilo zemljišče za redno rabo (gradbena parcela oziroma funkcionalno zemljišče) natančno določeno (med drugim tudi grafično), bi to kriterij, ki ga je zakonodajalec opredelil kot primarni, povsem izvotlilo.

9. Da bi bilo v uporabnem dovoljenju, ki ga pritožniki omenjajo v pritožbi, kot pripadajoče zemljišče določena le (takratna) parcela 6/12, k. o. X, je novota in z ničemer izkazana. Izvedenec, ki je pregledal tudi upravni spis, ki se nanaša na izdajo uporabnega dovoljenja, vsebine tega dovoljenja ni povzel (niti ga ni priložil mnenju), kar kaže, da njegova vsebina ni takšna, kot trdijo pritožniki. Slednji na morebitno relevantnost te odločbe v pripombah zoper mnenje izvedenca tudi niso opozorili, niti niso odločbe sodišču sami predložili. Ne glede na to, da ima sodišče v postopku po ZVEtL širša pooblastila in po uradni dolžnosti pridobiva od upravnega organa tudi podatke o izdanih upravnih aktih glede določitve funkcionalnega zemljišča ali gradbene parcele ter od pristojnega organa lokalne skupnosti podatke o opredelitvi teh zemljišč v prostorskih aktih, to ne pomeni, da so udeleženci odvezani za svoje ugovore ponuditi ustrezne trditve in dokaze. Pritožbeno sodišče zato pritožbeno trditev o vsebini uporabnega dovoljenja, saj ni z ničemer izkazana, kot neutemeljeno zavrača. 10. Vprašanje, ali je bilo zemljišče, ki je bilo v lokacijskem ali drugem upravnem dovoljenju določeno kot zemljišče, namenjeno redni rabi stavbe, v času izdaje dovoljenj v lasti investitorjev (med katerimi je bila tudi prva nasprotna udeleženka) ali ne, na presojo obsega pripadajočega zemljišča na podlagi primarnega kriterija po četrtem odstavku 7. člena ZVEtL ne more vplivati.

11. Kot je pravilno poudarilo sodišče prve stopnje, je bila tudi v obdobju sklepanja kupoprodajnih pogodb, s katerimi so predlagatelji pridobili lastninsko pravico na posameznih delih stavbe T., pravna ureditev etažne lastnine koncipirana podobno kot danes, in sicer kot lastninska pravica na posameznem delu in solastninska pravica na skupnih prostorih, delih, objektih in napravah ter zemljišču(4). Ta solastnina je bila, enako kot skupna lastnina po prej veljavnem Zakonu o pravicah na delih stavb (v nadaljevanju ZPDS)(5) in kot velja danes za solastnino na skupnih delih(6), akcesorne narave. Lastninska pravica na stanovanju in solastninska pravica na skupnih prostorih, delih, objektih in napravah ter zemljišču (v nadaljevanju skupni deli) sta zato tvorila dejansko in pravno celoto. Solastninska pravica na skupnih delih ni mogla biti v samostojnem pravnem prometu(7) in je delila enako usodo kot stanovanje (ali poslovni prostor(8)) v etažni lastnini(9). Sodišče prve stopnje je pravilno opozorilo tudi na to, da je SZ (glej tretji odstavek 12. člena) kot solastnino etažnih lastnikov določil zemljišče v obsegu t. i. funkcionalnega zemljišča, to je zemljišča, ki je neposredno namenjeno redni rabi stavbe in brez katerega ne more funkcionirati(10).

12. V konkretnem primeru je prva nasprotna udeleženka sklepala kupne pogodbe, s katerimi je prodala posamezne dele stavbe, v letu 2000 oziroma 2001(11). Takrat projekt etažne lastnine še ni bil izdelan, etažna lastnina pa v zemljiški knjigi še ni bila vpisana.(12) Ne glede na to je prva nasprotna udeleženka s prodajo posameznih delov po svoji volji ustvarila t. i. dejansko etažno lastnino. Prva nasprotna udeleženka ob tem izrecno priznava, da so kupci z nakupom posameznih delov (čeprav tudi to, kot izhaja iz vsebine predloženih pogodb, ni bilo izrecno navedeno kot njen predmet) pridobili tudi solastninsko pravico na zemljišču pod stavbo(13). Zanika pa, da bi kupcem (razen P.) prodala še funkcionalno zemljišče. Trdi tudi, da lastninske pravice na funkcionalnem zemljišču, mimo pogodbene volje, etažni lastniki po zakonu niso pridobili.

13. Postavlja se torej vprašanje, ali načelo akcesornosti, z upoštevanjem 9. in 12. člena SZ, ki ne določata, da je v solastnini etažnih lastnikov lahko le zemljišče pod stavbo(14), zadostuje za zaključek, da so etažni lastniki pridobili solastninsko pravico (tudi) na pripadajočem zemljišču, torej zemljišču, ki presega obseg stavbišča, ne glede na vsebino kupnih pogodb.

14. Že takoj je treba poudariti, da bi bil odgovor na to vprašanje lahko pritrdilen le v primeru, da je bilo v času sklepanja kupnih pogodb poleg zemljišča pod stavbo, nujni skupni del etažne lastnine tudi funkcionalno zemljišče. Pritožbeno sodišče (ne glede na določbi 9. in 12. člena SZ) meni, da je bil tak nujen skupni del le zemljišče pod stavbo. Že po naravi stvari je konstitutivni element, brez katerega stavba v etažni lastnini ne more in ne sme obstajati, le stavbišče. Vsaka stavba mora biti zgrajena na določenem delu zemeljske površine in je z njim pravno gledano neločljivo povezana.(15) Pri presoji, ali je zakonodajalec z vsebino 9. in 12. člena SZ določil, da je nujni skupni del tudi funkcionalno zemljišče, je nadalje treba upoštevati, da je bil zakon sprejet še v času, ko je veljal Zakon o prometu z nepremičninami (v nadaljevanju ZNP(16)), ki je v 7. členu določal, da se s prenosom lastninske pravice na stavbi, ki stoji na zemljišču v družbeni lastnini, prenese tudi pravica uporabe na zemljišču pod stavbo in na zemljišču, ki je potrebno za njeno redno rabo; če pa je stavba na zemljišču, na katerem je lastninska pravica, se hkrati s prenosom lastninske pravice na stavbi, prenese tudi lastninska pravica na zemljišču pod stavbo in zemljišču, ki je potrebno za redno rabo. Ta zakon je nehal veljati že 24. 7. 1997 z uveljavitvijo Zakona o stavbnih zemljiščih(17), ki takšne ali podobne določbe ni več vseboval. Podlaga za razlago, da je tudi funkcionalno zemljišče nujni skupni del etažne lastnine, je s tem odpadla. Da je bil edini nujni skupni del etažne lastnine v spornem obdobju le stavbišče, potrjujejo tudi takrat veljavni predpisi o vpisu etažne lastnine v zemljiško knjigo. Tako zemljiškoknjižnega vložka etažne lastnine ni bilo mogoče oblikovati brez stavbišča, mogoče pa ga je bilo oblikovati brez funkcionalnega zemljišča. Tako je 10. člen Pravilnika o vodenju zemljiške knjige (v nadaljevanju PVZK)(18) določil, da se lahko podvložki ustanovijo šele, ko je v osnovnem vložku vpisano zemljišče s stavbo v etažni lastnini. Tak vpis pa je bil po 49. členu PVZK mogoč ob predložitvi etažnega načrta(19), ki je moral vsebovati le podatke o parceli, na kateri je stavba stala, torej zemljišču pod stavbo (4. člen Pravilnika za izdelavo in potrditev etažnega načrta(20)). Tudi Zakon o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe (v nadaljevanju ZPPLPS) - ki sicer ni bil podlaga za vpis etažne lastnine v konkretnem primeru, saj je veljal le za stavbe, ki so bile zgrajene in je bilo zanje pridobljeno uporabno dovoljenje do 16. 7. 1995 ali je do tega dne nastala podlaga za oblikovanje etažne lastnine - je dopustil vpis etažne lastnine le ob odmeri stavbišča. V času, ko so se sklepale sporne kupne pogodbe, tudi noben drug veljaven zakon lastniku stavbe, ko je do oblikovanja etažne lastnine prišlo še pred prodajo posameznih delov z enostranskim aktom, ni nalagal, da mora kot nujen skupen del stavbe določiti tudi funkcionalno zemljišče. Za primer, ko je do oblikovanja (dejanske) etažne lastnine prišlo s prodajo posameznih delov, zato ne more veljati drugače. Ob povedanem tako ni videti razumnega razloga za to, da se prodajalec in kupci posameznih delov, kljub določilu 9. in 12. člena SZ, ne bi mogli dogovoriti, da je posameznim delom pripadajoče zemljišče le zemljišče pod stavbo.

15. Pritožniki pravilno opozarjajo tudi na to, da se je sodišče prve stopnje ob stališču, ki ga je zavzelo, povsem nekritično sklicevalo na sodno prakso ter predpise, ki v času sklepanja konkretnih pogodb niso več veljali. Tako se prav vse odločbe, ki so omenjene v razlogih izpodbijanega sklepa, nanašajo na nakupe posameznih delov v stavbah v obdobju pred letom 1997, ko je še veljal 7. člen ZPN(21), katerega vsebina je bila predhodno že povzeta. Kot je bilo že obrazloženo, je ta zakon nehal veljati 24. 7. 1997 z uveljavitvijo Zakona o stavbnih zemljiščih(22), ki takšne ali podobne določbe ni več vseboval. V času sklepanja spornih kupnih pogodb tudi nista več veljala ZPDS(23) in Zakon o prometu z zemljišči in stavbami (v nadaljevanju ZPZS)(24). Neustrezno je tudi sklicevanje na prvi odstavek 190. člena Stanovanjskega zakona iz leta 2003 (SZ-1) in prvi odstavek 217. člena Zakona o graditvi objektov (v nadaljevanju ZGO-1), saj ti določbi urejata položaje, ki so obstajali na dan uveljavitve ZLNDL v letu 1997. To pa s pravicami etažnih lastnikov v stavbi T., ki je bila zgrajena kasneje in na zemljišču v zasebni lasti, nima nič skupnega. Pritožbeno sodišče tudi ne vidi povezave med 12. členom ZTLR, ki je v spornem obdobju sicer še veljal, saj se določilo nanaša na gradnjo stavbe na zemljišču v družbeni lastnini.

16. Ob povedanem se tako izkaže, da je za presojo pravic etažnih lastnikov na ugotovljenem pripadajočem zemljišču odločilna vsebina sklenjenih pogodb oziroma vprašanje, ali so pogodbene stranke z dogovorom razmerje uredile drugače kot je to sicer predvideval SZ. Kakšen je bil dogovor v pogledu zemljišča k stavbi, pa je med udeleženci tega postopka sporno. Sodišče prve stopnje, ki je menilo, da je pogodbena vsebina za odločitev nerelevantna, se posledično z njeno razlago ni ukvarjalo. Ker je dejansko stanje zaradi zmotne uporabe materialnega prava v tem pogledu ostalo nepopolno ugotovljeno, je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in na podlagi 355. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi z 37. členom Zakona o nepravdnem postopku (v nadaljevanju ZNP) sklep razveljavilo in vrnilo zadevo sodišču prve stopnje v nov postopek. Glede na predhodno obrazložitev dodatna navodila za delo v ponovljenem postopku niso potrebna. Pritožbeno sodišče dodaja le to, da ob morebitni ugotovitvi, da so predlagatelji s kupnimi pogodbami kupili tudi (že ugotovljeno) pripadajoče zemljišče k stavbi, dejstvo, da prva nasprotna udeleženka v času prodaje (še) ni bila lastnica dveh parcel (6/30 in 6/33), ne bo ovira, da se tudi ti dve parceli določita(25) kot pripadajoče zemljišče k stavbi. Tudi prodaja tuje stvari namreč zavezuje (glej 460. člen Zakona o obligacijskih razmerjih, v nadaljevanju ZOR). Opozarja tudi, da bo moralo sodišče, če bo ponovno delno ugodilo predlogu, le-tega v preostalem delu zavrniti.

17. Ker je bilo treba odločitev razveljaviti iz že navedenih razlogov, se pritožbeno sodišče do drugih očitkov v pritožbi ne izjavlja, ker to ni potrebno (prvi odstavek 360. člena ZPP v zvezi z 37. členom ZNP).

18. Ker je bila odločitev razveljavljena, je pritožbeno sodišče odločitev o stroških pridržalo končni odločbi (165. člen ZPP v zvezi z 37. členom ZPP).

Op. št. (1): Primerjaj 12. in 24. člen ZTLR.

Op. št. (2): Sodišče v primeru, da zemljišča na podlagi prostorskih aktov, upravnih dovoljenj ali drugih upravnih aktov ni mogoče ugotoviti, zemljišče, ki je neposredno namenjeno za redno rabo stavbe, določi ob upoštevanju vseh okoliščin primera, zlasti pa upošteva: 1. tisto zemljišče, ki predstavlja dostopne poti, dovoze, parkirne prostore, prostore za smetnjake, prostore za igro; 2. preteklo rabo zemljišča in 3. merila in pogoje iz prostorskih aktov, ki so veljali v času izgradnje stavbe (v zvezi z subsidiarnostjo teh kriterijev glej odločbo VS RS II Ips 86/2014).

Op. št. (3): Da gre pri teh zemljiščih tudi (za danes obstoječe) parcele 6/50, 6/51, 6/52, 5/53, 6/54 in 6/55, vse k. o. X, v pritožbenem postopku ni izpodbijano.

Op. št. (4): Tretji odstavek 12. člena SZ je določal, da so v solasti vseh etažnih lastnikov skupni prostori, deli, objekti in naprave ter funkcionalno zemljišče. Op. št. (5): Po 3. in 6. členu tega zakona so bili skupna lastnina skupni deli, zemljišče pod stavbo in zemljišče, potrebno za njeno redno rabo. 7. člen pa je določal nedeljivo povezanost skupne lastnine s posameznim delom. Vse spremembe v pravicah na posameznem delu stavbe so se nanašale tudi na skupno lastnino.

Op. št. (6): Glej četrti odstavek 105. člena SPZ.

Op. št. (7): SZ je v 16. členu govoril le o prostem prenosu lastninske pravice na stanovanju, nič pa ni določil glede solastninske pravice na skupnih delih. Ker pa je fizični del stavbe neločljivo povezan s skupnimi deli, saj ga brez njih ni mogoče uporabljati, je jasno, da mora skupaj z lastninsko pravico na stanovanju preiti tudi lastninska pravica na skupnih delih.

Op. št. (8): SZ sicer ni uredil etažne lastnine na poslovnih prostorih, vendar je sodna praksa pravno praznino, ki je nastala z razveljavitvijo 1. do 25. člena ZPDS, napolnila z uporabo 3. člena Zakona o sodiščih, ki je določal, da sodnik upošteva predpise, ki urejajo podobne primere, če se civilnopravna zadeva ne da rešiti na podlagi veljavnih predpisov.

Op. št. (9): Glej J. Metelko, Skupna lastnina - njene oblike in način transformacije v solastnino, Podjetje in delo, 1994, št. 5-6, str. 823-827; dr. Miha Juhart, Vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo, GV Založba, 2000, stran 17, 54 in 55. Na akcesornost nedvomno kažejo tudi zemljiškoknjižni predpisi, veljavni v času sklepanja konkretnih kupnih pogodb: 15. člen Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK) je tako določil, da se solastnina na skupnih prostorih, delih, objektih in napravah ter na funkcionalnem zemljišču vpiše v korist vsakokratnih etažnih lastnikov.

Op. št. (10): Nobenega dvoma ne more biti, da je bilo v solastnini etažnih lastnikov tudi zemljišče pod stavbo, čeprav zakon izrecno omenja le funkcionalno zemljišče, torej del gradbene parcele po takrat veljavnem drugem odstavku 46. člena Zakona o urejanju naselij in drugih posegih v prostor (v nadaljevanju ZUN).

Op. št. (11): Glej predložene z. k. izpiske v prilogi A7, A8, A10 in A11 ter kupne pogodbe v prilogi A15, A16, B5, B6, B7, B8, B11 in B12. Op. št. (12): Drugačne pritožbene trditve nimajo podlage v predloženih dokazih: iz z. k. izpiska za vl. št. ..., k. o. X (priloga A5) je razvidno, da je bila etažna lastnina na stavbi stoječi na parceli 6/12, k. o. ..., vpisana na podlagi projekta etažne lastnine iz februarja 2002. Op. št. (13): To zemljišče (gre za parcelo 6/12, k. o. X) je v zemljiški knjigi tudi vpisano kot splošni skupni del stavbe T. (priloga C3).

Op. št. (14): Takšna je veljavna ureditev: med skupne dele (že po zakonu) spada le zemljišče, na katerem stoji stavba. Lahko pa med skupne dele spadajo tudi druge nepremičnine (3. odstavek 105. člena SPZ).

Op. št. (15): dr. Miha Juhart, Vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo, GV Založba, 2000, stran 96. Op. št. (16): Na ta zakon opozarja v razlogih tudi sodišče prve stopnje, nanj pa se sklicujejo tudi (vse) odločbe, jih je sodišče prve stopnje navedlo na strani 24 in 25 svojega sklepa.

Op. št. (17): Uradni list RS 44/1997. Op. št. (18): UL RS 77/1995 s spremembami.

Op. št. (19): Pritožbeno sodišče se ob tem ne spušča v primernost takšne zakonske ureditve, saj pri tem ne gre za enostranski pravni akt, ki bi izražal voljo investitorja za oblikovanje etažne lastnine.

Op. št. (20): UL RS 2/2000. Op. št. (21): Na ta zakon opozarja v razlogih tudi sodišče prve stopnje, nanj pa se sklicujejo tudi (vse) odločbe, jih je sodišče prve stopnje navedlo na strani 24 in 25 svojega sklepa.

Op. št. (22): Uradni list RS 44/1997. Op. št. (23): Del določb (1. do 25. člen) je nehal veljati z uveljavitvijo SZ v letu 1991, preostale pa (razen 26. člena, ki je nehal veljati z 31. 12. 1995) pa z uveljavitvijo ZZK 16. 7. 1995. Op. št. (24): Ta zakon je dokončno nehal veljati 24. 6. 1991(njegov 6. člen, na katerega se sklicuje sodišče prve stopnje, pa že 31.7.1976).

Op. št. (25): Pritožbeno sodišče glede na pripombo pritožnikov, da bi sodišče moralo pripadajoče zemljišče le ugotoviti, pojasnjuje, da ZVEtL v četrtem odstavku 30. člena uporablja termin „določitev“. Se pa strinja, da bi bila izdaja ugotovitvene odločbe bolj primerna.