Jedro

Skupni deli zgradbe so drugi deli, namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov, in zemljišče, na katerem stoji zgradba, in so torej že po samem zakonu v solasti vsakokratnih etažnih lastnikov, ki imajo v lasti posamezne dele zgradbe. Z njimi ni mogoče samostojno razpolagati in ne morejo biti samostojni predmet pravnega prometa. Sodišče prve stopnje se je pri odločitvi oprlo zgolj na zemljiškoknjižno stanje, ki pa v tem primeru očitno ne odraža dejanskega stanja. Upoštevati je treba, da skupni deli stavbe tega statusa ne pridobijo z vpisom v zemljiško knjigo, temveč ga imajo že po samem zakonu od nastanka dejanske etažne lastnine dalje (ne glede na vpis le-te v zemljiški knjigi). Tudi solastnina vseh etažnih lastnikov na skupnih delih stavbe nastane že na podlagi samega zakona in ne šele z vpisom v zemljiško knjigo.

Solastniški delež stečajnega dolžnika na sporni nepremičnini, ki predstavlja splošni skupni del stavbe, torej sploh ne more biti samostojno v pravnem prometu, posledično pa tudi ne more biti prenesen na pritožnico po 374. členu ZFPPIPP. Ker so izven pravnega prometa, se skupni deli stavbe ne morejo prodati v stečajnem postopku nad stečajnim dolžnikom po pravilih ZFPPIPP, prav tako pa ne morejo biti predmet končne razdelitve in prenosa na upnike ali lokalno skupnost. V skladu z enajstim odstavkom 374. člena ZFPPIPP se namreč za pravne posledice pravnomočnega sklepa o končni razdelitvi iz osmega odstavka tega člena smiselno uporabljajo prvi, tretji in četrti odstavek 342. člena ZFPPIPP, 342. člen pa ureja prenos lastninske pravice na kupca in varstvo kupca v primeru nakupa nepremičnin v stečajnem postopku. Izpodbijani sklep, s kakršnim bi bila sporna nepremičnina prenesena na pritožnico, ima torej enake pravne posledice kot nakup v stečaju. Za oba pa velja, da njun predmet ne morejo biti stvari, ki so izven pravnega prometa, torej tudi ne sporna nepremičnina.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep se spremeni tako, da se upraviteljev predlog za prenos premoženja: „nepremičnina katastrska občina X stavba 001 del stavbe 002 (ID 003), last dolžnika do 7/10000, naslov dela stavbe: L., dejanska raba po GURS: skupni komunikacijski prostor“, in delni končni načrt končne razdelitve z dne 3.1.2022, zavrne.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje sklenilo: (1.) da se delna končna razdelitev opravi na podlagi delnega končnega načrta končne razdelitve z dne 3.1.2022 (p.d. 305) in (2) da se na Občino ... prenese premoženje: „nepremičnina katastrska občina X stavba 001 del stavbe 002 (ID 003), last dolžnika do 7/10000, naslov dela stavbe: L., dejanska raba po GURS: skupni komunikacijski prostor“.

2. Zoper ta sklep se je pravočasno pritožila Občina ... iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku – ZPP in predlagala, naj višje sodišče izpodbijani sklep spremeni tako, da upraviteljev predlog zavrne, podredno pa ga razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

3. Pritožba je utemeljena.

4. Iz izpodbijanega sklepa izhaja, da v izreku navedene nepremičnine ni bilo mogoče unovčiti, upniki pa niso dali soglasja za prevzem premoženja. Upravitelj je zato predlagal, da se opisano premoženje v skladu z drugim odstavkom 374. člena ZFPPIPP prenese na lokalno skupnost, na območju katere se nahaja nepremičnina.

5. Pritožnica trdi, da je izpodbijani sklep nepravilen in nezakonit, saj je sodišče prve stopnje z njim odločilo o prenosu nepremičnine, ki ni v samostojnem pravnem prometu, temveč predstavlja splošni skupni del stavbe v etažni lastnini.

6. Kot je razvidno iz rednega izpisa iz zemljiške knjige in izpisa iz katastra stavb (portal Prostor), ki ju je pritožnica priložila pritožbi, na stavbi št. 001 k.o. X obstoji etažna lastnina (pritožbi je priložen tudi etažni elaborat stavbe D. (ID znak stavbe 0004).

7. Pritožnica utemeljeno opozarja, da nepremičnina katastrska občina X stavba 001 del stavbe 003 (ID 003 – sporna nepremičnina) tako v naravi kot po podatkih GURS predstavlja splošni skupni del te stavbe, ki je po samem zakonu v vsakokratni lasti vseh etažnih lastnikov stavbe in z njim oziroma solastniškim deležem posameznega etažnega lastnika na njem ni mogoče samostojno razpolagati.

8. Da je sporna nepremičnina v skupni rabi, izrecno izhaja tudi iz obvestila GURS z dne 16.1.2012. Očitno je, da v zemljiški knjigi ne bi smela biti vpisana kot posamezni del stavbe v solastnini štirih subjektov, od katerih je eden stečajni dolžnik, oziroma da je tak vpis materialnopravno in dejansko napačen, saj predstavlja splošni skupni del stavbe, ki je po samem zakonu v solasti vsakokratnih etažnih lastnikov stavbe.

9. Že iz 2. točke izreka izpodbijanega sklepa je namreč jasno razvidno, da sporna nepremičnina predstavlja skupni komunikacijski prostor, saj ima v katastru stavb, ki ga vodi GURS, evidentirano takšno dejansko rabo. Enako izhaja tudi iz končnega načrta končne razdelitve z dne 3.1.2022, isto pa je razvidno tudi iz upraviteljevega predloga za prenos premoženja.

10. Višje sodišče pritrjuje pritožnici, da skupni komunikacijski prostor po naravi stvari predstavlja splošni skupni del stavbe. Tudi v Pravilniku o vrstah dejanskih rab dela stavbe in vrstah prostorov, ki pripadajo delu stavbe (Priloga 1), je prostor, ki ima dejansko rabo skupni komunikacijski prostor, opredeljen kot prostor za komunikacijo v stavbi.

11. Stvarnopravni zakonik v 105. členu opredeljuje, da je etažna lastnina lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov. Posamezni del zgradbe mora predstavljati samostojno funkcionalno celoto, primerno za samostojno uporabo, kot so zlasti stanovanje, poslovni prostor ali drug samostojen prostor. K posameznemu delu v etažni lastnini lahko spadajo tudi drugi individualno omejeni prostori, če so del nepremičnine v solastnini etažnih lastnikov.

12. Skupni deli zgradbe so drugi deli, namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov, in zemljišče, na katerem stoji zgradba, in so torej že po samem zakonu v solasti vsakokratnih etažnih lastnikov, ki imajo v lasti posamezne dele zgradbe. Z njimi ni mogoče samostojno razpolagati in ne morejo biti samostojno predmet pravnega prometa. Sodišče prve stopnje se je pri odločitvi oprlo zgolj na zemljiškoknjižno stanje, ki pa v tem primeru očitno ne odraža dejanskega stanja. Upoštevati je treba, da skupni deli stavbe tega statusa ne pridobijo z vpisom v zemljiško knjigo, temveč ga imajo že po samem zakonu od nastanka dejanske etažne lastnine dalje (ne glede na vpis le-te v zemljiški knjigi). Tudi solastnina vseh etažnih lastnikov na skupnih delih stavbe nastane že na podlagi samega zakona in ne šele z vpisom v zemljiško knjigo.

13. Solastniški delež stečajnega dolžnika na sporni nepremičnini, ki predstavlja splošni skupni del stavbe, torej sploh ne more biti samostojno v pravnem prometu, posledično pa tudi ne more biti prenesen na pritožnico po 374. členu ZFPPIPP. Ker so izven pravnega prometa, se skupni deli stavbe ne morejo prodati v stečajnem postopku nad stečajnim dolžnikom po pravilih ZFPPIPP, prav tako pa ne morejo biti predmet končne razdelitve in prenosa na upnike ali lokalno skupnost. V skladu z enajstim odstavkom 374. člena ZFPPIPP se namreč za pravne posledice pravnomočnega sklepa o končni razdelitvi iz osmega odstavka tega člena smiselno uporabljajo prvi, tretji in četrti odstavek 342. člena ZFPPIPP, 342. člen pa ureja prenos lastninske pravice na kupca in varstvo kupca v primeru nakupa nepremičnin v stečajnem postopku. Izpodbijani sklep, s kakršnim bi bila sporna nepremičnina prenesena na pritožnico, ima torej enake pravne posledice kot nakup v stečaju. Za oba pa velja, da njun predmet ne morejo biti stvari, ki so izven pravnega prometa, torej tudi ne sporna nepremičnina.

14. Izpodbijani sklep ne more imeti pravnih učinkov za lastništvo sporne nepremičnine, saj pritožnica na njegovi podlagi ne bo mogla pridobiti lastninske pravice na solastniškem deležu nepremičnine izven pravnega prometa, vknjižba njene solastniške pravice v zemljiški knjigi, če bi do nje prišlo, pa bi bila materialnopravno napačna. Povsem enako velja tudi za prenos premoženja na upnike oziroma v tem primeru na pritožnico (lokalno skupnost).

15. Ne glede na to, da, kot navaja upravitelj, lastniški delež stečajnega dolžnika znaša le 2,12 m2, da mu višje sodišče verjame, da je že dalja časa poskušal urediti problem v zvezi z njim in da pritožnici v zvezi s prevzetim premoženjem verjetno res ne bi nastali omembe vredni stroški, ni mogoče spregledati utemeljenih opozoril pritožnice, da je sodišče prve stopnje nepopolno ugotovilo dejansko stanje, saj ni ugotovilo, da gre za skupni del stavbe in je napačno uporabilo določbe 105. in 106. člena SPZ ter 365. in 374. člena ZFPPIPP, na podlagi katerih je neutemeljeno izdalo izpodbijani sklep.

16. Pritožba je tako utemeljena, zato ji je višje sodišče ugodilo in izpodbijani sklep spremenilo tako, kot izhaja iz izreka sklepa (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

Ta pisni odpravek se ujema z elektronskim izvirnikom sklepa.