Jedro

Pravilno je stališče v izpodbijanem sklepu, da tožnica ni izkazala okoliščin, pomembnih za izdajo začasne odredbe na podlagi tretje alineje drugega odstavka 272. člena ZIZ, in še manj, da toženka z njeno izdajo ne bi utrpela več od neznatne škode. Za izpolnjenost te predpostavke ne zadostuje navedba okoliščin na njeni strani, ampak tudi, na kakšen način in v kakšnem obsegu bi izdaja predlagane začasne odredbe posegla v toženčev položaj. Šele tedaj bi bilo možno tehtanje položajev obeh pravdnih strank, ki ga narekuje navedena zakonska odločba. Ker bi izdaja predlagane začasne odredbe tožencu preprečila opravljanje dejavnosti, do katere je – izhajajoč iz njegovih navedb – upravičen, je pravilen sklep, da tožnica zgolj s trditvami o lastni škodi ni ponudila podlage za vsebinsko presojo na podlagi navedene zakonske določbe.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep sodišča prve stopnje potrdi.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje zavrnilo predlog za izdajo začasne odredbe, po katerem naj se tožencu prepove (1) oddajanje nepremičnin, katerih izselitev se zahteva s tožbo, v podnajem ali omogočanje kakršnekoli odplačne ali neodplačne rabe tretjim, (2) izvedba glasbenih in kulturnih prireditev ter drugih podobnih dogodkov in kakršnokoli dejavnost ali aktivnost, vključno s prodajo hrane, pijače ali zbiranjem ljudi, in storiti karkoli, kar bi lahko povzročilo škodo, ter spremembo na stvareh, ki so predmet zavarovanja.

2. Tožnica v pritožbi zoper navedeni sklep uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, izpodbijani sklep spremeni in izda predlagano začasno odredbo, podrejeno pa, naj sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Stališče, na katerem temelji odločitev, je materialnopravno zmotno, sodišče pa se niti ni opredelilo do odločilnih dejstev. Sama je trdila, da bo uveljavitev njene terjatve precej otežena, ker obstaja resna nevarnost, da bo ob toženčevem sodelovanju prišlo do zasedbe nepremičnine s strani tretjih oseb, zaradi neprimerne in nevarne rabe in toženčeve dejavnosti pa tudi do delnega ali popolnega uničenja nepremičnin.

Pravica tretjih, da v morebitni izvršbi uveljavljajo ugovor tretjega in vložijo tožbo za nedopustnost izvršbe, ščiti te osebe, ne pa tožnice. Ker bo s tem otežena izvršitev pravnomočne sodbe, prav nevarnost vlaganja teh sredstev izkazuje nujnost izdaje začasne odredbe.

Sodišče je prezrlo nevarnost uničevanja ali poškodovanja nepremičnin zaradi nepravilne in škodljive rabe s strani toženca (nezakonito in nenadzorovano oddajanje v podnajem, uporaba improviziranega električnega generatorja, napovedan odklop vode, namestitev napihljivega bazena na streho stavbe, kurjenje ognja na dvorišču).

Zmoten je tudi zaključek, da se s predlagano prepovedjo izvajanja dejavnosti (prepoved izvedbe glasbenih in kulturnih prireditev ter podobnih dogodkov in izvajanje druge aktivnosti na nepremičninah, vključno s prodajo hrane, pijače in zbiranjem ljudi) ne varuje vtoževana terjatev. Dejanja, ki povzročajo splošno nevarnost za življenje in zdravje ljudi, je sicer mogoče preprečevati pred drugimi pristojnimi organi, a to ne pomeni, da ne more ustreznega zavarovanja zahtevati v tem postopku. Neutemeljeno je tudi stališče, da navedbe merijo na drug(ačn)o terjatev od vtoževane. Zahteva vrnitev stvari, na kateri ima lastninsko pravico, v njeno posest, po 604. členu Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) pa ima pravico od toženca zahtevati, da ji stvar vrne nepoškodovano.

Ugotovitev v sklepu, da tožnica zahteva več kot s tožbenim zahtevkom, je splošna in neobrazložena.

Zmotna je tudi ocena o nadomestljivosti škode. S tem je sodišče povsem relativiziralo prepoved povzročanja škode. Ker je bilo neizpolnjevanje finančnih obveznosti eden od razlogov za predčasno odpoved najemne pogodbe, je brez podlage ugotovitev, da bo imela možnost zahtevati nadomestitev škode in povrnitev stroškov. Ker toženec ni sposoben poravnati niti stroškov za elektriko in vodo, ni realno pričakovati, da bi lahko sama od nje izterjala še višji znesek.

Ena od najemnih pogodb je dopuščala izvajanje kulturnih dejavnosti, a okoliščine izvajanja dejavnosti so se odtlej spremenile (ni več aktivnega priključka za elektriko, napoveduje se odklop vode). Dopuščanje uporabe nepremičnin tretjim in za dejavnosti, ki niso povezane s toženčevo dejavnostjo (namestitev bazena na streho, kurjenje ognja na dvorišču), utemeljuje oceno, da gre najmanj za zasnovo okupirane cone po podobnem principu, kot je bila nekdanja tovarna ....

Široko začasno odredbo je predlagala, ker ni mogoče predvideti vseh toženčevih ravnanj, s katerimi bi ji lahko povzročila škodo. Prepoved povzročanja škode resda izhaja iz splošnih določb OZ, a bi grožnja z izrekom denarne kazni učinkovala preventivno.

V dopolnitvi pritožbe še navaja, da je zaradi nedelovanja vodnih črpalk (na električni pogon) 19. 7. 2021 prišlo do vdora vode v kletne prostore.

3. Toženec v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev. Prostorov ne oddaja v stalni podnajem, ampak kot organizator dogodkov le občasno sodeluje s sodelavci, ki ji pomagajo pri organizaciji in izboljšanju ponudbe na kulturnih prireditvah. Ker tožnica vrši vsakodnevni nadzor, ni nevarnosti za "nezakonito okupacijo". S predlagano začasno odredbo zahteva več kot s tožbenim zahtevkom. Z očitanimi ravnanji tožnici ne povzroča škode. Ker na spornih nepremičninah opravlja jedro svoje dejavnosti, bi sama z ugoditvijo predlogu utrpela težko nadomestljivo škodo in bi ji nastale hujše posledice kot tožnici v primeru neizdaje začasne odredbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Izpodbijani sklep je bil pritožnici vročen 6. 7. 2021, dopolnitev pritožbe pa je bila vložena 18. 8. 2021. Ker je bila vložena po izteku osemdnevnega pritožbenega roka, je pritožbeno sodišče ni upoštevalo pri odločanju.

6. Med pravdnima strankama ni sporno, da je tožnica lastnica nepremičnin, ki so predmet zahtevka, in da jih toženec uporablja za gostinsko dejavnost in javne prireditve, ki jih organizira. Tožnica svoj zahtevek za izpraznitev nepremičnin utemeljuje s trditvami, da je s tožencem v juliju in v septembru 2019 sklenila najemni pogodbi za določen čas, po katerih bi moral toženec plačevati najemnino, a tega niti po pozivu ni storil. Zato je od obeh pogodb odstopila. Toženec se brani, da sta obe pogodbi fiktivni oziroma nični in da je njuno razmerje po svoji vsebini skupen podjem, namenjen obuditvi kultnega kulturnega objekta v T., znanega po festivalu X. in drugih prireditvah z dolgo tradicijo, v katerega se je tožnica zavezala prispevati finančna sredstva, toženec pa obnovo prostorov in operativni zagon dejavnosti, in da toženec do obuditve kulturnega objekta tožnici plačuje le presežek ustvarjenih prihodkov. S predlagano začasno odredbo tožnica zahteva prepoved oddajanja v podnajem ali omogočanje kakršnekoli odplačne ali neodplačne rabe tretjim osebam, prepoved izvajanja kulturnih prireditev in drugih podobnih dogodkov, prepoved vseh aktivnosti, vključno s prodajo hrane, pijače in zbiranjem ljudi, prepoved, da stori kaj, kar bi tožnici povzročilo škodo, in prepoved kakršnekoli spremembe na stvareh.

7. Za ugoditev predlogu za izdajo začasne odredbe za zavarovanje nedenarne terjatve mora biti poleg verjetno izkazanega obstoja terjatve (prvi odstavek 272. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju – v nadaljevanju ZIZ) verjetno izkazana ena od naslednjih predpostavk: (1) nevarnost, da bo uveljavitev terjatve onemogočena ali precej otežena (prva alineja drugega odstavka 272. člena ZIZ), (2) da je odredba potrebna, da se prepreči uporaba sile ali nastanek težko nadomestljive škode (druga alineja drugega odstavka 272. člena ZIZ), ali (3) da dolžnik z izdajo začasne odredbe, če bi se tekom postopka izkazala za neutemeljeno, ne bi utrpel hujših neugodnih posledic od tistih, ki bi brez izdaje začasne odredbe nastale upniku (tretja alineja drugega odstavka 272. člena ZIZ). Upnik ni dolžan dokazovati nevarnosti, če izkaže za verjetno, da bi dolžnik s predlagano odredbo pretrpel le neznatno škodo (tretji odstavek 272. člena v zvezi s tretjim odstavkom 270. člena ZIZ). Odločitev o zavrnitvi predloga temelji na stališču, da tožnica ni izkazala nobene od navedenih predpostavk.

8. Neutemeljen je očitek, da se sodišče ni izreklo o vseh okoliščinah, s katerimi je tožnica utemeljevala izdajo predlagane začasne odredbe. Razlogi v zvezi z zatrjevano nevarnostjo zasedbe nepremičnin so podani v 13. točki obrazložitve, v zvezi z zatrjevano nevarnostjo uničenja nepremičnin pa v 12. točki obrazložitve.

9. Pritožnica utemeljeno uveljavlja, da morebitni ugovori tretjega v izvršbi ne ščitijo njenega položaja, a je ta navedba v izpodbijanem sklepu postranskega pomena. Ključno je, da bo v primeru ugoditve zahtevku tožnica pridobila izvršilni naslov, na podlagi katerega bo lahko dosegla izpraznitev prostorov tudi zoper morebitne podnajemnike toženca.

10. Pritožba ne vzbuja dvoma o pravilnosti ocene, da zatrjevane okoliščine (nenadzorovano dajanje v podnajem, uporaba improviziranega električnega generatorja, napovedan odklop vode, namestitev napihljivega bazena na streho stavbe, kurjenje ognja na dvorišču) ne utemeljujejo nastanka škode, ki je ne bi bilo mogoče odpraviti oziroma nadomestiti. Drži, da ima tožnica varovan interes, da bodo sporne nepremičnine ob zaključku pravde nepoškodovane, in da kot lastnica v nekaterih primerih odgovarja tretjim za škodo, ki izvira iz nepremičnin v njeni lasti, a zatrjevane okoliščine ne kažejo na verjeten nastanek škode, ki bi bila težko nadomestljiva.

11. Pritožbene navedbe ne vzbujajo dvoma niti o pravilnosti zaključka, da ni verjetno izkazana nevarnost, da bi toženec dopuščal nastanek okupirane cone, organizirane po podobnem principu, kot je bilo nekdaj območje opuščene tovarne .... Iz okoliščin, ki jih je zatrjeval v predlogu in jih je ponovil v pritožbi, ne izhaja, da toženec dopušča nenadzorovano uporabo nepremičnin nedoločenemu krogu tretjih oseb.

12. Pravilno je tudi stališče v izpodbijanem sklepu, da tožnica ni izkazala okoliščin, pomembnih za izdajo začasne odredbe na podlagi tretje alineje drugega odstavka 272. člena ZIZ, in še manj, da toženka z njeno izdajo ne bi utrpela več od neznatne škode. Za izpolnjenost te predpostavke ne zadostuje navedba okoliščin na njeni strani, ampak tudi, na kakšen način in v kakšnem obsegu bi izdaja predlagane začasne odredbe posegla v toženčev položaj. Šele tedaj bi bilo možno tehtanje položajev obeh pravdnih strank, ki ga narekuje navedena zakonska odločba. Ker bi izdaja predlagane začasne odredbe tožencu preprečila opravljanje dejavnosti, do katere je – izhajajoč iz njegovih navedb – upravičen, je pravilen sklep, da tožnica zgolj s trditvami o lastni škodi ni ponudila podlage za vsebinsko presojo na podlagi navedene zakonske določbe.

13. Iz navedenih razlogov je tudi odločitev o zavrnitvi predloga v zvezi s splošno prepovedjo povzročanja škode in spreminjanja stvari na spornih nepremičninah pravilna.

14. Po navedenem je pritožbeno sodišče tožničino pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijani sklep sodišča prve stopnje potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

15. O stroških pritožbenega postopka bo odločeno v končni odločbi.