Jedro

Najemodajalec lahko pride v zamudo pri izvršitvi popravila v razmerju do najemnika le, če mu je ta prej dal primeren rok za izvršitev popravila.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožeča stranka sama nosi svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razveljavilo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani Ig 2000/05882 z dne 07. 07. 2000 tudi v 1. in 3. točki izreka sklepa in tožbeni zahtevek zavrnilo. Tožeči stranki je še naložilo, da je dolžna toženi stranki povrniti pravdne stroške v višini 12.270,40 EUR.

2. Zoper navedeno sodbo se je pravočasno pritožila tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena ZPP. Višjemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Priglaša tudi pritožbene stroške.

3. Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožba sodišču prve stopnje očita zmoten zaključek, da je bila tožeča stranka zaradi v pogodbi določene dolžnosti opraviti vse investicijske posege za zagotovitev polne namembnosti nepremičnin, dolžna odpraviti tudi škodne posledice zaradi izlitja nafte. Navedenemu zaključku ni kaj očitati, saj je popolnoma logičen in skladen z dejanskimi ugotovitvami sodišča. Pritožnica sama pojasnjuje, da se je (njena) dolžnost investicijskih posegov za zagotovitev polne namembnosti nepremičnin nanašala na usposobitev nepremičnin za njihovo uporabo. Tožeča stranka je nadalje s pogodbo prevzela tudi dolžnost, da bo nepremičnino ves čas uporabe (petdeset let) vzdrževala v uporabnem stanju. Uporaba nepremičnine oz. vzdrževanje nepremičnine v uporabnem stanju nedvomno vključuje upoštevanje in spoštovanje vseh tehničnih, logističnih in tudi okoljevarstvenih zahtev v zvezi z opravljanjem dejavnosti, ki so ji te nepremičnine namenjene (skladiščenje naftnih derivatov). Pogoje za varno in tehnološko neoporečno opravljanje dejavnosti pa je dolžan zagotoviti tisti, ki to dejavnost opravlja. Tožeča stranka kot imetnica dejavnosti je bila torej dolžna zagotoviti, da ne pride do izlitja nafte v bližnji potok, če pa je do tega že prišlo, da izvede vse potrebne ukrepe za preprečitev nadaljnjega izlitja in odpravo nastale škode.

6. V obravnavani zadevi pa niti ni pomembno, koga v končni fazi bremenijo stroški sanacije, saj bi bila odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka pravilna tudi v primeru, če bi sodišče prve stopnje zahtevek obravnavalo zgolj v luči določil Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP), na katerega se sklicuje pritožnica. Tožeča stranka s tožbo zahteva povrnitev škode zaradi nezmožnosti uporabe nepremičnine, ker naj bi tožena stranka za izvedbo sanacijskih del porabila več časa, kot bi bilo razumno potrebno.

7. ZPSPP v 17. členu izrecno določa dolžnost najemnika, da nujna popravila na poslovni stavbi ali poslovnem prostoru sam izvrši takoj zaradi preprečitve nadaljnje škode. Tudi kadar stroški sanacije bremenijo najemodajalca, le-ta zaradi intervencijske dolžnosti najemnika, ki bi moral sam poskrbeti za popravilo v nujnih primerih, ne more biti odgovoren za najemnikovo škodo zaradi dolgotrajnosti popravila. Če pa ne gre za nujna popravila, mora najemnik v skladu s določbo 16. člena ZPSPP o potrebi, da se izvršijo popravila, brez odlašanja sporočiti najemodajalcu in mu dati za izvedbo popravil primeren rok. Če najemodajalec v danem roku ne izvrši popravila, ima najemnik pravico, da sam izvrši popravilo ali da odstopi od pogodbe; v vsakem primeru pa ima pravico do odškodnine za škodo, ki jo je utrpel zaradi opustitve najemodajalca. Iz navedenega smiselno izhaja, da najemodajalec lahko pride v zamudo pri izvršitvi popravila v razmerju do najemnika le, če mu je ta prej dal primeren rok za izvršitev popravila. Ker tožeča stranka v obravnavanem primeru toženi stranki ni določila za izvedbo popravil primernega roka, z izvedbo sanacije v razmerju do najemnika ni bila v zamudi, in zaradi tega ne obstoji njena odškodninska odgovornost niti po določilih ZPSPP.

8. Okoliščina, da sodišče prve stopnje ni posebej obrazložilo zaključka, da manjkajo vsi elementi odškodninske odgovornosti, je nerelevantna in ne predstavlja kršitve 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Iz razlogov sodb je jasno razvidno, da je sodišče prve stopnje svojo odločitev oprlo na zaključek, da tožeča stranka ni izkazala protipravnosti ravnanja tožene stranke, kar povsem zadostuje.

9. Ker pritožbeni razlogi niso podani, kot tudi ne razlogi, na katere pazi sodišče po uradni dolžnosti, je višje sodišče pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP). Tožeča stranka sama nosi svoje pritožbene stroške, saj s pritožbo ni uspela (154. člen ZPP v zvezi s 164. členom ZPP).