Jedro

Varstvo posesti v primeru, ko je toženec že pred pravdo predmet posesti izročil v najem tretji osebi.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijani del sklepa sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Z izpodbijanim delom sklepa je sodišče prve stopnje zavrnilo zahtevek, da je tožena stranka motila tožečo stranko v njeni zadnji mirni posesti poslovnih prostorov na naslovu X, s tem, da je njen delavec po njenem navodilu in pooblastilu zamenjal ključavnico na vhodnih vratih poslovnih prostorov. Zavrnilo je tudi zahtevek, da mora tožena stranka tožeči stranki izročiti ključe nove ključavnice ter tako ponovno vzpostaviti posestno stanje takoj, ko bo pridobila poslovne prostore v neposredno posest, vendar najkasneje v 12 mesecih. Končno je zavrnilo še zahtevek za prepoved nadaljnjih posegov v posest. Zoper ta sklep se zaradi zmotne uporabe materialnega prava pritožuje tožeča stranka in navaja, da je pogodba med toženo stranko kot najemodajalcem in družbo B. kot najemnikom spornega prostora sklenjena za nedoločen čas. To pa pomeni, da lahko najemno razmerje preneha z odpovedjo, ki ni odvisna od krivdnih razlogov nasprotne stranke. Odpoved je namreč v dispoziciji pogodbene stranke, ki mora spoštovati odpovedni rok (ta pri najemu za poslovne prostore ne sme biti krajši od enega leta). Odstop od najemne pogodbe, na katerega se sklicuje sodišče prve stopnje, pa je nekaj povsem drugega od odpovedi. Ker je torej sodišče prve stopnje ugotovilo, da je bila tožeča stranka posestnik poslovnega prostora, da je tožena stranka motila njeno posest ter da glede spornega prostora obstaja najemno razmerje za nedoločen čas med toženo stranko in družbo B. d.o.o., je restitucijski zahtevek tožeče stranke za vrnitev poslovnega prostora vsekakor mogoč.

Pritožba ni utemeljena.

Z izročitvijo spornih prostorov novemu najemniku, je tožena stranka obdržala posredno posest (2. odstavek 70. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih). Novi najemnik namreč spornih prostorov ne poseduje kot svojih. Na njih izvršuje le določeno parcialno oblast ter priznava višjo oblast tožene stranke kot posrednega posestnika. Z drugimi besedami: novi najemnik, ki svojo neposredno dejansko oblast derivira iz "višje" oblasti posrednega posestnika, je nesamostojen posestnik. Pomembna komponenta razmerja med posrednim in neposrednim posestnikom je zato možnost posrednega posestnika, da od neposrednega (nesamostojnega) posestnika zahteva izročitev v neposredno posest (pri čemer ni nujno, da je ta njegov zahtevek aktualen - dovolj je, da obstaja vsaj minimalna možnost, da bo enkrat v prihodnosti realiziran). Posredni posestnik je torej posestnik zahvaljujoč temu, da lahko od neposrednega posestnika zahteva izročitev stvari.

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je tožena stranka sporni prostor izročila v najem novemu najemniku (gospodarski družbi B. d.o.o.) in sicer za nedoločen čas. To pomeni, da ima tožena stranka vsekakor možnost, da od neposrednega (nesamostojnega) posestnika (gospodarske družbe B. d.o.o.) zahteva izročitev stvari v neposredno posest. Kot pravilno opozarja tožeča stranka v pritožbi, najem poslovnih prostorov, sklenjen za nedoločen čas, preneha z odpovedjo (24. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih), kar pomeni, da lahko tožena stranka kadarkoli odpove najemno razmerje z neposrednim posestnikom (gospodarsko družbo B. d.o.o.) in po izteku odpovednega roka tudi zahteva vrnitev v najem danega poslovnega prostora.

Čim je tako pa bi morala tožeča stranka od tožene stranke najprej zahtevati odpoved najemne pogodbe z gospodarsko družbo B. d.o.o. Brez takega zahtevka je namreč izročitev poslovnega prostora tožeči stranki iluzorna. Šele, ko se bo zahtevek za vrnitev poslovnega prostora aktualiziral (to pa ne more biti pred odpovedjo najemnega razmerja in pred iztekom odpovednega roka), bo tožena stranka pridobila možnost vzpostavitve prejšnjega posestnega stanja. In ker tožeča stranka od nje ni zahtevala odpovedi najemne pogodbe ter storitve tistih dejanj, ki so nujna za restitucijo posesti (t.j., da od najemnika potem, ko mu je odpovedala najemno pogodbo in ko je iztekel odpovedni rok, tudi zahteva vrnitev poslovnega prostora, kar ji bo pravno in dejansko omogočilo vrnitev posesti tožeči stranki), je zaključek sodišča prve stopnje v svoji končni izpeljavi (čeprav sicer po napačni poti pravnega razmišljanja) vendarle pravilen. Ker ob takem zahtevku, kot ga uveljavlja tožeča stranka, restitucija posesti ni mogoča, tak zahtevek ni utemeljen (tožena stranka, ki ni neposredna posestnica spornega poslovnega prostora, ga tožeči stranki ne more izročiti v neposredno posest). Zato je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijani del sklepa sodišča prve stopnje.