Jedro

Glede na trditve tožeče stranke, so neutemeljene navedbe o nesklepčnosti tožbenega zahtevka. Iz navedenih določb SZ-1 jasno izhaja, da se v primeru spora najemna pogodba odpoveduje sodno, zato je tožeča stranka pravilno zahtevala, da se najemna pogodba odpove (in ne razveže).

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je s sodbo in sklepom dovolilo spremembo tožbe (I. točka izreka) in razsodilo: da se najemna pogodba št. 2278 z dne 13. 6. 2000, sklenjena med Mestno občino ... in A. A., za enosobno stanovanje s kabinetom št. 7 v 1. nadstropju stanovanjske zgradbe na naslovu ..., v skupni izmeri 57,90 m2, s pripadajočo kletjo v izmeri 3,05 m2, in skupnim predprostorom v izmeri 1,67 m2 ter Aneks št. 1 z dne 4. 1. 2006, Aneks št. 2 z dne 26. 6. 2006 in Aneks št. 3, sklenjen med Javnim stanovanjskim skladom Mestne občine ... in A. A. dne 21. 7. 2010, odpovejo (1. odstavek II. točke izreka); da je tožena stranka dolžna izprazniti navedeno nepremičnino v roku 90 dni po pravnomočnosti odločbe, se iz stanovanja izseliti ter ga praznega oseb in stvari izročiti tožeči stranki (2. odstavek II. točke izreka); da je dolžna plačati tožeči stranki zapadle obroke najemnine v višini 1.919,04 EUR z zakonitimi zamudnimi obrestmi od zneskov in v rokih, ki izhajajo iz 3. odstavka II. točke izreka sodbe sodišča prve stopnje, v roku 15 dni. V III. točki izreka je zaradi umika tožbe za znesek 14,56 EUR in za znesek 50,00 EUR s pripadki postopek v tem delu ustavilo. Glede stroškov je odločilo, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki povrniti pravdne stroške v višini 966,00 EUR v roku 15 dni od prejema sodne odločbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (IV. točka izreka).

2. Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov ter predlaga, da Višje sodišče sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne v celoti, podrejeno, da sodbo razveljavi in zadevo vrne na prvostopno sodišče v ponovno odločanje. Sodišče je nepravilno ugotovilo, da je predmetni tožbeni zahtevek v I. točki sklepčen, saj najemne pogodbe ni mogoče odpovedati izvensodno, ampak izključno po sodni poti, tožeča stranka bi zato morala v tožbenem zahtevku uporabiti izraz, da se pogodba sodno razveže in ne, da se pogodbo odpoveduje. Zato odpade tudi temelj za II. in IV. točko izreka sodbe, ki ju je treba zavrniti kot neutemeljeni. Nadalje tožena stranka poudarja, da je bil med njo in tožečo stranko iz razloga nezmožnosti plačevanja celotne mesečne najemnine, sklenjen ustni dogovor, ki ga je tožena stranka ves čas spoštovala. V ustnem dogovoru je bilo dogovorjeno, da bo tožena stranka tožeči stranki poplačevala zapadle obveznosti po 50,00 EUR mesečno ali več, v skladu s svojimi zmožnostmi, celoten dolg iz naslova neplačanih najemnin pa bo poplačan do konca leta 2014, tožba je bila vložena preuranjeno in bi jo bilo treba zavrniti.

3. Tožeča stranka v odgovoru na pritožbo tej nasprotuje in predlaga njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je pravilno povzelo določbo 1. odstavka 103. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1), ki določa, da lahko lastnik stanovanja najemno pogodbo odpove med drugim tudi iz krivdnega razloga neplačevanja najemnine, če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba oziroma v 60 dneh od prejema računa, če rok s pogodbo ni določen (4. točka). 3. odstavek navedenega člena nadalje določa, da najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo. Opomin mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za odpravo odpovednega razloga, ki ne sme biti krajši od 15 dni. V primeru spora se najemna in podnajemna pogodba odpovedujeta s tožbo (3. odstavek 112. člena SZ-1).

6. Sodišče prve stopnje je nadalje ugotovilo vsa pravno relevantna dejstva, torej da tožeča stranka ni plačevala pogodbeno dogovorjene najemnine od marca 2011 dalje in je na dan 21. 3. 2014 dolgovala zapadlo neplačano neprofitno najemnino v skupni višini 1.786,14 EUR; da jo je tožeča stranka z opominom z dne 24. 3. 2014 pozvala, da nastali dolg v roku 15 dni poravna in jo hkrati opozorila na posledice v primeru, da dolga ne bo poravnala; opomin je vseboval tako navedbo kršitve najemne pogodbe, kot tudi način odprave odpovednega razloga ter 15-dnevni rok za njegovo odpravo. Toženka je nato plačala le 14,56 EUR in 50,00 EUR (za meseca maj 2011 in september 2013), drugih obveznosti ni plačala, nadaljevala pa je z istovrstnimi kršitvami najemne pogodbe. Glede na trditve tožeče stranke, ki jih je ta tudi dokazala, so neutemeljene navedbe o nesklepčnosti tožbenega zahtevka. Iz prej navedenih določb jasno izhaja, da se najemna pogodba odpoveduje sodno, zato je tožeča stranka pravilno zahtevala, da se najemna pogodba odpove (in ne razveže), vse drugačne pritožbene navedbe niso utemeljene.

7. Tožena stranka nadalje neutemeljeno ponovno navaja in se sklicuje na ustni dogovor o obročnem plačilu zapadlih obveznosti iz naslova najemnin, saj svoje trditve, da naj bi se dogovora držala, v postopku ni dokazala. Še več, navedla ni niti, kdaj naj bi bil naveden dogovor sklenjen, nadalje (kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje) ni navedla, kdaj naj bi bil posamezni znesek plačan. Tako ni dokazala, da je dogovor spoštovala, saj ni podala navedb o opravljenih plačilih tekočih najemnin niti že zapadlih obveznosti. Nasprotno je tožeča stranka v spis predložila kartico stranke za obdobje od junija 2011 do vključno oktobra 2014, iz katere so razvidni vsi podatki, višina najemnina za posamezno obdobje, datum zapadlosti in izvedena plačila toženke ter ostali podatki, s čemer je tožeča stranka dokazala, da se tožena stranka sklenjenega dogovora ni držala. Pritožbena navedba tožene stranke, da naj bi bila tožba vložena preuranjeno, se tako izkaže za neutemeljeno, pri čemer trditev v pritožbi, da naj bi bilo dogovorjeno, da bo celoten dolg poplačan do konca leta 2014, predstavlja nedopustno pritožbeno novoto (1. odstavek 337. člena Zakona o pravdnem postopku, ZPP).

8. Ostalih ugotovitev sodišča prve stopnje pritožba ne izpodbija. Ob že navedenih dejstvih je utemeljen zahtevek na odpoved najemne pogodbe (in aneksov) ter posledično na izpraznitev stanovanja. Glede same višine vtoževane in prisojene neplačane najemnine tožena stranka pritožbenih navedb ne podaja, sodišče druge stopnje pa ugotavlja, v okviru preizkusa po uradni dolžnosti, da je sodišče prve stopnje tudi v tem delu materialno pravo, glede na dejanske ugotovitve, pravilno uporabilo.

9. Ker sodišče druge stopnje ob preizkusu izpodbijane sodbe tudi ni ugotovilo kršitev določb postopka, na katere pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje (II. in IV. točka izreka, ki jo je tožena stranka izpodbijala) potrdilo (363. člen ZPP).

10. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka (165. in 154. člen ZPP), medtem ko tožeča stranka pritožbenih stroškov ni priglasila.