Jedro

Z nadomestitvijo pogodbe o upravljanju sodišče s svojim sklepom nadomesti pogodbeno voljo lastnikov stanovanj (22. člen SZ v zvezi z 26. členom Zakona o obligacijskih razmerjih) oziroma namesto njih uredi njihova medsebojna razmerja v zvezi z upravljanjem večstanovanjske hiše in funkcionalnega zemljišča. Brezpredmetno je ali so vsi predlagatelji v tej zadevi tudi legitimirani za vložitev predloga. Za postopanje sodišča je zadostovalo, da je legitimiran eden od njih.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom nadomestilo sklenitev pogodbe o urejanju medsebojnih razmerij v zvezi z upravljanjem stanovanjskega bloka ob ... 2 - 16, Ljubljana. Nasprotna udeleženca A. P. in V. P. sta zoper sklep sodišča prve stopnje vložila pravočasno pritožbo, s katero uveljavljata pritožbena razloga zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter napačne uporabe materialnega prava. Predlagata, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, razveljavi izpodbijani sklep ter vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje, podrejeno pa, da izpodbijani sklep ustrezno spremeni. Navajata, da je sodišče prve stopnje prezrlo dejstvo, da ni podana aktivna legitimacija vseh predlagateljev, saj nekateri niso ne lastniki ne najemniki stanovanj, ugotovljena pa tudi ni istovetnost predlagateljev s podpisi. Nasprotujeta pa tudi posameznim pogodbenim določilom in sicer določilu 7. člena pogodbe, v katerem je določeno, da mora oseba, ki je predlagana za upravnika, podati izjavo, da ni bila kaznovana za ekonomsko gospodarske prestopke. Po mnenju obeh nasprotnih udeležencev navedena določba nima pravne podlage v Stanovanjskem zakonu, zato predlagata, da se črta. Predlagata tudi črtanje drugega in tretjega odstavka 10. člena pogodbe, saj skupnost stanovalcev ne vodi bilance stanja, pri primopredaji pa tudi ni potrebe po nadzorni tričlanski komisiji. Predlagatelj M. R. je v odgovoru na pritožbo predlagal njeno zavrnitev in potrditev sklepa sodišča prve stopnje. Navedel je, da je neutemeljen ugovor aktivne legitimacije, saj pritožnika za svoje trditve ne navajata nobenega dokaza, da se je za kritizirani pogoj, ki ga mora izpolnjevati upravnik, odločila večina lastnikov, saj ne želijo imeti opravka z osebami, ki so bile predkaznovane za gospodarske prestopke ter da sta določili drugega in tretjega odstavka 10. člena pogodbe nujni, saj se le na ta način lahko ugotovi pravilnost dosedanjega poslovanja hišnega sveta. Pritožba ni utemeljena. Pritožbeno sodišče uvodoma navaja, da je prejelo predmetno zadevo v pritožbeni postopek dne 17.11.2000, saj je postopek vročanja sklepa sodišča prve stopnje predlagateljem in nasprotnim udeležencem oziroma lastnikom večstanovanjske hiše Ob .... 2 - 16, Ljubljana, trajal več kot pet let. Materialnopravna podlaga za postopanje sodišča v tej zadevi je določilo 32. člena Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS, št. 18/91, v nadaljevanju SZ), po katerem lahko vsak lastnik večstanovanjske hiše, v primeru, da lastniki ne sklenejo pogodbe o upravljanju, predlaga, da sodišče v nepravdnem postopku s sklepom nadomesti tako pogodbo. Iz navedenega zakonskega določila izhaja, da je lahko predlagatelj tudi en sam lastnik. Iz določila drugega odstavka 32. člena SZ izhaja, da je predlagatelj lahko tudi en sam najemnik, ali pa občinski upravni organ pristojen za stanovanjske zadeve. Tudi sicer za nepravdne postopke ne velja enak formalni kriterij kot za pravdne postopke, ko morajo biti kot stranke zajeti vsi udeleženci določenega materialnopravnega razmerja. Narava razmerij, ki se sicer obravnavajo v nepravdnem postopku, pogosto zahteva, da odločba učinkuje proti širšemu krogu oseb, celo ne glede na to ali nastopajo v postopku kot formalni udeleženci in celo ne glede na njihovo voljo. Prav za tak postopek pa pri nadomestitvi pogodbe o upravljanju v smislu zgoraj navedenega določila SZ tudi gre. Glede na navedeno je brezpredmetno ali so vsi predlagatelji v tej zadevi tudi legitimirani za vložitev predloga. Za postopanje sodišča je zadostovalo, da je legitimiran eden od njih. Z nadomestitvijo pogodbe o upravljanju sodišče s svojim sklepom nadomesti pogodbeno voljo lastnikov stanovanj (22. člen SZ v zvezi z 26. členom Zakona o obligacijskih razmerjih) oziroma namesto njih uredi njihova medsebojna razmerja v zvezi z upravljanjem večstanovanjske hiše in funkcionalnega zemljišča. Razlog pobude lastnikov (lastnika, najemnika, občinskega upravnega organa pristojnega za stanovanjske zadeve) sodišču, da nadomesti njihovo pogodbeno voljo, je bodisi v njihovi nezainteresiranosti oziroma odsotnosti volje, da se urede njihova razmerja, kot to predvideva SZ, bodisi zato ker ni soglasja volj vseh lastnikov. Zakonodajalec je predvidel, da sodišče nadomesti njihovo nesoglasje s svojo odločbo. Nestrinjanje s pogodbo oziroma z njenimi posameznimi določili zato ne more vplivati na njeno pravilnost oziroma na pravilnost odločbe sodišča po 32. členu SZ, saj je bilo prav to razlog za njegovo postopanje. Logična popsledica takšne ureditve je, da takšna odločba sodišča učinkuje ne glede na voljo posameznikov lastnikov stanovanj. In ker je tako, navedena okoliščina tudi ne more biti upošteven pritožbeni razlog. Seveda pa sodišče pri odločanju po 32. členu SZ ni neomejeno. Vezano je namreč na določilo 24. člena SZ, ki določa vsebino upravljanja in na določilo 26. člena SZ, ki določa vsebino pogodbe. Preko navedenih zakonskih določil sodišče pri svojem odločanju ne sme. Z navedenimi zakonskimi določili pa je podana tudi meja materialnopravnega izpodbijanja odločbe sodišča s katero nadomešča pogodbo o upravljanju. V navedenem obsegu je zato treba presoditi pritožbeno nestrinjanje z vsebino izpodbijane odločbe. Pri tem je mogoče zaključiti, da ne izpodbijana določila 7. člena pogodbe, ne njenega 10. člena, niso v nasprotju z zakonskimi določili. Tako ni razloga, da sodišče ne bi sprejelo predloga nekaterih predlagateljev, da mora upravnik izpolnjevati še pogoj nekaznovanosti. Enako velja glede grajanega določila 3. odstavka 10. člena pogodbe, pa tudi njenega 2. odstavka. Slednji predstavlja le modaliteto obveznosti (določene v 1. odstavku 146. člena SZ) skupnosti stanovalcev oziroma pooblaščene organizacije, ki opravlja strokovne naloge in opravila pri gospodarjenju s stanovanji in stanovanjskimi hišami, da v enem mesecu po izdaji sklepa sodišča prenese na lastnika sredstva, pravice in obveznosti, popis nujnih vzdrževalnih del, pa tudi arhiv in dokumentacijo. V pritožbi grajana obveznost predložitve bilance stanja, češ, da je skupnost stanovalcev ne vodi, ni v nasprotju z navedeno zakonsko obveznostjo. Bilanca stanja je ekonomski pojem in ne pravni, pomeni pa prikaz prihodkov in stroškov v določenem obdobju oziroma prikaz aktiv in pasiv na določen dan (prim. tudi 28. člen Zakona o računovodstvu). Zakonska obveznost prenosa sredstev, pravic in obveznosti verjetno terja določeno bilanco, ki se lahko imenuje tudi prikaz, obračun ali pa pregled. Važno je le, da bo zahtevani prenos izkazan z ustrezno dokumentacijo. Pri tem ni odveč opomniti na določilo 59. člena Zakona o stanovanjskem gospodarstvu (njegova veljavnost je prenehala z uveljavitvijo SZ), po katerem je skupnost stanovalcev vodila pregled o sredstvih za stanovanja oziroma stanovanjske hiše, s katerimi je gospodarila. Da bi lahko zadostila tej svoji funkciji je morala uvesti poslovne knjige in si organizirati knjigovodstvo (Zakon o stanovanjskem gospodarstvu s komentarjem, str. 114). Glede na navedeno je bilo treba pritožbo zavrniti kot neutemeljeno in potrditi izpodbijani sklep sodišča prve stopnje (drugi odstavek 365. člena Zakona o pravdnem postopku v zvezi s 37. členom ZNP).