Jedro

V obravnavani zadevi gre za nepravdni postopek po ZVEtL-1. Namen tega postopka je, da se zemljiškoknjižno neurejeno stanje v večstanovanjskih zgradbah uredi (vzpostavi) v skladu s konceptom etažne lastnine, pri čemer ta postopek ni namenjen razreševanju spornih lastninskih vprašanj. To pomeni, da jih ne rešuje niti nepravdno sodišče samo niti to sodišče postopka ne prekine, da bi stranke napotilo na pravdo (slednje je z določbo 24. člena ZVEtL-1 izrecno izključeno). Nepravdno sodišče zato o spornih dejstvih odloči v izrazito poenostavljenem postopku, in sicer v skladu z dokaznimi pravili in domnevami iz 18. člena ZVEtL-1 in na podlagi stopnje verjetnosti (24. člen ZVEtL-1). Takšna poenostavitev omogoča lažjo vzpostavitev etažne lastnine, vendar je pravna kakovost odločitve zato manjša do te mere, da sklep o vzpostavitvi etažne lastnine po ZVEtL-1 ni ovira, da udeleženci in druge osebe svojih zahtevkov, ki se nanašajo tako na skupne kot posamezne dele zgradbe, ne bi mogli kasneje uveljavljati v pravdi ali drugih postopkih (35. člen ZVEtL-1).

Izrek

Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu (točki II.b izreka) potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom odločilo o dokončanju etažne lastnine na stavbi z naslovoma Celjska ulica X in Y. Ugotovilo je, da na stavbi ID znak 14, stoječi na parceli ID znak 2, obstoji etažna lastnina (I. točka izreka). Nadalje (v II. točki), da so posebni skupni deli stavbe ID znak 1 deli stavbe; a) ID znak 1/2 (skupni komunikacijski prostor, b) del stavbe ID znak 1/3 (podstrešje), c) del stavbe ID znak 1/4 (podstrešje) in d) del stavbe ID znak 1/57 (hodnik) v solasti etažnih lastnikov na vhodu z naslovom Celjska ulica X. Prav tako, da so posebni skupni deli tudi; e) del stavbe ID znak 1/5 (skupni komunikacijski prostor), f) del stavbe ID znak 1/6 (podstrešje), g) del stavbe ID znak 1/7 (podstrešje) in h) del stavbe ID znak 1/8 (hodnik) in so v solasti etažnih lastnikov na vhodu z naslovom Celjska ulica Y. Odločilo je, da se ohranijo vse izvedene pravice oziroma vsa bremena, ustanovljena pri že vpisanih posameznih delih stavbe (III. točka) in zemljiški knjigi po pravnomočnosti svojega sklepa odredilo vpis etažne lastnine, kot izhaja iz navedenega sklepa (IV. točka).

2.Zoper navedeni sklep se glede odločitve v zvezi z delom stavbe ID znak 1-3 (podstrešje) v točki II.b izreka (v pritožbi sicer napačno navedeno II.a) pravočasno pritožuje predlagatelj. Uveljavlja bistvene kršitve določb postopka, napačno ugotovitev dejanskega stanja in zmotno uporabo materialnega prava. Navaja, da je vložil predlog za dokončanje postopka ureditve etažne lastnine na podstrešnih prostorih na sporni stavbi iz razloga, ker je med etažnimi lastniki pred 18 leti obstajal dogovor, da se izvede sanacija kritine stanovanjske hiše, ki je začela zamakati, da predlagatelj nosi stroške tovrstnih vzdrževalnih del na skupni strehi in da v zameno za svoj vložek pridobi ustrezni del podstrešja tistih etažnih lastnikov, s katerimi je sklenil ustrezne prodajne pogodbe v letu 2007. Tak dogovor je bil med etažnimi lastniki realiziran, predlagatelj je z več kot 50 % etažnih lastnikov, vključno s svojim solastniškim deležem, sklenil ustrezne pogodbe, ki so vložene v spis. Predlagatelj je svoj del obveznosti izpolnil in izvršil ustrezno sanacijo strehe. Sodišče je predlogu ugodilo v geodetskem smislu, saj je v celoti vpisalo novoustanovljene etažne dele, ni pa ugodilo njegovemu predlogu, da se dela stavbe ID znak 1/3 (podstrešje) določi kot posamezen del v njegovi lasti. Sodišče je napačno obrazložilo, da njegov predlog za vpis lastninske pravice na tem delu ni utemeljen iz razloga, ker ni pridobil pogodb s strani vseh etažnih lastnikov. Upoštevajoč neprerekano dejstvo, da je posestno stanje podstrešja že od leta 2007 takšno, kot je ugotovljeno z načrtom etažiranja z dne 10. 2. 2020, je mogoče zaključiti in ugotoviti, da gre za sporazum med etažnimi lastniki, ki je bil realiziran in s strani etažnih lastnikov akceptiran ter se v praksi izvaja. Sklicuje se na 58. člen Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), po katerem se šteje, da je pogodba, za katero se zahteva pisna oblika, veljavna, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti iz pogodbe, čeprav ta ni bila sklenjena v pisni obliki. Sodišče bi moralo zaslišati vse etažne lastnike vhoda Celjska ulica X, ki bi se v zvezi z navedenimi okoliščinami morali izjasniti. Ker sodišče tega ni storilo, je nepopolno ugotovilo dejansko stanje. Predlaga, da sodišče druge stopnje pritožbi ugodi in zadevo vrne v novo odločanje sodišču prve stopnje v izpodbijanem delu.

3.Nasprotna udeleženka je odgovorila na pritožbo in se zavzema za njeno zavrnitev.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.Pritožbeno sodišče preizkusi sklep sodišča prve stopnje v mejah razlogov, ki so navedeni v pritožbi, pri tem pazi po uradni dolžnosti na bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7., 11. točke, razen glede obstoja in pravilnosti pooblastila za postopek pred sodiščem prve stopnje, ter 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) in na pravilno uporabo materialnega prava (drugi odstavek 350. člena v zvezi s 366. členom ZPP). Določbe ZPP so uporabljene na podlagi 42. člena Zakona o nepravdnem postopku (v nadaljevanju ZNP-1) in 3. člena Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (v nadaljevanju ZVEtL-1).

6.Pritožbeni preizkus je pokazal, da sodišče prve stopnje ni zagrešilo niti v pritožbi uveljavljanih niti po uradni dolžnosti upoštevnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, da je pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje, na tako ugotovljeno dejansko stanje pa pravilno uporabilo materialno pravo, kot bo obrazloženo v nadaljevanju.

7.V obravnavani zadevi je sodišče prve stopnje odločalo o vzpostavitvi etažne lastnine v položaju t. i. nedokončane etažne lastnine. Po 3. točki tretjega odstavka 17. člena ZVEtL-1 gre za tak položaj, če je stavba vpisana v zemljiški knjigi in je na njej nastala etažna lastnina pred 1. 1. 2003, vendar v zemljiški knjigi niso vpisani vsi posamezni ali skupni deli stavbe ali niso vpisani idealni deleži solastnine na skupnih delih stavbe. Istočasno je predlagatelj zahteval, da se za del stavbe z ID znakom 1/38 (podstrešje) ugotovi, da gre za posamezen del zgradbe v njegovi (izključni) lasti. Temu sodišče prve stopnje ni sledilo, zato je prvostopenjska odločitev o podstrešju tudi pritožbeno sporna.

8.Neutemeljena je pritožbena graja, da bi sodišče sodišče prve stopnje moralo zaslišati vse etažne lastnike, ki bi potrdili, da je bil prenos spornega dela stavbe ID znak 1/3 (podstrešje) med etažnimi lastniki dogovorjen in v celoti realiziran (pri čemer se predlagatelj sklicuje na teorijo realizacije, po kateri realizacija pravnega posla sanira pomanjkljivosti pri obličnosti pravnega posla), kar pomeni, da smiselno uveljavlja kršitev pravice do izjave iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Pritožbeno sodišče pojasnjuje, da gre v obravnavani zadevi za nepravdni postopek po ZVEtL-1. Namen tega postopka je, da se zemljiškoknjižno neurejeno stanje v večstanovanjskih zgradbah uredi (vzpostavi) v skladu s konceptom etažne lastnine, pri čemer ta postopek ni namenjen razreševanju spornih lastninskih vprašanj. To pomeni, da jih ne rešuje niti nepravdno sodišče samo niti to sodišče postopka ne prekine, da bi stranke napotilo na pravdo (slednje je z določbo 24. člena ZVEtL-1 izrecno izključeno). Nepravdno sodišče zato o spornih dejstvih odloči v izrazito poenostavljenem postopku, in sicer v skladu z dokaznimi pravili in domnevami iz 18. člena ZVEtL-1

in na podlagi stopnje verjetnosti (24. člen ZVEtL-1).

Takšna poenostavitev omogoča lažjo vzpostavitev etažne lastnine, vendar je pravna kakovost odločitve zato manjša do te mere, da sklep o vzpostavitvi etažne lastnine po ZVEtL-1 ni ovira, da udeleženci in druge osebe svojih zahtevkov, ki se nanašajo tako na skupne kot posamezne dele zgradbe, ne bi mogli kasneje uveljavljati v pravdi ali drugih postopkih (35. člen ZVEtL-1).

Pri tem je treba upoštevati tudi določbo drugega odstavka 113. člena SPZ, v skladu s katerim se lahko etažni lastniki sporazumejo o tem, da iz skupnih delov nastane nov posamezen del v etažni lastnini, če je to mogoče, pri čemer pa se za vsebino sporazuma smiselno uporablja določila 108. člena SPZ. Slednji pa določa, da mora sporazum vsebovati ne le označbo etažnih lastnikov, zemljiškoknjižno označbo nepremičnin, natančen opis posameznega dela zgradbe v razmerju do ostalih delov, opis skupnih delov, temveč tudi določitev solastniških deležev na skupnih delih ter pogodbeno ureditev medsebojnih razmerij med etažnimi lastniki v obsegu, določenem s prvim odstavkom 116. člena SPZ. To je potrebno zato, ker se v primeru, ko pride do nastanka novega posameznega dela stavbe, spremenijo deleži etažnih lastnikov na skupnih delih stavbe (N. Plavšak v E-Komentar SPZ, komentar k 113. členu SPZ, Tax-Fin- Lex).

V skladu z navedeno določbo je namreč etažna lastnina lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov (prvi odstavek), solastnina vseh etažnih lastnikov na skupnih delih je neločljivo povezana z lastnino na posameznem delu, zaradi česar se solastnini na skupnih delih se ni mogoče odpovedati (četrti odstavek).

Podobno tudi v zadevi VSL I Cp 3189/2014 z dne 20. 5. 2015.