Jedro

Pri prepovedi odtujitve in obremenitve stanovanja, kupljenega po SZ, gre za pogodbeno, obligacijsko pravico, čeprav je določena z zakonom. Nastanek oziroma začetek učinkovanja te prepovedi zakon veže na pravno dejanje sklenitve prodajne pogodbe, ki je bodisi prostovoljna bodisi prisilna (tožba na izjavo volje). Če pogodba prepovedi ne ureja izrecno, jo v tem delu dopolnjuje zakon.

Brez pogodbe, ki bi vsebovala prepoved odtujitve in obremenitve, možnost vknjižbe prepovedi odtujitve in obremenitve ostaja le na abstraktni ravni. Pritožbeni očitek, da določilo 2. odstavka 122. člena SZ učinkuje neposredno, zaradi česar overovitev podpisa kupcev na zemljiškoknjižnem dovolilu ni potrebna, ni utemeljen.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Dovoli se izbris zaznambe zavrnitve vpisa.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom zavrnilo ugovor predlagateljice in potrdilo sklep zemljiškoknjižne referentke Dn 2885/2010 z dne 20.10.2010, s katerim je bil zavrnjen predlog predlagateljice za vpis vknjižbe prepovedi odtujitve in obremenitve nepremičnine id. št. 4.E, vpisane pri podvložku št. 4521/4 k.o. V..

Proti sklepu se pritožuje predlagateljica zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijani sklep spremeni tako, da dovoli vpis prepovedi odtujitve in obremenitve do plačila kupnine na nepremičnini id. št. 4.E.(2002-2586-4), podvložek 4521/4 k.o. V., pri katerem je vpisana lastninska pravica P. V. in P. F., vsakega do ene polovice. Poudarja, da je kupcema stanovanje prodala pod ugodnejšimi pogoji, po privatizacijskih določbah Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS 18/91 in 21/94, 21/94; SZ), ki prepoved odtujitve in obremenitve nepremičnine pred dokončnim poplačilom kupnine določa v prvem in drugem odstavku 122. člena SZ. Po drugem odstavku 122. člena SZ se prepoved odtujitve in obremenitve vknjiži v zemljiško knjigo. Prepoved nastane na podlagi zakona in ne na podlagi posebnega dogovora med kupcema in prodajalcem, zato zakonsko določilo učinkuje neposredno.

Pritožba ni utemeljena.

Republika Slovenija je predlagala vknjižbo prepovedi odtujitve in obremenitve stanovanja pred dokončnim poplačilom kupnine v svojo korist na podlagi drugega odstavka 122. člena SZ. Predlog za vknjižbo prepovedi odtujitve in obremenitve je zemljiškoknjižna referentka zavrnila z utemeljitvijo, da podpis kupcev na pogodbi, v kateri je bila prepoved zajeta, ni overjen. Pri predlogu za vknjižbo morajo namreč biti izpolnjene ustrezne predpostavke, med njimi tudi ta, da je podpis osebe, katere pravica se obremenjuje, na zemljiškoknjižnem dovolilu overjen.

Pri prepovedi odtujitve in obremenitve stanovanja, kupljenega po SZ, gre za pogodbeno, obligacijsko pravico, čeprav je določena z zakonom. Nastanek oziroma začetek učinkovanja te prepovedi zakon veže na pravno dejanje sklenitve prodajne pogodbe, ki je bodisi prostovoljna bodisi prisilna (tožba na izjavo volje). Če pogodba prepovedi ne ureja izrecno, jo v tem delu dopolnjuje zakon. Prepoved obremenitve in odtujitve SZ predvideva le na abstraktni, latentni ravni, njen (konkretni) nastanek pa je vzročno-posledično zvezan s sklenitvijo „privatizacijske“ prodajne pogodbe med konkretnima strankama za konkretno nepremičnino. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da brez pogodbe, ki bi tako prepoved vsebovala, zakonsko določilo 122. člena SZ ostaja le na abstraktni ravni. Neutemeljen je zato pritožbeni očitek, da določilo drugega odstavka 122. člena SZ učinkuje neposredno, spričo česar overitev podpisa kupcev ni potrebna.

Po določbi 39. člena Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1) je vknjižba glavni vpis, s katerim se doseže pridobitev oziroma prenehanje pravice, ki se vpisuje v zemljiško knjigo. Vknjižba se v skladu s 1. točko prvega odstavka 40. člena ZZK-1 dovoli na podlagi zasebne listine, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo, na katerem mora biti v skladu z določilom 41. člena ZZK-1 podpis osebe, katere pravica se obremenjuje, overjen. Podpis kupcev na pogodbi ni bil overjen. Ker pogoji za vknjižbo prepovedi odtujitve in obremenitve pravice niso izpolnjeni, je pritožbeno sodišče pritožbo predlagateljice zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje ter dovolilo izbris zaznambe zavrnitve vpisa (2. točka tretjega odstavka 161. člena ZZK-1).