Jedro

Zahtevano soglasje za vsa gradbena dela se lahko vsebinsko relevantno poda le takrat, ko so znane bistvene značilnosti gradnje in s tem posledice za dotedanjo rabo nepremičnine in za razmerja med etažnimi lastniki.

Izrek

Tožba se zavrne.

Obrazložitev

Toženka je z izpodbijano odločbo zavrnila tožničino zahtevo za izdajo gradbenega dovoljenja za gradnjo nezahtevnega objekta - steklenjaka oz. zimskega vrta na zemljišču parc. št. ... k.o. ..., in sicer na južnem delu dvorišča večstanovanjskega objekta na ... (ob pritličnem stanovanju št. 7). Iz obrazložitve odločbe je razvidno, da gre za gradnjo na zemljišču, ki je v solasti vseh etažnih lastnikov. Ker gre za posel, ki presega redno upravljanje večstanovanjske stavbe, je treba v skladu z 29. členom Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) oz. 5. odstavkom 67. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) pridobiti soglasje vseh etažnih lastnikov oz. vseh solastnikov. Tožnica je v ta namen predložila sklep, datiran z 28. 4. 2009, s podpisi vseh etažnih lastnikov. Ker glede na 1. odstavek 35. člena SZ-1 ob podpisu posameznega etažnega lastnika ni naveden datum podpisa listine, zaradi česar ni mogoče ugotoviti, ali je bila ta sprejeta v zakonsko določenem trimesečnem roku, ker je v 3. točki sklepa navedena nepravilna potrebna večina za sprejem sklepa, ki se nanaša na gradnjo obravnavanega objekta (tri četrtine solastniških deležev namesto 100 %) in ker Občina ... kot etažni lastnik sklepa ni podpisala 28. 4. 2009 ampak 29. 5. 2009, upravni organ navedene listine ni štel za dokazilo o pravici graditi in je zahtevo zavrnil. Upravni organ druge stopnje je tožničino pritožbo zavrnil. Poudarja, da sprejem sklepa, v katerem so vsi takratni etažni lastniki objekta podali soglasje k zasteklitvi delov skupnega zemljišča (atrijev), ki so v skici iz priloge 4 k splošnim pogojem označeni s tam navedenimi številkami, oz. soglasje, da se na teh delih postavi pergola, nadstrešek ali tenda pod pogoji, ki jih določi projektant in z njegovim soglasjem, ne vpliva na potrebnost nujnega soglasja h konkretno nameravani gradnji. Zato mora upravni organ v postopku izdaje gradbenega dovoljenja ugotoviti, ali je dano soglasje h konkretni gradnji, česar pa iz vsebine omenjenega sklepa ni mogoče razbrati. Tam opisano soglasje je splošne in celo alternativne narave, saj je odvisno od takrat neznanih pogojev projektanta in njegovega soglasja. Po mnenju drugostopenjskega organa zato volja etažnih lastnikov, ki je razvidna iz njihovega sklepa z dne 28. 4. 2009, ne more zadostiti nobeni od predpisanih oblik dokazovanja pravice graditi na solastnem zemljišču parc. št. 4318/7 k.o. ... Nadalje meni, da v 35. členu SZ-1 predpisani možni načini sprejemanja odločitev lastnikov večstanovanjske stavbe v obliki sklepa etažnih lastnikov nima neposredne zveze z dokazilom o pravici graditi po določbah Zakona o graditvi objektiv (v nadaljevanju ZGO-1). In nenazadnje, celo v primeru, da bi bil ta sklep sprejet v postopku izdaje zahtevanega gradbenega dovoljenja, ima vsak od solastnikov pravico, da si do izdaje odločbe upravnega organa premisli, kot je bilo to v obravnavanem primeru s solastniki A.A., B.B. in družbo C. d.o.o. (v tem upravnem sporu prizadetih strank).

Tožnica se s tako odločitvijo ne strinja in v tožbi navaja, da je glede na 35. člen SZ-1 nepomembno, kdaj je sklep etažnih lastnikov z dne 28. 4. 2009 podpisal posamezni od njih, saj je datum podpisa listine vsebovan že v naslovu. Prav tako ne drži, da iz te listine ni mogoče ugotoviti, ali je bil sklep sprejet v roku, ki ni daljši od treh mesecev. Občina ... kot etažna lastnica je namreč v potrdilu o prevzemu listine navedla, da je župan listino podpisal 29. 5. 2009 in to kot zadnji med etažnimi lastniki. Nadalje pojasnjuje, zakaj je v zapisu omenjenega sklepa prišlo do navedbe napačne večine potrebnih glasov za sprejem sklepov. Meni, da posamezni etažni lastnik potem, ko je sklep etažnih lastnikov s potrebno večino sprejet, ne more umakniti svojega soglasja in na ta način povzročiti neveljavnost sklepa. Tožnica je v zvezi s tem pridobila več pravnih mnenj, med drugim Ministrstva za pravosodje, ki se nahaja v upravnih spisih prve stopnje. Ker na podlagi 7. odstavka 67. člena SPZ sklepi, ki jih sprejmejo solastniki v okviru upravljanja s stvarjo, učinkujejo tudi v korist in breme njihovih pravnih naslednikov, ta vezanost zato toliko bolj velja za obstoječe etažne lastnike. Potem ko je sklep etažnih lastnikov veljavno sprejet, pa ga lahko umaknejo samo vsi lastniki skupaj. Glede razhajanj med sklepom etažnih lastnikov, ki ga je tožnica vložila v spis, (upravni organ je potrdil, da je ta enak originalu) in kopijo sklepov, ki ga je predložila družba C. d.o.o., pojasnjuje, da gre pri slednjem za nepodpisan osnutek sklepa. Če bi upravni organ prve stopnje tožnico pred izdajo izpodbijane odločbe z njim seznanil, bi lahko to pojasnila že pred izdajo odločbe, ne pa da ji je na ta način onemogočil, da se o listini izjasni. S tem je bila storjena bistvena kršitev pravil upravnega postopka, ki je vplivala na zakonitost izpodbijane odločbe. Predlaga, naj sodišče izpodbijano odločbo odpravi, toženki pa naloži plačilo stroškov tega postopka v višini 238 EUR.

Toženka vztraja pri izpodbijani odločbi in predlaga zavrnitev tožbe.

Prizadete stranke C. d.o.o., A.A. in B.B. v odgovorih na tožbo opisujejo kronološki potek dogodkov, ki so pripeljali do njihovega nestrinjanja z načrtovano gradnjo. Med drugim navajajo, da je od januarja 2008 zemljišče južnega dvorišča v celoti zaprto in pregrajeno na sedem atrijev kot sedem samostojnih in neprehodnih enot, pri čemer je investitor na zahtevo bodoče lastnice stanovanja št. 8 v aprilu 2009 pripravil dokument, ki bi izkazoval strinjanje ostalih etažnih lastnikov kot solastnikov skupnega zemljišča za postavitev pergole, tende oz. zasteklitev dela skupnega zemljišča glede na to, da je investitor samovoljno in nezakonito postavil pregrade na tem delu južnega dvorišča in izdelal atrije. Nadalje opozarjajo na pomanjkljivosti pri sprejemu sklepa etažnih lastnikov, med drugim na enomesečno odsotnost D.D. od 23. 4. 2009 dalje, na podpis E.E., ki v času datiranja dokumenta sploh še ni bila zemljiškoknjižna lastnica stanovanja št. 8, pri podpisih etažnih lastnikov pa tudi ni datuma podpisa. Poleg tega je investitor omenjeni sklep izročil etažnim lastnikom šele na zboru 20. 10. 2009, zraven pa tudi dokumentacijo in načrte zasteklitve balkonov in atrijev projektanta ... z datumom 18. 5. 2009. Poudarjajo, da sklep etažnih lastnikov ni predvideval postavitve kakršnegakoli objekta, za katerega bi bil pogoj pridobitev gradbenega dovoljenja na delu južnega dvorišča. Pričakujejo, da bo sodišče potrdilo izpodbijano odločbo.

Tožba ni utemeljena.

Pritožbeni organ je med drugim zavzel stališče, da soglasja v predloženem sklepu etažnih lastnikov ni mogoče šteti za soglasje h konkretno načrtovani gradnji steklenjaka oz. zimskega vrta. S tem je navedel drugačne razloge za zavrnitev zahteve za izdajo gradbenega kot prvostopenjski organ in na tej podlagi zavrnil pritožbo, za kar pa ima podlago v 3. odstavku 248. člena ZUP, na katerega se sklicuje tudi v zaključku svoje obrazložitve. Sodišče je zato preizkušalo zakonitost izpodbijane odločbe tudi v okviru teh razlogov.

V skladu z 2. odstavkom 29. člena SZ-1 je za gradbena dela in izboljšave, za katere je treba pridobiti gradbeno dovoljenje, potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov. Enako določa SPZ v 5. odstavku 67. člena v primeru solastne stvari, saj za posle, ki presegajo okvire rednega upravljanja, kamor sodi tudi določitev načina rabe stvari, zahteva soglasje vseh solastnikov. Kot je to sodišče navedlo že v sodbi I U 839/2010, gre pri gradnji že po naravi stvari za trajen poseg, ki lahko bistveno vpliva na način rabe nepremičnine in s tem na pravice drugih solastnikov, zato je potrebno soglasje vseh solastnikov (prim. tudi sodbo Vrhovnega sodišča RS v zadevi X Ips 3/2006 z dne 14. 4. 2010).

V zadevi ni sporno, da je tožnica etažna lastnica v omenjenem večstanovanjskem objektu in da želi na delu dvorišča tega objekta, ki je v lasti vseh etažnih lastnikov, zgraditi zimski vrt, v zvezi s katerim je zaprosila za izdajo gradbenega dovoljenja za gradnjo nezahtevnega objekta. Sporno pa je, ali je tožnica glede na določbo 74.c člena ZGO-1, ki v 1. odstavku zahteva, da investitor izkaže pravico graditi na zemljišču posega, to izkazala s sklepom etažnih lastnikov z dne 28. 4. 2009 (v nadaljevanju sklep etažnih lastnikov). Po 2. odstavku 140. člena Zakona o splošnem upravnem postopku (v nadaljevanju ZUP) mora namreč stranka za svoje navedbe predlagati dokaze in jih, če je mogoče, predložiti. Zato je na tožnici, ki ni izključna imetnica stvarne pravice ne v večstanovanjski stavbi ne na pripadajočem dvorišču, zaradi česar glede na omenjeni določbi SZ-1 oz. SPZ potrebuje za gradnjo soglasje vseh ostalih imetnikov, dokazno breme, da je bilo soglasje dano.

Po 1. odstavku 34. člena SZ-1 lahko etažni lastniki o poslih upravljanja večstanovanjske stavbe (torej tudi o soglasju za poseg, za katerega je treba pridobiti gradbeno dovoljenje – op. sodišča) odločajo s podpisovanjem listine, na kateri je zapisan predlog sklepov. Pisno se glasuje tako, da se podpiše listina, na kateri se odloča za ali proti predlaganemu sklepu; na listini pa mora biti naveden predlog sklepov, njihova obrazložitev, ime lastnika in datum podpisa listine ter navedena večina, potrebna za njihov sprejem (1. odstavek 35. člena SZ-1).

V zadevi ni sporna vsebina zapisa sklepa etažnih lastnikov v delu, ki se nanaša na dano soglasje, in sicer da je bilo to dano za zasteklitev delov skupnega zemljišča (atrijev) oz. za postavitev pergole, nadstreška ali tende na omenjenih delih pod pogoji, ki jih določi projektant in z njegovim soglasjem.

Tudi po mnenju sodišča so etažni lastniki s takim soglasjem, v katerem se strinjajo z zasteklitvijo oz. postavitvijo pergole, nadstreška ali tende pod v trenutku podpisa neznanimi pogoji, lahko izrazili le načelno strinjanje s tovrstnimi posegi. Zahtevano soglasje za vsa gradbena dela se lahko vsebinsko relevantno poda le takrat, ko so znane bistvene značilnosti gradnje in s tem posledice za dotedanjo rabo nepremičnine in za razmerja med etažnimi lastniki. Enako velja tudi v primeru soglasja, ki ga dajo solastniki nepremičnine, na kateri se načrtuje gradnja. Ker predloženo soglasje ni soglasje v smislu navedene določbe SZ-1 oz. SPZ, je to zadosten razlog za zavrnitev zahtevanega gradbenega dovoljenja.

Glede na navedeno na drugačno odločitev v zadevi ne morejo vplivati tožbene navedbe o skladnosti sprejetega sklepa etažnih lastnikov z zahtevami SZ-1, niti očitek, da so trije od etažnih lastnikov v upravnem postopku izrazili nestrinjanje s sklepom etažnih lastnikov ter so „umaknili“ soglasje in da se upravni organ do posledic takega ravnanja na veljavnost sklepa ni opredelil. Prav tako je za odločitev nepomembna verzija sklepa etažnih lastnikov, ki jo je v postopku predložila družba C. d.o.o. in dejstvo, da se s tem v zvezi tožnik ni imel možnosti izjaviti. Ker razlike med sklepom, ki ga je predložila tožnica svoji vlogi, in sklepom, ki ga je predložila C. d.o.o., niso bistvenega pomena za izdajo zavrnilne odločbe, opustitev možnosti do izjave ne predstavlja bistvene kršitve pravil upravnega postopka iz 3. točke 2. odstavka 237. člena ZUP.

Ker je sodišče ugotovilo, da tožba ni utemeljena, jo je v skladu s 1. odstavkom 63. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) zavrnilo.