Jedro

Če tožeča stranka ni odklonila sklenitve pogodbe, ki ustreza 125. členu SZ, v stanovanju ne stanuje nezakonito (58. člen SZ).

Izrek

Revizija se zavrne kot neutemeljena.

Zahteva tožene stranke za povrnitev stroškov revizijskega postopka se zavrne.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, po katerem bi morala tožena stranka izprazniti 3-sobno stanovanje s kuhinjo in pritiklinami v G. v C. ter ga praznega stvari in oseb izročiti E. O. in ji povrniti tudi vse nastale pravdne stroške. Ugotovilo je, da tožena stranka uporablja stanovanje zakonito. Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožeče stranke in prvostopno sodbo potrdilo.

Proti sodbi sodišča druge stopnje je vložila revizijo tožeča stranka. Revizijo vlaga zaradi zmotne uporabe materialnega prava ter bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 13. točke 354. člena ZPP.

Predlaga, da revizijsko sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da zahtevku tožeče stranke ugodi v celoti ter tožeči stranki prisodi revizijske stroške, podrejeno pa, obe sodbi razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V reviziji predvsem poudarja, da iz spisovne dokumentacije jasno izhaja, da je tožena stranka dobila najemno pogodbo, ki je vsebinsko povsem enaka tisti, ki jo je sklenila s Stanovanjskim skladom dne 18.12.1992. Gre za osnutek pogodbe z dne 29.6.1994. Če je toženka sama trdila, da je prejela štiri pogodbe na vpogled, je dobila tudi sporno. Ni razumljivo, zakaj sodišče ni upoštevalo te prve pogodbe, ki je bila identična tisti, ki jo je toženka z drugo stranko že podpisala, in zakaj ni upoštevalo, da toženka ni želela podpisati pogodbe, ker ni mogla sprejeti, da so dosedanji sosedi postali lastniki. Ker sodbi v zvezi s tem nimata nobenih pravnoodločilnih razlogov, gre za kršitev po 13. točki 354. člena ZPP. Če pa toženka ni hotela podpisati pogodbe, ki je bila povsem v skladu s SZ, potem je tudi odločitev materialnopravno zmotna. Sodišče bi moralo po 1. odstavku 395. člena ZPP spremeniti prvostopno odločbo in zahtevku tožene stranke ugoditi. Zahteva po formalizaciji dejanskega stanja, ki se je oblikovalo po zaključenem postopku vračanja premoženja, je v skladu s SZ. Tožeča stranka sprejema določilo 125. člena SZ z opredelitvijo, da določila najemne pogodbe ostanejo v veljavi tudi po vrnitvi stanovanja upravičencu denacionalizacije. Ne glede na možne zaplete pri oblikovanju novonastalega razmerja pa je nujno spremeniti vsaj stranke tega razmerja. V konkretnem primeru do podpisa kakršnekoli pogodbe ni prišlo. Razlog temu pa je izrazito odklanjanje podpisa predložene pogodbe s strani toženke. Če pa je tako, v stanovanju prebiva nezakonito, brez stanovanjske pogodbe in je tožbeni zahtevek tožeče stranke utemeljen.

Revizija je bila vročena Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo, in nasprotni stranki, ki je nanjo odgovorila (3. odstavek 390. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP). Tožena stranka predlaga, da revizijsko sodišče revizijo zavrne kot neutemeljeno. Poleg tega, da polemizira z ugotovitvami v reviziji, trdi še, da po 1. odstavku 382. člena ZPP tožeča stranka nima pravice do revizije zoper prvostopno sodbo. Iz revizije namreč izhaja, da z uveljavljanjem procesne kršitve po 13. točki 2. odstavka 354. člena ZPP izpodbija pravzaprav prvostopno sodbo.

Revizija ni utemeljena.

Kar zadeva dopustnost revizije, revizijsko sodišče ugotavlja, da je revizija v tem postopku po 382. členu ZPP dovoljena. V 3. odstavku tega člena je namreč določeno, da revizije ni v tistih premoženjskopravnih sporih, v katerih se tožbeni zahtevek ne nanaša na denarno terjatev, če vrednost spornega predmeta, ki jo je tožnik navedel v tožbi, ne presega določenega zneska. Tožba je bila vložena dne 28.1.1997, ko je na podlagi novele iz leta 1992 (Uradni list RS, št. 5/92) veljal kot mejni znesek 80.000,00 SIT. Tožeča stranka je v tožbi navedla kot vrednost spornega predmeta 150.000,00 SIT.

Dejstvo, da pa tožeča stranka v reviziji uveljavlja predvsem procesno kršitev iz 13. točke 2. odstavka 354. člena ZPP, pa ne pomeni, da zaradi tega izpodbija zgolj prvostopno sodbo. Pomanjkanje razlogov o pravno odločilnih dejstvih je razlog za ukrepanje pritožbenega sodišča po uradni dolžnosti (2. odstavek 365. člena ZPP). Če je bila storjena na prvi stopnji, pa sodišče druge stopnje ni ukrepalo, kršitev ostaja tudi na drugi stopnji. Revizija, v kateri je uveljavljena navedena kršitev, ja zato dovoljena.

Vendar pa v tem delu ni utemeljena. Dejstvo, ali je toženka prejela osnutek pogodbe z dne 29.6.1994 ali ne, je dejansko vprašanje, na katero je revizijsko sodišče na podlagi 3. odstavka 385. člena ZPP vezano. Sodišče prve stopnje je na podlagi izvedenega dokaznega postopka (predvsem z zaslišanjem prič in vpogledom v predložene listine) ugotovilo, da tožeča stranka ni uspela dokazati prejema te listine s strani tožene stranke. Razlogi v zvezi s tem (povezava med listinskimi in drugimi dokazi je bila obrazložena in ocenjena) niso v nasprotju ne sami s seboj ne z dokazi, ki jim je sodišče verjelo in jih sprejelo kot dokazno podlago spora. Ker do uveljavljane procesne kršitve ne na prvi ne na drugi stopnji ni prišlo, revizija v tem delu kljub dovoljenosti ne more biti uspešna.

Če pa tožeča stranka ni dokazala, da tožena stranka ni hotela skleniti najemne pogodbe, ki bi bila v skladu s Stanovanjskim zakonom (Uradni list RS, št. 18/91 - 23/96, v nadaljevanju SZ), je odločitev tudi materialnopravno pravilna. Ob ugotovljenem dejanskem stanju sta sodišči pravilno presodili, da toženka v stanovanju ne biva nezakonito, ker še vedno ni dobila pogodbe, iz katere izhaja, da gre za najemno pogodbo za neprofitno najemnino in nedoločen čas. Prav ta ugotovitev pa je za odločitev v tem sporu odločilnega pomena. Če tožeča stranka ni odklonila sklenitve pogodbe, ki ustreza 125. členu SZ, v stanovanju ne stanuje nezakonito (58. člen SZ). Poznejši osnutki najemnih pogodb, o katerih sta sodišči druge in prve stopnje navedli razloge in jih tudi ocenili, nesporno odstopajo od pogodbe, ki naj bi jo toženka po mnenju tožeče stranke prejela in ne hotela podpisati.

Res pa so razlogi sodišča druge stopnje deloma pomanjkljivi, ko vztrajajo samo na pravnem nasledstvu novega lastnika v najemno razmerje med Občino C. in toženko iz leta 1992. Vendar pa takšna pomanjkljivost ni vplivala na pravilnost odločitve. Revizijsko sodišče soglaša z razlogi na prvi stopnji, v katere pritožbeno sodišče ni posegalo, da je potrebno v tem primeru izhajati iz specifičnega odnosa, ki je nastal med pravdnima strankama med dogovarjanji o sklenitvi najemne pogodbe.

Toda takoj, ko bo tožena stranka odklonila pogodbo, ki ji bo predložena v skladu s SZ, bo mogoče šteti, da biva v stanovanju nezakonito po 58. členu SZ. Če pa ji tožeča stranka takšne pogodbe ne bo hotela predložiti, pa bo morala tožena stranka vložiti tožbo na sklenitev pogodbe, kakršna je predpisana po SZ. Če tega ne bo storila, bo prav tako v situaciji, ko bo tožeča stranka lahko uspešno zahtevala izpraznitev stanovanja. Prav ima torej sodišče prve stopnje, ko ugotavlja, da bo nastali specifičen odnos treba uskladiti z nadaljnjim resnim pristopom k pogajanjem, katerih cilj bo ureditev najemnega razmerja z novo pogodbo z novim lastnikom. Le v tem kontekstu je zato tudi sprejemljivo stališče, da toženkinega položaja zaenkrat ne gre presojati po 58. členu SZ, ampak je navedeno razmerje treba presojati tudi s stališča zakonskih določb, ki urejajo prehod iz režima stanovanjskih razmerij v režim novih najemnih razmerij. Le zato je torej mogoče, tudi po mnenju revizijskega sodišča, šteti, da je tožbeni zahtevek zaenkrat preuranjen.

Kljub 125. členu SZ, ki določa, da določila najemne pogodbe ostanejo v veljavi tudi po vrnitvi stanovanja upravičencu do denacionalizacije, to ne pomeni, da pogodbe med novim lastnikom in dotedanjim najemnikom sploh ni treba skleniti. Varstvo dotedanjega najemnika ne pomeni, da novi lastnik nima pravice do sklenitve pogodbe z njim. Pravice in obveznosti iz najemnega razmerja obstajajo med pogodbenima strankama. Pogodbeni stranki pa sta lastnik (ki je pravni naslednik dosedanjega najemodajalca) in najemnik. Poleg tega ima pogodba ne le civilnopravne, temveč tudi javnopravne učinke. Obe stranki imata tako interes, da pogodbo skleneta (primerjaj člene 26., 148. in 591-594 Zakona o obligacijskih razmerjih).

Revizija je zato neutemeljena in jo je revizijsko sodišče, potem ko tudi ni ugotovilo kršitev po 10. točki 2. odstavka 354. člena ZPP, na katere mora paziti po uradni dolžnosti, zavrnilo kot neutemeljeno (393. člen ZPP).

Tožeča stranka stroškov revizijskega postopka ni priglasila, tožena stranka pa je priglasila stroške revizijskega odgovora. Ker je uveljavljala razloge, ki v revizijskem postopku niso bili pravno pomembni, je revizijsko sodišče zahtevo za povrnitev njenih stroškov zavrnilo (155. člen v povezavi s 1. odstavkom 166. člena ZPP).