Jedro

Tožena stranka bi morala dokazati, da so izpolnjeni pogoji za nastanek skupne lastnine - torej, da je bila kotlarna zgrajena z namenom zadovoljevanja potreb etažnih lastnikov večstanovanjske stavbe in da je bila njena izgradnja financirana iz sredstev teh etažnih lastnikov oziroma njihovih pravnih prednikov (prvi in drugi odstavek 23. člena SZ-1).

Stvarnopravni zakonik v prvem odstavku 11. člena vzpostavlja domnevo, da je lastnik nepremičnine tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo. Tožena stranka v obravnavanem primeru te domneve ni izpodbila. Odločitev sodišča prve stopnje, da tožniki niso (skupni) lastniki kotlarne in posledično niso zavezani za njeno vzdrževanje, se zato izkaže kot pravilna.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdi.

II. Tožena stranka sama nosi pritožbene stroške, dolžna pa je tožeči stranki povrniti stroške odgovora na pritožbo v znesku 1.136,40 EUR, v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku petnajstdnevnega roka dalje do izpolnitve obveznosti.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje se je z izpodbijano sodbo ugodilo tožbenemu zahtevku 2. do 32. tožnika, in sicer tako da, je tožena stranka dolžna tožnikom nerazdelno povrniti znesek 6.980,23 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 12.6.2009, na TRR račun upravnika – prvo tožnika, zavrnilo pa je zahtevek prvega tožnika. Toženi stranki je naložilo plačilo pravdnih stroškov tožeče stranke.

2. Zoper navedeno sodbo se je iz vseh pritožbenih razlogov pritožila tožena stranka. Predlagala je spremembo, podrejeno razveljavitev izpodbijane sodbe ter priglasila pritožbene stroške.

3. Tožena stranka je navedbam v pritožbi nasprotovala, predlagala potrditev sodbe v izpodbijanem delu ter priglasila stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V tej zadevi ni sporno, da so tožniki kot etažni lastniki stanovanjskega bloka Z., Kamnik, koristili ogrevanje iz skupne kotlarne za sosesko B, prav tako ne, da so s toženo stranko sklenili Pogodbo o upravljanju kotlarne in opravljanju del s področja ogrevanja navedene soseske (v nadaljevanju: Pogodba). V postopku na prvi stopnji je bilo sporno lastništvo kotlarne, vprašanje veljavnosti odpovedi Pogodbe s strani etažnih lastnikov ter višina tožbenega zahtevka.

6. Tožena stranka je v pritožbenem postopku vztrajala, da je za odpoved pogodbe enega od stanovanjskih blokov potrebna večina vseh etažnih lastnikov soseske B, saj naj bi bila kotlarna skupni del vseh stanovanjskih stavb v tej soseski. Graja tudi stališče izpodbijane sodbe, da tožniki niso pridobili lastninske pravice na kotlarni niti na podlagi določb Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (v nadaljevanju ZLNDL) niti na podlagi Stanovanjskega zakonika (v nadaljevanju SZ-1).

7. Višje sodišče pritožbenim naziranjem ne sledi. Predvsem tožena stranka ni dokazala, da je predmetna kotlarna skupna lastnina etažnih lastnikov vseh večstanovanjskih stavb v soseski B (in tudi ne, kateri bloki so sploh sestavni del te soseske). Zgolj okoliščina, da so se tožniki ogrevali preko predmetne kotlarne in jo do odpovedi uporabljali, ne pomeni, da je zato skupna last etažnih lastnikov. Dejstvo je, da je bilo gradbeno dovoljenje za kotlarno izdano za parc. št. 761/4 (na kateri kotlarna ne stoji) in da v pogodbah o prodaji stanovanj kotlarna ni navedena kot predmet nakupa. Prav tako v pogodbah o urejanju medsebojnih razmerij v zvezi z upravljanjem večstanovanjske hiše Z., Kamnik, pri navedbi skupnih delov ni navedeno, da bi bila kotlarna ločeni skupni del etažnih lastnikov.

8. Ni sporno, da je kot lastnik nepremičnine, na kateri stoji kotlarna, v zemljiško knjigo vpisana občina Kamnik, in sicer na podlagi pogodbe o brezplačnem prenosu zazidalnih stavbnih zemljišč in 3. člena Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (Uradni list RS, št. 44/1997 s spremembami in dopolnitvami; ZLNDL). To pomeni, da je pred uveljavitvijo navedenega zakona (vsaj formalno) imela pravico do uporabe sporne nepremičnine.

9. V sistemu družbene lastnine se je pravica uporabe lahko prenašala izvenknjižno (brez vpisa v zemljiško knjigo). Vrhovno sodišče je njen obstoj vezalo na dejansko izvajanje (prim. II Ips 664/2001). Pravica do uporabe je bila zasnovana kot izrazito ekonomska kategorija in je zato neločljivo in organsko vezana na njeno ekonomsko bistvo - odsotnost posesti je tako to pravico izključila (II Ips 559/2005).

10. Obstoj situacije, ko zemljiškoknjižni imetnik pravice le-te ni izvrševal in jo je zato izgubil, zatrjuje tožena stranka, ko navaja, da je kotlarna kot funkcionalni objekt služila potrebam etažnih lastnikov soseske B in je bila za te potrebe tudi zgrajena. Navedb, da je bila kotlarna grajena kot skupni del vseh stanovanjskih stavb v soseski, tožena stranka z ničemer ni dokazala, kot to pravilno ugotavlja že sodišče prve stopnje, dokazna listina, ki jo je tožena stranka priložila šele pritožbi (dopis Občine Kamnik z dne 25.8.2015), pa je prepozna (prim. 337. člen ZPP). Zaradi tega se višje sodišče o njeni vsebini oziroma dokazni vrednosti ne izjavlja. Zgolj dejstvo, da so se stanovalci ob uveljavitvi ZLNDL ogrevali preko sporne kotlarne in tudi plačevali stroške njenega vzdrževanja (do odpovedi pogodbe), ne dokazuje, da so imeli tudi pravico do uporabe kot absolutno, stvarnopravno pravico, ki bi se z uveljavitvijo ZLNDL spremenila v lastninsko pravico.

11. Iz podatkov v spisu izhaja, da je bil na kotlarni kot imetnik pravice do uporabe sprva vpisan investitor (S. G. oziroma S.), lastninska pravica pa je bila vpisana na podlagi 3. člena ZLNDL (za investitorja) in hkrati na občino na podlagi pogodbe o brezplačnem prenosu zazidanih stavbnih zemljišč z dne 29.12.1994 (razvidno iz ZK izpiska za par. št. 1/10 k. o. X). Če bi bila občina vpisana kot imetnik pravice do uporabe, potem bi bila podlaga za vpis lastninske pravice ZLNDL in ne pogodba o brezplačnem prenosu. Zakaj kotlarna ni bila prenesena kot skupen splošni del na etažne lastnike soseske, je ostalo nepojasnjeno. Razlogi, razvidni iz sicer prepozne dokazne listine (da je sporna kotlarna še vedno vpisana na Občino Kamnik zaradi davčnih predpisov), pa za odločitev ne morejo biti relevantni.

12. Domneva iz 23. člena SZ-1, da so posebni skupni deli večstanovanjskih stavb skupna lastnina vseh etažnih lastnikov posameznih delov večstanovanjskih stavb, ki jim takšen skupni del služi, je vzpostavljena zgolj v primeru, da je skupna lastnina v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov večstanovanjske stavbe, vknjižena v zemljiški knjigi (prim. I Cp 770/2013). V konkretnem primeru temu ni tako. Pritožbene navedbe, da omenjena nepremičnina predstavlja posebni skupni del, so zato neutemeljene. Tožena stranka bi morala dokazati, da so izpolnjeni pogoji za nastanek skupne lastnine - torej, da je bila kotlarna zgrajena z namenom zadovoljevanja potreb etažnih lastnikov večstanovanjske stavbe Z., Kamnik, in da je bila njena izgradnja financirana iz sredstev teh etažnih lastnikov oziroma njihovih pravnih prednikov (prvi in drugi odstavek 23. člena SZ-1).

13. Iz zemljiškoknjižnega izpiska za stavbo Z., Kamnik, je razvidno, da so splošni skupni delu stavbe tudi parc. št. 1/5 in 3/5 k. o. X, iz podatkov v spisu pa še, kaj so skupni prostori, deli in naprave. Med njimi kotlarne ni. V celoti je ostalo nedokazano, da bi njeno izgradnjo plačali etažni lastniki oziroma, da bi bila vključena v ceno stanovanj. Nasprotno: tožeča stranka je listinsko dokazala, da kupci stanovanj kotlarne v ceni stanovanj niso plačali.

14. Tudi v primeru, da bi bila kotlarna dejansko zgrajena za potrebe soseske, to še ne pomeni, da predstavlja skupni del etažne lastnine celotne soseske. Ni dvoma, da so bili nekateri bloki v navedeni soseski zgrajeni po letu 1990, zaradi česar ni verjetno, da bi se kotlarna poplačevala investitorju v več kot 10-letnem razdobju. Iz neprerekanih navedb tožeče stranke tudi izhaja, da se vsi bloki v soseski niso že od vsega začetka ogrevali preko sporne kotlarne, pač pa samo nekateri, kar še dodatno potrjuje, da niso izpolnjeni zakonski pogoji iz 23. člena SZ-1. 15. Stvarnopravni zakonik v prvem odstavku 11. člena vzpostavlja domnevo, da je lastnik nepremičnine tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo. Tožena stranka v obravnavanem primeru te domneve ni izpodbila. Odločitev sodišča prve stopnje, da tožniki niso (skupni) lastniki kotlarne in posledično niso zavezani za njeno vzdrževanje, se zato izkaže kot pravilna.

16. Tožniki so bili za plačevanje prispevkov za vzdrževanje kotlarne zavezani s pogodbo, ki je predstavljala trajno dolžniško razmerje. Slednje je prenehalo z odpovedjo dne 10.6.2009. Posledica odpovedi je prenehanje ravnanja in plačevanja nadomestila zanj (konkretno: prenehanje obveznosti tožnikov, da mesečno plačujejo sredstva za vzdrževanje kotlarne in obveznost tožene stranke zbirati ta sredstva). Prenehanje pa ne vpliva na druge pravice in dolžnosti strank. Z njim lahko nastane vrnitvena obveznost (M. Juhart in drugi: Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), II. knjiga, str. 443). Po šestem odstavku 333. člena OZ ima v takšnih primerih upnik pravico zahtevati od dolžnika tisto, kar je zapadlo, preden je obveznost prenehala. A contrario to pomeni, da lahko vsak zahteva od nasprotne stranke vračilo tistega, kar je na podlagi pogodbene obveznosti dal, pa v zameno ni dobil nasprotne izpolnitve (prim. I Cpg 444/2013).

17. Tožniki so sredstva, katerih povračilo zahtevajo, plačevali kot akontacije na poseben račun, namenjen zbiranju sredstev za vzdrževanje in obratovanje kotlarne (ki ga je vodila tožena stranka ločeno od drugih sredstev). Gre za sredstva iz naslova obratovanja in vzdrževanja, ki so se lahko porabljala zgolj za ta namen, ne predstavljajo pa rezervnega sklada v smislu določb SZ-1 (63. člen SZ-1 in 4. alineja četrtega odstavka 118. člena SPZ). Neprerekano dejstvo je, da so v trenutku odstopa od pogodbe na tem računu ostala sredstva v višini, kot jo opredeljuje tožeča stranka. To pomeni, da so tožniki sredstva vplačali, potreba po njihovi uporabi pa ni nastala. Ker po odpovedi pogodbe tožniki niso več zavezani za vzdrževanje kotlarne, tožena stranka pa ne zatrjuje, da bi sredstva potrebovala za opravo vzdrževalnih del, ki izhajajo še iz obdobja veljavnosti pogodbe, jim je vplačana, a ne porabljena sredstva, dolžna vrniti.

18. Glede višine tožbenega zahtevka višje sodišče zaključuje: tožena stranka v postopku na prvi stopnji ni (konkretizirano) ugovarjala višini vtoževane terjatve oziroma navedbam o tem, koliko sredstev je po odpovedi pogodbe o upravljanju ostalo na računu, na katerem so se le-ta zbirala, niti o tem, po kakšnem ključu so etažni lastniki ta sredstva plačevali. Prav tako ni ugovarjala izračunu višine sredstev niti temu, da so bila sredstva vplačana (prim. drugi odstavek 214. člena ZPP). Ne drži pritožbena navedba, da tožniki niso upravičeni do vračila sredstev za vzdrževanje kotlarne, ne glede na čas porabe teh sredstev, ker naj bi bili njeni uporabniki v času dejanske uporabe. Kot je bilo pojasnjeno že zgoraj, po odpovedi pogodbe tožniki niso bili (več) zavezani za vzdrževanje kotlarne, tožena stranka pa ni niti zatrjevala niti dokazala, da bi bila sredstva namenjena za vzdrževalna dela, ki izhajajo še iz obdobja veljavnosti pogodbe. Če so bila sredstva kasneje (to je po odpovedi pogodbe) uporabljena za investicijsko vzdrževanje kotlarne, to ni stvar tožnikov, pač pa tožene stranke in dejanskih uporabnikov posodobljene kotlarne, kot to pravilno zaključuje že sodišče prve stopnje.

19. Višje sodišče izpodbijani sodbi pritrjuje tudi v delu, ki se nanaša na zaloge kurilnega olja. Da je bilo slednje plačano s strani etažnih lastnikov, ne more biti sporno. Pritožba je v tem delu nekonsistentna, saj po eni strani trdi, da kurilno olje ni last etažnih lastnikov, ko pa ugovarja primarnemu (denarnemu) zahtevku (z navedbami, da bi sodišče tožnikom lahko kvečjemu prisodilo vračilo določene količine kurilnega olja) pa navaja, da so tožniki lastniki tega olja, zato naj si ga izčrpajo iz cisterne. Tem navedbam ni mogoče slediti, predvsem iz razloga, ker lastniki kurilnega olja niso prispevali v naravi, pač pa so zanj vplačali denarna sredstva, tudi sicer pa tožena stranka tega kurilnega olja nima več, saj ga je porabila kot zalogo. Tožena stranka je etažnim lastnikov obračunavala akontacije za porabo kurilnega olja, iz podatkov v spisu pa je razvidno, da so bile nabave (vključno z zalogami) financirane iz sredstev etažnih lastnikov, kar nenazadnje priznava tudi pritožnik, ko navaja, da so tožniki plačevali storitev ogrevanja, tožena stranka pa je iz teh plačil nabavljala kurilno olje in pokrivala ostale stroške, vezane na ogrevanje. Za odločitev zato ne more biti relevantno, da je bila naročnik in plačnik kurilnega olja tožena stranka, saj je to opravljala kot upravnik skupne kotlarne; ob povedanem pa tudi ni mogoče slediti pritožbenim navedbam, da je tožena stranka storitev ogrevanja opravljala kot svojo dejavnost in kurilno olje kupovala v svojem imenu, za svoj račun in iz svojih sredstev.

20. Višje sodišče je s tem odgovorilo na pritožbene navedbe, ki so relevantne za presojo pravilnosti izpodbijane sodbe (prvi odstavek 360. člena ZPP). Ker je ugotovilo, da izrecno uveljavljeni pritožbeni razlogi niso utemeljeni, niso pa podane niti kršitve, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

21. Izrek o pritožbenih stroških temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, sama nosi pritožbene stroške, dolžna pa je tožeči stranki povrniti stroške odgovora na pritožbo. Le-ti so odmerjeni po specificiranem stroškovniku in v skladu z odvetniško in taksno tarifo.