Jedro

ZMZPP v 23. členu določa, da je za pogodbe, ki se nanašajo na nepremičnine, treba vedno uporabiti pravo države, na katere ozemlju je nepremičnina. Predmet spora je zahtevek za sklenitev pogodbe za nepremičnino, ki leži na ozemlju Republike Hrvaške. Po citirani določbi bi moralo sodišče prve stopnje pri sojenju uporabiti hrvaško materialno pravo.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožena stranka je dolžna povrniti tožeči stranki v roku petnajst dni stroške pritožbenega postopka 896,00 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka dalje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z obravnavano sodbo v celoti ugodilo tožbenemu zahtevku tožnice in razsodilo, da so toženci dolžni z njo skleniti prodajno pogodbo za prodajo nepremičnine, vpisane v zemljiški knjigi Občinskega suda v Rijeki, vl. št. X1, parc. št. Y1, k.o. R. za poslovni prostor v pritličju stavbe na naslovu A. S. 2, R. in za poslovni prostor na naslovu A. S. 2 B, pri čemer je v izreku sodbe povzeta celotna vsebina prodajne pogodbe z opozorilom, da bo sicer to listino nadomestila sodba. Toženim strankam je sodišče nadalje naložilo, da so dolžne tožeči stranki plačati znesek v višini 13.992,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od posameznih zneskov, opredeljenih v izreku sodbe do plačila. Toženi stranki je še naložilo, da je dolžna tožnici povrniti 9.775,00 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi.

S popravnim sklepom, opr. št. P 1023/2007 z dne 3.9.2009, je sodišče prve stopnje popravilo očitno pisno pomoto glede na določilo 328. člena ZPP, in sicer tako, da je v VI. točki izreka dodalo pri imenu in ostalih osebnih podatkih tožnice še njeno EMŠO. Tožena stranka se v pritožbi sklicuje na vse pritožbene razloge, opredeljene v 1. odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP, ter predlaga razveljavitev sodbe. Kot bistveno navaja, da je sodišče odločitev oprlo zgolj na podlagi dokazov tožeče stranke, pri tem pa je trditveno podlago toženih strank in dokazov zanjo z nelogičnim sklepanjem povsem prezrlo. Glede preuranjenosti tožbenega zahtevka opozarja, da nikjer v dopisu z dne 25.10.2006 ni mogoče razbrati pogojevanja višine kupnine s sklenitvijo pogodbe za oba poslovna prostora. Ravnanje toženih strank ne kaže na njihovo izmikanje pogodbeno dogovorjenih obveznosti strank, ampak na soglasje strank, da se sklene glavna pogodba za oba poslovna prostora. Ker za enega odločba o denacionalizaciji še ni pravnomočna je takšen zahtevek preuranjen. Ugovor preuranjenosti vložitve tožbe bi sodišče moralo presojati glede na stanje na dan vložitve tožbe in ne glede na kasnejše dogodke tekom postopka. Tožeča stranka pravno formalno res ni bila stranka denacionalizacijskega postopka, ne more pa biti sporno dejstvo, da je bila s potekom tega postopka ves čas seznanjena, saj je toženim strankam celo zagotavljala, da lahko pospeši potek denacionalizacijskega postopka, kar je bil tudi eden izmed razlogov za sklenitev prodajne predpogodbe. Pritožba se sklicuje na dopise odvetnika S. V. in na pismo tožnice tretji toženi stranki, zato je zaključek sodišča, da odvetnik tožeče stranke ni dolžan obveščati o postopkih, v katerih ni stranka, nesmiseln, če že ne absurden. Sodišče se ne opredeli do celotne izjave priče T. K., ampak upošteva le del izjave, iztrgan iz celote, ki mu ustreza za potrditev svoje odločitve. Glede spremenjenih okoliščin so tožene stranke v postopku opozorile, da je potrebno v predmetnem sporu uporabiti določbo 6. odstavka 45. člena ZOR, ne določbo 133. člena ZOR. V zvezi z velikanskim povečanjem vrednosti m2 so tožene stranke kot enega izmed dokazov predlagale postavitev izvedenca. Glede izvedbe tega dokaza se sodišče ni izrecno opredelilo. Dopis nepremičninske agencije Z.M., ki navaja, da je trenutna tržna vrednost m2 spornega poslovnega prostora 12.000,00 EUR, se nanaša na trenutek, ko je bil dopis vložen v sodni spis s prvo pripravljalno vlogo toženih strank dne 22.5.2008. Iz dopisa odvetnika S. V. z dne 25.11.2006 nedvomno izhaja, da tožeča stranka soglaša s povečanjem kupnine v predpogodbi za znesek 100.000,00 EUR, ne da bi bilo v dopisu kakorkoli zaznati, da tožeča stranka s tem popušča neutemeljenim zahtevam toženih strank po povišanju kupnine, kot napačno zaključuje sodišče. Nesprejemljiv je zaključek sodišča, da je bil namen predpogodbe in na podlagi le-te sklenitev glavne prodajne pogodbe zgolj prodaja stanovanja za dogovorjeno ceno. Tožene stranke so prodajno predpogodbo sklenile predvsem zaradi tega, ker je tožeča stranka zagotavljala hitro rešitev denacionalizacijskega postopka. Nobene logike ni v tem, da bi tožene stranke, glede na splošno znano dejstvo, ki ga poudarja tožeča stranka, da do zaključka denacionalizacijskega postopka lahko preteče tudi deset let, sklenile predpogodbo za dobo deset let in pri tem določile fiksno pogodbeno ceno, brez kakršnihkoli določil vsaj o valorizaciji kupnine, glede na rast drobnoprodajnih cen ali glede na višino inflacije, ne da bi o hitrem zaključku denacionalizacijskega postopka imele zagotovila s strani tožeče stranke. Glede odškodnine se pritožniki sklicujejo na pravilno razumevanje pojma predpogodbe. Če nobena stranka ne zahteva sklenitve, do pogodbe sploh ne pride in ni pravnih posledic pogodbe. Če se pogodba sklene ali iztoži, pa učinkuje šele tedaj, ko se zgodi to pravno dejstvo. Plačilo premoženjske škode iz naslova plačila najemnine za poslovni prostor, ki je predmet tega spora, za obdobje pred sklenitvijo glavne pogodbe, je brez kakršnekoli pravne podlage.

Tožeča stranka v odgovoru na pritožbo zavrača vse pritožbene trditve kot neutemeljene in predlaga zavrnitev pritožbe in potrditev sodbe sodišča prve stopnje.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožbeni očitek o kršitvi načela proste dokazne ocene, češ da sodišče prve stopnje odločitve ni oprlo na vestno in skrbno presojo vsakega dokaza posebej in vseh skupaj, ampak zgolj na dokaze tožeče stranke, nima podlage. Iz obrazložitve sodbe izhaja, da je sodišče prve stopnje pri ugotavljanju dejanskega stanja pravilno uporabilo določbo 8. člena ZPP. Obravnavalo je vse argumente, ki sta jih za svoje trditve navedli pravdni stranki, in ne le tiste, ki jih je navedla tožeča stranka, izvedlo je vse dokaze, ki so relevantni za odločitev v zadevi, nato pa v dokazni oceni logično prepričljivo ter življenjsko sprejemljivo pojasnilo, zakaj in v čem je oziroma ni sledilo trditvam pravdnih strank. Dokazni oceni sodišča prve stopnje ni mogoče očitati neskrbnosti.

Tožnica s tožbo uveljavlja zahtevek za sklenitev glavne pogodbe s tožbenim zahtevkom, v katerem je določno opredeljena vsebina pogodbe, katere predmet sta dva poslovna prostora in je torej predmet te pogodbe enak kot v predpogodbi. Toženci se že zato ne morejo sklicevati na preuranjenost tožbe, pri čemer ni pomembno, da je tožeča stranka najprej vložila tožbo na sklenitev pogodbe za en poslovni prostor, kasneje pa tožbeni zahtevek spremenila tako, da zahteva sklenitev pogodbe za dva poslovna prostora. Sodišče prve stopnje je spremembo tožbe dovolilo na podlagi 185. člena ZPP. Sicer pa se pritožbeno sodišče strinja tudi z ostalimi razlogi sodbe o tem, da vsebina predpogodbe ne zavezuje k sklenitvi samo ene glavne pogodbe za oba poslovna prostora, glede na dejstvo, da v denacionalizacijskem postopku nista bila hkrati vrnjena denacionalizacijskim upravičencem. Dopis odvetnika S. V. z dne 25.10.2006 (priloga B 4), ki vsebinsko zajema takratne dogovore oziroma predloge pravdnih strank glede sklenitve pogodbe, prav tako ni odločilen dokaz za trditve tožene stranke, da rok za sklenitev glavne pogodbe ob vložitvi tožbe še ni potekel. Pravilno je tudi stališče sodbe o tem, da tožeča stranka tožbe ni vložila prepozno glede na določbo 5. odstavka 45. člena ZOR. Pritožbeno sodišče nima nobenih pomislekov v dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje o tem, kot tudi, da je pomembno, kdaj je tožeča stranka izvedela za delno pravnomočnost denacionalizacijske odločbe, ki se nanaša na prvi vrnjeni poslovni prostor, saj je nesporno, da je tožena stranka o pravnomočnosti ni obvestila. Ker tudi odvetnik S. V., zaslišan kot priča, ni potrdil trditev tožene stranke, da naj bi bila preko njega tožnica obveščena o poteku denacionalizacijskega postopka, je sodišče naredilo povsem pravilne zaključke o tem. Pritožbene trditve, češ da naj bi tožnica natančno vedela za potek denacionalizacijskega postopka, tudi po prepričanju pritožbenega sodišča niso dokazane niti s pismi tožnice tretji toženi stranki z dne 4.6.2001 oziroma odvetnika S. V. z dne 11.4.2003, niti z izpovedjo priče T. K.. Opozoriti je treba še, da je šestmesečni rok iz 5. odstavka 45. člena ZOR prekluzivni rok materialnega prava.

Sodišče prve stopnje je po izvedenem dokaznem postopku ugotovilo sledeča dejstva, ki so pomembna za odločitev: - pravdni stranki sta dne 21.9.2001 sklenili predpogodbo, s katero sta prevzeli obveznost, da bo sklenjena prodajna pogodba za dva poslovna prostora v pritličju stavbe parc. št. Y1, k.o. R., na naslovu ulica A. S. 2 in 2 B, R.; - dogovorili sta sklenitev glavne pogodbe v roku osmih dni od dneva pravnomočnosti odločbe o denacionalizaciji, s katero bo prodajalcem predmet pogodbe vrnjen v last; - tožnica je tožencem ob podpisu predpogodbe izročila aro v znesku 75.000,00 DEM; - denacionalizacijska odločba v delu, ki se nanaša na poslovni prostor R., A. S. 2, je postala pravnomočna 24.12.2002, vendar je bila njena pravnomočnost prvič ugotovljena dne 9.11.2006, ko je iztekel rok za pritožbo zoper drugostopni organ; - odločba o denacionalizaciji za poslovni prostor R., ulica A. S. 2 B je postala pravnomočna tekom tega pravdnega postopka; - tožnica je tožence k sklenitvi prodajne pogodbe pozvala, vendar te pogodbe niso hoteli skleniti, sklenili bi jo samo pod drugimi pogoji (zvišanje kupnine); - predpogodba ne vsebuje niti klavzule o spremembi kupnine v primeru rasti cen na trgu nepremičnin, niti določb o trajanju denacionalizacijskega postopka.

Pred presojo vprašanj, ali tožeča stranka utemeljeno zahteva sklenitev prodajne pogodbe ali pa so utemeljeni ugovori tožene stranke (da terjatev ni dospela, da je bila tožba vložena prepozno, da so nastale spremenjene okoliščine po sklenitvi predpogodbe), se mora pritožbeno sodišče opredeliti do vprašanja, katero pravo je potrebno uporabiti za presojo pogodbenega razmerja med pravdnima strankama. Tožnica je namreč hrvaška državljanka s prebivališčem v Republiki Hrvaški, predmet med strankama sporne pogodbene obveznosti pa so nepremičnine, ki ležijo na območju Republike Hrvaške. Toženci imajo bivališče v Republiki Sloveniji, kjer je bila sklenjena tudi predpogodba. Gre torej za razmerje z mednarodnim elementom, ki terja presojo, ali je potrebno uporabiti pravo Republike Slovenije ali Republike Hrvaške. Zakon o mednarodnem zasebnem pravu in postopku – ZMZPP v 23. členu določa, da je za pogodbe, ki se nanašajo na nepremičnine, treba vedno uporabiti pravo države, na katere ozemlju je nepremičnina. Predmet spora je zahtevek za sklenitev pogodbe za nepremičnino, ki leži na ozemlju Republike Hrvaške. Po citirani določbi bi moralo sodišče prve stopnje pri sojenju uporabiti hrvaško materialno pravo. Sodišče je uporabilo pravo Republike Slovenije, kar pa ne vpliva na pravilnost odločitve. Hrvaški zakon o obveznim odnosima - ZOO (Narodne novine, št. 53/91 s kasnejšimi spremembami), ki je veljal v času sklenitve predpogodbe, ureja predpogodbo (predugovor) v določbi 45. člena povsem enako, kot je urejal predpogodbo Zakon o obligacijskih razmerjih - ZOR v 45. členu, na katerega opira sodišče prve stopnje odločitev. Enako tudi Zakon o obveznim odnosima, ki je bil objavljen v Narodnim novinama, št. 35/2005 in velja od 1.1.2006, glede predpogodbe vsebuje povsem enako določbo kot prej veljavni hrvaški zakon, ta določba je tudi enaka sedaj veljavni določbi 33. člena Obligacijskega zakonika, ki ureja predpogodbo. To dejansko pomeni, da je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo materialno pravo, četudi se je pri tem sklicevalo na določbo 45. člena ZOR in ne na določbo 45. člena ZOO.

Po določbi 6. odstavka 45. člena ZOO predpogodba ne veže, če so se okoliščine od njene sklenitve toliko spremenile, da niti ne bi bila sklenjena, če bi bile okoliščine takrat takšne. Gre za posebno vrsto spremenjenih okoliščin, pri čemer pa je pomen te določbe enak kot v primeru, če gre za spremenjene okoliščine, ki so opredeljene v določbi 133. člena ZOR oziroma v določbi 133. člena ZOO. To pomeni, da sodišče prve stopnje ni zmotno uporabilo materialnega prava, ko je presojo spremenjenih okoliščin oprlo tudi na smiselno uporabo navedene določbe, saj je takšno presojo narekovala tako pravna teorija kot sodna praksa. Toženci se sklicujejo na spremenjene okoliščine s trditvijo, da so se cene poslovnih prostorov na Reki po sklenitvi predpogodbe bistveno spremenile oziroma močno zvišale, zaradi česar tožene stranke niso več zavezane skleniti prodajne pogodbe pod enakimi pogoji, kot so navedeni v predpogodbi. Pritožbeno sodišče tudi glede presoje obstoja takšnih spremenjenih okoliščin pritrjuje logičnim in razumnim razlogom sodbe, in sicer v tistem delu, ko ugotovi: da je spreminjanje cen nepremičnin na trgu splošno znano dejstvo, ki bi ga stranke morale vedeti in bi ga v primeru vestnega ter skrbnega ravnanja morale in mogle upoštevati, da je bil namen predpogodbe prodaja poslovnih prostorov za dogovorjeno ceno, da se je tožeča stranka zgolj moralno zavezala, da si bo prizadevala pripomoči k pospešitvi zaključka denacionalizacijskega postopka, da takšna zaveza ni bila predmet pogodbe, da so se stranke mogle in morale zavedati poleg možnosti spreminjanja cen na trgu tudi nepredvidljivosti trajanja denacionalizacijskega postopka, da jih je na to opozoril tudi odvetnik, ki je sestavil pogodbo ter končno, da je spreminjanje tržnih cen rizik, kateremu je enako podvržena tako tožeča kot tožena stranka. Prav tako ni nepomembna tudi ugotovitev sodišča, temelječa na splošno znanih dejstvih, da so se tekom postopka tržne cene nepremičnin (zaradi splošne gospodarske krize) spreminjale tudi v smeri znižanja cen. Tožena stranke je v zvezi s povečanjem vrednosti m2 nepremičnin res predlagala postavitev izvedenca. Ker pa je sodišče prve stopnje v razlogih sodbe sprejelo ugotovitev o spreminjanju (torej tudi zvišanju) cen nepremičnin na trgu, takšen dokazni predlog s postavitvijo izvedenca, ki bi ugotavljal navedeno dejstvo, nima pomena in je nepotreben. Prav tako na pravilnost odločitve ne more vplivati v pritožbi izpostavljeno dejstvo, da je tožeča stranka sama pred vložitvijo tožbe (dopis odvetnika S. V. z dne 25.11.2006) soglašala s povečanjem kupnine, dogovorjene v predpogodbi. Iz vsebine dopisa izhaja, kot pravilno opredeli sodišče prve stopnje v obrazložitvi sodbe, da je šlo med pravdnima strankama le za pogajanja, da se izogneta sodnemu postopku, ker je bila čimprejšnja sklenitev glavne pogodbe očitno predvsem v interesu tožnice. Razlogi sodbe torej utemeljujejo zaključek, da tožeča stranka lahko sodno uveljavlja zahtevek za sklenitev glavne pogodbe v vsebini, kot je bila dogovorjena s predpogodbo med pravdnima strankama dne 21.9.2001, saj se okoliščine niso spremenile tako, da tožene stranke ne bi več zavezovala.

Tožnica je zahtevala plačilo zneska 13.992,00 EUR s pripadajočimi obrestmi od 6.12.1996 dalje kot odškodnino, do katere je upravičena, ker zaradi nesklenitve prodajne pogodbe, za katero je odgovorna tožena stranka, ni prejemala najemnine od najemnika poslovnega prostora, s čemer ji je nastala premoženjska škoda. Sodišče prve stopnje je ugotovilo obstoj vseh predpostavk odškodninske odgovornosti, poleg škode tudi nedopustno ravnanje tožencev (kršitev določila III. predpogodbe) ter vzročno zvezo med škodnim dogodkom in nedopustnim ravnanjem tožene stranke. Pritožbeno sodišče pritrjuje stališču sodišča prve stopnje, da so izpolnjene predpostavke odškodninske odgovornosti. Na podlagi predpogodbe je sicer res mogoč le zahtevek na sklenitev pogodbe, vendar je s tem zahtevkom tožnica uspela in hkrati s tem dokazala kršitev pogodbenih obveznosti. Sicer pa se trditve tožeče stranke in ugotovitve sodbe v zvezi s plačilom navedenega zneska nanašajo tudi na drugo materialnopravno podlago in sicer neupravičeno pridobitev (4. odstavek 210. člena ZOR oziroma enako ZOO), po kateri se vrača tisto, kar je bilo neupravičeno pridobljeno glede na podlago, ki se ni uresničila. V tem primeru je neupošteven ugovor tožene stranke, da zahtevek za plačilo odškodnine ni utemeljen, ker pogodba velja šele od sklenitve dalje.

Pritožbeno sodišče je ugotovilo, da v postopku pred sodiščem prve stopnje ni prišlo do tistih procesnih kršitev iz 2. odstavka 339. člena ZPP, ki se upoštevajo po uradni dolžnosti. Ker v ostalem pritožba ni utemeljena, jo je zavrnilo in sodbo potrdilo na podlagi 353. člena ZPP.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka je v skladu z določbo 1. odstavka 165. člena ZPP. Stroški se nanašajo na sestavo odgovora na pritožbo in so v skladu z veljavno Odvetniško tarifo.