Jedro

Prvi odstavek 490. člena OZ določa, da v primeru, ko prodajalec ne ravna po kupčevi zahtevi in kdo kupcu stvar odvzame, je pogodba razdrta po samem zakonu; če pa je kupčeva pravica zmanjšana ali omejena, sme kupec po svoji izbiri odstopiti od pogodbe ali zahtevati sorazmerno znižanje kupnine. To določilo torej razlikuje med primeri, ko pride do popolnega odvzema stvari in primeri, ko je stvarna pravica kupca le (začasno) omejena oziroma zmanjšana. Razdrtje pogodbe je možno le pri popolnem odvzemu stvari. V primeru, ko je kupčeva pravica zmanjšana ali omejena, ima kupec na voljo zahtevek za sorazmerno znižanje kupnine, lahko pa pogodba v tem primeru preneha na podlagi kupčevega odstopa od pogodbe po drugem odstavku 490. člena OZ. Za uresničitev odstopne pravice po tem določilu mora biti izpolnjena dodatna predpostavka: kupec mora pred uresničitvijo odstopne pravice prodajalcu dati primeren dodatni rok za pravilno izpolnitev, torej za odpravo napake oziroma izročitev druge stvari brez napake.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana vmesna sodba potrdi.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano vmesno sodbo razsodilo, da je tožbeni zahtevek po podlagi utemeljen.

2. Zoper to sodbo se je toženka pravočasno pritožila iz vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Predlagala je, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, tožnici pa naloži plačilo pravdnih stroškov toženke. Podredno je predlagala, da naj pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne v ponovno sojenje sodišču prve stopnje.

3. Tožnica je na pritožbo pravočasno odgovorila. Predlagala je, da pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrne in izpodbijano sodbo potrdi, toženki pa naloži plačilo njenih stroškov pritožbenega postopka.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožnica v obravnavani pravdi zahteva od toženke na temelju odgovornosti za pravne napake vrnitev kupnine za dve zemljiški parceli, na katerih so lastninsko pravico po sklenitvi prodajne pogodbe pridobili tretji. Pravdni stranki sta 24. 1. 2012 sklenili prodajno pogodbo (A2), s katero se je toženka zavezala tožnici prenesti v last nepremičnino s parc. št. 1253 k. o. ... v izmeri 936 m², tožnica pa se je v zameno zavezala toženki plačati kupnino 94.080,00 EUR. Tožnica je toženki dolgovano kupnino 1. 2. 2012 v celoti poravnala, toženka pa je nato tožnici izstavila zemljiškoknjižno dovolilo, na podlagi katerega se je tožnica pri navedeni nepremičnini vpisala v zemljiško knjigo kot lastnica. Nepremičnina s parc. št. 1253 je bila nato predmet več parcelacij, tako da sedaj navedeno nepremičnino sestavljajo zemljišča s parc. št. 1253/2, 1253/3, 1253/4 in 1253/5. Tožnici je lastninska pravica na nepremičninah s parc. št. 1253/2 in št. 1253/4 prenehala na podlagi pravnomočnega sklepa Okrajnega sodišča v Ljubljani III N 379/2014 z dne 20. 11. 2019 (A12), s katerim je Okrajno sodišče v Ljubljani odločilo, da nepremičnini s parc. št. 1253/2 in 1253/4, k. o. ... predstavljata pripadajoče zemljišče stavbe na A. in glede navedenih zemljiških parcel v skladu z Zakonom o vzpostavitvi etažne lastnine po uradni dolžnosti odredilo njihov vpis v zemljiško knjigo kot splošnih skupnih delov stavbe na A. 6. Sodišče prve stopnje je presodilo, da izguba tožničine lastninske pravice na nepremičninah s parc. št. 1253/2 in št. 1253/4 pomeni pravno napako v smislu 488. člena Obligacijskega zakonika (OZ) in da takšen odvzem lastninske pravice predstavlja podlago za razdrtje prodajne pogodbe v delu, ki se nanaša na nepremičnini s parc. št. 1253/2 in št. 1253/4, po samem zakonu na podlagi prvega odstavka 490. člena OZ. Ker je tožnica z (delno) razvezo pogodbe pridobila kondikcijski zahtevek za vračilo kupnine (drugi odstavek 111. člena OZ), ki zastara v splošnem zastaralnem roku, je tožnica 26. 5. 2020 tožbo pravočasno vložila. Toženka v pritožbi zavzema stališče, da navedeni odvzem zemljišč s parc. št. 1253/2 in št. 1253/4 predstavlja zmanjšanje oziroma omejitev kupčeve pravice v smislu prvega odstavka 490. člena OZ, zaradi česar naj bi bilo pri presoji pravočasnosti tožbe potrebno uporabiti določilo prvega odstavka 495. člena OZ, v skladu s katerim mora kupec sankcijo za pravno napako (zmanjšanje kupnine) uveljaviti v prekluzivnem roku enega leta, od kar je zvedel zanjo.

7. Prvi odstavek 490. člena OZ določa, da v primeru, ko prodajalec ne ravna po kupčevi zahtevi in kdo kupcu stvar odvzame, je pogodba razdrta po samem zakonu; če pa je kupčeva pravica zmanjšana ali omejena, sme kupec posvoji izbiri odstopiti od pogodbe ali zahtevati sorazmerno znižanje kupnine. To določilo torej razlikuje med primeri, ko pride do popolnega odvzema stvari in primeri, ko je stvarna pravica kupca le (začasno) omejena oziroma zmanjšana. Razdrtje pogodbe je možno le pri popolnem odvzemu stvari. V primeru, ko je kupčeva pravica zmanjšana ali omejena, ima kupec na voljo zahtevek za sorazmerno znižanje kupnine, lahko pa pogodba v tem primeru preneha na podlagi kupčevega odstopa od pogodbe po drugem odstavku 490. člena OZ. Za uresničitev odstopne pravice po tem določilu mora biti izpolnjena dodatna predpostavka: kupec mora pred uresničitvijo odstopne pravice prodajalcu dati primeren dodatni rok za pravilno izpolnitev, torej za odpravo napake oziroma izročitev druge stvari brez napake.

8. Tudi po presoji pritožbenega sodišča je bilo v obravnavanem primeru z odvzemom nepremičnin poseženo v bistvo tožničinega pogodbenega interesa, zaradi česar je bila prodajna pogodba delno razvezana po samem zakonu. Lastninska pravica je pravica imeti stvar v posesti, jo uporabljati in uživati na najobsežnejši način ter z njo razpolagati (prvi odstavek 37. člena Stvarnopravnega zakonika). Na področju nepremičnin so samostojen predmet stvarnih pravic oziroma stvarnopravnih razpolaganj tudi zemljiške parcele. Takšno sposobnost zemljiška parcela pridobi z vpisom v zemljiški kataster. To so prostorsko odmerjeni deli zemeljske površine skupaj z vsemi sestavinami (2. točka prvega odstavka 3. člena Zakona o zemljiški knjigi - ZZK-1) in ki se v zemljiško knjigo vpisujejo z identifikacijskim znakom, tj. oznako katastrske občine in parcelne številke kot je vpisana v zemljiškem katastru (prvi odstavek 12. člena ZZK-1 v zvezi s 4. točko prvega odstavka 3. člena ZZK-1). Lastninska pravica na zemljiških parcelah s parc. št. 1253/2 in št. 1253/4 tožnici ni bila (začasno) omejena oziroma zmanjšana, pač pa ji je bila v celoti odvzeta. Tožnica je sicer obdržala lastninsko pravico na zemljiških parcelah s parc. št. 1253/3 in št. 1253/5. Vendar to ne pomeni, da odvzem lastninske pravice na parc. št. 1253/2 in št. 1253/4 predstavlja zgolj omejitev oziroma zmanjšanje njene lastninske pravice. Kot rečeno je predmet lastninske pravice posamezna zemljiška parcela kot samostojen predmet stvarnih pravic.

9. Ker je bila v obravnavani zadevi naknadno ugotovljena lastninska pravica tretjega na dveh izmed štirih zemljiških parcel, ki jih je toženka 24. 1. 2012 odsvojila tožnici, je bila prodajna pogodba v delu, ki se nanaša na prodajo zemljiških parcel s parc. št. 1253/2 in št. 1253/4, razvezana po samem zakonu. Pogodba je namreč lahko tudi delno razvezana. Razveza velja le za neizpolnjeni del toženkine obveznosti. Glede na obrazloženo je pravilna presoja sodišča prve stopnje, da v obravnavanem primeru odvzem dela predmeta prodajne pogodbe predstavlja (v tem delu) popolno evikcijo oziroma popolni odvzem kupčeve lastninske pravice na delu kupljene stvari.

10. Pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ni utemeljen. Iz zgornje obrazložitve sledi, da zaključek o tem, da je bila pogodba (delno) razvezana na podlagi zakona in zaključek o tem, da je tožnica še vedno lastnica dela zemljišča, ki ga je pridobila na podlagi prodajne pogodbe (parc. št. 1253/2 in št. 1253/4), nista v medsebojnem nasprotju, kot to trdi pritožnica. Prav tako ni mogoče slediti pritožbeni navedbi, da sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi ni navedlo razlogov o tem, da je bil predmet prodajne pogodbe tožnici v celoti odvzet. Prvostopenjsko sodišče je jasno obrazložilo, da ker je bil tožnici odvzet del predmeta prodajne pogodbe, kar v delu, ki se nanaša na odvzeti zemljišči, pomeni popolno evikcijo, je takšno dejansko stanje potrebno podrediti tistemu pravilu iz prvega odstavka 490. člena OZ, ki se nanaša na popolni odvzem kupčeve (lastninske) pravice na (delu) stvari (glej 8. točko obrazložitve izpodbijane sodbe).

11. Pritožbene navedbe glede tega, da je tožnica ob sklenitvi prodajne pogodbe vedela, da obstaja možnost, da ji bo predmet prodajne pogodbe odvzet, za presojo narave tožbenega zahtevka v okviru 490. člena OZ niso pravno pomembne. Razlogov za drugačno stališče pritožnica ni pojasnila. Kot je pravilno pojasnilo prvostopenjsko sodišče, je takšna okoliščina pomembna le pri presoji kupčeve pravice do odškodnine (primerjaj četrti odstavek 490. člena OZ), kar pa v obravnavanem primeru ni predmet tožbenega zahtevka.

12. V okoliščinah konkretnega primera je tudi pomembno, kdaj je pričelo teči (in posledično nastopilo) zastaranje. V skladu s splošnim pravilom začne zastaranje teči prvi dan po dnevu, ko je imel upnik pravico terjati izpolnitev obveznosti, če za posamezne primere ni z zakonom določeno kaj drugega (prvi odstavek 336. člena OZ). Tožnica bi lahko uveljavljala terjatev iz naslova pravne napake naslednji dan po datumu pravnomočnosti sklepa Okrajnega sodišča v Ljubljani III N 379/2014 z dne 20. 11. 2019. Pred tem ni bilo gotovo, ali bo tožnici lastninska pravica na predmetnih zemljiških parcelah odvzeta, zato tožnici ni mogoče očitati, da pred navedenim trenutkom ni uveljavljala sodnega varstva. Ker je tožnica tožbo v tej pravdi vložila 26. 5. 2020, zastaralni rok petih let od pravnomočnosti navedenega sklepa še ni potekel. 13. Glede na obrazloženo pritožbeno sodišče še dodaja, da si pritožnica nepravilno razlaga začetek teka prekluzivnega roka iz prvega odstavka 495. člena OZ. Okoliščina, da so si sporna zemljišča lastili etažni lastniki stavbe na A., namreč ne utemeljuje pritožničinega sklepa, da bi prekluzivni rok enega leta za uveljavitev jamčevalnih sankcij pričel teči z dnem, ko je tožnica izvedela za možnost, da ji bo predmet prodajne pogodbe odvzet. Takšno stališče ne izhaja niti iz sklepa Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 54/2020, na katerega se sklicuje pritožnica. Nasprotno, višje sodišče je v navedeni zadevi poudarilo, da je _odpravo škode_ že pojmovno mogoče zahtevati (še)le, ko (če) je škoda sploh nastala. To bi v obravnavanem primeru pomenilo, da bi enoletni prekluzivni rok pričel teči šele s pravnomočnostjo sklepa III N 379/2014 z dne 20. 11. 2019. Kot rečeno, pred tem ni bilo mogoče z gotovostjo sklepati o obstoju pravice tretjega. Ker je bila tožba vložena 26. 5. 2020, tožnica v tem sporu niti s podrednim zahtevkom za znižanje kupnine ne bi bila prekludirana.

14. Ker so se po vsem obrazloženem pritožbeni očitki izkazali za neutemeljene, in ker pritožbeno sodišče ob preizkusu izpodbijane sodbe po uradni dolžnosti v skladu z drugim odstavkom 350. člena ZPP ni ugotovilo uradoma upoštevnih kršitev, je o pritožbi odločilo, kot je razvidno iz I. točke izreka te sodbe (353. člen ZPP).

15. V skladu s 164. členom ZPP se odločitev o stroških pritožbenega postopka pridrži za poznejšo odločbo.