Jedro

Tožeča stranka ni uveljavljala tožbenega zahtevka na odpoved najemne pogodbe zaradi krivdnih razlogov na strani tožene stranke, temveč le na izpraznitev tožene stranke iz stanovanja. Ker ima tako tožena stranka še vedno pravno podlago za bivanje v stanovanju - najemno pogodbo, tožbeni zahtevek na izpraznitev iz stanovanja ni utemeljen.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Okrajno sodišče je s sodbo z dne 2.11.2004, opr. št. P 86/2003-12, zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, da se ugotovi, da tožena stranka kljub opominu ni dvakrat zapored oziroma dva meseca v zadnjih dvanajstih mesecih plačala stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine (1. točka zahtevka), da se je tožena stranka dolžna v roku 60 dni od pravnomočnosti sodbe izseliti iz stanovanja in ga izpraznjenega vseh oseb in stvari tožeči stranki izročiti v stanju, v kakršnem ga je prevzela (2. točka zahtevka), da je tožena stranka tožeči stranki dolžna plačati 143.740,20 SIT s pripadki in tekoče obveznosti do izselitve in predaje stanovanja s pripadki (3. točka zahtevka) in da je tožena stranka tožeči stranki dolžna povrniti pravdne stroške z zakonskimi zamudnimi obrestmi (4. točka zahtevka). Hkrati je tožeči stranki naložilo povrnitev pravdnih stroškov tožene stranke v znesku

6.650,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe sodišča prve stopnje do plačila.

Proti sodbi se je pritožila tožeča stranka. V pritožbi navaja, da iz dokazov nesporno izhaja, da je tožena stranka sicer poravnala zapadlo najemnino v roku, določenem z opominom, ni pa poravnala stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine. To dejstvo potrjuje ugotovitev sodišča prve stopnje, da tovrstne stroške tožena stranka plačuje po izvršbah, vendar pa sklepanje sodišča, da zaradi tega ni nastopil krivdni razlog in 3. alinee 1. odst. 53. čl. Stanovanjskega zakona po oceni tožeče stranke ne more zdržati presoje. Omenjeni krivdni razlog namreč obstaja, če najemnik v roku, določenim z zadnjim opominom pred odpovedjo najemne pogodbe, svojih obveznosti ne poravna. Iz dokazov in pripravljalnega spisa tožeče stranke prav tako nesporno izhaja, da tožena stranka tudi naprej ne plačuje najemnine v roku, določenem z najemno pogodbo. Slednje bi moralo sodišče prve stopnje tudi upoštevati. Tožeča stranka je v pripravljalnem spisu tožbo razširila še z novim odpovednim razlogom - lastništvo stanovanja žene tožene stranke, ker je menila, da je zaradi racionalnosti postopka to smiselno. Ker tožena stranka kljub dogovoru s tožečo stranko ni pravočasno opravila vseh dogovorjenih del v stanovanju (pleskanje okenskih polic, beljenje, obnovo parketa), je podan dodaten odpovedni razlog, saj tožena stranka uporablja stanovanje v nasprotju z zakonom in najemno pogodbo. Zaradi ravnanja tožene stranke so tožeči stranki nastali stroški s svetovanjem in sestavo dokumentov, za kar je tožeča stranka najela J.K.. Če bi bila tožena stranka pripravljena s tožečo stranko sodelovati, bi bili ti stroški bistveno manjši. Pritožba ni utemeljena.

Nov Stanovanjski zakon (v nadaljevanju SZ-1) je začel veljati dne 14.10.2003. Po določbi 193. čl. SZ-1 se spori, sproženi pred uveljavitvijo tega zakona, nadaljujejo po dosedanjih predpisih. Ker je torej tožeča stranka v obravnavanem primeru tožbo vložila dne 2.7.2003, torej pred uveljavitvijo SZ-1, je treba v konkretnem primeru izhajati iz določb starega Stanovanjskega zakona iz leta 1991 (v nadaljevanju SZ).

Tožeča stranka je v tožbi zatrjevala obstoj krivdnega razloga za odpoved najemne pogodbe iz 3. alinee 1. odst. 53. čl. SZ, saj je trdila, da tožena stranka kljub opominu dvakrat zapored oziroma dva meseca v zadnjih dvanajstih mesecih ni plačala stroškov, ki jih je dolžna plačevati poleg najemnine. V dokaznem postopku se je ta trditev tožeče stranke izkazala kot resnična, saj se je izkazalo, da tožena stranka predmetne stroške plačuje na podlagi sklepov o izvršbi, izdanih na predlog upravnika R.S., d.o.o., S. (priloga A15).

Sodišče prve stopnje pa je materialnopravno zmotno zaključilo, da, ker tožena stranka stanovanjske stroške plačuje na podlagi sklepov o izvršbi, ni podan krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe iz 3. alinee 1. odst. 53. čl. SZ. Da omenjeni odpovedni razlog obstaja, je mogoče govoriti, če najemnik niti v dodatnem roku po opominu najemodajalcu ne plača zaostalih obveznosti. Prav slednje se je zgodilo v obravnavanem primeru. Krivdni razlog iz 3. alinee 1. odst. 53. čl. SZ pa ni podan, če najemnik ne plača najemnine in stroškov, pa ga najemodajalec z opominom ne pozove, da v roku te zapadle obveznosti poravna (2. odst. 53. čl. SZ). Glede na to ni mogoče slediti pritožbenim trditvam tožeče stranke, da je omenjeni krivdni razlog podan tudi zato, ker tožena stranka še naprej ne plačuje najemnine in stroškov v roku, določenem z najemno pogodbo, pri čemer pa tožeča stranka ni zatrjevala, kaj šele izkazala, da bi tudi za plačilo najemnine in stroškov, zapadlih po mesecu maju 2003, opomnila toženo stranko.

Tožeča stranka je nadalje v pripravljalni vlogi z dne

14.11.2003 uveljavljala še krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe, in sicer, da je žena tožene stranke lastnica stanovanja na naslovu Cesta 4. julija 59 v K., kar je odpovedni razlog po 5. odst. 103. čl. novega SZ-1. Sodišče prve stopnje s tem v zvezi pravilno ni sledilo tožeči stranki, a iz napačnih razlogov.

Tožeča stranka namreč v konkretnem primeru ne more uveljavljati razloga iz 5. odst. 103. čl. SZ-1, saj se je ta spor začel pred uveljavitvijo SZ-1, že omenjeni 193. čl. ZS-1 pa določa, da se spori, začeti pred uveljavitvijo SZ-1, dokončajo po starih predpisih, torej po določbah SZ, ki pa omenjenega razloga ne našteva med krivdnimi razlogi za sodno odpoved najemne pogodbe. Še zlasti pa navedeno velja upoštevaje določbo 2. odst. 195. čl. SZ-1, ki določa, da najemniku, ki je hkrati lastnik primernega, na dan uveljavitve SZ-1 zasedenega stanovanja, ni mogoče odpovedati najemne pogodbe v skladu s 5. odst. 103. čl. ZS-1, dokler najemna pogodba ne preneha.

Tožeča stranka pa ni, kot napačno ugotavlja sodišče prve stopnje, uveljavljala krivdnega razloga iz 8. alinee 1. odst. 53. čl. SZ, da ji najemnik ni dopustil vstopa v stanovanje v primerih iz 47. čl. SZ ter v primerih iz 3. alinee 44. čl. SZ. Tožeča stranka je zgolj navedla, da si je prizadevala urediti razmerje s toženo stranko in zato skladno z najemno pogodbo izvršila tudi napovedan ogled stanovanja skupaj z J.K., da je bilo pri ogledu ugotovljeno, da je treba popleskati okenske police, pobeliti stanovanje in obnoviti parket in da sta se s toženo stranko dogovorili, da bo slednja ta dela opravila do konca leta 2003. Predmetnih trditev tožeče stranke v tožbi in navedbe le-te na obravnavi, da mora tožeča stranka narediti, kar je nujno opraviti in kar je ugotovil K., ni mogoče razumeti kot uveljavljanje krivdnega razloga za odpoved najemne pogodbe, da tožena stranka stanovanje uporablja v nasprotju z zakonom in najemno pogodbo (1. alinea 1. odst. 53. čl. SZ), kot zatrjuje tožeča stranka sedaj v pritožbi. Slednje še zlasti ne velja zato, ker tožeča stranka v postopku na prvi stopnji ni zatrjevala, da bi toženo stranko opomnila na izpolnitev predmetnih obveznosti, ji dala dodaten rok in da tožena stranka niti v tem roku ne bi opravila dogovorjenih del v stanovanju (2. odst. 53. čl. SZ).

Pravilno pa sodišče prve stopnje ugotavlja, da tožena stranka na podlagi najemne pogodbe ni dolžna plačati stroškov sestave le-te, saj to niso stroški, ki jih je dolžna kriti poleg najemnine. Še zlasti pa pravilno ugotavlja, da tožeča stranka ni dokazala obstoja teh stroškov, ne drugih vtoževanih stroškov.

Ker med strankama obstaja spor v zvezi s odpovedjo najemne pogodbe, je to mogoče povedati le s tožbo. Posledica odpovedi najemne pogodbe pa je dolžnost tožene stranke, da se izseli iz stanovanja, saj po odpovedi najemne pogodbe nima več pravne podlage za bivanje v le-tem (59. čl. SZ).

Tožeča stranka v konkretnem primeru ni postavila tožbenega zahtevka na odpoved najemne pogodbe, temveč je v 1. točki zahtevka zahtevala le ugotovitev dejstva, da tožena stranka kljub opominu ni dvakrat zapored ali dva meseca v zadnjih dvanajstih mesecih plačala stanovanjskih stroškov, nato pa v

2. točki zahtevka zahtevala izpraznitev stanovanja. Ker tožeča stranka s tožbo ni zahtevala odpovedi najemne pogodbe, tožena stranka v stanovanju še vedno lahko biva na podlagi najemne pogodbe, kar pomeni, da v stanovanju ne biva nezakonito. To pa ima za posledico neutemeljenost zahtevka na izpraznitev stanovanja. Glede na to in ker tožeča stranka ni dokazala obstoja terjatve do tožene stranke iz naslova stroškov (3. točka zahtevka), se zavrnitev tožbenega zahtevka tožeče stranke kljub obstoju krivdnega razloga za odpoved najemne pogodbe iz 3. alinee 1. odst. 53. čl. SZ, in posledično odločitev o pravdnih stroških, pokažeta kot pravilni. Za utemeljenost izpraznitvenega zahtevka je treba najprej odpraviti pravno podlago za uporabo stanovanja, to je odpovedati najemno pogodbo. Glede na navedeno je sodišče prve stopnje pritožbo tožeče stranke zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. čl. Zakona o pravdnem postopku - ZPP).

Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato je sodišče druge stopnje zavrnilo tudi njen zahtevek na povrnitev pritožbenih stroškov (1. odst. 165. čl. ZPP v zvezi s 1. odst. 154. čl. ZPP). Odločitev o tem je vsebovana v odločitvi o glavni stvari.