Jedro

Glede na teorijo o realizaciji, nepodpisan aneks k najemni pogodbi, iz katerega izhajajočo obveznost - plačevanje višje najemnine od najemnine, dogovorjene v najemni pogodbi, je toženka dalj časa izpolnjevala, je šteti aneks za veljaven.

Izrek

Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem obsodilnem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, da je toženka dolžna izprazniti stanovanje v pritličju stanovanjske hiše v ... in ga izročiti tožnikoma, delno pa je ugodilo tožbenemu zahtevku tožnikov na plačilo in je toženki naložilo, da je dolžna plačati tožnikoma 1.068.640,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od vložitve tožbe dalje do plačila. Višji tožbeni zahtevek je sodišče prve stopnje zavrnilo in o pravdnih stroških odločilo, da nosi vsaka stranka svoje stroške pravdnega postopka.

Zoper obsodilni del sodbe se je iz vseh pritožbenih razlogov pritožila toženka. Predlaga, naj pritožbeno sodišče upošteva toženkin ugovor glede višine najemnine oziroma sodbo razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v ponovno sojenje. Po njenem mnenju sta se stranki uskladili le glede najemnine v višini 200 DEM, to najemnino pa toženka priznava in jo je v glavnem tudi že plačala. Tožeča stranka je sicer izsiljevala višjo najemnino in je toženki tudi predložila aneks o povišanju najemnine na 560 DEM, vendar je toženka podpis aneksa odklonila. Res je sicer toženka nekaj časa plačevala najemnino v višjih zneskih kot 200 DEM, vendar je to storila le zato, da si je na ta način akumulirala fond najemnine za takrat, ko ev. ne bi imela dovolj denarja. Sodišče izhaja pri svoji odločitvi iz določil 99. člena ZOR, ne komentira pa določbe 39. člena SZ, ki je specialni predpis in ki govori o tem, da mora biti najemna pogodba pismena, ker se sicer šteje, pa je nična. Po mnenju pritožnice je tudi pomembno, da aneks k najemni pogodbi ni bil nikoli predložen občini. Toženka poudarja, da se sodbe zaradi navedenih pomanjkljivosti ne da preizkusiti, dejansko stanje je glede najemnine napačno ugotovljeno, napačno pa je bil tudi uporabljen materialni zakon.

Pritožba ni utemeljena.

Toženka s pritožbenimi navedbami, da ima sodba pomanjkljivosti zaradi katerih se ne da preizkusiti, očita sodišču prve stopnje bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki 2. odstavka 339. člena ZPP. Pritožbeno sodišče pa ugotavlja, da takšnih pomanjkljivosti ni, v postopku in sodbi sodišča prve stopnje pa pritožbeno sodišče tudi ni ugotovilo nobenih drugih po uradni dolžnosti upoštevnih kršitev določb ZPP.

Neutemeljen je tudi očitek toženke v pritožbi sodišču prve stopnje, da je dejansko stanje glede višine dogovorjene najemnine napačno ugotovljeno in da je sodišče prve stopnje tudi zmotno uporabilo materialno pravo. Sodišče prve stopnje je verjelo tožnikovi izpovedbi, da je bila med pravdnima strankama dogovorjena najemnina v višini 560 DEM, da pa je bila v pogodbi z dne 1.2.1996 zapisana najemnina v višini 200 DEM v tolarski protivrednosti na dan plačila zato, ker ob podpisu pogodbe še ni bilo jasno, ali bo toženka pridobila soglasje za opravljanje dejavnosti modnega oblikovanja v stanovanju. Ko pa je toženka dne 16.2.1996 pridobila navedeno soglasje, je tožnik že dne 20.2.1996 pripravil aneks k najemni pogodbi, v katerem je bila zapisana najemnina v znesku 560 DEM v tolarski protivrednosti na dan plačila. Pritožbene navedbe niso omajale dokazne ocene sodišča prve stopnje in zato pritožbeno sodišče sprejema kot pravilno dokazno oceno prvega sodišča, da je bila resnična in soglasna volja strank ob sklepanju najemne pogodbe z dne 1.2.1996 (99. člen ZOR) takšna, da znaša najemnina za v najem vzeto stanovanje, če toženka pridobi soglasje za opravljanje dejavnosti modnega oblikovanja v najetem stanovanju (za katerega dejavnost sta tožnika predhodno dala soglasje), 560 DEM mesečno. Da je bil resnično sklenjen takšen dogovor priča tudi dejstvo, da je toženka dogovorjeno najemnino v višini 560 DEM v tolarski protivrednosti na dan plačila od februarja do avgusta leta 1996 tožnikoma tudi plačevala. Ni prepričljivo toženkino pojasnjevanje v pritožbi, da je višjo najemnino v ugotovljenem obdobju plačevala zato, da si je na ta način akumulirala fond za plačilo najemnine za takrat, ko ev. ne bi imela dovolj denarja za plačilo najemnine.

Toženka v pritožbi opozarja na dejstvo, da ni nikoli podpisala aneksa k najemni pogodbi z dne 1.2.1996 za plačilo najemnine v višini 560 DEM mesečno, opozarja pa tudi na določbo 39. člena SZ. Res sicer 39. člen SZ v 5. odstavku predpisuje, da se najemna pogodba sklepa v pisni obliki, ker se sicer šteje, da je pogodba nična. Vendar pa je potrebno ugotavljati v vsakem primeru posebej voljo strank, torej upoštevaje tudi določbe ZOR. V obravnavanem primeru je bila sklenjena pisna najemna pogodba na osnovi katere se je toženka vselila v stanovanje, ki ga od vselitve uporablja, tožnikoma pa je plačevala stanarino že od februarja 1996 pa do avgusta 1996 v znesku 560 DEM. Toženka sicer ni podpisala aneksa za plačevanje takšne najemnine, vendar pa je toženka izpolnjevala novo obveznost, ki je izhajala iz aneksa. Zato pomanjkanje pisnega soglasja za plačevanje višje najemnine ne dokazuje v konkretnem primeru neobstoja takšnega soglasja. Pisna najemna pogodba je bila realizirana z vselitvijo toženke in uporabo stanovanja, aneks pa, čeprav nepodpisan s strani toženke, je bil prav tako realiziran, saj je toženka določen čas najemnino v znesku, ki izhaja iz aneksa, tudi plačevala. Pogodba oziroma aneks je konvalidiral, ker je toženka obveznost, dogovorjeno v aneksu, dalj časa tudi izpolnjevala (73. člen ZOR). Iz namena, zaradi katerega je bila oblika najemne pogodbe predpisana (zaradi varstva strank), pa tudi očitno ne izhaja kaj drugega, kar bi preprečevalo, glede na teorijo o realizaciji, da postane veljaven tudi aneks, ki ni bil od toženke podpisan, čeprav izpolnjevan dalj časa. Pri tem za odločitev v tej zadevi ni bistvena okoliščina, na katero opozarja toženka v pritožbi, namreč, da aneks k najemni pogodbi ni bil predložen občini.

Po obrazloženem je odločitev sodišča prve stopnje pravilna, vse pritožbene navedbe pa so neutemeljene. Neutemeljeno pritožbo je zato pritožbeno sodišče zavrnilo, sodbdo pa v izpodbijanem obsodilnem delu potrdilo (353. člen ZPP).