Jedro

Zaključek sodišča prve stopnje, da prodajna pogodba ni bila sklenjena neodvisno od koncesije in da ima prodajna podlaga poleg tipične podlage (prenos lastninske pravice na nepremičnini proti plačilu) tudi atipično (to je izvedbo koncesije na podlagi koncesijske pogodbe), je ob povedanem pravilen. Vse doslej povedano pa pomeni, da je prodajna pogodba ob sklenitvi sicer imela podlago (koncesijska pogodba je bila sklenjena), vendar se je ta podlaga kasneje izjalovila. Posledica kasnejše neuresničitve poslovne podlage pa ni ničnost pravnega posla, temveč tak pravni položaj na učinkovanje pogodbe in na obstoj pravic in obveznosti iz te pogodbe ne vpliva.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba spremeni, tako da se tožbeni zahtevek na ugotovitev obstoja prerekane izločitvene pravice tožeče stranke do tožene stranke glede lastninske pravice na nepremičninah ID znak 1 in ID znak 2, obe k.o. S., in na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, s katerim bo tožena stranka pri nepremičninah z ID znakom 1 in ID znakom 2, dovolila vknjižbo lastninske pravice na tožečo stranke, zavrne.

Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti stroške pravdnega postopka v znesku 24 EUR in stroške pritožbenega postopka v znesku 5.928,00 EUR, vse v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne zamude do plačila.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je Okrožno sodišče v Kopru odločilo, da obstoji izločitvena pravica tožeče stranke na nepremičninah z ID znakom 1 in ID znakom 2 in da je tožena stranka dolžna izdati zemljiškoknjižno dovolilo, s katerim bo na navedenih nepremičninah dovolila vknjižbo lastninske pravice za tožečo stranko. Hkrati je odločilo še, da mora tožena stranka tožeči povrniti 10.628 EUR pravdnih stroškov. Iz razlogov sodbe izhaja, da je bila na toženo stranko prenesena koncesijska pogodba za izgradnjo marine in da sta bili za potrebe izgradnje pristaniške infrastrukture na tožečo stranko preneseni sporni nepremičnini. Ker ni prišlo do realizacije izgradnje infrastrukture, je odpadla pravna podlaga za prenos nepremičnin in je posel ničen. Zato mora tožena stranka tožeči vrniti, kar je prejela. Tudi sicer pa je koncesijska pogodba prenehala zaradi stečaja. V koncesijski pogodbi so bile dogovorjene posledice stečaja koncesionarja in sicer sta stranki vnaprej dogovorili, da bo iz stečajne mase izvzeta pristaniška infrastruktura, ki bo postala last tožeče stranke. Predmetni nepremičnini pa spadata v pristaniško infrastrukturo.

Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka. Najprej vztraja pri svojih trditvah, da ni bila koncesionar po koncesijski pogodbi za gradnjo in upravljanje turističnega pristanišča M.. Dejanski koncesionar je bila družba I. d.d., ki ji je tožeča stranka tudi poslala odstop od koncesijske pogodbe. Tožena stranka se sicer strinja, da je bila Pogodba o vstopu novega kupca sklenjena v zvezi s koncesijsko pogodbo, ne strinja pa se z zaključkom, da je bila veljavnost Pogodbe o vstopu novega kupca odvisna o veljavnosti koncesijske pogodbe. Kaj takega ne izhaja iz nobene listine. Če bi to držalo, bi bilo tako tudi dogovorjeno v pogodbi. Namen pogodbe je bil prenos nepremičnin, ta se je tudi izpolnil, saj je tožena stranka nepremičnini plačala ter tako izpolnila vse obveznosti iz sklenjene pogodbe. Vzgibi, iz katerih je tožena stranka sklenila omenjeno pogodbo, na veljavnost pogodbe ne vplivajo. Tožena stranka nepremičnin ni dolžna vrniti niti na podlagi koncesijske pogodbe, saj na njeni podlagi ni pridobila lastninske pravice na nobeni nepremičnini. Sporne nepremičnine v nasprotju z zaključki sodišča prve stopnje ne spadajo v pristaniško infrastrukturo. Pritožba v nadaljevanju povzema drugi odstavek točke 3.5.1. koncesijske pogodbe, ki ureja, kaj je pristaniška infrastrukturo. Na spornih nepremičninah ni nobene infrastrukture, zato ne sodijo v pristaniško infrastrukturo. Skladno s 5. odstavkom točke 2.5.1. koncesijske pogodbe objekt pridobi status pristaniške infrastrukture šele z začetkom obratovanja. V konkretnem primeru do tega ni prišlo, zato je zaključek sodišča, da naj bi šlo za pristaniško infrastrukturo, napačen. V nadaljevanju pritožba še opozarja na kršitev materialnega prava, saj bi zaradi odpadle kavze za obe stranki nastopila dolžnost vrnitve, sodišče pa je govorilo le o dolžnosti vrnitve za toženo stranko. Tožeča stranka je namreč na podlagi Pogodbe o vstopu novega kupca s strani tožene stranke prejela kupnino. Ker tožeča stranka kupnine še ni vrnila, tudi tožena ni dolžna izročiti zemljiškoknjižnega dovolila. Tožena stranka opozarja še na nezakonitost odločitve z vidika 2. odstavka 32. člena ZFPPIPP. Če bi stečajni upravitelj izdal dovolilo, bi kršil zakonodajo, saj nima nobenega zagotovila, da bo prejel vrnjeno kupnino. Sodišče je z zavrnitvijo dokaznih predlogov za zaslišanje prič bistveno kršilo postopkovne določbe, saj je dejansko stanje glede sklepanja več pogodb v tako kratkem času ostalo nerazjasnjeno. Še zlasti je to pomembno, ker se posamezni datumi med seboj ne ujemajo.

V odgovoru na pritožbo je tožeča stranka prerekala pritožbene navedbe in predlagala zavrnitev pritožbe. Pritrjuje stališču sodišča, da je imela tožena stranka položaj koncesionarja in da sta bili prodajna pogodba in pogodba o vstopu novega kupca materialnopravno odvisni in vezani na koncesijsko pogodbo. Opozarja, da tožena stranka v pritožbi ne nasprotuje zaključku, da je koncesijsko razmerje prenehalo zaradi stečaja tožene stranke. Ker je prenehalo koncesijsko razmerje, je prenehala tudi kavza pogodbe, na podlagi katere so bile na toženo stranko prenesene sporne nepremičnine. Po mnenju tožeče stranke so navedbe o tem, da naj bi tožena stranka plačala kupnino, za ta postopek irelevantne. Tožeča stranka v nadaljevanju pritrjuje razlogom sodišča prve stopnje, da gre za pristaniško infrastrukturo. Meni še, da je strah tožene stranke, da ne bo dobila povrnjene kupnine, odveč.

Pritožba je utemeljena.

Med strankama ni sporno, da sta dne 18.4.2007 sklenili pogodbo o vstopu novega kupca v pogodbo za prodajo oziroma za nakup nepremičnine (v nadaljevanju Pogodba), katere predmet je bil prenos lastninske pravice na sporni nepremičnini na toženo stranko (priloga A7 spisa). Iz njene vsebine, kot jo je pravilno povzelo sodišče prve stopnje, med ostalim izhaja, da se pogodba sklepa zaradi realizacije 3. in 4. odstavka 21. člena Odloka o koncesiji za gradnjo in upravljanje turističnega pristanišča M. in krajevnega pristanišča ob izlivu B., v nadaljevanju Odlok), da ostanejo v veljavi vse ostale določbe Pogodbe za prodajo oziroma nakup nepremičnin z dne 10.4.2007 in da tožena stranka vstopa v pravice in obveznosti kupca iz te pogodbe. V 4. odstavku 21. člena Odloka je določeno, da bo občina z neposredno pogodbo izbranemu koncesionarju odsvojila zemljišče, katerega natančna lokacija in velikost, ki je potrebna za izgradnjo, bosta natančno določeni z lokacijskim načrtom. V tretjem odstavku istega člena je določeno, da bo občina izbranemu koncesionarju podelila tudi pravico gradnje hotelskega objekta ob turističnem pristanišču. V petem odstavku 21. člena je urejena usoda nepremičnin iz prejšnjih odstavkov po prenehanju koncesije in sicer naj bi po prenehanju koncesije postali last koncedenta, to je občina, tisti objekti in naprave, ki sestavljajo infrastrukturo. Zaključek sodišča prve stopnje, da prodajna pogodba ni bila sklenjena neodvisno od koncesije in da ima prodajna podlaga poleg tipične podlage (prenos lastninske pravice na nepremičnini proti plačilu) tudi atipično (to je izvedbo koncesije na podlagi koncesijske pogodbe), je ob povedanem pravilen. Ne gre namreč zgolj za vzgib za sklenitev pogodbe, temveč gre za namen, ki sta ga ob sklepanju pogodbe imeli pred očmi obe stranki, saj sta v pogodbo izrecno zapisali, da se sklepa zaradi realizacije odloka o koncesiji in je bila sklenitev Pogodbe tudi pogojena s sklenitvijo koncesijske pogodbe.

Pravilen je tudi zaključek, da je dejanski koncesionar tožena stranka in da je koncesijska pogodba prenehala. Ob dejstvu, da je bilo v Pogodbi dogovorjeno, da tožena stranka vstopi v pravice in obveznosti prvotnega kupca, da je namen pogodbe realizacija 21. člena Odloka, da je tožena stranka s prvotnim koncesionarjem podpisala sporazum o prenosu koncesijskega razmerja (priloga A6) in da je bilo v koncesijski pogodbi določeno, da lahko koncesionar koncesijo prenese na drugo osebo ter da sta toženka in I. d.d. oddala skupno pogodbo za koncesijo, ni mogoč drugačen zaključek kot, da je bila dejanski koncesionar tožena stranka. Zgolj dejstvo, da je tožeča stranka odpoved pogodbe poslala družbi I. d.d., gornjega zaključka ne spremeni. Sodišče prve stopnje nenazadnje zaključka o prenehanju koncesijske pogodbe ni utemeljilo na odpovedi, temveč na stečaju koncesionarja. Zaradi stečaja tožene stranke je namreč v skladu s koncesijsko pogodbo in odlokom koncesijska pogodba prenehala.

Vse doslej povedano pa pomeni, da je prodajna pogodba ob sklenitvi sicer imela podlago (koncesijska pogodba je bila sklenjena), vendar se je ta podlaga kasneje izjalovila. Posledica kasnejše neuresničitve poslovne podlage pa ni ničnost pravnega posla, temveč tak pravni položaj na učinkovanje pogodbe in na obstoj pravic in obveznosti iz te pogodbe ne vpliva (1). Pogodbeni stranki imata sicer ob izpolnitvi določenih pogojev pravico odstopiti od pogodbe (na primer zahtevati razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin), vendar v obravnavani zadevi do razveze ni prišlo. Povedano pa pomeni, da na v prejšnjih dveh točkah obravnavani pravni podlagi tožeča stranka nima izločitvene pravice iz 22. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP). Ker pogodba, s katero so bile na toženo stranko prenesene nepremičnine še vedno velja in učinkuje, tožeča stranka tudi nima zahtevka na izstavitev dovolila, saj ne gre za situacijo iz 190. člena OZ.

Sodišče prve stopnje pa je zahtevku ugodilo še na eni pravni podlagi. V koncesijski pogodbi je bilo namreč določeno (točka 9.3.), da le-ta preneha v primeru stečaja koncesionarja in da pristaniška infrastruktura z dnem, ko nastanejo pravne posledice začetka stečajnega postopka, preide v last koncedenta in ne postane del stečajne mase. V postopku je bilo sporno, kaj je pristaniška infrastruktura. Sodišče prve stopnje je pri tem povzelo določbe točk 1.3. in 3.5.1. koncesijske pogodbe, v katerih je ta pojem definiran. Ker do izgradnje infrastrukture ni prišlo, so po mnenju sodišča prve stopnje lahko predmet izločitvene pravice tudi zemljišča, na katerih naj bi bila ta infrastruktura zgrajena. Pri tem pa je spregledalo določbe točk 3.5.2.1., 3.5.3.1. in 3.5.4.1. koncesijske pogodbe, v katerih je, vsakič v tretjem odstavku, določeno, da pristaniška infrastruktura iz prejšnjih dveh odstavkov, razen zemljišč, na katerih je zgrajena (2), postane last koncesionarja. Pojem pristaniške infrastrukture, ki je po koncesijski pogodbi v primeru stečaja predmet prehoda lastninske pravice, se torej na zemljišča (in s tem na sporni nepremičnini) ne nanaša. Tožena stranka zato v pritožbi pravilno opozarja, da sporni nepremičnini nista pristaniška infrastruktura in ne moreta biti predmet izločitvene pravice. Tudi na tej podlagi zato tožeča stranka ne more uspeti (3).

Na podlagi povedanega je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo, tako da je zahtevek zavrnilo (4. in 5. alineja 358. člena ZPP).

Zaradi spremenjene spremenjene odločitve o glavni stvari je bilo treba spremeniti tudi odločitev o stroških. Tožeča stranka je v pravdi propadla, zato mora nasprotni stranki povrniti njene pravdne stroške. Tožena stranka je pravočasno priglasila stroške le v odgovoru na tožbo, zato ji mora tožeča stranka povrniti 24 EUR (za poštne in materialne stroške) pravdnih stroškov.

Tožena stranka je s pritožbo uspela, zato ji mora tožeča stranka povrniti njene stroške pritožbenega postopka, ki znašajo 5.928,00 EUR (tar. št. 3210, 6002 in DDV na odvetniške storitve).

op. št. 1: Primerjaj N. Plavšak v Plavšak, Juhart in Vrenčur: Obligacijsko pravo, splošni del, GV Založba, Ljubljana 2009, stran 245, podobno tudi sodna praksa VSL I Cpg 445/2012. op. št. 2: Iz koncesijske pogodbe namreč izhaja, da je pri zemljiščih, namenjenih izgradnji pristaniške infrastrukture, predviden prenos stavbne pravice in ne lastninske pravice.

op. št. 3: ker že v koncesijski pogodbi ni podlage za prenos lastninske pravice na nepremičninah, se pritožbeno sodišče ni spuščalo v vprašanje, ali se lahko stranki v okviru pogodbene svobode vnaprej dogovorita, da konkretna nepremičnina ne bo spadala v stečajno maso.