Jedro

Sodna praksa je že zavzela stališče, da gradnja brez lokacijskega in gradbenega dovoljenja, lahko predstavlja omejitev javnopravne narave, ki je opredeljena kot pravna napaka v 514. členu ZOR (sedaj 494. člen OZ) .

Vendar je treba v vsakem konkretnem primeru presoditi, ali okoliščine primera utemeljujejo sklep, da je javnopravna omejitev predstavljala pravno napako. Sodna praksa je namreč zavzela tudi stališče, da pomanjkanje uporabnega dovoljenja v določenih okoliščinah predstavlja pravno napako iz 514. člena ZOR samo, če uporabnega dovoljenja sploh ne bi bilo mogoče pridobiti.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, da se zniža kupnina za stanovanje z oznako 5.E, ki je vpisano v zemljiški knjigi Okrajnega sodišča v Piranu v vložku št. 1150/5 k.o. I., za znesek 13.706,29 EUR in da je tožena stranka dolžna vrniti preveč plačano kupnino v tem znesku tožnici z zakonskimi zamudnimi obrestmi od določenih datumov, navedenih v tožbenem zahtevku. Toženi stranki pa je naložilo, da je dolžna plačati tožnici znesek 420,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od vložitve tožbe do plačila in v presežku za 11.880,00 EUR tudi ta tožbeni zahtevek zavrnilo ter odločilo, da je tožnica dolžna povrniti toženi stranki 4.171,48 EUR pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi po poteku 15-dnevnega roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti.

2. Tožnica v pritožbi zoper zavrnilno sodbo uveljavlja vse pritožbene razloge iz 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP). Navedbe o višini kupnine, ki jo je plačala za stanovanje, je tožnica popravila na prvem naroku za glavno obravnavo. Pojasnila je, da je poleg zneska, navedenega v kupoprodajni pogodbi, tožencema plačala še 4.388,50 EUR v gotovini. Celotna kupnina je tako znašala 50.404,77 EUR. Sodišče tega zneska ni upoštevalo, niti se ni opredelilo do teh navedb. Če se upošteva celoten znesek, je očitno, da je bila kupnina, glede na izvedenčevo pojasnilo, da bi znašala primerna kupnina, brez dokumentacije v letu 2002 47.058,00 EUR, za 3.346,77 EUR višja. Toženca sta ta znesek dolžna v vsakem primeru vrniti tožnici. Izvedenec je pojasnil, da evidentiranost nepremičnine ne pomeni legalnost gradnje objekta, saj se legalnost dokazuje z upravnimi dovoljenji, to je z gradbenim in uporabnim dovoljenjem. Sporno stanovanje teh dovoljenj nima. Strošek pridobitve teh dovoljenj na enoto znaša 12.810,00 EUR, kasneje je sicer izvedenec ta znesek znižal na 8.400,00 EUR in ta znesek nedvomno predstavlja tožničino oškodovanje v letu 2002, saj uporablja stanovanje brez gradbenega in brez uporabnega dovoljenja. Po današnjih cenah je njeno oškodovanje še višje in znaša 12.810,00 EUR. Stanovanje je za toliko manj vredno. Dejansko ne gre za stanovanje, ampak za poslovni prostor. Tožničina škoda je izkazana s to manjvrednostjo stanovanja. Če bi stanovanje prodala, bi ga morala zaradi neurejene dokumentacije prodati za 12.810,00 EUR nižjo kupnino. Na podlagi 490. in 468. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju: OZ), na katera se sodišče sklicuje, je tožnica upravičena do povrnitve škode, to je do tega zneska, ki zanjo predstavlja škodo. Glede na veljavne prostorske akte tožnica ne more pridobiti za svoje stanovanje ne gradbenega in ne uporabnega dovoljenja, torej uradno poseduje prostor, ki je opredeljen kot poslovni prostor. Ker se to stanovanje uporablja kot stanovanje, kar je v nasprotju z veljavnimi predpisi, lahko gradbena inšpekcija takšno uporabo kadarkoli prepove. Sama lastniška ureditev stanovanja v zemljiški knjigi ne pomeni legalnosti glede potrebnih upravnih dovoljenj, zato je njena škoda, ki jo trpi v manjvrednosti stanovanja, v tej višini vsekakor izkazana. Tudi glede stvarnih napak sodišče ni pravilno odločilo, ko ji je prisodilo samo 420,00 EUR. Izvedenec je ugotovil, da je dejansko po površini njeno stanovanje manj veliko kot je navedeno v kupoprodajni pogodbi, in sicer za 1,7 m². Kupnino je tožnica preplačala torej za 1,7 m² in ker je glede na izmero iz pogodbe znašala kupnina 1.113,92 EUR za m², ga je preplačala za 1.893,66 EUR. Tudi glede poddimenzioniranosti varovalke odločitev ni pravilna. Tožnica je v zvezi s tem predlagala izvedenca elektro stroke v vlogi z dne 25.5.2009, izvedenec I.Z. je pojasnil, da sam ni strokovnjak za to področje, zato bi sodišče moralo imenovati izvedenca elektro stroke. Napačna je tudi odločitev o stroških. Sodišče bi moralo odločiti o uspehu po temelju in višini. Njen uspeh v višini 1,6 % je zato napačno opredelilo. Tožnica je po temelju uspela, samo po višini je uspela le delno. Ob pravilni uporabi določbe 154. člena ZPP je zato njen uspeh 50,81 %. Poleg tega ji sodišče ni priznalo sodne takse za sodbo v višini 260,06 EUR, ampak samo sodno takso za tožbo. Ne glede na navedeno tožnica podrejeno predlaga, da zato, ker je šlo za stvarne in pravne napake, bi sodišče moralo odločiti, da krije vsaka stranka svoje stroške postopka, saj bi bilo to v skladu z načelom pravičnosti glede na okoliščine obravnavanega primera. Pooblaščenec je pritožbi priložil še tožničino pojasnilo zadeve, v katerem navaja, da je stanovanje, ki ga je kupila ne da bi vedela, da nima gradbenega in uporabnega dovoljenja, preplačala.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Pritožbene navedbe, da je bila kupnina za stanovanje višja za 4.388,50 EUR, niso utemeljene. Ta znesek je bil plačan kot ara, v kupoprodajni pogodbi (dokaz A3) pa je jasno navedeno, da je kupnina dogovorjena v višini 46.016,26 EUR. Če je tožnica pred tem, ko sta se stranki dogovarjali za sklenitev kupoprodajne pogodbe plačala aro, bi v skladu s tretjim odstavkom 64. člena OZ morala zahtevati ali vračilo are ali vštetje are v kupnino. V sodbi ugotovljena višina kupnine je zato pravilna. Tožnica ni uspela dokazati, da bi bila med pogodbenima strankama višina kupnine dogovorjena in plačana v višjem znesku, kot je zapisana v pisni pogodbi. V sodbi res ni izrecno zapisano, zakaj sodišče prve stopnje ni sledilo tožničinim spremenjenim navedbam o višini kupnine, vendar že iz njenega pojasnila kaj je predstavljal znesek 4.388,50 EUR (aro) sledi, da se ta znesek ne more prišteti kupnini, kot je naknadno skušala prikazati tožnica.

5. Dogovorjena kupnina je bila za 9.442,00 EUR nižja od povprečnih kupnin v času nakupa za primerljiva stanovanja v Izoli. To ugotovitev je sodišče prve stopnje oprlo na izvedeniško mnenje izvedenca I. Z., ki je pojasnil, da je v času nakupa na trgu znašala povprečna cena za stanovanje enake velikosti, kot ga je kupila tožnica, 55.458,00 EUR. Tožena stranka je v postopku zatrjevala, da je prav zaradi tega, ker stanovanje ni imelo uporabnega dovoljenja, stanovanje prodajala za 30% nižjo ceno, kot bi jo sicer lahko postavila. Pojasnila izvedenca, ki so bila argumentirana in prepričljiva, so potrdila navedbe tožene stranke in pritožbeno sodišče v tem delu sprejema ugotovitev sodbe, saj je pritožba ni uspela omajati.

6. Ni sporno, da stanovanje nima gradbenega in uporabnega dovoljenja. Pred prodajo stanovanja je prodajalec uredil vpis etažne lastnine in tožnici izdal zemljiškoknjižno dovoljenje. Tožnica je v zemljiški knjigi vpisana kot lastnica stanovanja. Tožena stranka je torej prenesla lastninsko pravico na stanovanju na tožnico in tožnica s stanovanjem lahko razpolaga, kar je že tudi storila, saj ga je obremenila s hipoteko.

7. Pritožba ima prav, da ta dejstva ne izključujejo, da je stanovanje, ki je zgrajeno v nasprotju z gradbeno dokumentacijo in brez uporabnega dovoljenja, »črna gradnja«. Z vpisom stavbe v kataster stavb, se stanje ne legalizira (deveti odstavek 81. člena Zakona o evidentiranju nepremičnin, v nadaljevanju ZEN).

8. Sodna praksa je že zavzela stališče, da gradnja brez lokacijskega in gradbenega dovoljenja, lahko predstavlja omejitev javnopravne narave, ki je opredeljena kot pravna napaka v 514. členu ZOR (sedaj 494. člen OZ). Vendar je treba v vsakem konkretnem primeru presoditi, ali okoliščine primera utemeljujejo sklep, da je javnopravna omejitev predstavljala pravno napako. Sodna praksa je namreč zavzela tudi stališče, da pomanjkanje uporabnega dovoljenja v določenih okoliščinah predstavlja pravno napako iz 514. člena ZOR (sedaj 494. člena OZ) samo, če uporabnega dovoljenja sploh ne bi bilo mogoče pridobiti. Upoštevati je namreč treba tudi značilnost predmeta pogodbe ob prodaji: če je denimo predmet prodaje nedokončan objekt, je povsem jasno, da tak objekt uporabnega dovoljenja (še) nima, zato prodaja brez uporabnega dovoljenja po naravi stvari same ne more predstavljati pravne napake.

9. Drugače povedano, neobstoj uporabnega dovoljenja ne pomeni avtomatično, da je na stvari pravna napaka, za katero prodajalec odgovarja po 494. členu OZ. Ob tem se v konkretni zadevi izkaže kot bistvenega pomena ugotovitev sodišča prve stopnje, ki jo sodišče druge stopnje sprejema, da je toženka prodala stanovanje za 30% nižjo ceno prav zato, ker ni imelo uporabnega dovoljenja. Če je prodanemu predmetu kupnina ob prodaji znižana zaradi podane omejitve javnopravne narave, potem je jasno, da taka omejitev ne more predstavljati pravne napake stvari. V tem primeru tožnica terja znižanje kupnine za znesek stroška pridobitve uporabnega dovoljenja, ugotovljeno pa je bilo, da je bila kupnina znižana že v letu 2002 celo za višji znesek od potrebnih stroškov za pridobitev uporabnih dovoljenj. Po sedanjih cenah bi po izračunu izvedenca znašal ta strošek 12.810,00 EUR, po cenah v času nakupa v letu 2002, pa je znašal 8.400,00 EUR. Ker je tožnica v letu 2002 plačala iz razloga, ker stanovanje ni imelo upravnih dovoljenj, za 9.442,00 EUR nižjo ceno, ne more še enkrat zahtevati iz istega naslova znižanja kupnine. Dejstvo, da je za svoje prejšnje stanovanje, ki je bilo po površini večje od sedanjega tožnica prejela samo 5000 DEM več, kot je plačala za 10 m² manjše sedanje stanovanje, pa za odločitev v tem sporu ni pomembno, saj vrednosti stanovanj ni mogoče primerjati zgolj po površinah, zato sodišče ni kršilo postopka, kot očita pritožba, če ni izvedlo dokaza z zaslišanjem kupca njenega prejšnjega stanovanja. Tudi sicer bo upravno dokumentacijo za ureditev legalizacije objekta, po spremembi PUP, moral pridobiti investitor, prodajalec, torej tožena stranka. Stroški za to ureditev bodo bremenili toženo stranko. Če bi jih plačala tožnica, bi imela zahtevek za povračilo tega stroška, zato ta strošek ne more predstavljati zanjo škode zaradi zmanjšane vrednosti stvari. Glede na okoliščine konkretnega primera torej ni utemeljena tožničina trditev, da je prodana stvar imela pravno napako.

10. Za odločitev v konkretni zadevi je po presoji pritožbenega sodišča tudi pomembno, da tožničina pravica na prodani stvari v tem trenutku ni v nobenem pogledu omejena ali zmanjšana. Tudi zato postavljeni zahtevek za znižanje kupnine ni utemeljen. Namen zahtevka za znižanje kupnine je namreč v uresničitvi načela enake vrednosti dajatev (8. člen OZ). Kupnina se zato zniža v razmerju med vrednostjo stvari brez napake in vrednostjo stvari z napako ob sklenitvi pogodbe (478. člen OZ). Glede na okoliščine konkretnega primera ni mogoče ugotoviti nobene manjše vrednosti dajatve prodajalca ob sklenitvi pogodbe, ki bi utemeljevala ta jamčevalni zahtevek. Odsotnost uporabnega dovoljenja zaradi neobstoja gradbenega dovoljenja na abstraktni ravni sicer pomeni, da predmeta prodaje sploh ni mogoče uporabljati oziroma da grozi rušenje (uničenje), kar pa bi ponovno pomenilo izključitev pravice kupca (ne pa omejitev ali zmanjšanje njegove pravice). Vendar ta abstraktni položaj glede na ugotovljene okoliščine tega primera v tej zadevi sploh ni uporaben. Četudi stanovanje nima uporabnega dovoljenja, ga tožnica nemoteno uporablja že vrsto let. Izvedenec, ki je seznanjen s problemom PUP na območju, kjer je tožničino stanovanje, pa je povedal, da ne dvomi v ureditev razmer na tem območju, tako da bo v bodoče (ko bo spremenjen PUP) mogoče pridobiti manjkajočo gradbeno dokumentacijo in posledično uporabno dovoljenje.

11. Iz teh razlogov je pritožbeno sodišče potrdilo sodbo sodišča prve stopnje v delu, kjer je zavrnjen njen zahtevek za plačilo 13.706,29 EUR.

12. Pravilna je odločitev tudi v ostalem delu. Sodišče prve stopnje je s pomočjo izvedenca ugotovilo, da je od napak, ki jih zatrjuje tožnica, izkazana samo vlaga, ki se jo lahko odpravi z izvedbo izolacije na čelni strani hiše. Ta strošek je ocenil v višini 420,00 EUR in sodišče prve stopnje je tožnici ta znesek tudi prisodilo. Ostalih napak izvedenec, ki si je stanovanje ogledal in o svojih ugotovitvah podal strokovno pisno izvedensko mnenje, ga dopolnil z odgovori na pripombe tožnice in še dodatno pojasnil na zaslišanju na zadnji glavni obravnavi, ni ugotovil. Pritožbene navedbe, da bi že zaradi manjše površine stanovanja v pogodbi od tiste, ki jo je ugotovil izvedenec, moralo sodišče toženi stranki naložiti plačilo zneska 1893,66 EUR, ker je za ta znesek preplačala stanovanje, so neutemeljene, saj gre za zahtevek, ki ga je tožnica prvič konkretizirala v pritožbi, kar ni dopustno. Manjša površina stanovanja od tiste, ki je zapisana v pogodbi tudi ni takšna napaka, da je tožnica ne bi mogla ugotoviti z običajnim pregledom (izmero) pri prevzemu stanovanja, zato tudi ne gre za skrito napako, za katero je lahko zvedela šele iz izvedenčeve izmere, kot navaja v pritožbi. Neutemeljene so tudi pritožbene navedbe, da je sodišče prve stopnje nepopolno ugotovilo dejansko stanje, ker ni izvedlo dokaza z izvedencem za električno stroko, ki ga je predlagala tožnica kot dokaz za trditev o poddimenzioniranosti varovalke. Ta dokaz je tožnica predlagala v pripravljalni vlogi z dne 25.5.2009. Potem, ko je izvedenec gradbene stroke v izvedeniškem mnenju pojasnil, da teh napak ne more ne ovreči in ne potrditi, tožnica ni vztrajala, da bi moralo sodišče postaviti še drugega izvedenca, predvsem tega ni storila potem, ko je na zadnji glavni obravnavi sodnica ostale dokazne predloge zavrnila, v pritožbi pa ne pove, da te relativne kršitve brez svoje krivde ni mogla navesti predhodno (286.b člen ZPP). Okoliščina, da je stanovanje opremljeno s poddimenzioniranostjo varovalke pa tudi sicer ni takšna, da je tožnica ne bi mogla ugotoviti z običajnim pregledom stanovanja ob prevzemu, zato tudi ne gre za skrito napako, ki bi jo lahko uveljavljala šele pet let po prevzemu stanovanja.

13. Odločitev o stroških postopka v izpodbijani sodbi je pravilna. Ni jasno, kaj naj bi po navedbah tožnice v tej zadevi predstavljal temelj odločitve, s katerim »naj bi uspela v celoti«. Sodišče v zadevi ni presojalo posebej temelja in višine zahtevka, ampak gre za prepleteno odločanje o obeh elementih, zato je nerazumno ločevanje uspeha po temelju in višini, ki ga predlaga pritožba. Ker iz podatkov spisa ni razvidno, da bi tožnica plačala sodno takso za sodbo, pa neutemeljeno očita tudi, da bi ji moralo sodišče priznati kot strošek tudi ta znesek.

14. Pritožba ni utemeljena, pritožbeno sodišče pa tudi ni ugotovilo kakšne absolutne bistvene kršitev postopka, niti zmotne uporabe materialnega prava, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), zato je pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (člen 353 ZPP).