Jedro

V primeru, ko sta stranki v notarskem zapisu pogodbe šele uredili pogoje, ki morajo biti izpolnjeni za uveljavljanje odstopnega upravičenja, sama terjatev, ki vsebuje kondikcijski zahtevek, še ne izhaja iz notarskega zapisa pogodbe. Upnik se je pri utemeljitvi predloga za izvršbo skliceval na neizpolnitev obveznosti dolžnika zaradi nepredložitve nove bančne garancije po unovčenju bančne garancije, ki je bila izročena ob podpisu pogodbe. Že iz teh navedb izhaja, da terjatev, ki jo je uveljavljal upnik, še ni obstajala ob sklenitvi Pogodbe v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa.

Izrek

I. Revizija se zavrne.

II. Upnik je dolžan v petnajstih dneh od prejema tega sklepa povrniti dolžniku 585,60 EUR stroškov revizijskega postopka, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izteka tega roka dalje.

Obrazložitev

**Dosedanji tek postopka**

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo predlog upnika za izvršbo za izpraznitev in izročitev poslovnih prostorov v izmeri 137,75 m2 ter zunanjih površin v izmeri 110 m2, ki se nahajajo v in ob trgovskem centru A. Predlog za izvršbo je bil vložen na podlagi pogodbe o podnajemu poslovnih prostorov, sklenjene v notarskem zapisu opr. št. SV 1875/2016 z dne 23. 9. 2016. 2. Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo upnika in potrdilo sklep sodišča prve stopnje.

3. Na predlog upnika je Vrhovno sodišče s sklepom III DoR 120/2018-9 z dne 22. 1. 2019 dovolilo revizijo glede vprašanja, ali je za izpraznitev in izročitev nepremičnine na podlagi odstopa od pogodbe po 28. členu Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih potrebna sodna intervencija.

4. Upnik je v zakonskem roku vložil revizijo. Uveljavljal je revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava. Vrhovnemu sodišču je predlagal, da izpodbijana sklepa sodišč prve in druge stopnje razveljavi ter predlogu upnika ugodi, podrejeno temu pa, da izpodbijana sklepa razveljavi in zadevo vrne v ponovno odločanje sodišču prve stopnje.

5. Dolžnik je v odgovoru na revizijo Vrhovnemu sodišču predlagal, naj revizijo zavrne, upniku pa naloži povrnitev dolžnikovih stroškov s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi od izteka paricijskega roka do plačila.

**Dejanska podlaga odločitve sodišč prve in druge stopnje**

6. Upnik in dolžnik sta 23. 9. 2016 v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa SV 1875/16 sklenila Pogodbo o podnajemu poslovnih prostorov (v nadaljevanju Pogodba). Z njo je bilo dogovorjeno, da lahko najemodajalec (upnik) v primeru, ko podnajemnik (dolžnik) v petnajstih dneh po izdaji poziva za nadomestitev unovčene bančne garancije s strani najemodajalca le te ne predloži, s pisno izjavo odstopi od pogodbe.

7. 18. 4. 2018 je upnik dolžniku vročil odstop od Pogodbe, kar je izkazoval s podpisano povratnico.

**Zavzeta stališča sodišč prve in druge stopnje**

8. Sodišče prve stopnje je zavzelo stališče, da mora imeti notarski zapis glede določene terjatve poleg dolžnikove izjave o neposredni izvršljivosti in določne opredelitve obveznosti tudi značilnost javne listine, ki potrjuje nastanek pravnih dejstev, ki povzročijo nastanek te obveznosti. Če obveznost ne nastane hkrati s sklenitvijo pogodbe, morajo biti v notarskem zapisu določno opredeljena dodatna pravna dejstva, ki so predpostavka nastanka obveznosti. Upnik pa mora obstoj teh dodatnih pravnih dejstev izkazati z ustrezno javno listino (razen če gre za splošno znana ali negativna dejstva). Ob tem se je sodišče sklicevalo tudi na določbo prvega odstavka 26. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP), po kateri se odpoved najemne pogodbe lahko uveljavlja le sodno, s tožbo pri stvarno in krajevno pristojnem sodišču. 9. Stališčem sodišča prve stopnje je v celoti sledilo tudi sodišče druge stopnje. Dodatno je poudarilo, da se tudi v primeru odstopa od pogodbe po 28. členu ZPSPP za uresničitev te pravice uporablja prvi odstavek 26. člena ZPSPP, po katerem je mogoče odstopno pravico uveljavljati samo sodno.1 **Glede odločitve o reviziji**

10. Dopuščeno revizijsko vprašanje je treba razumeti v smislu, ali potrebuje upnik za uspeh pri uveljavljanju vrnitvenega zahtevka sodno intervencijo pred uveljavljanjem sodne izvršbe. Sodišči prve in druge stopnje sta z izpodbijanima sklepoma odločili o predlogu upnika za sodno izvršbo, kar pomeni, da potrebnost sodne intervencije v izvršilnem postopku ni sporna in ne terja odgovora v okviru dopuščenega revizijskega vprašanja.

11. Vrhovno sodišče deloma pritrjuje revidentu, ko se sklicuje na različno ureditev v ZPSPP pri uveljavljanju odpovedi pogodbe po 26. členu glede na ureditev v 28. členu, ko gre za odstop od najemne pogodbe iz krivdnih razlogov na strani najemnika. Vrhovno sodišče je s tem v zvezi že zavzelo stališče v sodbi III Ips 108/2015 z dne 19. 9. 2017. Pojasnilo je, da odstop od najemne pogodbe iz krivdnih razlogov po 28. členu ZPSPP učinkuje od dneva, ko je prejemnik prejel odstopno izjavo, za razliko od odpovedi pogodbe po 26. členu ZPSPP, ki jo je treba podati sodno. Vendar je iz tega razlikovanja mogoče sklepati zgolj, da za nastop oblikovalnega učinka prenehanja pogodbenih obveznosti iz najemne pogodbe zadostuje enostranska odstopna izjava najemodajalca. Obveznost vrnitve predmeta najema, ki jo je upnik uveljavljal s predlogom za izvršbo, pa je kondikcijska obveznost najemnika, ki nastane kot posledica razvezane pogodbe (drugi odstavek 111. člena Obligacijskega zakonika – v nadaljevanju OZ).

12. Razlikovanje v načinu uveljavljanja razveze pogodbe, kot izhaja iz 26. in 28. člena ZPSPP, pa ne omogoča najemodajalcu, da bi lahko po uveljavitvi odstopa od pogodbe iz razlogov po 28. členu ZPSPP v izvršilnem postopku uveljavil kondikcijski zahtevek za izpraznitev in izročitev nepremičnine že na podlagi najemne pogodbe, ki je bila sklenjena v obliki notarskega zapisa, čeprav je dolžnik v njem soglašal z njeno izvršljivostjo.

13. Odgovor na dopuščeno revizijsko vprašanje je zato treba iskati z razlago ustreznih določb Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ), ki urejajo izvršljivost izvršilnega naslova.

14. Čeprav sta sodišči prve in druge stopnje neustreznost notarskega zapisa najemne pogodbe kot izvršilnega naslova materialnopravno zmotno utemeljevali (tudi) na določbi 26. člena ZPSPP o sodnem uveljavljanju tudi odstopa od pogodbe po 28. členu ZPSPP, pa preostali razlogi sodišč pritrjujejo pravilnosti odločitve v izpodbijanem sklepu.

15. Glede na določbo prvega odstavka 20.a člena ZIZ je notarski zapis izvršljiv, če je dolžnik v njem soglašal z njegovo neposredno izvršljivostjo in če je terjatev, ki izhaja iz notarskega zapisa, zapadla. Sam obstoj terjatve upnika mora torej izhajati iz notarskega zapisa. V primeru, ko sta stranki v notarskem zapisu pogodbe šele uredili pogoje, ki morajo biti izpolnjeni za uveljavljanje odstopnega upravičenja, sama terjatev, ki vsebuje kondikcijski zahtevek, še ne izhaja iz notarskega zapisa pogodbe. Upnik se je pri utemeljitvi predloga za izvršbo skliceval na neizpolnitev obveznosti dolžnika zaradi nepredložitve nove bančne garancije po unovčenju bančne garancije, ki je bila izročena ob podpisu pogodbe. Že iz teh navedb izhaja, da sama terjatev, ki jo je uveljavljal upnik, še ni obstajala ob sklenitvi Pogodbe v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa. Za nastanek terjatve so morale po sklenitvi Pogodbe nastopiti dejanske okoliščine, ki naj bi utemeljevale nastanek odstopnega upravičenja upnika. Obstoja teh dejstev zato ni mogoče utemeljevati s samim notarskim zapisom Pogodbe. Gre za naslednja bodoča negotova dejstva, ki so morala biti izpolnjena za nastanek kondikcijske terjatve: (1) neizpolnitev denarne obveznosti dolžnika, (2) unovčenje bančne garancije, ki je bila izročena upniku ob sklenitvi Pogodbe, (3) neizpolnitev obveznosti dolžnika za izročitev nove bančne garancije in (4) podana odstopna izjava upnika. Tudi nastop teh pogojev bi upnik v izvršilnem postopku moral izkazati z javno ali po zakonu overjeno javno listino. Zato je pravilno stališče sodišča prve stopnje, da izkazovanje teh bodočih negotovih dejstev ni mogoče z notarskim zapisom pogodbe, čeprav vsebuje dolžnikovo soglasje k neposredni izvršljivosti. Ker iz Pogodbe ne izhaja, da so potrebne pravne okoliščine nastopile, je upniku odprta pot za uveljavljanje sodnega varstva zatrjevane terjatve le z uveljavitvijo dajatvenega zahtevka v pravdi.

16. Tega sklepanja ne more revident ovreči zgolj s sklicevanjem na dolgotrajnost sodnih postopkov zaradi odpovedi najemne pogodbe. Potreba po sodnem uveljavljanju kondikcijskega zahtevka namreč ne temelji na določbah ZPSPP o sodnem uveljavljanju odstopa od pogodbe, temveč na okoliščini, da je nastanek odstopnega upravičenja vezan na pravna dejstva, ki naj bi nastopila šele po sklenitvi Pogodbe v notarskem zapisu. Dopustitev izvršbe zgolj na podlagi takšnega notarskega zapisa Pogodbe bi zaradi omejenosti ugovornih razlogov v izvršbi (55. člen ZIZ) dolžniku onemogočil sodno varstvo glede obstoja kasneje nastalih pravno relevantnih dejstev za nastanek vrnitvene obveznosti.

17. Upoštevaje navedene razloge je odgovor na dopuščeno revizijsko vprašanje pozitiven. Ker gre za dejanske predpostavke, ki ob sklenitvi Pogodbe še niso nastopile, za uresničitev vrnitvenega zahtevka v izvršbi ne zadostuje zgolj sklenjena Pogodba v notarskem zapisu, četudi vsebuje dolžnikovo izjavo o neposredni izvršljivosti.

18. Odgovor na dopuščeno vprašanje pomeni, da ni podan razlog, zaradi katerega je bila revizija vložena, zato jo je vrhovno sodišče zavrnilo (378. člen ZPP).

19. Odločitev je Vrhovno sodišče sprejelo soglasno.

**Glede stroškov revizijskega postopka**

20. Ker upnik ni uspel z revizijo, je dolžan povrniti dolžniku potrebne stroške revizijskega postopka (prvi odstavek 154. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP). Priglašeni stroški dolžnika ne presegajo stroškov, do katerih je upravičen odvetnik v skladu z Odvetniško tarifo (Uradni list RS 2/15). Dolžnik je tako upravičen do povrnitve stroškov za sestavo odgovora na revizijo (tar. št. 27/6 OT) v priglašeni višini 800 točk ter materialnih stroškov v višini 2 % (tretji odstavek 11. člena OT). Ob upoštevanju vrednosti točke v času odločanja Vrhovnega sodišča (0,60 EUR) ter 22 % DDV je dolžnik upravičen do povrnitve 585,60 EUR stroškov revizijskega postopka.

1 Tako sodišče druge kot sodišče prve stopnje sta svoja stališča opirali na članek Nine Plavšak, Neposredna izvršljivost notarskega zapisa, Podjetje in delo, 2012, št. 8.