Jedro

T. i. navidezna solastnina je ena od oblik t.i. dejanske etažne lastnine, ki so bile ciljni primeri postopka za vzpostavitev etažne lastnine po ZVEtL. Pomembno je, da se v vsakem posamičnem primeru ugotovi, da je bila etažna lastnina res oblikovana – ni namreč učinkovito oblikovana, če eden od solastnikov ob odtujitvi svojega solastninskega deleža brez soglasja solastnikov določi, kaj njegov delež predstavlja v naravi in tudi ne, če je med solastniki sklenjen dogovor o delitvi rabe nepremičnine.

Izrek

Reviziji se ugodi. Sodba sodišča druge stopnje se spremeni tako, da se pritožba tožene stranke zavrne in se z njo izpodbijana sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Toženca sta dolžna v 15 dneh tožnici povrniti 1.566,07 EUR stroškov postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da sta toženka D. B. in Z. B. na podlagi darilne pogodbe z dne 4. 2. 1992, Dn. št. 214/92, prejela v last vsak delež ¼ nepremičnine parc. št. 1058/36 k. o. ... in da sta dejansko na podlagi dogovora v tej pogodbi pridobila v izključno last in posest stanovanje v spodnji etaži stanovanjske hiše, stoječe na parc. št. 1058/36 k. o. ..., na shrambi, kopalnici in kotlarni, ki se prav tako nahajajo v spodnji etaži, ter na dvorišču v obsegu funkcionalnega zemljišča k tej hiši pa sta pridobila le pravico souporabe skupaj s preostalimi solastniki, tožničina lastninska prednika A. C. in Z. C. pa sta na podlagi dogovora v tej isti darilni pogodbi pridobila v izključno last in posest preostale prostore in dele hiše ter samostoječe drvarnice z nadstreškom ter zemljišča parc. št. 1058/36 k. o. ..., kolikor presega funkcionalno zemljišče k tej hiši. Odločilo je, da so predmet razdružitve solastnine še shramba, kopalnica in kotlarna za centralno kurjavo, ki se nahajajo v spodnji etaži stanovanjske hiše, stoječe na parc. št. 1058/36 k. o. ... in dvorišče parc. št. 1058/36 k. o. ... v obsegu, kolikor predstavlja funkcionalno zemljišče k navedeni stanovanjski hiši ter solastninski delež 1/28 na parc. št. 1058/36 k. o. ..., ki ga je naknadno pridobila prva toženka D. B. na podlagi sklepa o dedovanju Okrajnega sodišča v Novem mestu D 20/96 z dne 22. 3. 1996. 2. Sodišče druge stopnje je zahtevek, ki mu je sodišče prve stopnje ugodilo, zavrnilo.

3. Tožnica je zoper sodbo sodišča druge stopnje vložila revizijo. Uveljavlja revizijska razloga zmotne uporabe materialnega prava in procesne kršitve iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga spremembo izpodbijane sodbe z zavrnitvijo pritožbe tožencev in potrditvijo sodbe sodišča prve stopnje. Ponavlja vsebino pogodb, s katero je bila hiša, do tedaj v izključni lasti starih staršev tožnice in staršev prve toženke A. C. in Z. C. v naravi fizično razdeljena, pri čemer je vknjižbo etažne lastnine nadomestila vknjižba po približno ocenjenih solastninskih deležih. Poudarja, da se je dogovor o fizični delitvi vseskozi spoštoval (izražal v dejanski posesti) in da pravdne stranke veže: po določbi četrtega odstavka 16. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (v nadaljevanju ZTLR) po sklenitvi dogovora o delitvi v darilni pogodbi leta 1992 ni bilo več pravne podlage za to, da bi o delitvi solastnine odločalo sodišče. Očitno sta s posestjo na podlagi pogodbe o delitvi toženca priposestvovala etažno lastninsko pravico na stanovanju v pritličju, tožničina lastninska prednika pa na stanovanju v srednji etaži in v podstrešni etaži hiše. Po določbi 118. člena Zakona o nepravdnem postopku (v nadaljevanju ZNP) se solastno premoženje z odločbo razdeli le, če o delitvi še ni bil dosežen sporazum. V konkretnem primeru sporazum ni bil dosežen le glede delitve posamičnih – v izreku navedenih – prostorov in glede dela dvorišča. Opozarja na splošno prakso, po kateri so bili v preteklosti v prometu posamezni fizično določeni samostojni deli stavb, pri čemer je promet potekal tako, da so se v zemljiški knjigi namesto etažne lastnine vpisovali pridobitelji posameznih stanovanj kot solastniki celotne hiše. Tako je bila še nekaj let nazaj na območju Okrajnega sodišča v Novem mestu vknjižena ena sama etažna lastnina, primerov, kakršen je konkreten pa je verjetno še ogromno.

4. Revizija je bila vročena Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in tožencema, ki nanjo nista odgovorila.

5. Revizija je utemeljena.

6. Stvarnopravni zakonik (v nadaljevanju SPZ) lastnino več oseb na isti nepremičnini dopušča v obliki skupne lastnine, solastnine in etažne lastnine (3. oddelek IV. dela in V. del SPZ). Skupna lastnina in solastnina pomenita, da imajo skupni lastniki oziroma solastniki delež na nerazdeljeni nepremičnini kot celoti, torej na njenem vsakem delu. Več oseb ima solastninsko pravico na nerazdeljeni stvari (solastniki), če je delež vsakega izmed njih določen v sorazmerju s celoto (idealni delež), za skupno lastnino pa gre, kadar deleži več oseb na nerazdeljeni stvari niso vnaprej določeni (prvi odstavek 65. člena in prvi odstavek 72. člena SPZ). Etažna lastnina pa je lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov (prvi odstavek 105. člena SPZ). Kot način njenega nastanka zakon določa razdelitev stavbe na več (najmanj dva) posameznih delov s pravnim poslom(1) ali odločbo sodišča in vpis v zemljiško knjigo (prvi odstavek 107. člena SPZ), ki je konstitutiven tudi tedaj, ko etažna lastnina nastane z odločbo sodišča. 7. Pomen ustanovitve etažne lastnine je v spremembi stvarnopravnega režima posameznega dela stavbe. Po načelu superficies solo cedit, ki ga je uzakonil SPZ,(2) je zgradba sestavina zemljišča, na (nad, pod) katerem stoji in deli njegovo usodo; torej ni v samostojnem pravnem prometu: pravica na stavbi je akcesorna pravici na zemljišču. Z ustanovitvijo etažne lastnine so posamezni deli stavbe izvzeti iz tega režima: postanejo – skupaj s solastnino na skupnih delih, ki je akcesorna etažni lastnini in je ni dovoljeno razdružiti - samostojni objekti lastninske pravice in drugih stvarnih pravic.(3) Posamezni deli stavbe pridobijo položaj samostojne nepremičnine. Spremeni pa se tudi pravni položaj parcele: ta ni več samostojen predmet lastninske pravice pač pa postane skupni del stavbe v etažni lastnini in je (po ustreznih idealnih deležih) akcesorna lastninski pravici etažnih lastnikov.(4)

8. SPZ materijo etažne lastnine ureja celovito in skupaj z zemljiškoknjižnimi predpisi zagotavlja mehanizme za varstvo pravic etažnih lastnikov, ki so kot lastniki vpisani v zemljiško knjigo. Vendar pa zaradi različnih ovir (na primer neustreznosti pravnih naslovov, neusklajenosti dejanskega stanja z zemljiškoknjižnim in s katastrskim in zaradi medsebojne neusklajenosti nepremičninskih evidenc) na podlagi sedaj veljavnih predpisov, kot so bili v kratkem predstavljeni spredaj, ni mogoče doseči vknjižbe etažne lastninske pravice na vseh zgradbah z več posameznimi deli. Pogojno oziroma pod predpostavko, da je v konkretnem primeru z darilno pogodbo, ki sta jo starša prve toženke sklenila z obema tožencema leta 1992, nastala etažna lastnina – o tem v nadaljevanju, - to velja tudi za sporno nepremičnino. Pogojno zato, ker je tožnica prav zato, ker so sporne pravice pravdnih strank na njej po sklenitvi oziroma na podlagi navedene pogodbe: tožnica zatrjuje delno etažno lastnino in delno solastnino pravdnih strank, ter je tako (torej na ugotovitev pravic toženih strank in s tem posredno tudi svojih pravic na isti nepremičnini in ne na ugotovitev dejstev) tudi oblikovala tožbeni zahtevek, toženca pa solastnino vseh treh na celotni nepremičnini in nastanek etažne lastnine zanikata.

9. Pred uveljavitvijo SPZ je lahko etažna lastnina nastala in obstajala kljub temu, da tovrstna razmerja niso bila urejena in zemljiškoknjižno evidentirana na način, kot to sedaj zahteva SPZ. V času, ko je bila sklenjena obravnavana darilna pogodba in že pred tem, tedaj, ko sta po ugotovitvah sodišča prve stopnje 15 let prej toženca pridobila izključno posest na stanovanju v spodnji etaži hiše, darovalca pa izključno posest na stanovanju v srednji etaži in mansardi, je etažno lastnino urejal Zakon o pravicah na delih stavb (v nadaljevanju ZPDS(5)). Pogosti so bili primeri, ko je bila etažna lastnina dejansko vzpostavljena, ne pa tudi pravno (predvsem zaradi neobstoja pravne podlage, ki bi omogočila vpis v zemljiško knjigo in ker deleži niso bili določeni). V taka zatečena razmerja SPZ ni posegel - obstoječe etažne lastnine ni ukinil, temveč je – prav nasprotno - zapovedal, da je treba omogočiti pravno ureditev dejansko že obstoječih, pred uveljavitvijo SPZ nastalih razmerij etažne lastnine. Taka razmerja predstavljajo (med drugimi tudi) v življenju pogosti primeri t.i. navidezne solastnine. Značilno za te primere je, da je bila stavba v naravi dejansko in pravno razdeljena na posamezne dele in je nastala t.i. dejanska etažna lastnina, v zemljiški knjigi pa se izvedla z vpisom solastninskih idealnih deležev posameznih etažnih lastnikov na zemljiški parceli, na kateri stavba stoji(6)in na enak način je tekel tudi nadaljnji promet posameznih delov. Prav t.i. navidezna solastnina je ena od oblik t.i. dejanske etažne lastnine, ki so bile ciljni primeri postopka za vzpostavitev etažne lastnine po ZVEtL(7), ki v času zaključka glavne obravnave še ni veljal. Pri tem je pomembno, da se v vsakem posamičnem primeru ugotovi, da je bila etažna lastnina res oblikovana – ni namreč učinkovito oblikovana, če eden od solastnikov ob odtujitvi svojega solastninskega deleža brez soglasja solastnikov določi, kaj njegov delež predstavlja v naravi in tudi ne, če je med solastniki sklenjen dogovor o delitvi rabe nepremičnine.(8)

10. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da sta darovalca z darilno pogodbo z dne 4. 2. 1992 razpolagala s solastninskim deležem ob fizično določenem delu, ki je bil v pogodbi natančno opredeljen in presodilo, da je bila med pogodbenimi strankami dogovorjena delitev po določbi 16. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (v nadaljevanju ZTLR), ki je sledila predhodno dogovorjenemu načinu uporabe in posesti. Bistvo njegove odločitve je torej v presoji, da je navkljub okoliščini, da je bila daritev zemljiškoknjižno izvedena kot prenos solastninskih deležev na obdarjenca, dejansko nastala na stavbi etažna lastnina in da so pridobili v last na eni strani obdarjenca, na drugi strani pa darovalca, po en posamezen del stavbe. Pogodba, ki vsebuje natančen opis fizične delitve in izrecen dogovor o izključni lastninski pravici obdarjencev na določenem posebnem delu stavbe in darovalcev na drugem posebnem delu, materialnopravno ne pomeni pogodbe o uporabi nepremičnine, pač pa pogodbo o delitvi stavbe na posamezne dele in o prenosu lastninske pravice na enem od novo nastalih posameznih delov na obdarjenca. Zato je zmoten ključen argument pritožbenega sodišča, da je treba drugo točko darilne pogodbe (zato, ker je na njeni podlagi v zemljiški knjigi vpisana solastnina in ne etažna lastnina) šteti za dogovor o uporabi. Takšno stališče bi pomenilo, da bi nepravdno sodišče v delitvenem postopku (prekinjenem zaradi konkretne pravde) oba posamezna dela hiše (stanovanjui pravdnih strank) razdelilo med pogodbene stranke, čeprav je na podlagi druge točke darilne pogodbe nastala t.i. navidezna solastnina oziroma t.i. dejanska etažna lastnina, ki po uveljavljeni sodni praksi uživa sodno varstvo.(9) Toženca sta sicer (v pritožbi) ponudila upoštevanje dogovora o delitvi kot okoliščino iz drugega odstavka 70. člena SPZ,(10) a tak predlog temelji na zmotni predpostavki, da delitev niti delno še ni bila opravljena in da njen predmet predstavljata tudi oba posamezna dela stavbe (stanovanji), ob višini vpisanih solastninskih deležev in ugotovljenim načinom opravljene delitve pa pušča tudi možnost izplačila razlike vrednosti v denarju po četrtem odstavku 70. člena SPZ. Navedeno namreč lahko velja le za tiste dele nepremičnine, za katere se bo ugotovilo, da so predmet delitve (ker so v solastnini, pa niso bili razdeljeni in ne predstavljajo skupnih delov (ti so, kot je odločilo prvostopenjsko sodišče, shramba, kopalnica in kotlarna za centralno ogrevanje v spodnji etaži hiše ter funkcionalno zemljišče k hiši).

11. Odločitev sodišča druge stopnje je materialnopravno zmotna. Revizijsko sodišče je zato reviziji tožnice ugodilo ter pritožbo tožencev zavrnilo in z njo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (prvi odstavek 380. člena ZPP).

12. Ker je spremenilo odločbo o glavni stvari, je moralo revizijsko sodišče odločiti o stroških vsega postopka (drugi odstavek 165. člena ZPP). Po načelu uspeha (prvi odstavek 154. člena istega zakona) je do povrnitve stroškov postopka upravičena tožnica. Ti, odmerjeni skladno z Odvetniško in Taksno tarifo, znašajo 1.566,07 EUR.

Op. št. (1): Ta je lahko enostranski – izključni lastnik zgradbe svojo lastninsko pravico razdeli v etažno lastnino (109. člen SPZ), ali večstranski – solastniki sklenejo pogodbo o delitvi solastnine v etažno lastnino (108. člen SPZ).

Op. št. (2): Po določbi 8. člena SPZ je vse, kar je po namenu trajno spojeno ali je trajno na nepremičnini, nad ali pod njo, sestavina nepremičnine, razen če zakon določa drugače. Op. št. (3): V 112. členu SPZ določa, da je etažna lastnina predmet razpolaganja kot celota in da za razpolaganje z njo veljajo določbe tega zakona, ki urejajo razpolaganje z nepremičninami. V zvezi s tem pomembno načelo specialnosti iz 7. člena SPZ, po katerem je samo individualno določena samostojna stvar lahko predmet stvarnih pravic, razen, če ta zakon določa drugače. Individualno je nepremičnina (parcela in stavba) določena, če je izveden ustrezen vpis v kataster in v zemljiško knjigo; vpis v kataster je predpostavka dovoljenosti vpisa v zemljiško knjigo. Več o tem Plavšak, N., Oblikovanje etažne lastnine in vpis v zemljiško knjigo, Zbornik 1. dnevi izvršilnega in nepravdnega prava, GV Založba, Ljubljana 2012, stran 76. Op. št. (4): Plavšak, N., navedeno delo, stran 82. Op. št. (5): Uradni list SRS 19/1976. Op. št. (6): Sodna praksa je take pojave že takrat štela in obravnavala kot etažno lastnino (tako na primer odločbe VSRS II Ips 59/99, II Ips 596/97, II Ips 847/94 in druge).

Op. št. (7): Primerjaj Debevec, J., Razmerja pri etažni lastnini, nastali pred uveljavitvijo SPZ (t.i. dejanska etažna lastnina), Pravna praksa 8.11.2012, stran 11. Op. št. (8): Primerjaj Debevec, J., Razmerja pri etažni lastnini, nastali pred uveljavitvijo SPZ (t.i. dejanska etažna lastnina), Pravna praksa 8.11.2012, stran 11. Op. št. (9): Primerjaj odločbe II Ips 83/2009 (»...s prodajo posameznih poslovnih prostorov je nastala dejanska etažna lastnina; zemljiškoknjižni vpis je preprečevala le okoliščina, da na stavbi ni bila vzpostavljena etažna lastnina. Tožnica je torej na poslovnem prostoru imela pravico, ki bi jo lahko izločala v stečaju oziroma bi uspela v pravdi zaradi nedopustnosti izvršbe...«), II Ips 178/2009, I Up 193/2011 in druge.

Op. št. (10): »Če se solastniki ne morejo sporazumeti, odloči sodišče o načinu delitve v nepravdnem postopku tako, da solastniki dobijo v naravi tisti del stvari, za katerega izkažejo upravičen interes.«