Jedro

Za izvedbo postopka delitve solastne nepremičnine bo sodišče prve stopnje moralo predhodno odpraviti navedeno oviro, tako da bo stanovanjska stavba, ki se deli s prodajo, predstavljala zemljiško parcelo kot prostorsko odmerjen del zemeljske površine (18. člen SPZ).

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, sklep se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II. Nasprotna udeleženka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje sklenilo, da se opravi delitev udeležencema solastne nepremičnine ID znak -15/0-1 k.o. C. tako da se proda, med predlagatelja in nasprotno udeleženko pa se razdeli čista kupnina po odbitku stroškov postopka, predlagatelju v višini 6/10, nasprotni udeleženki pa 4/10. Pod točko II je sodišče vrednost nepremičnine, ki je predmet delitve, določilo na znesek 54.000,00 EUR.

2. Zoper sklep se pritožuje nasprotna udeleženka iz vseh pritožbenih razlogov. Poudarja, da je na zadnjem naroku grajala cenilno poročilo sodnega cenilca, ker ni upošteval, da objekt nima gradbenega dovoljenja, kot tudi, da je po letu 1998 sama opravila vrsto gradbenih del. Predlagala je zaslišanje izvedenca, kar pa sodišče ni upoštevalo. Nadalje opozarja, da bi pred prodajo nepremičnine stranke morale urediti katastrsko stanje, kar je ugotovil tudi izvedenec, češ, da stanje v katastru ne ustreza stanju v naravi. V primeru prodaje nepremičnine bi bilo potrebno parc. št. *15 prodati skupaj s parc. št. 31/2, saj naj bi del stavbe 168 bil tudi na parc. št. 31/2. Nadalje opozarja tudi glede neurejenega dostopa do stanovanjske stavbe. Izvedenec sam navaja, da je pred prodajo potrebno opraviti ustrezno parcelacijo z vrisom dejansko obstoječega stanja objektov. Dejansko stanje je zato sodišče napačno in nepopolno ugotovilo, z opustitvijo zaslišanja izvedenca pa je bistveno poseglo v pravico nasprotne udeleženke, saj je s sklepom naložena prodaja dela zemljišča, ki ni predmet tega postopka, s čemer je sodišče tudi preseglo zahtevek predlagatelja.

3. Pritožba je utemeljena.

4. Pri preizkusu sklepa v mejah pritožbenih razlogov in po uradni dolžnosti upoštevanih (drugi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP v zvezi s 366. členom ZPP in 37. členom Zakona o nepravdnem postopku - v nadaljevanju ZNP), je treba ugotoviti, da je podana bistvena kršitev določb postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Ob branju prvostopnega izreka v povezavi z obrazložitvijo je namreč jasno, da je med udeležencema z določenima solastninskima deležema (po pravnomočni sodbi Okrožnega sodišča v Mariboru III P 149/2013 - priloga C3) predmet delitve stanovanjska hiša (in torej hkrati tudi pripadajoče zemljišče), ki stoji na parcelni številki z ID znakom -15/0-1 k.o. C. (kot izhaja iz izreka sklepa) ter tudi na parc. št. 31/2 (kar iz izreka sklepa ne izhaja, izhaja pa to iz 5. točke obrazložitve izpodbijanega sklepa). Zato je potrebno pritrditi pritožnici, da se delitev in posledično prodaja stanovanjske hiše ne more opraviti brez odmere zemljišča na katerem stoji stavba ter stavbi pripadajočega zemljišča. Izvedenec je v izvedeniškem mnenju (l. št. 130) navedel, da na parc. št. 15/0-1 stoji le večji del stanovanjske hiše (stavba št. 168), del pa je stoji na parc. št. 31/2, ter da bi bilo potrebno v primeru prodaje stanovanjske stavbe, parc. št. 15/0-1 prodajati skupaj s parc. št. 31/2, saj je ta parcela del stavbe št. 168, ki se deli. Nadalje pa je navedel, da je v nasprotnem potrebno pred prodajo opraviti novo ustrezno parcelacijo z vrisom dejansko obstoječega stanja objektov.

5. Izrek izpodbijanega sklepa (delitev udeležencema solastne nepremičnine ID znak 563-15/0-1) je glede na ugotovitve izvedenca, da stanovanjska stavba, ki je predmet delitve, stoji delno tudi na parc. št. 31/2, nedoločen in neizvršljiv in ne omogoča izvedbe postopka razdelitve solastne nepremičnine s prodajo po ustreznih določbah Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ), kar med drugim pomeni, da solastne nepremičnine predlagatelja in nasprotne udeleženke ne bi bilo mogoče izročiti kupcu tako, da bi lahko na njih dosegel vknjižbo lastninske pravice na svoje ime. Nadalje iz ugotovitev izvedenca tudi izhaja, da stoji na severovzhodnem delu nepremičnine parc. št. -15/0-1 gospodarski objekt (stavba št. 128), medtem ko iz navedb predlagatelja izhaja, da je predmet predlagane delitve udeležencema le solastna stanovanjska stavba.

6. V postopku delitve nepremičnine s prodajo po določbah ZNP in posledično ZIZ je lahko predmet prodaje le nepremičnina kot celota oziroma zemljiška parcela kot prostorsko odmerjen del zemeljske površine, skupaj z vsemi sestavinami (18. člen Stvarnopravnega zakonika(1) - v nadaljevanju SPZ, 3. člen Zakona o zemljiški knjigi - v nadaljevanju ZZK-1). Iz ugotovitev izvedenca, ki jih povzema izpodbijani sklep pa izhaja, da zemljiškoknjižno stanje solastnih nepremičnin še ni urejeno, kot tudi utemeljeno opozarja pritožba.

7. Sodišče odloča o delitvi skupne lastnine upoštevajoč predloge udeležencev postopka ter materialnopravna določila 70. člena SPZ in XII. poglavja ZNP. Pritožbeno ni več sporno, da se udeležencema solastna nepremičnina deli civilno, s prodajo ter z razdelitvijo kupnine v deležu 6/10 predlagatelju in 4/10 nasprotni udeleženki. Nasprotna udeleženka je na zadnjem naroku predlagala zaslišanje izvedenca, kateri bi odgovoril na njene pripombe glede legalnosti gradnje stanovanjske stavbe, glede neupoštevanja vlaganj, ki jih je sama opravila na solastni nepremičnini po letu 1998. Sodišče druge stopnje na te pritožbene pripombe odgovarja, da v kolikor bi bilo izdelano izvedeniško mnenje jasno in prepričljivo ter bi izvedenec brez kakršnihkoli protislovij pojasnil svoje ugotovitve v pisnem mnenju ter v celoti odgovoril tudi na dodatna vprašanja strank, ne bi bilo potrebe po njegovem neposrednem zaslišanju, saj v takšnem primeru v mnenju ne bi bilo nobenih pomanjkljivosti oziroma nejasnosti. Sodišče druge stopnje pa ugotavlja, da za izvedeniško mnenje izvedenca za gradbeništvo A.V. z dne 18. 9. 2015, tega ni mogoče reči. Izvedenec na strani 6 opozarja na omejitve, ki jih je moral pri izdelavi mnenja upoštevati, in sicer, da je v sedanji fazi postopka ocenil samo parc. št. *15 s stanovanjsko hišo (stavba št. 168), kot da cela stoji na parc. št. *15 in z gospodarskim objektom (stavba št. 128) po stanju leta 1998. Zakaj je izvedenec upošteval stanje iz leta 1998 ni pojasnil, niti o tem nima razlogov sodišče. Sodišče druge stopnje poudarja, da je relevantno stanje predmeta delitve v času odločitve o načinu delitve, kar izhaja tudi iz 13. poglavja ZNP. Te določbe v primeru sporazuma udeležencev glede cenitve premoženja napotujejo na določbe poglavja o sodni cenitvi in prodaji, le-te pa smiselno na uporabo 178. člena ZIZ, ki določa, da se vrednost nepremičnin ugotovi po tržni ceni na dan cenitve. Sodišče sicer pravilno navaja, da v postopku delitve vlaganja posameznega solastnika niso več pravno relevantna v smislu velikosti solastniškega deleža, saj le-ta izhaja iz zemljiške knjige (ali iz pravnomočne sodne odločbe). Vendarle pa so bila glede na obrazloženo v postopku pred sodiščem prve stopnje pravila nepravdnega postopka glede določitve obsega in vrednosti nepremičnine, ki je predmet delitve, nepravilno uporabljena.

8. Za izvedbo postopka delitve solastne nepremičnine bo sodišče prve stopnje moralo predhodno odpraviti navedeno oviro, tako da bo stanovanjska stavba, ki se deli s prodajo, predstavljala zemljiško parcelo kot prostorsko odmerjen del zemeljske površine (18. člen SPZ).

9. Glede na obrazloženo je sodišče druge stopnje na podlagi določbe 3. točke 365. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP razveljavilo izpodbijani sklep in vrnilo zadevo sodišču prve stopnje v nov postopek, v katerega bo pritegnilo izvedenca geodetske stroke, (ob predhodnem plačilu predujma s strani predlagatelja) ter nato na usklajene katastrske podatke, z dodatnim angažiranjem izvedenca gradbene stroke, ugotovilo vrednost nepremičnine ob pravilni uporabi pravil nepravdnega postopka.

10. Po določbi 35. člena ZNP vsak udeleženec sam krije svoje stroške nepravdnega postopka (ne gre pa za skupne stroške solastnikov v smislu 126. člena ZNP).

Op. št. (1) : SPZ, 18. člen: Nepremičnina je prostorsko odmerjen del zemeljske površine, skupaj z vsemi sestavinami.