Jedro

Kadar pride pri najemnih razmerjih do razveze pogodbe, vpliva to na trajne obveznosti pravdnih strank le vnaprej, ne pa tudi za nazaj. Najemodajalcu preneha obveznost, da daje najemniku v uporabo prostore, ki so predmet najema, temu pa, da plačuje najemnino, saj pomeni najemnina odmeno za uporabo najetih površin.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrnilo (1. točka izreka), tožeči stranka pa naložilo, da mora toženi stranki povrniti njene pravdne stroške (2. točka izreka).

Pravočasno se pritožuje tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) s predlogom, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni, tako da tožbenemu zahtevku ugodi, toženi stranki pa naloži plačilo stroškov pritožbenega postopka, podrejeno temu pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

Pritožba ni utemeljena.

Prvostopno sodišče je pravilno ugotovilo, da tožeča stranka vtožuje terjatev, ki je bila nanjo prenesena s pogodbo o odplačnem odstopu terjatev št. ... z dne 31.03.1998 (priloga A2, v nadaljevanju pogodba o odstopu). Odstopljena terjatev izvira iz naslova neporavnanih obveznosti iz najemne pogodbe, ki je bila sklenjena 11.03.1994 in odpovedana 18.06.1997. Sodišče je kot nesporno med pravdnima strankama ugotovilo, (1) da je tožena stranka dne 11.03.1994 v najem prevzela skladiščne površine v Luki Koper; (2) da se je tožena stranka za ves čas trajanja najema (20 let) v naprej zavezala plačati najemnino z mesečnimi obroki v 5. letih; (3) in da je najemna pogodba prenehala pred potekom časa, za katerega je bila sklenjena. Pravilno je namreč ugotovilo, da je pogodba prenehala zaradi odstopa najemodajalca od pogodbe dne 18.06.1997, ker tožena stranka ni izpolnjevala obveznosti iz najemne pogodbe. Na podlagi teh ugotovitev je sodišče prve stopnje sklepalo, da je tožeča stranka temelj svoje terjatve na podlagi odplačne odstopne pogodbe izkazala. Nato pa se je ukvarjalo z vprašanjem višine tožbenega zahtevka in na podlagi ocene izvedenih dokazov zaključilo, da višine tožbenega zahtevka tožeča stranka ni uspela dokazati.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je prvostopno sodišče materialno pravo na dano situacijo zmotno uporabilo. Na podlagi pravilnega zaključka sodišča prve stopnje, da je najemodajalec odstopil od pogodbe, bi prvostopno sodišče moralo uporabiti določbo 132. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR), o posledicah razveze pogodbe. Posledice razvezane pogodbe lahko učinkujejo od sklenitve (ex tunc) ali od trenutka, ko je nastopilo prenehanje (ex nunc). Pogodba je razvezana z učinkom za nazaj, če sta obe obveznosti iz pogodbe trenutni. Drugače je pri trajajočih obveznostih, če neizpolnitev ni nastopila že glede začetnega ravnanja pri takšni obveznosti, temveč se je na podlagi pogodbe trajajoča obveznost izvrševala nekaj časa. Zato naj posledice razveze učinkujejo le za naprej, če sta stranki v času, ko se je pogodbeno razmerje nemoteno odvijalo, dosegli interes, zaradi katerega je bila pogodba sklenjena (opomba).

Prvostopno sodišče je ugotovilo, da se je tožena stranka za uporabo predmetnih skladiščnih površin za dobo 20 let zavezala plačati najemnino vnaprej v 60 mesečnih obrokih. Te ugotovitve pritožnik ne izpodbija. Tudi sicer je tožena stranka tekom pravde ugovarjala tožbenemu zahtevku in trdila, da je iz naslova plačane najemnine iz predmetne najemne pogodbe plačala najemodajalcu 25 mesečnih obrokov v skupnem znesek 583.333,00 DEM, ob tem pa prostore, ki so bili predmet najemne pogodbe, koristila 3 leta in 3 mesece, kar predstavlja 16,25 % celotne najemne dobe (20 let). Ker je bila za čas treh let in treh mesecev tožena stranka kot najemojemalec dolžna plačati 227.500,00 DEM, je s plačilom prej navedenih 25 mesečnih obrokov v skupnem znesku 583.333,00 DEM preplačala odmeno za uporabo prostorov do dneva razveze najemne pogodbe. Tožeča stranka je nasprotno trdila, da je dejstvo, koliko časa je tožena stranka koristila najete prostore irelevantno, saj se je tožena stranka zavezala plačati najemnino za ves čas trajanja najema 20 let, v 5 letih z mesečnimi obroki vnaprej. Takšno materialno pravno stališče tožeče stranke, da je tožena stranka dolžna izpolniti vse pogodbene obveznosti, ki so zapadle do dneva razveze pogodbe, tudi po razvezi pogodbe, je zmotno.

Kadar pride pri najemnih razmerjih do razveze pogodbe, vpliva to na trajne obveznosti pravdnih strank le vnaprej, ne pa tudi za nazaj. Najemodajalcu preneha obveznost, da daje najemniku v uporabo prostore, ki so predmet najema, temu pa, da plačuje najemnino, saj pomeni najemnina odmeno za uporabo najetih površin. V obravnavanem primeru je tožena stranka plačala odmeno za uporabo skladiščnih površin vnaprej. Z mesečnimi izpolnitvami je opravila več bodočih izpolnitvenih ravnanj, saj že 12 mesečnih obrokov predstavlja plačilo odmene za uporabo skladiščih površin za dobo 4 let, torej več kot je predmetne površine pred odpovedjo najemne pogodbe uporabljala tožena stranka. Zato tožeča stranka ni upravičena do vtoževanih terjatev, saj se le-te ne glede na dogovorjeno zapadlost dejansko nanašajo na čas po razvezi pogodbenega razmerja. V nasprotnem primeru bi bila tožeča stranka namreč neupravičeno obogatena.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je prvostopno sodišče sicer na dano dejansko situacijo zmotno uporabilo materialno pravo (to je določbo 132. člena ZOR). Vendar pa to ni vplivalo na pravilnost in zakonitost izpodbijane sodbe, saj v skladu s prej navedenim tožbeni zahtevek tožeče stranke na podlagi 132. člena ZOR ni utemeljen.

Ob povedanem se pritožbeno sodišče ni opredeljevalo do pritožbenih razlogov tožeče stranke, ki se nanašajo na višino tožbenega zahtevka, saj tožbeni zahtevek tožeče stranke ni utemeljen že po temelju.

Glede na navedeno je pritožbeno sodišče pritožbo tožeče stranke zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP), ko je ugotovilo, da sodišče prve stopnje ni storilo v pritožbi zatrjevanih kršitev, prav tako pa niso podane kršitve, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP).

Tožeča stranka, ki s pritožbo ni uspela, mora sama kriti svoje pritožbene stroške (1. odstavek 154. člena ZPP v zvezi s 1. odstavek 165. člena ZPP) Opomba : M. Juhart, 1. knjiga Obligacijskega zakonika s komentarjem, GV Založba, Ljubljana, 2003, stran 588.