Jedro

Pritožba ima sicer prav, ko opozarja na sodno prakso, ki dopušča ustno ali konkludentno sklenjeno najemno pogodbo, a vendar je za takšno sklenitev pomembno, da je bil dosežen sporazum o bistvenih sestavinah najemne pogodbe. Ena teh je tudi najemnina. Vsekakor je možen dogovor, da se bo najemnina pobotala z vlaganji, ki jih bo opravil najemnik v stanovanju oz. stanovanjski hiši, seveda pa morajo biti ta vlaganja konkretizirana oz. vsaj določljiva ob sklenitvi najemne pogodbe. Dejstvo, da je nekdo vlagal v nepremičnino in se kasneje skliceval, da ta vlaganja predstavljajo plačilo najemnine, ne predstavljajo dogovora o najemnini.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izp0odbijana sodba potrdi.

II. Pravdni stranki sami krijeta svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je s sodbo naložilo tožencu (I.), da se v 15 dneh izseli iz stanovanjske hiše R. in jo izroči prosto oseb in stvari tožnici in (II.) ji povrne pravdne stroške, kot bodo odmerjeni s posebnim sklepom.

2. Zoper sodbo je toženec iz vseh pritožbenih razlogov vložil pravočasno pritožbo v kateri predlaga spremembo sodbe, podredno pa razveljavitev in vrnitev zadeve v ponovno odločanje sodišču prve stopnje. Priglasil je tudi pritožbene stroške.

Nasprotuje zavrnitvi njegovih dokaznih predlogov za zaslišanje prič A. A., B. B., C. C. in D. D. Zavrnitev pomeni kršitev načela kontradiktornosti in poseg v toženčevo pravico do izjave, poleg tega pa zaradi nezaslišanja prič ostaja nepopolno ugotovljeno dejansko stanje. Navaja, da bi A. A. in B. B. izpovedala, da je bila najemna pogodba sklenjena že pred tožničino pridobitvijo lastninske pravice na stanovanju. In sicer je bila ta sklenjena v ustni obliki, a je vsebovala vse bistvene sestavine, kar pomeni, da je bila veljavno sklenjena. Navedena pogodba je bila sklenjena med tožencem in A. A. ki je bil v času sklenitve pogodbe lastnik nepremičnine. Pritožnik je tudi opredelil čas sklenitve pogodbe in jasno navedel, da je bila vsebina pogodbe podelitev pravice do uporabe stanovanja v zameno za vzdrževanje stanovanja ter kritja stroškov uporabe stanovanja. Po prepričanju toženca je bilo ugotovljeno in dokazano , da je pritožnik v stanovanju opravil številna finančna vlaganja in kril ne le svoje stanovanjske obratovalne stroške, ampak tudi obratovalne stroške celotne nepremičnine. Glede višine finančnih vložkov je toženec predlagal izvedbo dokaza z izvedencem finančne stroke, a je sodišče ta dokazni predlog zavrnilo, kar tudi predstavlja kršitev načela kontradiktornosti.

Toženec je prepričan, da njegova trditvena podlaga glede najemne pogodbe ni pomanjkljiva, saj je konkretizirano pojasnil s kom, kdaj in s kakšno vsebino je bila sklenjena pogodba. Najemna pogodba je bila sklenjena ustno, a 58. člen Obligacijskega zakonika določa, da je pogodba, za katero se zahteva pisna oblika, veljavno sklenjena, čeprav ni sklenjena v tej obliki, če sta pogodbeni stranki v celoti ali pretežno izpolnili obveznosti, ki so nastale iz nje (razen, če iz namena, zaradi katerega je predpisana oblika, očitno ne izhaja kaj drugega). Zatrjevana pogodba je vsebovala vse potrebne vsebine, sklenjena pa je bila v času, ko se je toženec vselil v stanovanje, ko je bil lastnik tega A. A. Toženec zato meni, da je obstoj najemne pogodbe nesporno dokazan, odločitev sodišča, da ni pravne podlage za toženčevo zasedbo stanovanja, pa napačen. Tudi iz sodne prakse izhaja, da lahko vložki najemnika v nepremičnino predstavljajo najemnino za najeto nepremičnino. Po drugem odstavku 111. člena Stanovanjskega zakona stranka pridobi pravico do uporabe stanovanja, če se dogovori z lastnikom za uporabo stanovanja v zameno za vzdrževanje, kot je bilo tudi v predmetni zadevi.

Pritožba meni, da je pomanjkljiva tudi 11. točka obrazložitve, kjer sodišče ni pojasnilo, katere pravice in obveznosti, dogovorjene v izročilni pogodbi z dne 24. 12. 2002 šteje za odločilne za stališče, da je A. A. na podlagi navedene pogodbe na nepremičnini pridobil le osebno služnost stanovanja, ne pa služnosti užitka. Toženec je prepričan, da je A. A. pridobil užitek in zato lahko razpolagal s stanovanjem tudi zatem, ko je s tožnico sklenil izročilno pogodbo. Tudi v tem delu je po mnenju pritožbe dejansko stanje napačno ugotovljeno.

3. V odgovoru na pritožbo tožnica nasprotuje pritožbi in pritrjuje izpodbijani sodbi ter priglaša stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožbeno sodišče v celoti pritrjuje prepričljivim ugotovitvam sodišča prve stopnje. Tudi po presoji pritožbenega sodišča je toženec podal pomanjkljivo trditveno podlago. Kot je v 7. točki obrazložitve pojasnilo sodišče prve stopnje, je v času zatrjevanega nastanka najemnega razmerja predstavljal pravno podlago za urejanje najemnih razmerji za stanovanja peti odstavek 39. člena Stanovanjskega zakona1, ki je določal, da se najemna pogodba sklepa pisno, sicer se šteje, da je pogodba nična. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da toženec pisne najemne pogodbe ni predložil, ampak je zatrjeval, da je najemna pogodba veljavna kljub pomanjkanju predpisane oblike, saj je bila realizirana. Nasprotno je tožnica zanikala obstoj najemne pogodbe, ampak da se ob vselitvi toženca in njene matere (ki sta bila v zunajzakonski skupnosti) najemna pogodba ni sklepala, saj je šlo za razmerje med družinsko povezanimi osebami, toženec pa se je v stanovanje vselil kot zunajzakonski partner tožničine matere E. E. 6. Pritožba ima sicer prav, ko opozarja na sodno prakso, ki dopušča ustno ali konkludentno sklenjeno najemno pogodbo,2 a vendar je za takšno sklenitev pomembno, da je bil dosežen sporazum o bistvenih sestavinah najemne pogodbe. Ena teh je tudi najemnina. Vsekakor je možen dogovor, da se bo najemnina pobotala z vlaganji, ki jih bo opravil najemnik v stanovanju oz. stanovanjski hiši, seveda pa morajo biti ta vlaganja konkretizirana oz. vsaj določljiva ob sklenitvi najemne pogodbe. Dejstvo, da je nekdo vlagal v nepremičnino in se kasneje skliceval, da ta vlaganja predstavljajo plačilo najemnine, ne predstavljajo dogovora o najemnini. Da bi lahko šteli, da sta bili lastnik stanovanjske hiše in najemnik dogovorjena, da se bo najemnina pobotala z vlaganji, bi morali na eni strani poznati, kolikšna bi bila najemnina, na drugi strani pa bi moral biti zatrjevan ob sklepanju najemne pogodbe določljiv dogovor, katera vlaganja se bodo opravila, v katerem obdobju,... Zgolj trditev, da bodo namesto plačila najemnine opravljena določena vlaganja in potem sklicevanje na to, kaj vse je bilo v stanovanju opravljeno, tudi po presoji pritožbenega sodišča ne predstavlja zadostne trditvene podlage, da je bil med lastnikom in najemnikom (v času zatrjevanega sklepanja najemne pogodbe) dosežen dogovor tudi glede najemnine.

7. Ker ni zatrjevana ena od bistvenih sestavin najemne pogodbe, je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da toženec ni zatrjeval, da bi z A. A., takratnim lastnikom, dosegel soglasje o vseh bistvenih sestavinah najemne pogodbe za stanovanje. Kot pojasnjeno, le zatrjevanje, da je njemu in E. E. A. A. dovolil, da v hiši bivata nedoločen čas in da se bodo namesto plačila najemnine opravila določena vlaganja, ne zadošča za ustno sklenitev najemne pogodbe.

8. Pravilen pa je tudi zaključek, da si je z izročilno pogodbo (ki jo je sklenil s tožnico) A. A. izgovoril osebno služnost stanovanja. Da je bil dogovor tak, izhaja že iz same pogodbe (5. člen). Pritožba v zvezi s tem zatrjuje, da sodišče ni pojasnilo, katere pravice in obveznosti, dogovorjene v izročilni pogodbi z dne 24. 12. 2002 šteje za odločilne za stališče, da je A. A. na podlagi navedene pogodbe na nepremičnini pridobil le osebno služnost stanovanja, ne pa služnosti užitka. V odgovoru na tožbo toženec izrecno govori o pravici stanovanja, tudi kasneje v postopku pred sodiščem prve stopnje užitka ni omenjal. Prvič se na to vrsto osebne služnosti sklicuje šele v pritožbi. Sodišče prve stopnje je torej pri odločanju pravilno izhajalo iz trditvene podlage toženca. Končno pa je odločitev, da gre za služnost stanovanja in ne za kaj drugega, podprta tudi s podatki zemljiške knjige, kjer je v korist A. A. vpisana pri nepremičnini ID znak 000 služnost stanovanja v stanovanjski hiši R. 9. Končno je neutemeljeno pritožbeno sklicevanje na drugi odstavek 112. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1).3 Ta določa, da lastnik ne more zahtevati izselitve najemnika, preden mu ne povrne vlaganj po 98. členu SZ-1.4 Predpogoj za uporabo navedene določbe je seveda, da je bila sklenjena najemna pogodba, kar pa se v obravnavani zadevi ni zgodilo. Brez najemne pogodbe seveda tudi najemnik nekdo ne more postati. Zatrjevana vlaganja, za katera navaja toženec, da jih je izvedel v stanovanjski hiši tožnice, so seveda lahko predmet drugih postopkov, ne morejo pa kot taka pomeniti obstoja najemne pogodbe.

10. Ker niso podani uveljavljani pritožbeni razlogi in ker pritožbeno sodišče ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

11. Toženec ni uspel s pritožbo, zato sam krije svoje pritožbene pritožbe (prvi odstavek 154. člena v zvezi s 165. členom ZPP). Prav tako sama krije stroške odgovora na pritožbo tožnica, saj z njim ni prispevala k odločitvi pritožbenega sodišča (prim. prvi odstavek 155. člena ZPP).

1 Uradni list RS, št. 18/1991-I, v nadaljevanju: SZ. 2 VSL I Cp 1403/2013, VSL II Cp 794/2018, VSL I Cp 2088/2020 in druge. 3 Pritožba sicer (očitno pomotoma) navaja drugi odstavek 111. člena SZ-1, ki pa glasi: »Lastnik lahko kadarkoli vloži tožbo na izpraznitev stanovanja pri sodišču splošne pristojnosti. Spori se rešujejo prednostno.« To seveda ni tisto, o čemer govori pritožba. 4 Ta določa, da ima najemnik ob izselitvi iz stanovanja pravico do povrnitve neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj v stanovanje, ki jih je opravil v soglasju z lastnikom, če se z njim ne dogovori drugače.