Jedro

Pritožbeno sodišče soglaša s stališčem sodišča prve stopnje o zavrnitvi ugovora litispendence, saj glede prvega in tretjega toženca ter druge toženke ne gre za istovetnost pravdnih strank v obravnavani zadevi z zadevo opr. št. I Pg 366/2021, glede četrtega toženca (kjer je istovetnost pravdnih strank sicer podana, saj je tudi s. p. fizična oseba), pa je dejanski temelj obeh zahtevkov (za izpraznitev istega poslovnega prostora) različen, zato litispendenca tudi glede četrtega toženca ni podana. V zadevi opr. št. I Pg 366/2021 je namreč to predhoden obstoj najemnega razmerja za opravljanje poslovne dejavnosti in zatrjevan krivdni odpovedni razlog pri poslovnem najemnem razmerju na podlagi ZPSPP, v obravnavani zadevi pa nezakonito bivanje oziroma uporaba nepremičnine za stanovanjske potrebe brez ustreznega pravnega naslova na podlagi SZ-1. Sodišče prve stopnje je tako pravilno upoštevalo tudi dejanski temelj posameznega zahtevka (ekvivalenčna teorija).

Pritožbeno sodišče se strinja z zaključkom sodišča prve stopnje, da je v obravnavani zadevi treba razlikovati med najemom poslovnega prostora za poslovni namen in najemom za bivanje. Ker je tožnik uveljavljal uporabnino zaradi uporabe poslovnega prostora za bivanje, čeprav je bil poslovni prostor namenjen poslovni dejavnosti in ne stanovanjski, in ker je bila med pravdnima strankama višina uporabnine sporna, najemnina v skupni višini 250,00 EUR mesečno pa je bila dogovorjena (med tožnikom in četrtim tožencem kot s. p. in družbo četrtega toženca) za poslovni najem, je sodišče prve stopnje pravilno presodilo, da znesek 250,00 EUR mesečno dogovorjene najemnine za poslovni namen ni primeren znesek za uporabo nepremičnine v stanovanjske namene. Pritrditi je sodišču prve stopnje, da znesek 250,00 EUR sicer lahko predstavlja primerno tržno najemnino za poslovni prostor za poslovno dejavnost, ni pa nujno, da je to primerna tržna najemnina za uporabo istega poslovnega prostora za stanovanjske namene, zato bi moral glede primerne uporabnine za poslovni prostor (v stanju, kot je) za stanovanjske namene podati oceno izvedenec ustrezne stroke, vendar tožnik dokaznega predloga o postavitvi izvedenca tudi po opravljenem materialno procesnem vodstvu, za katerega v nasprotju s stališčem pritožbe pritožbeno sodišče ugotavlja, da je bilo izvedeno skladno z določbo 285. člena ZPP, ni podal. Odločitev sodišča prve stopnje o zavrnitvi tožbenega zahtevka za plačilo uporabnine, ker tožnik ni dokazal njegove višine, je zato pravilna.

Izrek

I. Pritožbi tožeče in tožene stranke se zavrneta in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (odločitev v I/1., I/2., II/2. in III. točki izreka) potrdi.

II. Tožeča in tožena stranka krijeta vsaka svoje stroške vloženih pritožb, tožeča stranka pa mora v roku 15 dni od vročitve te sodbe povrniti toženi stranki njene stroške odgovora na pritožbo v znesku 335,99 EUR.

Obrazložitev

**Odločitev sodišča prve stopnje**

1. Sodišče prve stopnje je z v uvodu navedeno sodbo vsem štirim tožencem naložilo, da morajo v roku 30 dni izprazniti nepremičnino izmere 39,10 m2, v prvem nadstropju stavbe na naslovu ..., ID znak: XXX-1431-12, k. o. ..., stavba 1431, del stavbe 12 (v nadaljevanju poslovni prostor), v tožnikovi lasti in jo v istem roku prosto njim lastnih stvari in prosto vseh oseb prepustiti v last in posest tožniku (I/1. točka izreka) ter prvemu in tretjemu tožencu ter drugi toženki naložilo, da morajo tožniku v roku 15 dni nerazdelno plačati znesek 1.249,80 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 22. 4. 2022 do plačila (I/2. točka izreka). Tožbeni zahtevek proti prvemu in tretjemu tožencu ter drugi toženki zaradi nerazdelnega plačila zakonskih zamudnih obresti (natančno opredeljenih v II/1. točki izreka) in uporabnine v znesku 2.250,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 22. 4. 2022 dalje (II/2. točka izreka) pa je zavrnilo (II. točka izreka). Odločilo je, da morajo toženci v roku 15 dni povrniti tožniku njegove pravdne stroške v znesku 837,07 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (III. točka izreka).

**Navedbe tožnika v pritožbi**

2. Tožnik vlaga zoper zavrnilni del sodbe (zavrnitev zahtevka za plačilo uporabnine iz II/2. točka izreka1) pravočasno pritožbo zaradi zmotne uporabe materialnega prava, zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in bistvenih kršitev določb pravdnega postopka. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu spremeni tako, da tožnikovemu tožbenemu zahtevku v izpodbijanem delu ugodi oziroma podredno, da izpodbijano sodbo v tem delu razveljavi in zadevo vrne sodišče prve stopnje v novo sojenje. Priglaša stroške pritožbenega postopka.

Uveljavlja kršitvi po 14. in 15. točki drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Navaja, da je sodišče prve stopnje nepravilno ugotovilo, da je bilo zvišanje najemnine na 300,00 EUR dogovorjeno že pred 15. 8. 2020, saj sta bila tožnik in četrti toženec soglasna, da je najemnina nespremenjena v višini 250,00 EUR mesečno, 50,00 EUR pa so mesečni stroški. Kot je povedal četrti toženec, se je s tožnikom o povišanju najemnine na 300,00 EUR pogovarjal konec oktobra 2020, ker so toženci v nepremičnini bivali. Tožnik je na naroku višino uporabnine za obdobje od julija 2021 do vključno marca 2022 iz 400,00 EUR mesečno znižal na 250,00 EUR mesečno, ker je najemnina v skladu z zadnjo sklenjeno najemno pogodbo za poslovni prostor znašala 250,00 EUR mesečno in ker so toženci v svojih vlogah navajali, da je najemnina v višini 250,00 EUR mesečno primerna in so se torej s to višino strinjali. Ker se po ustaljeni sodni praksi kot višina uporabnine šteje višina z najemno pogodbo dogovorjene najemnine, toženci pa so akceptirali dogovorjeno najemnino v višini 250,00 EUR kot podlago za določitev višine uporabnine, med strankama ni bilo sporno, da je to primeren znesek za uporabo nepremičnine. Na podlagi pravilne in popolne ugotovitve dejanskega stanja bi sodišče prve stopnje moralo ugotoviti, da med pravdnimi strankami ni bilo spora o višini uporabnine v višini 300,00 EUR mesečno (dogovor tožnika in četrtega toženca konec oktobra 2020). Zato angažiranje izvedenca ustrezne stroke ni bilo potrebno in tožnik tega ni predlagal. Čeprav toženci nimajo elektrike in vode višina uporabnine ostane nespremenjena, saj sta bili voda in elektrika odklopljeni zaradi neplačevanja računov. V zvezi s tem se sklicuje na odločbo Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 294/2019).

Dodaja, da, glede na to, da je sodišče prve stopnje samo ugotovilo da so toženci akceptirali dogovorjeno najemnino v višini 250,00 EUR mesečno kot podlago za določitev višine uporabnine, so razlogi o odločilnih dejstvih v sodbi nejasni in med seboj v nasprotju. Izpodbijana sodba sodišča prve stopnje predstavlja sodbo presenečenja in ni res, da je sodišče prve stopnje tožnika v okviri materialno procesnega vodstva vzpodbudilo, da dopolni dokazilo o višini uporabnine oziroma tržne najemnine. V zvezi s tem se sklicuje na sodbo Vrhovnega sodišča II Ips 75/2016. Iz obrazložitve izpodbijane sodbe sodišča prve stopnje napačno izhaja, da je v obdobju od julija 2021 do vključno marca 2022 veljala najemna pogodba za najem poslovnih prostorov med tožnikom in gospodarskima subjektoma – četrtim tožencem kot samostojnim podjetnikom (v nadaljevanju s. p.) in družbo A. d.o.o. (oziroma četrtim tožnikom kot zakonitim zastopnikom te družbe – v nadaljevanju družba četrtega toženca), saj iz izpovedb strank in predloženih dokazov izhaja, da sta najemni pogodbi za najem poslovnega prostora z njima 30. 9. 2019 potekli in nista bili podaljšani ter v vtoževanem obdobju ni veljala nobena najemna pogodba za poslovni prostor niti med pravdnimi strankami niti med navedenima gospodarskima subjektoma in ni res, da je bilo sklenjeno poslovno razmerje za nepremičnino. Sodišče prve stopnje je prezrlo, da toženci tožniku preprečujejo uporabo njegove nepremičnine, čeprav so že pred glavno obravnavo imeli možnost izselitve in izpraznitve tožnikove nepremičnine. Ker je tožnik dokazal, da je izrazil voljo uporabljati poslovni prostor, česar mu toženci niso omogočili, je korist tožencev v tem, da brezplačno uporabljajo tujo nepremičnino.

**Navedbe tožencev v odgovoru na tožnikovo pritožbo**

3. Pritožba je bila na podlagi 344. člena ZPP vročena tožencem, ki so nanjo odgovorili. Toženci v odgovoru na pritožbo predlagajo, da pritožbeno sodišče tožnikovo pritožbo kot neutemeljeno v celoti zavrne in v izpodbijanem delu potrdi sodbo sodišča prve stopnje ter tožniku naložil plačilo pritožbenih stroškov tožencev. Obrazloženo nasprotujejo pritožbenim navedbam kot neutemeljenim ter pritrjuje stališču in razlogom sodišča prve stopnje v izpodbijani sodbi. Dodajajo, da so toženci med postopkom zatrjevali, da zahtevek za plačilo 250,00 EUR mesečne najemnine ni utemeljen, saj terjatev iz naslova plačila najemnine predstavlja pogodbeno terjatev, ki izvira iz najemne pogodbe, sklenjene med tožnikom in četrtim tožencem kot s. p. in družbo četrtega toženca, zato sta dolžnika iz tega razmerja lahko le poslovna subjekta in ne prvi in tretji toženec ter druga toženka. Ta najemna pogodba, ki je bila sklenjena za določen čas, se je po poteku časa še vedno izvrševala, zato se šteje, da je bila sklenjena za nedoločen čas po 27. členu Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP), ter jo je treba odpovedati sodno. Tožnik torej za uporabo istega prostora ne more dobiti hkrati dveh uporabnin/najemnin, ampak kvečjemu morebitno razliko med dogovorjeno oziroma tržno najemnino za poslovni prostor in najemnino za stanovanje. Poslovni prostor pa tudi v primeru priklopljene elektrike in vode ni primeren za bivanje, ker nima kuhinje in kopalnice.

**Navedbe tožencev v pritožbi**

4. Toženci vlagajo zoper prisodilni del sodbe in odločitev o stroških sodišča prve stopnje (odločitev pod I. in III. točko izreka) pravočasno pritožbo zaradi zmotne uporabe materialnega prava, zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in bistvenih kršitev določb pravdnega postopka. Pritožbenemu sodišču predlagajo, da pritožbi ugodi in sodbo sodišča prve stopnje razveljavi in tožbo zavrže oziroma jo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, tožniku pa naloži plačilo stroškov postopka tožencev oziroma podredno, da sodbo sodišča prve stopnje razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Uvodoma uveljavljajo kršitev pravice do zakonitega sodnika iz 23. člena Ustave RS in absolutno bistveno kršitev po 1. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, ker je iz poziva za odgovor na tožbo razvidno, da se je zadeva uvodoma vodila kot opr. št. I P 83/2022, iz kasnejšega soglasja k začetku postopka mediacije pa izhaja, da se je vodila pod opr. št. III P 83/2022, kar pomeni, da je med postopkom prišlo do spremembe vpisnika. To pomeni, da pri dodelitvi zadeve niso bila upoštevana pravila iz 156. člena Sodnega reda. Toženci so z dopisom z dne 19. 9. 2022 prosili za obrazložitev spremembe, vendar niso prejeli odgovora.

Uveljavljajo bistveno kršitev določb postopka iz 12. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ker je sodišče nepravilno zavrnilo ugovor litispendence. Tožnik zahteva izpraznitev poslovnega prostora od četrtega toženca kot s. p. in družbe četrtega toženca v že v prej začetem gospodarskem sporu opr. št. I Pg 366/2021. Ni bistveno, da tožnik v gospodarskem sporu zatrjuje predhoden obstoj najemnega razmerja za opravljanje poslovne dejavnosti in krivdni odpovedni razlog, v obravnavani zadevi pa nezakonito bivanje, saj gre zgolj za drugačno pravno podlago (in ne dejansko) in bi sodišče prve stopnje moralo tožbo v tej zadevi zavreči. Sklicujejo se na odločbi Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 2313/2018 in Višjega sodišča v Mariboru Cpg 510/96. Navajajo, da je sodišče prve stopnje zmotno ugotovilo, da za bivanje tožencev v poslovnem prostoru ne obstaja ustrezen pravni naslov, saj ta naslov predstavlja sklenjena najemna pogodba med tožnikom in četrtim tožencem kot s. p. in družbo četrtega toženca, pogodbene stranke pa so se med izvrševanjem najemne pogodbe ustno dogovorile, da lahko toženci v poslovnem prostoru tudi bivajo. Najemna pogodba, sklenjena za določen čas, se je po poteku časa še vedno izvrševala, zato se šteje, da je bila obnovljena za nedoločen čas (27. člen ZPSPP) in ker ni prišlo do sodne odpovedi najemne pogodbe (26. člen ZPSPP), ta še vedno velja. Tudi če najemna pogodba ni zajemala bivanja tožencev, pa lahko to dejstvo predstavlja kvečjemu kršitev najemne pogodbe, ki je predmet presoje v gospodarskem sporu.

Zmotna je ugotovitev sodišča prve stopnje, da naj bi bil dogovor o povišanju najemnine sklenjen neodvisno od dejstva, da so se toženci preselili v poslovni prostor (pred tem). Četrti toženec je izrecno potrdil, da je do tega dogovora prišlo ravno na predlog tožnika konec oktobra 2020, neposredno pred izročitvijo akontacije v znesku 640,00 EUR. Očitno je da gre pri izpovedi četrtega toženca, da je bil ta dogovor sklenjen nekje septembra, za očitno pomoto, ker je pred tem izpovedoval o vrnitvi iz apartmajske hiše B., kar je bilo prav septembra in to ne more vplivati na njegovo verodostojnost izpovedbe. Obstoj dogovora je potrdil tudi tožnik, ki je povedal, da je tožencem dovolil bivanje v poslovnem prostoru do 15. 8. 2020. Ker so toženci v poslovnem prostoru ostali dlje, je tožnik ugotovil, da dogovorjena najemnina ne zadošča, zato so se ob plačilu akontacije dogovorili za 300,00 EUR in stroške. Da je bil tak dogovor sklenjen po 15. 8. 2020 izhaja tudi iz tožnikove izpovedbe. Dogovorjena najemnina je bila takrat še vedno 250,00 EUR in ne 300,00 EUR, kot je napačno zaključilo sodišče prve stopnje. Navedeno potrjuje, da je bilo zvišanje najemnine dogovorjeno prav v zvezi z bivanjem tožencev v poslovnem prostoru.

Dodajajo, da je sodišče prve stopnje neutemeljeno ugodilo zahtevku za plačilo stroškov, saj gre za pogodbeno terjatev, ki izvira iz najemne pogodbe, sklenjene med tožnikom in četrtim tožencem kot s. p. in družbo četrtega toženca. Ne drži, da toženci niso prerekali tožbenih navedb o višini stroškov, saj so navedli, da višina zahtevanih stroškov ne predstavlja dejansko nastalih stroškov in da ni možno, da bi toženci mesečno porabili količino vode v zahtevani vrednosti, tožnik pa količine porabljene vode ni dokazal. **Navedbe tožnika v odgovoru na pritožbo tožencev**

5. Tožnik v odgovoru na pritožbo predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbo tožencev kot neutemeljeno v celoti zavrne in potrdi sodbo sodišča prve stopnje. Obrazloženo nasprotuje pritožbenim navedbam kot neutemeljenim ter pritrjuje stališču in razlogom sodišča prve stopnje v izpodbijani sodbi. Dodaja, da je tožnik po poteku najemnih pogodb, sklenjenih med tožnikom in četrtim tožencem kot s. p. in družbo četrtega toženca vložil 2. 7. 2021 tožbo zaradi odpovedi najemnih pogodb in izpraznitve poslovnega prostora ter njegove izročitve tožniku. Postopek I Pg 366/2021 je bil zaključen 31. 5. 2023 s sklenitvijo sodne poravnave, s katero sta se četrti toženec s. p. – v stečaju in njegova družba zavezala v roku 30 dni od sklenjene sodne poravnave izprazniti poslovni prostor ter ga praznega oseb in stvari izročiti tožniku.

**Presoja utemeljenosti pritožbe**

6. Pritožbi nista utemeljeni.

7. Pritožbeno sodišče v skladu s prvim in drugim odstavkom 350. člena ZPP preizkusi sodbo sodišča prve stopnje v delu, ki se pritožbeno izpodbija in v mejah razlogov, ki so v pritožbi navedeni, pri tem pa po uradni dolžnosti pazi na bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7., deloma 11. ter 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP in na pravilno uporabo materialnega prava.

8. Tožnik v obravnavani zadevi od vseh štirih tožencev uveljavlja izpraznitev njegove nepremičnine – poslovnega prostora, v kateri toženci nezakonito bivajo, in od prvega in tretjega toženca ter druge toženke zahteva plačilo uporabnine od julija 2021 do vključno marca 2022 v skupni višini 2.250,00 EUR (250,00 EUR mesečno) z zakonskimi zamudnimi obrestmi od vložitve tožbe dalje in plačilo plačanih obratovalnih stroškov v skupnem znesku 1.249,80 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, in sicer za električno energijo, plin, vodo, kanalščine in odvoz odpadkov po računih, izdanih od julija 2021 do vključno februarja 2022, in za nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča za leto 2021 glede na delež površine uporabne enote po odločbi FURS.

9. Toženci so ugovarjali, da so imeli v najemu tožnikovo stanovanje v isti stavbi, kot je poslovni prostor, tega pa imata v najemu četrti toženec kot s. p. in njegova družba. Glede stanovanja sta se tožnik in četrti toženec dogovorila, da se do 3. 8. 2020 izprazni, tožnik in druga toženka pa sta se 31. 7. 2020 dogovorila, da se stvari iz stanovanja prenesejo v poslovni prostor in da se poslovni prostor lahko do 15. 8. 2020 uporablja za prenočevanje, za poslovno dejavnost pa do 31. 12. 2020. Tožnik in četrti toženec sta nato sklenila ustni dogovor, da se lahko poslovni prostor uporablja za bivanje, dokler toženci ne najdejo primernega stanovanja, najemnina za poslovni prostor v znesku 250,00 EUR pa se poveča za 50,00 EUR. Podali so tudi ugovor litispendence, ker tožnik zoper četrtega toženca in družbo četrtega toženca v zadevi Okrožnega sodišča v Celju I Pg 366/2021 zahteva izpraznitev istega poslovnega prostora.

10. Sodišče prve stopnje je kot med pravdnima strankama nesporno ugotovilo: (-) da je tožnik zemljiškoknjižni lastnik stanovanja2 in poslovnega prostora,3 ki se oba nahajata v isti večstanovanjski stavbi; (-) da je bilo v preteklosti med tožnikom in četrtim tožencem sklenjeno najemno razmerje za stanovanje, ki je sporazumno prenehalo 3. 8. 2020 na podlagi dogovora z dne 3. 8. 2020; (-) da je bilo med tožnikom in četrtim tožencem kot s. p. ter družbo četrtega toženca sklenjeno najemno razmerje za poslovni prostor, najemnina pa je znašala skupaj 250,00 EUR, ki sta jo plačevala četrti toženec kot s. p. in njegova družba po enakih delih; (-) da so se toženci po izselitvi iz stanovanja preselili v poslovni prostor,v katerem so bivali do 27. 8. 2020 (do 15. 8. 2020 so v poslovnem prostoru bivali s soglasjem tožnika) in v katerem bivajo od 15. 9. 2020 dalje.

_O pritožbi tožencev_

11. Uvodoma pritožbeno zatrjevani kršitvi ustavne pravice do zakonitega sodnika iz 23. člen Ustave RS in po 1. točki drugega odstavka 339. člena ZPP nista podani. V obravnavani zadevi je bil spis že na začetku dodeljen sodnici, ki je izdala izpodbijano sodbo. Toženci ne pojasnijo, kako bi lahko kasnejša sprememba vpisnika (iz vpisnika I P 83/2022 v vpisnik III P 83/2022) vplivala na pravilnost dodelitve zadeve konkretni (razpravljajoči) sodnici. Zgolj sprememba vpisnika namreč na zakonitost sodnika, ko je bil spis ves čas dodeljen isti razpravljajoči sodnici, ne vpliva. Toženci pa ne zatrjujejo kakšnih drugih okoliščin, ki bi kazale na to, da pravila o dodeljevanju zadeve v trenutku, ko je bila konkretna zadeva dodeljena konkretni razpravljajoči sodnici, ne bi bila spoštovana ali da bi bila zadeva kasneje nepravilno predodeljena drugemu sodniku.

12. Neutemeljene so pritožbene navedbe o nepravilni zavrnitvi ugovora litispendence in ni podana v zvezi s tem uveljavljana kršitev po 12. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodišče prve stopnje je (pritožbeno neizpodbijano) ugotovilo, da je tožnik 5. 7. 2021 pri Okrožnem sodišču v Celju vložil tožbo zoper četrtega toženca kot s. p. in družbo četrtega toženca (opr. št. I Pg 366/2021 (sprva P 202/2021)), v katerem je od tožencev zahteval izpraznitev in izročitev poslovnega prostora, svoj zahtevek pa je utemeljeval z navedbami, da je sklenjeno najemno razmerje prenehalo zaradi tožnikovega odstopa z dne 4. 2. 2019 zaradi neplačevanja najemnine in pripadajočih obratovalnih stroškov po 28. členu ZPSPP.4 Po prvem odstavku 189. člena ZPP pravda začne teči z vročitvijo tožbe toženi stranki. Po tretjem odstavku 189. člena ZPP se, dokler pravda teče, ne more o istem zahtevku začeti nova pravda med istimi strankami; če se taka pravda začne, sodišče zavrže tožbo. Po četrtem odstavku 189. člena ZPP pa mora sodišče med postopkom ves čas po uradni dolžnosti paziti, ali ne teče morda med istimi strankami druga pravda o istem zahtevku.

Pritožbeno sodišče soglaša s stališčem sodišča prve stopnje o zavrnitvi ugovora litispendence, saj glede prvega in tretjega toženca ter druge toženke ne gre za istovetnost pravdnih strank v obravnavani zadevi z zadevo opr. št. I Pg 366/2021, glede četrtega toženca (kjer je istovetnost pravdnih strank sicer podana, saj je tudi s. p. fizična oseba), pa je dejanski temelj obeh zahtevkov (za izpraznitev istega poslovnega prostora) različen, zato litispendenca tudi glede četrtega toženca ni podana.5 V zadevi opr. št. I Pg 366/2021 je namreč to predhoden obstoj najemnega razmerja za opravljanje poslovne dejavnosti in zatrjevan krivdni odpovedni razlog pri poslovnem najemnem razmerju na podlagi ZPSPP, v obravnavani zadevi pa nezakonito bivanje oziroma uporaba nepremičnine za stanovanjske potrebe brez ustreznega pravnega naslova na podlagi SZ-1. Sodišče prve stopnje je tako pravilno upoštevalo tudi dejanski temelj posameznega zahtevka (ekvivalenčna teorija).6

13. Glede spornega dejstva, ali je med tožnikom in toženci obstajal dogovor glede njihovega bivanja po 15. 8. 2020, je sodišče prve stopnje na podlagi dokazne ocene izvedenih dokazov7 zaključilo, da med tožnikom in toženci ni obstajal noben ustni dogovor za uporabo poslovnega prostora za stanovanjske namene po 15. 8. 2020. Sodišče prve stopnje je takšen dejanski zaključek sprejelo na podlagi izvedenega dokaznega postopka, v katerem je popolno ter skladno ocenilo vse izvedene dokaze in pravilno upoštevalo vse za odločitev pomembne okoliščine in dokazni zaključek sprejelo po presoji uspeha celotnega dokaznega postopka. Na podlagi tako izvedenega dokaznega postopka je pravilno in dokazno podprto zaključilo, da toženci niso dokazali sklenitve ustnega dogovora med tožnikom in četrtim tožencem, da se lahko poslovni prostor uporablja za bivanje ob zvišanju najemnine za 50,00 EUR. Temeljito je analiziralo izpoved četrtega toženca, tožnikovo izpoved in listinske dokaze ter prepričljivo pojasnilo, zakaj je verjelo tožniku in ne tožencem. Na podlagi listinskih dokazov8 je namreč ugotovilo, da sta se tožnik in druga toženka v imenu četrtega toženca 31. 7. 2020 dogovorila, da bodo toženci do 3. 8. 2020 izpraznili stanovanje in da se bo poslovni prostora ob mesečnem najemu 300,00 EUR uporabljal do konca leta (do 15. 8. 2020 se plača akontacija 1.500,00 EUR, ki tako ustreza mesečno dogovorjeni najemnini za obdobje avgust – december), za prenočevanje pa se lahko uporablja do 15. 8. 2020, torej da se dogovor o najemnini v znesku 300,00 EUR nanaša le na poslovni najem. Obrazložilo je, da glede na listinske dokaze ni sledilo tožnikovi izpovedi v delu, da je določil najemnino v višini 50,00 EUR, ko je ugotovil, da se toženci do 15. 8. 2020 niso izselili, in da ni verjelo izpovedbi četrtega toženca (ocenilo jo je kot neprepričljivo), da je bil ustni dogovor o uporabi poslovnega prostora za bivanje ob zvišanju najemnine za 50,00 EUR sklenjen konec oktobra, prav tako pa bi toženci v tem primeru (tudi če bi toženci med 28. 8. 2020 in 14. 9. 2020 bivali drugje) že več kot mesec dni bivali v poslovnem prostoru brez tožnikovega dovoljenja, toženci pa so sami potrdili, da je bilo v začetku avgusta 2020 govora le o tem, da se bo poslovni prostor za bivanje tožencev uporabljal do 15. 8. 2020 (natančneje glede dokazne ocene glej 12. točk obrazložitve izpodbijane sodbe sodišča prve stopnje). Ugotovilo je tudi, da si je tožnik ves čas aktivno prizadeval za izselitev tožencev kot fizičnih oseb iz poslovnega prostora. Ob tem pa pritožbeno sodišče še pojasnjuje, da tudi ugotovitev sodišča prve stopnje, da je tožnik sprva morda res toleriral bivanje tožencev v poslovnem prostoru,9 še ne ne predstavlja dogovora o bivanju tožencev v poslovnem prostoru.

14. Glede na navedeno toženci z (v pritožbi ponujeno) lastno dokazno oceno izpovedb četrtega toženca in tožnika ter z lastnim dokaznim zaključkom, da je bil ustni dogovor sklenjen po 15. 8. 2020 in da je bil povezan z dogovorom o povišanju najemnine zaradi preselitve tožencev v stanovanje (ki predstavlja golo vztrajanje pri že predstavljenih stališčih tožencev), dvoma v pravilnost dejanskih zaključkov sodišča prve stopnje ne morejo vzpostaviti, saj ti temeljijo na prepričljivi, jasni, življenjsko logični in temeljiti dokazni oceni sodišča prve stopnje, ki jo kot pravilno v celoti sprejema (in se zato nanjo v izogib ponavljanju v celoti sklicuje) tudi pritožbeno sodišče, saj temelji na doslednem upoštevanju metodološkega napotka iz 8. člena ZPP.

15. Pritožbeno sodišče glede na takšne dejanske zaključke pritrjuje materialnopravnemu zaključku sodišča prve stopnje, da, ker za bivanje tožencev v poslovnem prostoru po 15. 8. 2020 ni obstajal noben ustni dogovor – niti tožnik toženem ni dovolil uporabe poslovnega prostora za bivanje niti ni bila sklenjena (ustna ali pisna) najemna pogodba – bivajo v poslovnem prostoru nezakonito (brez pravnega naslova) in je zato sodišče prve stopnje pravilno presodilo, da je na podlagi prvega in drugega odstavka 111. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1)10 tožnikov tožbeni zahtevek za izpraznitev stanovanja utemeljen in je tožencem utemeljeno naložilo izpraznitev v 30-dnevnem roku v skladu s četrtim odstavkom 112. člena SZ-1.11

16. Niso utemeljene pritožbene navedbe tožencev glede prisojenih obratovalnih stroškov, ker naj bi šlo za pogodbeno terjatev iz najemne pogodbe, sklenjene med tožnikom ter četrtim tožencem kot s. p. in družbo četrtega toženca. Tožnik v obravnavani zadev od prvega in tretjega toženca ter druge toženke uveljavlja povračilo obratovalnih stroškov, in sicer za električno energijo, plin, vodo, kanalščine in odvoz odpadkov po računih, izdanih od julija 2021 do vključno februarja 2022, in povračilo nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča za leto 2021 glede na delež površine uporabne enote po odločbi FURS, ker so te stroške prvi in tretji toženec ter druga toženka kot dejanski uporabniki povzročili, ko so nezakonito bivali in uporabljali tožnikov poslovni prostor v vtoževanem obdobju, sodišče prve stopnje pa tudi ni ugotovilo, da bi bila v spornem obdobju sklenjena najemna pogodba za poslovni prostor s četrtim tožencem kot s. p. in družbo četrtega toženca ali da bi slednja to najemnino plačala. Zato toženci ne morejo uspeti s pritožbenimi navedbami, da gre za pogodbeno terjatev, ki izvira iz najemne pogodbe, sklenjene med tožnikom in četrtim tožencem kot s. p. in družbo četrtega toženca.

17. Prav tako ni utemeljen pritožbeni očitek, da so toženci prerekali višino stroškov. Pritožbeno sodišče se strinja z zaključkom sodišča prve stopnje, da je bil njihov ugovor konkretiziran le glede električne energije, v ostalem delu pa je bil povsem pavšalen, saj so toženci glede zahtevane višine obratovalnih stroškov navedli le, da ne ustrezajo dejansko nastalim stroškom za uporabo poslovnega prostora in da je tožnik obračunal porabo elektrike tudi po njenem odklopu 24. 8. 2021 (pritožbeno zatrjevanih navedb glede količine vode niti niso podali12) ter niso prerekali, da je te stroške tožnik dobaviteljem sam plačal, prav tako niso ugovarjali tožnikovemu zahtevku iz naslova nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča. Zato je sodišče prve stopnje zatrjevano višino stroškov (razen glede porabe električne energije) pravilno štelo kot priznano dejstvo (214. člen ZPP). Glede porabe električne energije pa je ugotovilo (kar niti ni pritožbeno izpodbijano), da je tožnik tožencem zaradi odklopa elektrike zaračunal le fiksne stroške – priključno moč v stavbi, ki se zaradi odklopa elektrike v enem poslovnem prostoru ni spremenila, in strošek elektrike v skupnih prostorih, ne pa tudi porabe elektrike v poslovnem prostoru, ker porabe ni bilo. Posledično je sodišče prve stopnje materialnopravno pravilno ugodilo tudi tožbenemu zahtevku za plačilo stroškov v skupnem znesku 1.249,80 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od vložitve tožbe dalje13 (190., 193. in 198. člen ter prvi odstavek 378. člena Obligacijskega zakonika – v nadaljevanju OZ).

_O tožnikovi pritožbi_

18. Sodišče prve stopnje je tožnikov zahtevek za plačilo uporabnino pravilno presojalo po določbi 198. člena OZ14 v zvezi s 190. členom OZ15 ter pravilno pojasnilo, da morajo biti za utemeljenost zahtevka razen neupravičene uporabe stvari podane še naslednje predpostavke: prikrajšanje na škodo drugega na strani prikrajšane osebe, obogatitev na strani obogatene osebe, vzročna zveza med njima, odsotnost pravnega temelja za premik premoženja in odsotnost privolitve prikrajšanca v prikrajšanje. Pravilno je upoštevalo tudi bistveno okoliščino konkretnega primera – presoja neupravičene pridobitve v razmerju med tožnikom kot lastnikom poslovnega prostora ter prvim in tretjim tožencem ter drugo toženko kot nelastniki poslovnega prostora ter ugotovilo (kar tožnik pritožbeno niti ne izpodbija), da toženci v vtoževanem obdobju (od julija 2021 do vključno marca 2022) za poslovni prostor, v katerem so bivali brez tožnikovega dovoljenja in sklenjene najemne pogodbe, niso plačali niti najemnine iz naslova poslovnega najema niti uporabnine za njegovo uporabo za stanovanjske namene. Vendar pa je sodišče prve stopnje tožnikov zahtevek za plačilo uporabnine kljub temu zavrnilo, ker je presodilo, da tožnik ni dokazal, da je uporabnina v zahtevani višini 250,00 EUR utemeljena. Odločitev sodišča prve stopnje je pravilna.

19. Uvodoma uveljavljana absolutna bistvena kršitev določb postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP ni podana. Ta absolutna bistvena kršitev je podana le v tistih primerih, ko sodbe zaradi formalnih napak in pomanjkljivosti sploh ni mogoče preizkusiti. Takšnih pomanjkljivosti pa izpodbijana sodba nima. Sodba sodišča prve stopnje je obrazložena in ima potrebne razloge o pravno odločilnih dejstvih, ki si ne nasprotujejo in niso nasprotni odločitvi v izreku, zato omogoča pritožbeni preizkus, kar je bistvena vsebina te postopkovne kršitve. Tudi ni utemeljen pritožbeno uveljavljan očitek o absolutni bistveni kršitvi določb postopka po 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, ki ga pritožbeno sploh ni mogoče preizkusiti, saj ga pritožnik ne pojasni oziroma ne konkretizira nasprotja med tem, kar se navaja v razlogih sodbe o vsebini listin, zapisnikov o izvedbi dokazov ali prepisov zvočnih posnetkov, in med samimi temi listinami, zapisniki oziroma prepisi.

20. Pritožbeno sodišče se strinja z zaključkom sodišča prve stopnje, da je v obravnavani zadevi treba razlikovati med najemom poslovnega prostora za poslovni namen in najemom za bivanje. Ker je tožnik uveljavljal uporabnino zaradi uporabe poslovnega prostora za bivanje, čeprav je bil poslovni prostor namenjen poslovni dejavnosti in ne stanovanjski, in ker je bila med pravdnima strankama višina uporabnine sporna, najemnina v skupni višini 250,00 EUR mesečno pa je bila dogovorjena (med tožnikom kot s. p. in četrtim tožencem ter družbo četrtega toženca) za poslovni najem, je sodišče prve stopnje pravilno presodilo, da znesek 250,00 EUR mesečno dogovorjene najemnine za poslovni namen ni primeren znesek za uporabo nepremičnine v stanovanjske namene. Pritrditi je sodišču prve stopnje, da znesek 250,00 EUR sicer lahko predstavlja primerno tržno najemnino za poslovni prostor za poslovno dejavnost, ni pa nujno, da je to primerna tržna najemnina za uporabo istega poslovnega prostora za stanovanjske namene,16 zato bi moral glede primerne uporabnine za poslovni prostor (v stanju, kot je) za stanovanjske namene podati oceno izvedenec ustrezne stroke, vendar tožnik dokaznega predloga o postavitvi izvedenca tudi po opravljenem materialno procesnem vodstvu, za katerega v nasprotju s stališčem pritožbe pritožbeno sodišče ugotavlja, da je bilo izvedeno skladno z določbo 285. člena ZPP, ni podal. Odločitev sodišča prve stopnje o zavrnitvi tožbenega zahtevka za plačilo uporabnine, ker tožnik ni dokazal njegove višine, je zato pravilna.

21. Niso utemeljene pritožbene navedbe, da so se toženci strinjali z zneskom 250,00 EUR (dogovorjena najemnina) kot podlago za določitev višine uporabnine, kar naj bi sodišče prve stopnje samo ugotovilo, in da višina uporabnine med pravdnima strankama ni bila sporna. Kot je tožniku pojasnilo že sodišče prve stopnje, so toženci v pisnih vlogah akceptirali dogovorjeno najemnino kot podlago za določitev višine uporabnine, nato pa so po tožnikovi spremembi tožbenega zahtevka (ko je znesek sprva zahtevane uporabnine 400,00 EUR mesečno znižal na pogodbeno dogovorjen znesek mesečne najemnine 250,00 EUR) pravočasno nasprotovali višini uporabnine. Iz spisa je namreč razvidno, da je na prvem naroku za glavno obravnavano 7. 3. 2023 (list. št. 108-109): (-) pooblaščenec tožencev navedel, da je zahtevana višina uporabnine pretirana, glede na to, da uporabniki poslovnega prostora niso imeli priklopljene elektrike; (-) sodnica je nato tožnika v okviru materialno procesnega vodstva opozorila, da zahteva uporabnino v višini tržne najemnine in ga pozvala, da pojasni, s katerimi dokazi dokazuje višino uporabnine; (-) tožnik glede višine uporabnine ni predlagal dokaza o postavitvi izvedenca ustrezne stroke17 ter (-) tega dokaznega predloga ni podal niti potem, ko je pooblaščenec tožencev navedel, da je sodišče prve stopnje v okviru materialno procesnega vodstva že opozorilo, da predstavlja najem s strani gospodarske družbe in uporaba prostor s strani tožencev, dve različni pravni razmerji ter da iz tožbenih navedb izhaja, da je uporabnina za bivanje, relevantna v tem sporu, znašala 50,00 EUR.18 Glede na navedeno je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da je bila višina uporabnine med pravdnima strankama sporna in v zvezi s tem uveljavljan očitek o nejasnih in med seboj nasprotnih razlogih o odločilnih dejstvih v izpodbijani sodbi (kar bi lahko predstavljajo tudi absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP) ni utemeljen. Prav tako nista podana pritožbena očitka, da sodišče prve stopnje tožnika v okviru materialno procesnega vodstva ni vzpodbudilo, da dopolni dokazilo o višini uporabnine oziroma tržne najemnine (kar bi lahko predstavljajo relativno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 285. členom ZPP) in da izpodbijana sodba sodišča prve stopnje predstavlja sodbo presenečenja (kar bi lahko predstavljalo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP).

22. Ker je sodišče prve stopnje tožnikov tožbeni zahtevek za plačilo uporabnine v vtoževanem obdobju (od julija 2021 do vključno marca 2022), čeprav je presodilo, da je po temelju utemeljen, zavrnilo, ker tožnik ni zadostil trditvenemu in dokaznemu bremenu glede utemeljenosti zahtevka za uporabnino po višini, za presojo tožnikove pritožbe (s katero izpodbija zavrnitev zahtevka za plačilo uporabnine) niso pravno pomembne pritožbene navedbe (s katerimi skuša izpodbiti ugotovljeno dejansko stanje) v zvezi s tem, kdaj je bilo dogovorjeno povišanje najemnine,19 in navedbe o tem, da odklop vode in elektrike zaradi neplačevanja tožencev ne vpliva na višino uporabnine ter navedbe, da v vtoževanem obdobju med tožnikom ter četrtim tožencem kot s. p. in družbo četrtega za poslovni prostor ni bila sklenjena najemna pogodba za poslovni najem, kar naj bi po tožnikovem napačno izhajalo iz obrazložitve sodišča prve stopnje. Pritožbeno sodišče ob tem le še dodaja, da je za presojo utemeljenosti zahtevka za uporabnino po temelju odločilna ugotovitev sodišča prve stopnje, da so toženci v vtoževanem obdobju v tožnikovem poslovnem prostoru bivali nezakonito in obrazložitve sodišča prve stopnje v 14. točki ne gre razumeti na način (kot jo razume tožnik), da je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je bila za poslovni prostor v vtoževanem obdobju sklenjena pogodba za poslovni najem, ampak se je sodišče prve stopnje v tem delu le opredelilo do tožnikovih izdanih računov četrtemu tožencu kot s. p. in družbi četrtega toženca za obdobje 31. 7. 2021 do 30. 11. 2021 in pojasnilo, da so sami toženci predložili tožnikov dopis četrtemu tožencu kot s. p. in družbi četrtega toženca, v katerem je tožnik navedel, da jima glede teh računov izdaja dobropis in da bo za to obdobje obračunana uporabnina z obratovalnimi stroški.

**Odločitev o pritožbah**

23. Pritožbi tožnika in tožencev glede na obrazloženo nista utemeljeni. Ker pritožbeno sodišče ni ugotovilo niti kršitev, na katere v obsegu drugega odstavka 350. člena ZPP pazi po uradni dolžnosti, ju je kot neutemeljeni zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem (I/1., I/2., II/2. in III. točka izreka) delu (353. člen ZPP).

**Odločitev o stroških postopka**

24. Pritožbeno sodišče je odločilo še o stroških pritožbenega postopka. Ker tožnik in toženci s pritožbama niso uspeli, krijejo vsak svoje stroške vloženih pritožb, tožnik, ki svojih stroškov odgovora na pritožbo tožencev ni priglasil, pa mora v roku 15 dni tožencem povrniti njihove stroške odgovora na tožnikovo pritožbo v znesku 335,99 EUR (prvi odstavek 154. člena in 165. člen ZPP), ki jih je pritožbeno sodišče odmerilo v skladu z Odvetniško tarifo (v nadaljevanju OT) glede na vrednost spornega predmeta 2.250,00 EUR,20 in sicer: 375 točk za strošek sestave odgovora na pritožbo (tar. št. 22/1 OT), 75 točk za 20 % povišanje zaradi zastopanja več strank (prvi odstavek 7. člena OT),21 9 točk za pavšalni znesek za materialne izdatke (tretji odstavek 11. člena OT) in 22 % DDV v znesku 60,59 EUR (drugi odstavek 2. člena in drugi odstavek 12. člena OT). Odmerjene pravdne stroške mora plačati v paricijskem roku 15 dni, ki začne teči naslednji dan po vročitvi te sodbe (prvi, drugi in tretji odstavek 313. člena ZPP). Zakonskih zamudnih obresti toženci niso zahtevali.

1 Tožnik zoper odločitev o stroških postopka (III. točka izreka izpodbijane sodbe sodišča prve stopnje) ne vlaga pritožbe. 2 Gre za stanovanje št. 3, v izmeri 41,2 m2 z ID znakom: del stavbe XXX-1431-11 ..., na naslovu ... 3 Gre za poslovni prostor št. 6 v izmeri 39,1 m2 z ID znakom: del stavbe XXX-1431-12 ..., na naslovu ... 4 Po 28. členu ZPSPP lahko najemodajalec lahko odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema: - če najemnik tudi po njegovem opominu uporablja poslovno stavbo oziroma poslovni prostor v nasprotju s pogodbo ali jih uporablja brez potrebne skrbnosti, tako da se dela občutnejša škoda; - če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil; - če najemodajalec iz vzroka, za katerega ni odgovoren trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost, in zato poslovno stavbo oziroma poslovni prostor sam potrebuje. 5 V zvezi s tožnikovimi navedbami v odgovoru na pritožbo tožencev o sodni poravnavi Okrožnega sodišča v Celju I Pg 366/2021 z dne 30. 5. 2023 (ki jo je tožnik pritožbi tudi priložil), sklenjeni med tožnikom in četrtim tožencem kot s. p. - v stečaju in družbo četrtega toženca, pritožbeno sodišče še pojasnjujem, da gre za dejstvo, ki je nastopilo po zaključku glavne obravnave, torej je objektivno novo dejstvo, ki ga objektivne meje pravnomočnosti ne zajemajo in ga zato pritožbeno sodišče v obravnavanem pritožbenem postopku ne more upoštevati. 6 Glej 10. in 11. točko obrazložitve izpodbijane sodbe sodišča prve stopnje. 7 Glej 7. točko obrazložitve izpodbijane sodbe sodišča prve stopnje. 8 Nepodpisan in nedatiran dogovor (priloga A26) in podpisano potrdilo o prejemu akontacije za najem poslovnega prostora do 31. 12. 2020 v skladu z dogovorom z dne 31. 7. 2020 -(priloga B43). 9 Sodišče prve stopnje je pojasnilo, da si je tožnik v času do konca leta 2020, ko je še obstajal dogovor o najemu poslovnega prostora za poslovno dejavnost, prizadeval za mirno in sporazumno izselitev tožencev iz poslovnega prostora, v nadaljevanju pa si je aktivno prizadeval za njihovo izselitev. 10 Po prvem odstavku 111. člena SZ-1 oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, uporablja stanovanje nezakonito. Po drugem odstavku 111. člena SZ-1 lahko lastnik kadarkoli vloži tožbo na izpraznitev stanovanja pri sodišču splošne pristojnosti. Spori se rešujejo prednostno. 11 Po četrtem odstavku 112. člena SZ-1 sodišče določi rok za izselitev, ki pa ne sme biti krajši kot 30 dni in ne daljši od 60 dni. 12 Zgolj izpoved četrtega toženca ob zaslišanju glede pravilnosti obračuna porabljene vode, ne more nadomestiti pomanjkljive trditvene podlage, kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje (glej 15. točko obrazložitve izpodbijane sodbe sodišča prve stopnje). 13 Zavrnitev zakonskih zamudnih obresti od stroškov za čas pred vložitvijo tožbe (II.1 točka izreka izpodbijane sodbe sodišča prve stopnje) ni pritožbeno izpodbijana. 14 Po 198. členu OZ lahko imetnik stvari, če je nekdo uporabil njegovo stvar v svojo korist, ne glede na pravico do odškodnine, in tudi če te pravice nima, zahteva od njega, naj mu nadomesti korist, ki jo je imel od uporabe. 15 Po prvem odstavku 190. člena OZ mora tisti, ki je bil brez pravnega temelja obogaten na škodo drugega, prejeto vrniti, če je to mogoče, sicer pa nadomestiti vrednost dosežene koristi. 16 Tožnik sam je navedel, da poslovni prostor zajema tri pisarne in stranišče z umivalnikom, da nima ne kopalnice in ne kuhinje, da ni funkcionalna stanovanjska enota, da toženci živijo v nemogočih razmerah in da je prostor za bivanje neprimeren. 17 Pooblaščenec tožnika je navedel (le): (-) da zahteva uporabnino v znesku 250,00 EUR, ker so toženci tudi po 15. 8. 2020 bivali v poslovnem prostoru in so ravno zaradi bivanja ob dogovorjeni najemnini za poslovni prostor 250,00 EUR plačevali 50,00 EUR več, ker so sami dejali, da v prostoru tudi bivajo; (-) da so toženci do vtoževanega obdobja plačevali po 300,00 EUR mesečno plus stroške in da so toženci od 15. 8. 2020 do julija 2021 že plačevali uporabnino v znesku 300,00 EUR; (-) da računi, izdani četrtemu tožencu kot s. p. in njegovi družbi za najemnino, niso bili plačani, so pa toženci vmes plačevali in tožnik je to obračunaval kot akontacijo ter ni bilo definirano, ali gre za najemnino za uporabo poslovnih prostorov ali gre za uporabnino prostorov za bivanje; (-) da je bil dogovor, da bo četrti toženec uporabljal poslovni prostor do konca leta 2020 za pisarno in je zato dal akontacijo 1.500,00 EUR, toženci pa bodo do 15. 8. 2020 prostor uporabljali za bivanje, nato pa se bodo izselili. 18 Tožnik v pritožbi ni zatrjeval, da bi bila uporabnina nesporna v višini 50,00 EUR nesporna oziroma da bi toženci s tem navedbami priznali uporabnino v višini 50,00 EUR. 19 Tožnik je v pritožbi navedel, da ni res, da je bilo povišanje najemnine dogovorjeno že pred 15. 8. 2020, ampak sta se tožnik in četrti toženec o povišanju najemnine na 300,00 EUR dogovorila konec oktobra 2020, ker so tožencu v nepremičnini še vedno bivali, z dogovorom z dne 31. 7. 2023 pa sta tožnik in druga toženka soglašala, da ostaja mesečna najemnina v višini 250,00 EUR nespremenjena, povišanje 50,00 EUR mesečno pa so mesečni stroški. 20 Tožnik je s pritožbo izpodbijal zavrnitev njegovega zahtevka za plačilo uporabnine v znesku 2.250,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 22. 4. 2022. 21 Pritožbeno sodišče je tožencem priznalo 20 % povišanje (od priglašenega 30 % povišanja), saj so vložili odgovor na tožnikovo pritožbo, s katero je tožnik izpodbijal sodbo sodišča prve stopnje le glede zavrnitve zahtevka za plačilo uporabnine zoper prvega in tretjega toženca ter drugo toženko (ne pa tudi zoper četrtega toženca), torej gre za zastopanje treh (ne štirih) strank.